Încetarea contractului de închiriere a locuinţei
| Comentarii |
|
încetarea contractului de închiriere a locuinţei, deoarece închirierea locuinţelor este numai o varietate a locaţiunii, potrivit dreptului comun, ea încetează prin: denunţarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor, pieirea lucrului, desfiinţarea ori desfacerea titlului locatorului, înstrăinarea inter vivos a lucrului închiriat.
Vom prezenta, în continuare, cele patru cauze de încetare a închirierii locuinţelor cu privire la care Noul cod civil are dispoziţii speciale.
a) Expirarea termenului închirierii.
La împlinirea termenului, contractul de închiriere a locuinţei încetează de drept, fără vreo formalitate, iar chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa.
De precizat că, în materie locativă, expirarea termenului nu atrage direct şi încetarea raporturilor locative, întrucât pot interveni modalităţile prin care părţile intră în raporturi locative obligatorii (prorogări, reînnoiri sau încheieri forţate).
De asemenea, la încetarea contractului de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, în condiţii egale, un drept de preferinţă, la încheierea unui nou contract locativ. Ca excepţie, chiriaşul nu poate uza de dreptul de preferinţă, „atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare” (art. 1828 alin. 1 Noul Cod Civil).
La încetarea închirierii, chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.
în cazul refuzului de a elibera locuinţa, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti (art. 1831 alin. 1 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 94 pct. 1 lit. d C. proc. civ., cererile de evacuare sunt în competenţa judecătoriei. Atribuirea prin hotărâre judecătorească a unui imobil sau obligaţia de a-l preda, a-l lăsa în posesie ori în folosinţă, după caz, cuprinde şi obligaţia de evacuare a imobilului, dacă legea nu prevede în mod expres altfel (art. 887 alin. 2
C. proc. civ.)’.
b) Denunţarea unilaterală de către chiriaş.
Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat pe durată nedeterminată:
- chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei;
- locatorul poate denunţa şi el contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună (art. 1824 alin. 2 Noul Cod Civil).
Dacă închirierea este pe durată determinată:
- locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile (orice clauză contrară este considerată nescrisă - art. 1825 alin. 1 Noul Cod Civil);
- locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, dacă s-a prevăzut în contract, cu preaviz (art. 1825 alin. 2 Noul Cod Civil).
c) Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş.
În cazul în care, fără justificare, „una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului” (art. 1830 alin. 1 Noul Cod Civil).
De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă, fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.
Potrivit art. 1827 alin. 1 Noul Cod Civil, „dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii” (s.n.).
în situaţia de mai sus, chiriaşul căruia i s-a reziliat contractul are dreptul la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.
d) Decesul chiriaşului
„Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului” (art. 1834 alin. 1 Noul Cod Civil).
Soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul, în termenul de 30 de zile, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până
la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul.
Potrivit art. 134 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1834 Noul Cod Civil se aplică şi contractelor aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a Noului cod civil.
expirarea termenului închirierii, în temeiul art. 1809 C. civ., contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.
Prin contractul de închiriere, părțile au posibilitatea să prevadă o dată fixă a încetării contractului, ori să se raporteze la un moment, care face determinabilă durata contractului.
Dacă în contract părțile nu au arătat durata închirierii și, în lipsa uzanțelor, prin lege se arată durata acesteia, în raport de modul stabilit pentru plata chiriei în privința locuințelor mobilate, nemobilate și a bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
Astfel, în temeiul art. 1785 C. civ., legiuitorul instituie o prezumție privind durata contractului de locațiune, dacă din interpretarea contractului nu rezultă că părțile ar fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată.
Această durată prezumată a contractului este de:
- 1 an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea unei profesii;
- pe durata unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
Prezumția legală privind durata contractului se poate aplica, numai în lipsa uzanțelor în această materie.
Durata contractului este marcată printr-un moment de început și un moment final.
Momentul de început al duratei contractului nu coincide întotdeauna cu data încheierii acestuia; adesea, intrarea în vigoare a contractului depinzând de executarea obligației de predare a locuinței, care se poate situa la un interval de timp de la încheierea contractului.
Data expirării contractului trebuie să se releve în clauzele contractuale convenționale, legale, în uzanțe sau în prezumțiile legale la care se referă art. 1785 C. civ.
Durata contractului poate fi stabilită explicit prin lege, cum este cazul locuințelor sociale, care este limitată în timp pentru 5 ani, după care prelungirea este condiționată de situația veniturilor chiriașului.
Uneori, durata este determinabilă, având un conținut asemănător unei condiții, numai că evenimentul de care depinde încetarea contractului, respectiv momentul final al acestuia, nu depinde de hazard, ci are un caracter cert.
Astfel, în privința locuințelor de serviciu, de intervenție, de protocol, cu regim de reședință oficială sau propriu-zisă, contractul de închiriere fiind accesoriu al contractului de muncă sau demnității, corespunzător mandatului prezindențial sau parlamentar, nu presupune un eveniment viitor nesigur ca realizare, producerea fiind marcată de încetarea contractului de muncă, cel mai târziu prin pensionare sau expirarea mandatului.
Dacă angajatul denunță contractul de muncă sau beneficiarul locuinței reședință de protocol sau propriu-zisă, pierde funcția de demnitate publică, încetarea contractului de muncă ca accesoriu, încetează ca urmare a realizării condiției rezolutorii, aceea a pierderii calității de salariat sau demnitar, determinabilă sub aspect temporal.
Așadar, contractul își încetează efectele prin expirarea termenului, care poate fi acela arătat în contract sau producerea evenimentului a cărui existență este certă și de care părțile au legat sfârșitul contractului.
Expirarea termenului contractual nu coincide întotdeauna cu încetarea contractului de închiriere, dacă a operat tacita relo-catiune.
Sunt contracte de închiriere, în privința cărora nu poate opera tacita relocațiune, deoarece termenul este determinabil, cu valoare rezolutorie și cerința legală a reînnoirii nu mai subzistă cum sunt: locuințele de serviciu, de intervenție, de protocol.
Contractul de închiriere încetează și în situația în care reînnoirea acestuia este refuzată, chiriașul beneficiind de un termen de grație pentru părăsirea locuinței, perioadă în care este ținut să plătească toate utilitățile și chiria aferentă acestei perioade, precum și repararea tuturor prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului, până la expirarea termenului.
Pentru unele locuințe speciale, termenul de grație prevăzut de Legea nr. 114/1996 este de 60 de zile, stabilindu-se în acest scop o prorogare a efectelor contractului de închiriere pe această durată [art. 60 alin. (3) din lege] după eliberarea din funcție.
În actuala reglementare a Codului civil, nu este direct prevăzută durata termenului de grație, dar existența acestuia se subînțelege din prevederile art. 132 din Legea nr. 71/2011, în temeiul cărora se stabilește durata maximă variabilă a dreptului de preempțiune la închiriere a chiriașului, în funcție de durata contractului de închiriere, timp în care locatarul folosește locuința închiriată.
este suficient sa depun in SVP decl rectificativa si sa trimit formular 168 sau trebuie sa mai depun si altceva. va multumesc ,