Durata închirierii locuinţei
| Comentarii |
|
durata închirierii locuinţei, durata contractului de închiriere este determinată atât prin consens, dar şi prin lege
Elementul timp este de esenţa închirierii, întrucât contractul este cu executare succesivă. Termenul contractului se stabileşte, de regulă, prin acordul părţilor (nu prin voinţa legiuitorului).
Având în vedere sensibilitatea domeniului de reglementare, legiuitorul a intervenit deseori, prin dispoziţii menite să stabilească ex lege raporturi de închiriere a locuinţelor.
Modalităţile prin care părţile pot intra în raporturi de închiriere obligatorii sunt: prorogările şi încheierile forţate ale contractelor de închiriere.
Prorogarea legală reprezintă prelungirea efectelor contractelor de închiriere a locuinţei, prin dispoziţia legii. Pe scurt, intervenţia legii s-a manifestat prin următoarele acte normative:
- O.U.G. nr. 40/1999 a instituit două categorii de prorogări legale: operante de drept şi facultative (ambele pe termen de cinci ani). Prorogarea „de drept” a obligat deopotrivă părţile contractante să prelungească efectele contractului, în schimb, prorogarea „facultativă” a obligat numai locatorul (chiriaşul având posibilitatea de a se manifesta liber în legătură cu soarta contractului).
- O.U.G. nr. 8/2004 a intervenit cu o nouă prorogare legală, prin care contractele de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă care se aflau în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, s-au prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Potrivit ultimei reglementări, prin O.U.G. nr. 44/2009, „durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea sta
tului sau a unităţilor administrativ-teritoriale” s-a prelungit cu 5 ani de la data intrării în vigoare.
încheierea forţată a contractelor de închiriere a locuinţelor presupune încheierea, prin efectul legii, a unui contract de închiriere, pe durată determinată, între proprietar şi persoana care ocupă efectiv locuinţă.
Deosebirea principală dintre reînnoirea contractului şi încheierea forţată constă în aceea că, în cazul acesteia din urmă, între părţile obligate de lege să perfecteze contractul nu au mai existat raporturi de închiriere anterioare (cu privire la acelaşi obiect).
De exemplu, în temeiul art. 4 din O.U.G nr. 40/1999 pentru imobilele redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora şi folosite la data cererii de retrocedare de unităţi de învăţământ, de aşezăminte social-culturale sau de instituţii publice, proprietarul este obligat să încheie, la cererea locatarului, un contract de închiriere pe o durată de 3 ani.
Rezultă că încheierea forţată a contractelor de mai sus este, totuşi, facultativ operantă (deoarece este condiţionată de cererea chiriaşului).
De precizat că Noul cod civil nu mai reglementează reînnoirea legală a închirierii locuinţelor, ca (a treia) modalitate de intrare în raporturi juridice de închiriere (art. 14 şi urm. din O.U.G. nr. 40/1999 fiind expres abrogate).
Vechile dispoziţii au fost înlocuite cu „dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere” (s.n.), în temeiul căruia chiriaşul are prioritate, în condiţii egale, la perfectarea unui nou contract de închiriere a locuinţei (art. 1828 Noul Cod Civil)’.
Potrivit art. 132 din Legea nr. 71/2011, dreptul de preferinţă al chiriaşului se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta în următoarele termene:
- după cel mult 3 luni de la încetarea închirierii, dacă durata acesteia a fost mai mare de un an;
- după cel mult o lună de la încetarea închirierii, dacă durata a fost mai mare sau egală cu o lună;
- după cel mult 3 zile de la încetarea închirierii, dacă durata acesteia a fost mai mică de o lună.
durata închirierii, termenul este de esența contractului de închiriere. Durata contractului este stabilită prin acordul părților.
Închirierea poate fi făcută pe durată determinată sau nedeterminată, însă potrivit Codului civil, care reprezintă dreptul comun, închirierea nu poate fi veșnică.
Legea nr. 114/1996 nu fixează termene minime sau maxime, decât în cazul locuințelor sociale. În schimb, Codul civil fixează durata maximă a locațiunii de 49 ani, iar dacă durata locațiunii nu a fost arătată în contract, iar din conținutul acestuia nu se degajă intenția părților de a contracta pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, legiuitorul instituie în art. 1785 lit. a) și b) prezumția potrivit căreia locațiunea se consideră încheiată:
a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
Prevederile art. 1785 lit. c) C. civ. nu sunt compatibile închirierii locuințelor, întrucât se referă la bunurile mobile puse la dispoziția locatarului, pe durata locațiunii imobilului, în vederea folosinței acestuia.
Contractul de închiriere își produce efectele până la expirarea termenului, după care, prin acordul lor, părțile pot prelungi efectele contractului prin tacita relocațiune sau pot încheia un nou contract.
Din considerente de protecție socială, legiuitorul a intervenit în favoarea chiriașilor, prin dispoziții legale, care au stabilit în puterea legii modalitățile înfăptuirii raporturilor de închiriere obligatorii. Aceste modalități sunt: prorogările și încheierile forțate ale contractelor de închiriere.
