Subînchirierea, cesiunea închirierii locuinţei şi schimbul de locuinţe
| Comentarii |
|
subînchirierea, cesiunea închirierii locuinţei şi schimbul de locuinţe, potrivit art. 1833 Noul Cod Civil, „chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa”.
a) Subînchirierea locuinţei este un contract prin care locatarul (chiriaşul) transmite altei persoane numită subchiriaş dreptul de folosinţă temporară asupra lucrului (închiriat de la locator), în schimbul unei chirii.
Subînchirierea se face numai cu acordul scris al locatorului (art. 1833 Noul Cod Civil).
Subînchirierea produce aceleaşi efecte ca orice sublocaţiune. Astfel, subchiria-şul se află în raporturi juridice exclusive cu chiriaşul, „neputându-se prevala de niciun drept împotriva proprietarului, iar dreptul său locativ încetează odată cu încetarea drepturilor chiriaşului principal”.
în scopul protejării locatorului, „în lipsa unei stipulaţii contrare, sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere” (art. 1833 Noul Cod Civil).
Subînchirierea consimţită de chiriaş încetează în termen 30 de zile de la data înregistrării decesului său (deoarece încetează contractul de închiriere a locuinţei încheiat cu proprietarul).
Ca excepţie, descendenţii şi ascendenţii chiriaşului pot opta pentru continuarea contractului de închiriere, până la expirarea duratei lui (dacă au fost menţionaţi în
contract sau dacă au locuit împreună cu chiriaşul)
Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale (prin grija chiriaşului).
b) Cesiunea închirierii locuinţei este un contract prin care chiriaşul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract de închiriere a locuinţei unei terţe persoane (care se va subroga chiriaşului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul).
Cesionarea închirierii are drept consecinţă principală modificarea raportului de închiriere prin schimbarea chiriaşului cu cesionarul.
Cesiunea locaţiunii de către chiriaş poate fi (şi ea) totală sau parţială.
Ca şi în cazul subînchirierii, cesiunea se face numai cu acordul scris al locatorului (art. 1833 Noul Cod Civil).
c) Schimbul de locuinţe între chiriaşi poate fi realizat în condiţiile dreptului comun, ca o dublă cesiune de contracte (de închiriere a locuinţei). Evident că schimbul de locuinţe nu poate fi realizat fără acordul scris al locatorilor (art. 1833 Noul Cod Civil).
Schimbul de locuinţe poate fi numai voluntar.
în principiu, schimbul de locuinţe poate avea loc între doi sau mai mulţi chiriaşi din aceeaşi clădire, din clădiri diferite, din aceeaşi localitate sau din localităţi diferite. Nu excludem nici posibilitatea ca schimbul să poată avea ca obiect locuinţe din fondul de stat, pe de o parte, cât şi o proprietate particulară, pe de altă parte.
Ca efect al schimbului de locuinţe voluntar, se realizează o cesiune de contract reciprocă (între cei doi chiriaşi).
Efectele sublocațiunii și cesiunii contractului de închiriere
Sublocațiunea fiind în realitate o locatiune, vor fi incidente dispozițiile legale în materie de locațiune, cu particularitățile și specificul închirierii locuințelor.
Cesiunea contractului fiind o vânzare a dreptului de folosință, dobândit prin închirierea locuinței, proba acesteia se va face în condițiile art. 1316-1317 C. civ., și nu în condițiile de probațiune ale locațiunii.
Sublocatarul are dreptul să ceară predarea lucrului, respectiv a locuinței, în stare de folosință, pe când cesionarul are dreptul să primească bunul în starea în care se afla în momentul contractării.
Locatarul din contractul de subînchiriere este ținut de toate obligațiile locatorului, cu precizarea că obligația de menținere a locuinței în stare de folosință se limitează numai la reparațiile locative a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței.
Spre deosebire de sublocatar, căruia îi sunt aplicabile prevederile art. 1780 C. civ., cesionarul trebuie să plătească cedentului prețul promis.
De asemenea, în cadrul raportului juridic cu locatorul cedat, opiniem că îi sunt aplicabile prevederile legale de la 1271 C. civ., privind impreviziunea în stabilirea cuantumului chiriei, deoarece cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului cedent, căruia i se substituie.
Cesiunea contractului de închiriere și subînchiriere a locuinței presupun acordul scris al locatorului. Acest acord reprezintă o cerință de fond a celor două contracte, dacă această facultate de a subcontracta sau ceda contractul nu a fost interzisă în contractul de închiriere în mod expres [art. 1833 coroborat cu art. 1805 și 1878 alin. (2) C. civ.].
Interdicția contractuală de sublocațiune și de cedare a locațiunii trebuie analizată în corelația prevăzută de art. 1806 alin. (2) C. civ.
Contractul de subînchiriere trebuie să fie încheiat în formă scrisă, ca cerință a probațiunii acestuia și înregistrat la organele fiscale, ca și contractul principal.
Cesiunea închirierii nu atrage consecințe în legătură cu obligațiile cedentului locatar, față de locatorul proprietar, astfel că înscrierea contractului de cesiune la organele fiscale nu este necesară.
Cesiunea se supune regulilor vânzării, iar nu acelora ale închirierii. Numai când locatorul este de acord cu liberarea locatarului cedent (delegație perfectă) se impune în raporturile sale cu cesionarul, respectarea formei scrise și înregistrarea la organul fiscal, situația fiind echivalentă încheierii unui nou contract de închiriere.
