Limitele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată
| Comentarii |
|
limitele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată, Categorii de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate stabilite în interes privat. A. Limite referitoare la folosirea apelor B. Limite ţinând de raporturile de vecinătate C. Alte limite legale.
Consideraţii generale. Clasificari
Sediul materiei. Titlul II, Capitolul III al cărţii despre bunuri din noul cod civil este consacrat limitelor juridice ale dreptului de proprietate privată şi că, în concepţia noii legi fundamentale civile, aceste limite pot fi legale, convenţionale şi judiciare. Caracteristica lor comună, esenţială, este aceea că limitele juridice sunt impuse prin voinţa juridică exprimată fie de legiuitor, fie de titularul dreptului de proprietate privată asupra unui bun, fie de judecător, cu prilejul soluţionării unui conflict juridic privitor la exerciţiul prerogativelor acestui drept şi, nefiind aplicabile nici dispoziţiile din materia limitelor legale şi nici cele despre limitele convenţionale, având a tranşa litigiul, judecătorul stabileşte el însuşi prin hotărârea pe care o va pronunţa, în cadrul principiilor generale de drept aplicabile în materie, eventualele limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate, de regulă între proprietarii unor fonduri învecinate; aceasta, în scopul asigurării unei bune convieţuiri, fiind „depăşite" astfel „inconvenientele normale ale vecinătăţii” (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat că reglementările legale cuprinse în acest capitol asigură o bună sistematizare a materiei, cele privitoare la limitările juridice convenţionale şi judiciare ale dreptului de proprietate având caracter de noutate în
cadrul legii civile fundamentale române. Cât priveşte limitările „legale", în general, acestea erau cuprinse, în mod impropriu, în fostul Cod civil român de la 1864 în materia servitutilor naturale şi legale. Precizăm că „noutatea" de care vorbim are în vedere numai cuprinderea reglementărilor acestor limite în noul Cod civil, nu însăşi existenţa lor în dreptul civil român ante noul cod. într-adevăr, şi sub imperiul fostului Cod civil de la 1864, chiar dacă problema a format o vreme obiect de controversă în doctrină şi în practica judiciară, nu era de exclus stabilirea unor clauze de inalienabilitate a unor bunuri prin voinţa părţilor, pe baza principiului liberei autonomii de voinţă exprimate în acte juridice, câtă vreme asemenea clauze nu erau contrare ordinii publice şi regulilor de convieţuire socială. Tot astfel, sub „imperiul" aceluiaşi Cod civil, nu aveau a fi de neconceput situaţii în care judecătorul să fi fost chemat a aprecia eventualul abuz de drept comis de una dintre părţile unui litigiu ce avea ca obiect exercitarea anumitor atribute ale dreptului de proprietate asupra unui bun, de exemplu, folosinţa bunului, şi, astfel, să determine el, prin hotărâre, limitele exerciţiului dreptului, cum arătam mai sus.
în orice caz, abordarea sistematizată şi, într-o anumită măsură, cu caracter de noutate a limitelor juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate a impus includerea în cadrul acestui capitol a unor norme de drept privitoare la aplicarea lor în timp. asupra cărora vom reveni mai jos.
Clasificare. În analiza consacrată limitărilor puse în discuţie, după criteriul voinţei juridice, nu putem decât să urmăm sistematizarea prevăzută de noul Cod civil, astfel că vom cerceta mai întâi limitările legale, apoi limitările convenţionale şi, în sfârşit, limitările judiciare.
Limitele legale
Posibile distincţii privitoare la limitele legale. Dispoziţiile art. 602-625 NCC ce formează prima secţiune din capitolul amintit privitor la limitele juridice ale exerciţiului dreptului de proprietate privată sunt consacrate limitelor legale ale exerciţiului acestui drept. Este de observat că primele două articole ale acestei secţiuni - art. 602-603 - alcătuiesc un paragraf distinct, intitulat dispoziţii comune. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un principiu general, potrivit cu care legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Am încercat să demonstrăm anterior că acest principiu domină întreaga materie a exercitării prerogativelor conferite de dreptul de proprietate; nu se poate face abstracţie de acest principiu nici atunci când au a fi determinate limitele materiale ale exerciţiului dreptului de proprietate.
Cel de-al doilea alineat al aceluiaşi text dispune că limitele legale ale dreptului de proprietate stabilite în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul părţilor, precizând însă că, spre a fi opozabile terţilor, este necesar ca modificarea sau desfiinţarea astfel realizată să îndeplinească formalităţile de publicitate prevăzute de lege. Bunăoară, art. 612 NCC impune, aşa după cum vom vedea imediat, o anumită „distanţă minimă în construcţii", dar permite „orice derogare" de la aceasta, care se poate face „prin acordul părţilor, exprimat într-un înscris autentic". Un asemenea acord poate avea ca obiect, de exemplu, constituirea unei servituţi prin acordul părţilor de a nu zidi la o distanţă mai mare decât cea de 60 de
cm „faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism" pentru zona respectivă. Pentru a fi opozabil terţilor, actul autentic prin care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi înscris în cartea funciară.
Articolul 602 alin. (2) NCC permite chiar desfiinţarea, tot prin acordul părţilor, a limitelor legale stabilite în interes privat, dar numai cu caracter temporar, cu îndeplinirea condiţiilor de formă şi de publicitate evocate.
Preluând principiul din art. 44 alin. (7) din Constituţie, art. 603 NCC dispune că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecţia mediului înconjurător sunt deosebit de complexe, iar ansamblul de reglementări juridice în domeniu constituie un „obiectiv de interes public major”, ele fiind adoptate „pe baza principiilor şi elementelor strategice care conduc la dezvoltarea durabilă" [art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 195 din 22 decembrie 2005 privind protecţia mediului]. Potrivit art. 6 din acest act normativ, protecţia mediului constituie obligaţia şi responsabilitatea autorităţilor administrative publice centrale şi locale, precum şi a tuturor persoanelor fizice şi juridice. O.U.G. nr. 195/2005 stabileşte obligaţiile ce revin persoanelor fizice şi juridice în legătură cu: regimul juridic al substanţelor şi al preparatelor periculoase; regimul îngrăşămintelor chimice şi al produselor de protecţie a plantelor; conservarea biodiversităţii şi a ariilor naturale protejate; protecţia apelor şi a ecosistemelor acvatice; protecţia atmosferei şi gestionarea zgomotului ambiental; protecţia solului, a subsolului şi a ecosistemelor terestre; protecţia aşezărilor umane şi altele.
Cât priveşte „asigurarea bunei vecinătăţi", în anumite situaţii raporturile de vecinătate pot constitui unele sarcini reale. Astfel, atunci când am analizat clasificarea drepturilor subiective patrimoniale în drepturi reale şi drepturi de creanţă, arătam că la limita dintre aceste două categorii se găsesc şi obligaţiile reale de a face -obligaţii propter rem -, care decurg din stăpânirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am văzut că ele pot rezulta din lege sau pot fi stabilite prin voinţa părţilor şi se transmit odată cu transmiterea acelor bunuri. Uneori, îndeplinirea acestor obligaţii presupune luarea în considerare a raporturilor de vecinătate între fonduri.
Bunăoară, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin degradare şi poluare, şi-au pierdut, total sau parţial, capacitatea de producţie pentru culturi agricole sau silvice vor fi constituite în aşa-numite perimetre de ameliorare cu privire la care se vor elabora măsuri şi lucrări specifice, de natură să conducă la redarea potenţialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. Deţinătorii lor sunt obligaţi să le pună la dispoziţia organelor chemate a executa lucrările prevăzute în proiectul de ameliorare întocmit. Or, este evident că executarea unor asemenea lucrări presupune cooperarea între deţinătorii de terenuri vecine, cu sprijinul acordat de stat, expresie a realizării unui interes de ordin general, anume protecţia fondului funciar.
Sunt de conceput şi raporturi de vecinătate constituite prin asumarea de obligaţii contractuale între proprietari învecinaţi. Asemenea obligaţii pot rezulta din convenţii încheiate între proprietarii învecinaţi, care, pe această cale, pot stabili între ei drepturi şi obligaţii similare în conţinutul lor cu cele care iau naştere în temeiul unor servituţi. Spre exemplu, proprietarul A se obligă faţă de vecinul său, proprietarul B, să nu sădească arbori înalţi la o distanţă mai mare decât cea legală, spre a nu umbri culturile realizate de acesta din urmă pe fondul său, fără ca un asemenea acord să conducă la constituirea servituţii de a nu planta.
Categorii de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate stabilite în interes privat.
Textele „de substanţă” ale capitolului în discuţie din noul Cod civil reglementează trei categorii de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată:
a) limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea firească a apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocată a apelor (art. 605); cheltuieli referitoare la irigaţii (art. 606); obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa (art. 607); întrebuinţarea izvoarelor (art. 608); despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul (ari. 609). Toate aceste dispoziţii au a fi completate cu reglementările speciale în materia regimului apelor (art. 610);
b) limitele de natură a asigura, în privinţa imobilelor, bune raporturi de vecinătate: picătura streşinii (art. 611); distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii (art. 612-613); vederea asupra proprietăţii vecinului (art. 614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
c) limitele aplicabile în situaţii speciale: dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în situaţia generată de o stare de necesitate (art. 624).
Este de observat că, practic, primele două categorii de limite evocate cuprind, cu unele excepţii, dreptul de grăniţuire (art. 584 fostul C. civ.) şi dreptul de îngrădire (art. 585 fostul C. civ.), despre zidul şi şanţul comun (art. 590-609), situaţiile pe care fostul Cod civil român de la 1864 le reglementa în materia servituţilor, cali-ficându-le ca fiind, cele din prima categorie, servituţi naturale şi, cele din a doua categorie. servituţi legale. în concepţia fostului Cod civil, servitutile naturale erau considerate că luau naştere ..din situaţia lucrurilor”.
în realitate, întreaga doctrină română în materie a evidenţiat faptul că aşa-zisele servituţi naturale şi legale reglementate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor exerciţiului acestui drept prin luarea în considerare atât a „situaţiei lucrurilor”, cât şi a necesităţii asigurării raporturilor fireşti între proprietarii unor bunuri imobile învecinate.
Totuşi, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu, reglementările din fostul Cod civil în materie nu pot fi ignorate. într-adevăr, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaţiilor juridice
născute anterior intrării sale în vigoare, adică anterior datei de 1 octombrie 2011. Aceasta înseamnă că toate raporturile juridice privitoare la aşa-numitele servituti naturale şi legale născute anterior intrării în vigoare a noului Cod civil vor fi supuse reglementărilor în domeniu din fostul Cod civil, dispoziţiile acestuia din urmă având a se aplica şi eventualelor litigii între părţi privitoare la exercitarea drepturilor şi obligaţiilor generate de asemenea raporturi juridice.
în sfârşit, categoriile de limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate reglementate de noul Cod civil nu epuizează întreaga materie în discuţie. într-adevăr, art. 625 NCC precizează că aceste „îngrădiri" se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi al terenurilor şi construcţiilor de orice fel, pădurilor, bunurilor din patrimoniul naţional cultural, bunurilor sacre ale cultelor religioase, precum şi altor asemenea.
A. Limite referitoare la folosirea apelor
Reguli privitoare la curgerea firească a apelor, la curgerea provocată şi la irigaţii. Fără a adăuga ceva la „starea naturală" a fondurilor, art. 604 NCC dispune că proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior; în măsura în care o asemenea curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere instanţei de judecată competente să îl autorizeze să efectueze, pe fondul său, lucrările necesare schimbării direcţiei apelor, cu suportarea cheltuielilor ocazionate de realizarea unor asemenea lucrări. Scopul lor nu poate fi altul decât acela al evitării unor distrugeri ale fondului inferior cauzate de curgerea naturală a apelor de pe fondul superior. La rândul său, proprietarul acestui din urmă fond este obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţia fondului inferior.
Aceleaşi reguli în materie erau cuprinse, sub denumirea dată în doctrină de servitutea de scurgere a apelor naturale, în art. 578 fostul C. civ. Potrivit acestui text, locurile inferioare erau considerate a fi „supuse" apelor care curg în mod natural, fără intervenţia omului, de pe Jocurile superioare". Proprietarul fondului „inferior" nu avea dreptul să ridice stavile care să oprească această scurgere, după cum proprietarului fondului „superior" nu îi era îngăduit să facă nicio lucrare spre agravarea servituţii fondului inferior.
Sub imperiul acestor reglementări, instanţa supremă a decis că orice incidente între proprietari privitoare la exercitarea acestei servituţi trebuie soluţionate cu respectarea interesului cultivării terenurilor, cu luarea în considerare a intereselor proprietarilor, în conformitate cu regulamentele particulare şi locale asupra curgerii şi uzului apelor*. Această jurisprudenţă rămâne valabilă şi sub regimul dispoziţiilor în materie din noul Cod civil.
în schimb, dispoziţii cu caracter de noutate în legislaţia noastră civilă sunt cele cuprinse în art. 605 NCC. care instituie reguli speciale privitoare la curgerea provocată a apelor. Textul dispune că proprietarul unui fond inferior nu poate împiedica curgerea unor ape provocată de proprietarul fondului superior ori de alte persoane, cum ar fi cele care „ţâşnesc" (ies cu presiune) pe cel din urmă fond prin realizarea de lucrări subterane de către proprietarul acestuia, după cum el nu poate
împiedica nici curgerea apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, a apelor folosite în scop casnic, agricol ori industrial, însă numai dacă o asemenea curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. în acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de curgere care ar aduce prejudicii minime fondului inferior; de asemenea, chiar dacă alege o astfel de „cale lesnicioasă” de curgere a apelor, el rămâne „dator la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond". în caz de neînţelegere între cei doi proprietari, deşi textul nu prevede, credem că eventualul litigiu dintre ei privitor la cuantumul despăgubirilor datorate de proprietarul fondului superior celuilalt proprietar urmează a fi decis de instanţa de judecată. Articolul 605 alin. (3) dispune însă că principiile privitoare la curgerea provocată a apelor nu se vor aplica atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, ori un cimitir.
Tot caracter de noutate au limitele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate înscrise în art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor între proprietarii riverani în caz de utilizare a irigaţiilor. Ele prevăd că proprietarul care doreşte să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă „pe trenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei”, cu obligaţia de a alege în acest scop calea şi mijloacele de curgere care aduc prejudicii minime celuilalt riveran şi de a-i plăti acestuia „despăgubiri minime şi prealabile”. Dar asemenea lucrări nu pot fi făcute dacă pe fondul „riveranului opus" se află o construcţie împreună cu grădina şi curtea aferentă ori un cimitir [art. 606 alin. (2) NCC].
Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa. Tot cu caracter de noutate în legislaţia civilă română apare a fi dispoziţia cuprinsă în art. 607 NCC, care instituie o limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată asupra unui teren ce dispune de o sursă ori o întindere de apă, naturală sau artificială, însă aceasta produce „un surplus de apă" faţă de întrebuinţarea pe care proprietarul o dă acelei ape. Aşa fiind, textul instituie o obligaţie pentru proprietarul „căruia îi prisoseşte apa” pentru necesităţile curente ca, „în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii”, să ofere acest surplus proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară punerii în valoare a fondului său, „decât cu o cheltuială excesivă" [art. 607 alin. (1) NCC]. Mai mult, potrivit art. 607 alin. (2), proprietarul nu poate fi scutit de această obligaţie sub pretext că ar putea utiliza surplusul de apă într-un alt scop „decât satisfacerea necesităţilor curente", dar va putea cere „despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi existenţa reală a destinaţiei pretinse”.
în ceea ce ne priveşte, mărturisim că avem unele îndoieli cu privire la aplicaţiile practice ale dispoziţiilor cuprinse în textul evocat. Oricum, aplicarea lui presupune îndeplinirea a cel puţin trei condiţir.
a) să existe un „surplus de apă” faţă de „necesităţile curente" pe fondul unui anumit proprietar;
b) un alt proprietar să nu îşi poată procura apa necesară punerii în valoare a fondului său decât făcând cheltuieli excesive, situaţie în care primul proprietar este obligat de lege „să ofere” acestuia din urmă acel surplus;
c) „oferta” poate fi făcută însă numai în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii. Sigur, textul nu o spune, dar, dacă părţile nu se înţeleg asupra cuantumului acestei compensaţii, urmează a decide instanţa de judecată, care va aprecia şi asupra existenţei „surplusului de apă", asupra necesităţilor proprietarilor în litigiu, a caracterului eventual excesiv al cheltuielilor amintite de text; toate acestea sunt chestiuni de fapt, ce trebuie lăsate la aprecierea judecătorului, la nevoie el putând recurge la expertize de specialitate.
Întrebuinţarea izvoarelor. Preluând, practic, dispoziţiile art. 579 fostul C. civ., art. 608 NCC dispune că proprietarul unui izvor care se află pe fondul său poate da acestuia „orice întrebuinţare" ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub rezerva ca, procedând astfel, să nu aducă „atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior". în aplicarea dispoziţiilor art. 579 fostul C. civ., instanţa supremă a decis că textul consacră dreptul absolut al proprietarului izvorului aflat pe proprietatea sa, drept însă „îngrădit şi cenzurabil de justiţie ori de câte ori, prin exerciţiul său, vatămă dreptul proprietarului megieş - vecin (n.n. C.B.) - dobândit asupra izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune". Credem că principiul enunţat în această decizie de speţă are aplicabilitate şi sub imperiul noului text. Mai mult, precizarea pe care acesta o cuprinde, potrivit cu care proprietarul izvorului „nu poate aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior", este foarte importantă din punctul de vedere al posibilităţii „supravieţuirii" legii vechi (art. 59 din Legea nr. 71/2011). într-adevăr, concepută ca o servitute de izvor în regimul fostului Cod civil, fiind o servitute continuă şi aparentă, ea putea fi dobândită prin uzucapiune (art. 580 vechiul C. civ.); aşa fiind, proprietarul izvorului rămâne obligat să respecte eventuala servitute de izvor dobândită de „megieşul” său prin uzucapiune sau chiar printr-un alt titlu.
în orice caz, art. 608 alin. (2) NCC dispune că proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul, dacă printr-o asemenea schimbare i-ar lipsi pe locuitorii unei localităţi de apa necesară satisfacerii nevoilor lor curente. în ipoteza în care o terţă persoană ar efectua lucrări ce ar conduce la secarea, micşorarea ori alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se află izvorul va putea cere repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoană, iar dacă starea de fapt o permite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde „restabilirea situaţiei anterioare, atunci când apa este indispensabilă pentru exploatarea fondului său". Dacă izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, aceste principii se vor aplica „în mod corespunzător, ţinând seama de întinderea izvorului pe fiecare fond" (art. 609 NCC).
în sfârşit, art. 610 precizează că toate dispoziţiile noului Cod civil privitoare la aceste limite legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată în materia folosirii apelor „se completează cu reglementările speciale în materia apelor". Cele mai importante asemenea reglementări sunt cuprinse în Legea nr. 107/1996 a apelor, cu numeroasele ei modificări ulterioare, unele dintre acestea având ca scop intro
ducerea reglementărilor Uniunii Europene prin care este stabilit cadrul de politică comunitară în domeniul apelor.
B. Limite ţinând de raporturile de vecinătate
Picătura streşinii. Articolul 611 NCC dispune că proprietarul „este obligat să îşi facă streaşina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin”. Textul este „tributar” vechii reglementări, cu precizarea că art. 615 fostul C. civ. permitea proprietarului să ..conducă” apa prin streaşina casei sale şi... pe uliţe, adică pe străzi. Ni se pare însă că prevederea legală în materie are a fi interpretată într-un sens mai larg, ea urmând, credem, a-şi găsi aplicare pentru orice construcţie realizată de un proprietar - grajd distinct, „acareturi" gospodăreşti etc. - pe fondul său, prin raportare la situaţia fondului învecinat’. Sub regimul reglementării anterioare, în practica judecătorească s-a decis că aprecierea locului de scurgere a apelor de pe streşini se face ţinând cont de linia de hotar între două proprietăţi, dar că modul de aşezare a acestora poate determina existenţa „servituţii naturale de scurgere a apelor”, în prezent suportarea limitei legale a exerciţiului dreptului de proprietate ce constă în asigurarea „curgerii fireşti a apelor", astfel cum dispune art. 604 alin. (1) NCC.
Distanţa minimă în construcţii. în mod mult mai precis decât vechea reglementare în materie, art. 612 NCC instituie obligaţia potrivit cu care proprietarul unui fond poate realiza orice construcţii, lucrări sau plantaţii numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietăţile învecinate, dacă prin lege ori prin regulamentul de urbanism nu se prevede altfel; în orice caz, proprietarul unui fond este obligat să efectueze asemenea lucrări astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarilor învecinaţi. Această normă legală este însă supletivă. într-adevăr, în partea sa finală, textul dispune că orice derogare de la distanţa minimă, oriunde ar fi prevăzută aceasta, se poate face prin acordul părţilor, un asemenea acord trebuie însă exprimat în formă autentică.
Cu respectarea acestei condiţii imperative, proprietarii fondurilor învecinate pot conveni ca unul dintre ei să realizeze o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare la o distanţă mai mare sau mai mică faţă de fondul vecin decât cea de 60 de cm stabilită de art. 612 NCC ori de regulamentul de urbanism al zonei respective.
Distanţa minimă pentru arbori. Raporturile de bună vecinătate presupun, printre altele, şi respectarea unei distanţe minime faţă de fondul vecin, distanţă la care unul dintre proprietari poate planta arbori pe fondul său. Articolul 613 alin. (1) NCC dispune că, în lipsa unor dispoziţii contrare cuprinse în lege, în regulamentul de urbanism sau stabilite de obiceiul locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri faţă de linia de hotar, cu excepţia arborilor care ajung la o înălţime mai mică de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii; în cazul acestor din urmă arbori, au a fi aplicate dispoziţiile art. 612 NCC amintite mai sus, care permit, pentru astfel de arbori, plantarea lor până la distanţa de 60 de cm faţă de fondul învecinat. în caz de nerespectare a distanţei de 2 metri prevăzute pentru „arbori mari", proprietarul vecin care constată aceasta este îndreptăţit să ceară scoaterea lor ori, după caz, să pretindă tăierea lor „la înălţimea cuvenită", după cum este îndreptăţit a face această operaţiune el însuşi, dar „pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate” [art. 613 alin. (2) NCC].
După cum s-a observat-, aceste norme au caracter supletiv, deoarece ele au a fi aplicate numai dacă legi speciale, regulamentul de urbanism al zonei ori chiar obiceiul locului nu dispun altfel.
Sub regimul reglementării anterioare în materie, ce era cuprinsă în dispoziţiile art. 608 fostul C. civ., asemănătoare celei din textul în discuţie, în practica judiciară s-a decis că proprietarul fondului vecin are dreptul să ceară scoaterea arborilor şi a gardurilor vii plantate la o distanţă mai mică de hotar faţă de cea legală, chiar dacă el însuşi nu a respectat această distanţă atunci când a realizat asemenea plantaţii pe terenul său. Tot astfel, fiind concepută în vechea reglementare ca o servitute legală ce avea caracterul de servitute continuă şi aparentă, susceptibilă a fi dobândită prin uzucapiune, în jurisprudenţa mai veche a fostului Tribunal Suprem s-a decis că obligaţia de a respecta distanţa plantaţiilor prevăzută de Codul civil dispare atunci când proprietarul fondului învecinat a dobândit servitutea contrară, adică dreptul de a avea plantaţii la o distanţă inferioară. O atare servitute, continuă şi aparentă, dobândită prin prescripţia achizitivă (uzucapiunea) de 30 de ani, nu poate fi înlăturată prin acţiunea pe care ar introduce-o proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant, care „s-a prescris prin acel termen”. Şi într-o asemenea situaţie îşi găsesc aplicarea dispoziţiile art. 59 din Legea nr. 71/2011, după cum nu este de neconceput nici sub regimul noului Cod civil dobândirea unei servituţi „prin fapta omului” cu acelaşi obiect: o distanţă mai mare sau mai mică a construcţiilor, plantaţiilor ori a altor lucrări faţă de fondul vecin.
Dispoziţiile art. 613 alin. (3) NCC prevăd dreptul proprietarului fondului peste care, eventual, se întind rădăcinile sau ramurile arborilor ce se găsesc pe fondul proprietarului vecin şi aparţin acestuia de a le tăia şi - credem - a i le preda,
precum şi dreptul de a culege în proprietate - „a păstra” - fructele căzute în mod natural pe fondul său, per a contrario, nu şi pe cele a căror cădere o provoacă.
Vederea asupra proprietăţii vecinului. Concepută în sistemul fostului Cod civil ca o servitute „legală", anume servitutea de vedere, art. 614-616 NCC aşează materia „la locul ei firesc", anume ca o limită a exerciţiului dreptului de proprietate privată prevăzută de lege, prin raportare la relaţiile de vecinătate. Articolul 614 înscrie principiul potrivit căruia nu este permis niciunui coproprietar să facă o fereastră ori să practice o „deschidere” în zidul comun decât cu acordul tuturor celorlalţi coproprietari. Această dispoziţie trebuie raportată la cea cuprinsă în art. 660 NCC, care înscrie zidul ce desparte două fonduri printre despărţiturile prezumate a fi coproprietatea forţată a proprietarilor fondurilor învecinate astfel despărţite. Acordul impus de prevederile art. 614 priveşte exercitarea dreptului de dispoziţie materială asupra acestui bun, astfel că toţi coproprietarii trebuie să consimtă la efectuarea unei ferestre ori despărţituri în zidul comun. Aceleaşi raporturi de bună vecinătate impun păstrarea unei distanţe minime pentru practicarea de ferestre de vedere pe unul dintre fondurile învecinate.
Apoi, art. 615 NCC stabileşte principiile privitoare la distanţa minimă pentru ferestrele de vedere spre fondurile învecinate. Astfel, potrivit primului alineat al acestui text, este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit ori neîngrădit, ce aparţine proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări care sunt orientate către acel fond. Dacă lucrările sunt dispuse materialmente neparalel cu linia de hotar spre fondul vecin, ele trebuie să fie executate la o distanţă de până la un metru faţă de această linie; cum spune art. 615 alin. (2), astfel de lucrări „sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru”. Cât priveşte modul de stabilire a distanţelor prevăzute de text, ele se calculează de la punctul cel mai apropiat faţă de linia de hotar existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar; în cazul lucrărilor neparalele, distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie [art. 615 alin. (3) NCC].
Dimpotrivă, dispoziţiile art. 616 NCC permit unui proprietar să îşi deschidă, fără limită de distanţă, aşa-numite ferestre de lumină, dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
Concepută ca o servitute legală de vedere, limita analizată era reglementată de art. 611-613 fostul C. civ. şi obliga reciproc pe proprietarii imobilelor învecinate de a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distanţă mai mică de 1,90 m, dacă vederea este directă asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, când vederea este oblică faţă de acesta.
Servitutea contrară, adică dreptul de a avea deschideri la distanţe mai mici faţă de fondul învecinat decât cele amintite, ca servitute continuă şi aparentă, putea fi dobândită prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaţia proprietarului.
în măsura în care au fost dobândite asemenea servituţi sub regimul fostului Cod civil de la 1864, ele rămân supuse reglementărilor acestuia (art. 59 din Legea nr. 71/2011).
Tot sub regimul vechiului Cod civil, practica judecătorească a decis însă că deschiderile care să servească numai pentru aerisire şi iluminatul natural al imobilului - aşa-numitele deschideri de aer şi lumină - pot fi practicate la orice înălţime şi distanţă faţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate şi nu sunt de natură a-l prejudicia pe proprietarul vecin'.
Instanţa poate stabili, în funcţie de dimensiunea şi tipul construcţiei, dacă deschiderile practicate sunt numai pentru aerisire sau şi pentru vedere, caz în care poate dispune închiderea acestora din urmă.
Este evident că redactorii noului Cod civil au ţinut seama de această jurispru-denţă şi au inclus principiul astfel formulat în noul cod.
Dreptul de trecere. Sub această denumire, art. 617-620 NCC reglementează, după părerea noastră, cea mai importantă limitare legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată, cu numeroase aplicări practice. Potrivit art. 617 alin. (1), proprietarul unui fond, adică al unui teren, care este lipsit de acces la calea publică are dreptul „să i se permită trecerea pe fondul vecinului său", pentru exploatarea propriului său fond (teren). în termeni asemănători, prin folosirea sintagmei „loc înfundat", şi nu a celei de „teren lipsit de acces la calea publică”, ele fiind în mod evident echivalente, art. 616 fostul C. civ. reglementa, printre alte servituţi legale amintite mai sus, aşa-numita servitute legală de trecere. Practic, întreaga doctrină consacrată drepturilor reale a arătat întotdeauna că, la fel ca şi în situaţia celorlalte aşa-zise servituţi naturale şi legale reglementate de vechiul Cod civil, şi servitutea de trecere nu era altceva decât o limită a exercitării dreptului de proprietate, o obligaţie firească impusă proprietarilor unor fonduri învecinate, aflate în ipoteza prevăzută de lege.
Noul Cod civil înlocuieşte în mod judicios servitutea legală de trecere cu dreptul de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fără acces la calea publică de a obţine un asemenea acces prin utilizarea unei căi de trecere ce se situează, preexistând ori fiind constituită în acest scop, pe terenul proprietarului vecin care dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectivă în care se află cele două fonduri, în sensul că unul dintre ele are acces la calea publică, dar nu şi fondul învecinat, art. 617 NCC introduce o nuanţă sesizabilă privitoare la modul concret în care se naşte dreptul de trecere pentru proprietarul locului „înfundat". Situaţia obiectivă în care se găseşte acesta din urmă face ca el să dobândească ex lege, prin manifestarea sa unilaterală de voinţă, dreptul de a i se permite trecerea pe fondul vecinului său. Este raţiunea pentru care acest drept a fost calificat ca fiind
un drept potestati\}. Punerea lui în valoare urmează a se realiza în anumite condiţii prevăzute de art. 617 alin. (2) NCC, în una dintre modalităţile juridice reglementate de art. 619 NCC: înţelegerea părţilor, hotărârea judecătorească ori uzucapiunea specială de 10 ani instituită în materie.
Trebuie însă să deosebim dreptul de trecere ca limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată de eventuala servitute de trecere constituită în condiţiile prevăzute de art. 755 şi urm. NCC. O asemenea servitute constituie un veritabil dezmembrământ al dreptului de proprietate, pentru a cărui constituire nu mai este necesar a fi îndeplinite condiţiile prevăzute de legea fundamentală civilă pentru dobândirea dreptului de trecere peste fondul învecinat. Nimic nu se opune constituirii unei servituţi de trecere prin acordul părţilor privitoare la un teren ce are ieşire la calea publică, dacă cei doi proprietari consideră că trecerea pe fondul unuia dintre ei apare ca fiind mai lesnicioasă pentru proprietarul fondului dominant, după cum nu are a fi exclusă constituirea unei asemenea servituţi chiar în privinţa unor fonduri care nu sunt învecinate.
Cert este un lucru: aşa după cum s-a observat, fie că este vorba despre punerea în valoare a dreptului legal de trecere, fie de constituirea unei servituţi de trecere prin fapta omului ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, proprietarul fondului care suportă trecerea celuilalt proprietar îşi poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului său. inclusiv asupra porţiunii materiale pe care a dobândit dreptul de trecere celălalt proprietar, cu condiţia de a nu împiedica într-un fel oarecare această trecere. La rândul său, pe temeiul dreptului dobândit în condiţiile legii ori prin fapta omului, proprietarul fondului „dominant" exercită practic anumite acte de folosinţă asupra terenului celuilalt proprietar. Apar, astfel, a fi exercitate în comun prerogative ale dreptului de proprietate privată asupra aceluiaşi bun, fără ca prin aceasta să putem vorbi de o coproprietate; izvorul acestui exerciţiu „comun” este diferit: într-un caz legea, în celălalt voinţa părţilor.
Noţiunea de fond lipsit de acces la calea publică. înainte de a delimita această noţiune, înţelegem a pune în discuţie o problemă ce ţine de titularul dreptului legal de trecere. Articolul 617 NCC dispune că proprietarul unui fond fără acces la calea publică poate cere să i se permită trecerea pe fondul vecinului său ce are un asemenea acces; aceasta înseamnă că, în primul rând, titular al dreptului în discuţie este proprietarul fondului „înfundat", în terminologia fostului Cod civil român. în condiţiile aplicării dispoziţiilor art. 616 din acest din urmă cod, care reglementau aşa-zisa servitute legală de trecere, ce avea, în consecinţă, acelaşi obiect, practica judecătorească a fost confruntată cu problema de a se şti dacă şi „alte persoane” ce stăpânesc un asemenea imobil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori detenţia precară, sunt îndreptăţite să acţioneze în justiţie pentru recunoaşterea dreptului de trecere peste terenul învecinat cu ieşire la calea publică. Această problemă s-ar putea pune şi sub regimul noilor prevederi legale în materie.
Răspunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanţat. Astfel, o curte de apel a arătat că instituirea unui drept de servitute de trecere este legată în mod direct de situaţia unor fonduri învecinate, ea vizând asigurarea accesului la calea publică şi punerea în valoare a imobilului lipsit de această posibilitate. Plecând de la această
premisă, instanţa a considerat că „o restrângere a categoriei titularilor unor asemenea acţiuni în justiţie la proprietarii fondurilor apare nejustificată”. Aşa fiind, ea a decis în sensul că este just a considera că o extindere a sferei titularilor unei acţiuni de stabilire a servituţii de trecere are a fi îngăduită „câtă vreme esenţială rămâne nevoia de a asigura accesul la un imobil fără ieşire la calea publică”’, deoarece dintr-o astfel de perspectivă poate fi acceptată ideea că nu doar persoana care îşi poate dovedi în mod riguros calitatea de proprietar, ci şi un posesor al unui imobil fără ieşire la calea publică poate avea calitate procesuală activă într-o acţiune în justiţie prin care să solicite recunoaşterea dreptului de trecere, câtă vreme acesta, deşi nu este încă proprietar, are animus domini, deci intenţia de a se comporta ca un veritabil proprietar, exercitând o stăpânire de fapt asupra bunului, specifică, ce îi oferă aparenţa unui veritabil drept de proprietate.
Dimpotrivă, aceeaşi instanţă a decis că această extindere nu poate merge până la a se considera că şi un detentor precar ar putea introduce acţiunea pentru recunoaşterea unui drept de servitute de trecere, deoarece el „nu posedă pentru sine şi nu se comportă ca un veritabil proprietar. El se află într-o poziţie de dependenţă în raport cu proprietarul însuşi, puterile sale juridice fiind limitate în mod sever la ceea ce a convenit cu proprietarul prin actul juridic în temeiul căruia s-a născut detenţia precară".
De asemenea, trebuie precizat că de dreptul de trecere analizat poate beneficia nu numai proprietarul unui teren lipsit de acces la calea publică, dar şi proprietarul unei construcţii aflat în aceeaşi situaţie; însuşi noul Cod civil foloseşte termenul de „fond", nu de teren.
Prin fond lipsit de acces la calea publică („loc înfundat") se înţelege acel teren care este înconjurat de alte diferite proprietăţi, fără ca titularul dreptului de proprietate asupra fondului dominant să aibă vreo altă posibilitate de ieşire la calea publică.
în practica judecătorească s-a decis că noţiunea de loc înfundat cuprinde nu numai acel imobil care se află într-o situaţie de imposibilitate absolută în privinţa accesului la calea publică, ci şi pe acela pentru care acest acces ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculos. Dimpotrivă, ori de câte ori locul are ieşire la calea publică pe un drum care, în anumite împrejurări, este impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli, dispoziţiile art. 616 fostul C. civ. nu îşi mai găsesc aplicarea. Rămâne la aprecierea suverană a instanţei să hotărască, în funcţie de situaţia de fapt, asupra consecinţelor unor astfel de inconveniente şi greutăţi. în orice caz, suprema instanţă a decis că din dispoziţiile art. 618 şi
art. 634 fostul C. civ. rezultă că la constituirea unui drept de servitute de trecere trebuie să se ţină seama şi de interesul celui ce urmează să suporte consecinţele ei, şi nu să se ia în considerare, în mod precumpănitor şi exclusiv, interesul celui ce urmează să beneficieze de dreptul de trecere', şi că, din moment ce proprietarul fondului are ieşire la drumul public, chiar în condiţii mai împovărătoare, cum ar fi lungimea drumului, nu se justifică recunoaşterea unei servituţi de trecere pe un drum mai scurt, ce s-ar situa pe fondul proprietarului învecinat'. Tot astfel, într-o altă situaţie, dar în aplicarea aceluiaşi principiu, suprema instanţă a decis că „este de luat în considerare apărarea pârâţilor împotriva cărora se cere recunoaşterea dreptului de servitute de trecere asupra fondului lor, în sensul că trecerea unor autovehicule în imediata apropiere a casei lor, veche de peste 100 de ani, le-ar putea produce mari pagube”.
Situaţia de fond lipsit de acces la calea publică nu trebuie să rezulte din fapta titularului dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie să rezulte dintr-un caz fortuit şi - chiar dacă mai rar de conceput în practică - dintr-un caz de forţă majoră.
Totuşi, art. 618 alin. (2) NCC dispune că, atunci când lipsa accesului la calea publică este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata unei duble despăgubiri.
în orice caz, nu mai este loc înfundat acel teren învecinat cu altul care are acces la calea publică, iar proprietarul acestuia din urmă l-a dobândit şi pe primul.
De asemenea, dacă lipsa accesului la calea publică este rezultatul unui contract de vânzare, al unui contract de schimb ori al unei operaţiuni de partaj, precum şi al oricărui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât acelor proprietari care, în urma încheierii unor asemenea acte juridice translative ori declarative de proprietate, au dobândit în proprietatea lor partea de teren pe care se făcea anterior trecerea. Altfel spus, urmare a încheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere nu poate schimba modul de exercitare a acestui drept.
Noţiunea de „cale publică' la care se dobândeşte acces în condiţiile art. 617-620 NCC nu este definită de niciunul dintre ele, astfel că ea urmează a fi raportată la ceea ce ordonanţa Guvernului în materie stabileşte ca fiind „drum deschis circulaţiei publice”, adică orice drum public, precum şi orice drum de utilitate privată care asigură, de regulă, accesul nediscriminatoriu al vehiculelor şi al pietonilor [art. 4 lit. a) din O.G. nr. 43 din 28 august 1997 privind regimul drumurilor]. Aşa fiind, chiar dacă sub regimul fostului Cod civil, în practica judiciară s-a decis în mod judicios în sensul că nu este cale publică „un drum de ţarină", adică un drum căruia i se dă o întrebuinţare limitată, cu caracter temporar, prin convenţia mai multor pro
prietari, doar pentru transportul recoltelor, „drum" care, cu excepţia acestei perioade precis determinate ca scop, este inexistent, fiind arat şi semănat, după culegerea acelor recolte, cu culturi de toamnă’.
Întinderea şi modul de stabilire a dreptului de trecere. În concepţia noului Cod civil, din moment ce proprietarul fondului „înfundat” are dreptul „să i se permită" trecerea pe fondul vecinului său spre calea publică, punerea în valoare a acestui drept prin stabilirea atât a întinderii sale, cât şi a modului de exercitare are a fi determinată sau prin înţelegerea părţilor, sau prin hotărâre judecătorească, adică prin justiţie; de asemenea, el poate fi dobândit printr-o folosinţă continuă exercitată timp de 10 ani, adică prin uzucapiune.
Articolul 617 alin. (2) NCC stabileşte ca trecerea să se facă în condiţii de natură a aduce o „minimă stânjeniră exercitării dreptului de proprietate asupra fondului cu acces la calea publică, iar dacă mai multe fonduri vecine dispun de un asemenea acces, „trecerea urmează a se face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii". S-a observat însă că, dacă părţile convin asupra locului pe care va fi exercitat dreptul de trecere, nu mai este necesară îndeplinirea criteriilor orientative enunţate de art. 617 alin. (2) pentru stabilirea conţinutului acestui drept.
Numai în absenţa unui acord al părţilor în acest sens proprietarul locului fără acces la calea publică va putea cere instanţei de judecată să stabilească atât însăşi existenţa dreptului de trecere, cât şi locul, întinderea şi condiţiile de exercitare. Bunăoară, sub regimul aplicabil fostei servituţi legale de trecere, în practica judiciară s-a decis că efectuarea unor lucrări precum înlăturarea a câţiva pomi fructiferi tineri şi, eventual, refacerea traseului unei despărţituri nu sunt de natură să reprezinte un impediment la afectarea unei suprafeţe de teren la constituirea unui drept de trecere, proprietarul fondului „aservit” având a fi despăgubit de proprietarul fondului care cere recunoaşterea dreptului de trecere.
Noul Cod civil prevede şi posibilitatea stabilirii dreptului legal de trecere prin uzucapiune, termenul acesteia fiind cel comun - în prezent - în materie, de 10 ani.
Aceasta înseamnă că, prin ipoteză, cel care „stabileşte" astfel modul de exercitare a dreptului de trecere este însuşi proprietarul locului fără acces la calea publică, dincolo însă de voinţa proprietarului; pentru că, dacă proprietarul fondului aservit este de acord cu condiţiile concrete de exercitare a trecerii pe fondul său, atunci există „înţelegerea părţilor”; dacă un asemenea acord nu s-a realizat, atunci proprietarul fondului lipsit de trecere la calea publică se va adresa, aşa cum am arătat mai sus, instanţei de judecată. Dar poate el, prin actele de exercitare a dreptului de trecere, să stabilească prin propria-i voinţă „întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere" în discuţie prin uzucapiune? în concepţia noului Cod civil, răspunsul este afirmativ. Această soluţie a fost criticată, ni se pare pe drept cuvânt, în doctrina recentă consacrată noului Cod civil, deoarece uzucapiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale,
astfel că „nu se justifică aplicarea ei pentru stabilirea conţinutului unei limitări legale a dreptului de proprietate”.
Despăgubiri; stingerea dreptului de trecere. Spre deosebire de art. 616 fostul C. civ.. care prevedea în mod expres că aşa-zisa servitute legală de trecere se stabilea cu titlu oneros, proprietarul fondului „dominant” având îndatorirea de a despăgubi pe proprietarul fondului care o „suporta", noul Cod civil nu mai prevede în mod expres acest caracter al dreptului legal de trecere; nu mai puţin, el rezultă atât din dispoziţiile art. 618, care vorbeşte despre obligaţiile de plată a „dublului despăgubirii", dar mai ales, chiar dacă în mod indirect, din prevederile art. 620, care reglementează prescripţia acţiunii în despăgubiri pe care o poate exercita proprietarul fondului ce suportă accesul la calea publică al proprietarului lipsit de un asemenea acces, precum şi de „restituirea despăgubirilor încasate". Deşi noul cod nu dispune nimic în acest sens, despăgubirile vor putea fi stabilite prin acordul părţilor ori, în caz de litigiu, de către instanţa de judecată. Din acest punct de vedere, sub regimul vechiului Cod civil, instanţa supremă a decis, în mod judicios, că acţiunea în despăgubiri prevăzută de textele în materie are ca obiect paguba pricinuită fondului aservit, şi nu folosul pe care calea de trecere îl aduce proprietarului fondului dominant, iar în ipoteza executării unor lucrări trebuincioase pentru exerciţiul servituţii, ele se impută proprietarului fondului dominant; însă, atunci când trecerea serveşte şi fondului aservit, cheltuielile au a fi suportate, „proporţional cu foloasele culese”, şi de proprietarul acestui fond.
Titularul dreptului de servitute trebuie să îşi exercite dreptul în limitele titlului său, înţelegând prin acest titlu temeiul juridic al dobândirii dreptului de trecere, respectiv convenţia părţilor, hotărârea judecătorească ori uzucapiunea, în această din urmă situaţie cu rezerva arătată mai sus, fără a putea face, nici pe fondul supus servituţii, nici pe fondul pentru care servitutea a fost înfiinţată, vreo schimbare împovărătoare fondului aservit. La rândul lui, nici proprietarul acestuia din urmă nu va putea scădea sau face incomodă exercitarea servituţii de către proprietarul fondului dominant.
De asemenea, nu vedem de ce nu s-ar aplica şi în prezent principiul potrivit cu care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea împovărătoare, va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere, fără ca acesta din urmă să îl poată refuza (art. 634 teza a lll-a fostul C. civ.).
în practica judecătorească s-a decis în sensul că acest principiu trebuie interpretat raţional, fiind aplicabil atât în cazurile în care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea împovărătoare, a oferit proprietarului fondului dominant o altă trecere la calea publică, dar şi în cazul în care acestuia din urmă i se deschide o cale de natură să îi asigure trecerea în aceleaşi condiţii. Dacă o servitute stabilită prin titlu în anul 1933 pentru trecere cu piciorul şi căruţa, folosită în prezent pentru trecere cu un autovehicul, este de natură să slăbească o construcţie a proprietarului fondului aservit, pretenţia proprietarului fondului dominant de a
exercita în continuare dreptul de servitute iniţial stabilit, dar cu autovehicule, deci peste limitele avute în vedere de părţi la constituirea servituţii, reprezintă o exercitare abuzivă a dreptului de servitute: ea justifică cererea proprietarului fondului aservit de închidere a dreptului de acces al proprietarului fondului dominant pe terenul proprietatea sa.
Tot în practica judiciară s-a decis că despăgubirea trebuie să acopere echivalentul lipsei de folosinţă a terenului de către proprietarul fondului „aservit”, la preţul de circulaţii. Ni se pare că soluţia va putea fi reţinută numai în situaţia în care proprietarul fondului ce suportă trecerea la calea publică în folosul proprietarului învecinat a „indisponibilizat" o parte din terenul său special în acest scop; dacă însă trecerea este folosită de ambii proprietari, nivelul despăgubirii va trebui să ia în considerare acest fapt. De asemenea, fosta instanţă supremă a decis că proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pretenţia de a i se acorda teren în compensaţie, dar că părţile pot recurge la o asemenea modalitate de despăgubire, situaţie în care sunt ţinute să îndeplinească formalităţile prevăzute de lege pentru schimbul de terenuri.
în orice caz, s-a apreciat că, sub regimul noului Cod civil, dacă dreptul de trecere a fost dobândit prin uzucapiune, proprietarul locului înfundat nu va datora celuilalt proprietar nicio despăgubire.
Articolul 620 NCC dispune că termenul de prescripţie pentru acţiunea în despăgubiri „pe care o are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere”. Textul este limpede; singura observaţie pe care o facem este că noţiunile de „fond dominant" şi de „fond aservit" specifice materiei servituţilor sunt utilizate şi pentru ceea ce reprezintă, în concepţia noului Cod civil, nu o servitute legală, ci o limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate privată.
Dacă dintr-un motiv anume încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a exercitării dreptului de trecere.
Nu trebuie confundată însă prescripţia dreptului la despăgubiri cu o eventuală prescriere a însuşi dreptului de trecere. Articolul 617 alin. (3) NCC prevede in ter-minis că dreptul de trecere este imprescriptibil. Teza a ll-a a aceluiaşi alineat dispune însă că el se stinge în situaţia în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică. După cum s-a decis în practica judiciară, nu mai este loc înfundat acel teren care se învecinează cu un altul, care are acces la calea publică, iar proprietarul său a dobândit şi proprietatea terenului învecinat, iniţial fără un asemenea acces.
C. Alte limite legale
Sub această titulatură, în ultimul paragraf al primei secţiuni - limitele legale ale dreptului de proprietate privată - din capitolul consacrat acestui drept, noul Cod civil reglementează „alte limite”, câteva situaţii speciale în care, pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin privat, titularul dreptului de proprietate asupra unui teren sau asupra unui alt bun îşi vede restrânsă exercitarea prerogativelor dreptului său, cu posibilitatea corespunzătoare pentru alt proprietar de a „beneficia”, voit ori chiar fortuit, de acele restrângeri. Sunt reglementate astfel: dreptul de trecere pentru utilităţi (art. 621); dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări (art. 622); dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie (art. 623) şi starea de necesitate (art. 624). De asemenea, art. 625 NCC, sub titulatura de „reguli speciale", dispune că toate îngrădirile dreptului de proprietate privată reglementate de secţiunea care le cuprinde se completează cu dispoziţiile legilor speciale privitoare la regimul juridic al anumitor categorii de bunuri, cum ar fi: terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniul naţional cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi alte asemenea. Este raţiunea pentru care vom evoca pe scurt, într-o secţiune aparte, regimul juridic al unora dintre aceste categorii de bunuri.
Precizăm că, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului Cod civil, toate aceste „alte limite" ale exerciţiului dreptului de proprietate privată au fi aplicate numai situaţiilor juridice născute ulterior intrării în vigoare a noului cod.
Dreptul de trecere pentru utilităţi. Potrivit art. 621 NCC, proprietarul unui fond este obligat să permită trecerea prin ori pe fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate ori din aceeaşi zonă, cum ar fi conductele de apă. de gaz sau alte asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau materiale ce au aceeaşi finalitate. Precizăm că, spre deosebire de dreptul de trecere recunoscut de art. 617 NCC proprietarului lipsit de acces la calea publică, dreptul de trecere pentru utilităţi este recunoscut în beneficiul celui care le realizează şi priveşte ori „fondurile învecinate", ori fonduri „din aceeaşi zonă”, fără a fi învecinate-, proprietarul acestor fonduri este obligat să permită trecerea peste ori prin fondul său a oricăror instalaţii, conducte, materiale ori alte asemenea. Cel mai adesea, acest drept „special” de trecere este în interes public, pentru că lucrările pot fi realizate în beneficiul unor „comunităţi" cu diferiţi proprietari de fonduri: străzi, cartiere, cvartale, sate, aşezări mai mici etc. Precizăm că nu interesează cine efectuează lucrările, în materialitatea lor, putând fi vorba despre societăţi private ori regii autonome de stat. Ceea ce interesează în situaţia dată este raportul dintre două fonduri ce aparţin unor proprietari diferiţi; proprietarul unuia dintre ele este obligat să permită efectuarea lucrărilor, celălalt ori ceilalţi proprietari trebuie să permită aceasta.
Aşa fiind, nu credem că acest drept „special” de trecere, chiar instituit de lege -art. 621 NCC -, este recunoscut numai în interes public, nu şi în interes privat.
Bunăoară, art. 646 NCC prevede, printre cazurile de coproprietate forţată, „bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri”. Or, dacă ar trebui să fie efectuate alte lucrări ori instalaţii la aceste bunuri coproprietate forţată, pentru a căror realizare ar trebui să se treacă peste ori printr-un fond învecinat proprietatea altei persoane, este evident că asemenea lucrări s-ar realiza în interes privat.
Articolul 621 alin. (2) NCC impune o condiţie restrictivă pentru realizarea lucrărilor ori a instalaţiilor prevăzute de primul său alineat: obligaţia de a permite trecerea pentru utilităţi subzistă numai în situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare. Sarcina probei existenţei acestor împrejurări revine proprietarului fondului care va beneficia de acest drept „special" de trecere.
însă, în toate cazurile, proprietarul obligat să permită trecerea prin fondul său are dreptul la plata unei juste despăgubiri care, în ipoteza realizării unor utilităţi noi, trebuie să fie prealabilă [art. 621 alin. (3) NCC]. Părţile interesate pot să se înţeleagă asupra cuantumului acestor despăgubiri; în caz de neînţelegere, deşi textul nu dispune, credem că urmează a decide instanţa de judecată.
Din raţiuni economice, clădirile, curţile şi grădinile lor sunt exceptate de la instituirea acestui drept de trecere pentru realizarea de utilităţi, dacă o asemenea trecere are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi.
în sfârşit, precizăm că acte normative speciale privitoare la regimul juridic al apelor, al producerii şi exploatării energiei electrice şi gazelor naturale, al minelor instituie, sub denumirea de „drept de trecere" ori de „drept de uz şi de servitute", anumite obligaţii de natură administrativă ce revin proprietarilor ori deţinătorilor de terenuri riverane ori necesare exploatării bogăţiilor naturale proprietate publică, obiect al acestor reglementări. Preferăm să le prezentăm pe scurt legate de dez-membrămintele dreptului de proprietate, chiar dacă ele nu constituie asemenea dezmembrăminte.
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări. Sub această sintagmă aparent cuprinzătoare, art. 622 NCC reglementează două limitări ale dreptului de proprietate privată ce ţin tot de raporturile de bună vecinătate, şi anume: obligaţia unui proprietar de a permite folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi obligaţia de a permite accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, se înţelege, ale arborilor mari ori ale pomilor fructiferi aflaţi pe terenul vecinului „beneficiar" al dreptului corespunzător, respectiv de a efectua lucrările şi de a tăia crengile şi culege fructele. Soluţia legiuitorului este înţeleaptă şi de natură a pune capăt unor conflicte care, până la această reglementare, puteau fi soluţionate de instanţă mai degrabă pe principiul echităţii şi al abuzului de drept, în caz de opoziţie, adeseori neîntemeiată, a proprietarului vecin de a consimţi la efectuarea lucrărilor de către un alt proprietar învecinat, prin folosirea fondului său.
Credem însă că denumirea textului -„dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări" (art. 622) - nu corespunde pe deplin primei sale ipoteze - permiterea folosirii fondului pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat; în realitate,
în practică este foarte posibil să nu fie vorba numai despre obligaţia de a consimţi la trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrări temporare realizării „lucrărilor necesare", cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eşafodaj. Dreptul de trecere se „verifică" însă în cea de-a doua ipoteză a textului, anume folosirea terenului învecinat pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor.
Subliniem însă că, pe de o parte, ambele ipoteze au în vedere un drept cu caracter temporar, iar, pe de altă parte, partea finală a art. 622 alin. (1) NCC dispune că acest drept poate conduce la acordarea de despăgubiri pentru titularul fondului care suportă trecerea ori efectuarea lucrărilor, însă numai „dacă este cazul".
De asemenea, prin trimiterea pe care o face la dispoziţiile art. 621 alin. (2) NCC amintite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune că dreptul de trecere recunoscut în condiţiile primului său alineat poate fi recunoscut numai dacă efectuarea lucrărilor, tăierea crengilor ori culegerea fructelor prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă ori foarte costisitoare.
Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie. Potrivit art. 623 alin. (1) NCC, proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altei persoane pentru a redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâmplător pe fondul proprietatea sa, cu condiţia de a fi fost înştiinţat în prealabil despre intenţia celui ce doreşte să îi folosească fondul în acest scop. Acest drept de trecere poate fi complet străin de raporturile de vecinătate, după cum le poate presupune. în definitiv, ne întrebăm dacă este chiar un drept subiectiv, limită a exerciţiului dreptului de proprietate privată, ori simplă toleranţă, impusă de existenţa unor raporturi sociale corecte şi civilizate. în orice caz, legiuitorul a înţeles a merge „până la capăt" cu „juridicizarea" ipotezei în discuţie, deoarece art. 623 alin. (2) NCC dispune că, în toate cazurile, proprietarul fondului care permite trecerea pentru reintrarea în posesie „are dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul („căutat” şi astfel „găsif şi „recuperat”) le-a cauzat fondului" (său). Suntem tentaţi să spunem: în caz de neînţelegere, va decide instanţa judecătorească.
Starea de necesitate. Situaţia reglementată de art. 624 NCC nu mai are în vedere un drept de trecere, ci o limită legală a exerciţiului dreptului de proprietate ce poate să apară într-o împrejurare complet străină de voinţa părţilor, anume în caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului menţionat, în ipoteza în care o persoană a folosit ori a distrus un bun ce aparţine unei alte persoane, însă într-un scop bine determinat, dar fortuit, anume „pentru a apăra pe sine ori pe altul de un pericol iminent", proprietarul bunului folosit ori chiar distrus „are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă de la cel care (astfel) a fost salvat” ori şi-a salvat propriul său bun.
Aparent oarecum anodin, textul impune cel puţin două precizări: mai întâi, persoana care foloseşte bunul altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul trebuie să fie într-un pericol iminent, evident real şi serios, nu imaginar, pe cale să se producă ori în curs să se producă; în al doilea rând, cel al cărui bun a fost folosit ori distrus în acest scop are dreptul să ceară „o despăgubire echitabilă" de la cel salvat. în
realitate, aşa după cum s-a observat în mod judicios, în ipoteza dată nu este vorba despre o „despăgubire", „fapta" celui ce foloseşte bunul neavând caracter ilicit; starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va primi o indemnizaţie de la cel „salvat”. Dimpotrivă, proprietarul care a provocat ori a favorizat pericolul nu va mai fi indemnizat pentru folosirea ori chiar distrugerea bunului său [art. 624 alin. (2) NCC].
Bibliografie: Corneliu Bârsan - Drept Civil. Drepturile reale principale
Cum să procedez ?
Am si eu o intrebare daca un vecin si-a montat teava de gaz pe proprietatea mea fara acordul meu scris pe motiv ca acel traseu este cel mai scurt. Care ar fi incadrarea juridica pentru al actiona in instanta sa-si ia acea teva deloc ingrijita (ruginita) care imi pune in pericol imobilul meu cat si familia mea
Va rog sa ma ajutati in privinta incadrarii juridice a faptei unei persoane care a pus un lant si un lacat pe poarta care incis accesul la o carare unde avem trecere mai multi vecini ,persoana data spune ca este terenul lui de pamint din anul 2003 de cind au fost facute planurile cadastrale ,iar cararea se afla de pe timpurile strabuneilor ,am fost in primarie am scris cerere de a masura terenurile nu vrau sa se imlice mi-au spus sa dau in judecata Va multumesc.
Ne sunt foarte utile noua,celor ce suntem izolati uneori de societate, traim in spatii ratacite si nu avem posibilitatea consultarii unor specialisti. Felicitari si mii de multumiri.
Va rog sa ma ajutati in privinta incadrarii juridice a faptei unei persoane care a pus un lant si un lacat pe poarta
de acces pe proprietatea mea, dat fiind faptul ca eu nu locuiesc in localitatea unde am acea proprietate. Dorind sa vand acea proprietate, imi este ingradit astfel dreptul de a prezenta clientilor casa si curtea ce fac obiectul proprietatii mele.
Va multumesc.
cu deosebit respect,
Marcel Oprea