Dobândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată
| Comentarii |
|
dobândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată, Dobândirea de locuinţe sau de alte spaţii de către persoanele fizice. Dobândirea de locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995. Dobândirea în proprietate de locuinţe în condiţiile Legii nr. 114/1996 a locuinţei.
Prin legi speciale, adoptate după schimbarea regimului politic în România, în special în prima jumătate a anilor 1990, a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar spaţii cu altă destinaţie, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construire de locuinţe. Avem în vedere următoarele acte normative:
a) Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie:
b) Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat sau bugetare de stat, republicată;
c) Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului;
d) Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată.
Dobândirea de locuinţe sau de alte spaţii de către persoanele fizice.
În temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992. Aceste legi au fost concepute ca legi de protecţie socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate celor ce pot cumpăra: preţul stabilit în conformitate cu dispoziţiile acestor acte
normative era mult sub preţul de circulaţie al unor locuinţe asemănătoare; posibilitatea cumpărării locuinţelor în rate; rata mică a dobânzilor percepute la creditele acordate de stat pentru dobândirea acestor locuinţe.
în general, credem că reglementările avute în vedere şi-au produs deja efectele juridice, având în prezent mai mult un caracter „istoric”, dar ele trebuie cunoscute, datorită problemelor ce pot apărea în practică privitoare la circulaţia acestor bunuri.
Potrivit reglementărilor cuprinse în aceste acte normative, se puteau şi se pot vinde către populaţie, în măsura în care mai există asemenea locuinţe „în portofo
liul de stat":
- locuinţele construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor bugetare de stat, cu anumite excepţii (art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 şi din Legea
nr. 85/1992);
- locuinţele care, înainte de 6 martie 1945, au aparţinut instituţiilor de stat, regiilor autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
- construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, în curs de execuţie şi nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, care nu au putut fi terminate; acestea pot fi înstrăinate pe apartamente, pe paliere, pe scări, pe tronsoane de clădiri sau în întregime, prin licitaţie publică [art. 2 alin. (1) din Legea nr. 85/1992];
- de asemenea, prin licitaţie publică pot fi vândute spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi de prestări de servicii, de mică industrie şi oricăror alte activităţi similare, situate în construcţiile de locuinţe în curs de execuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarea locuinţelor sau ale consiliilor locale [art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].
Potrivit ambelor acte normative, dacă locuinţele ce se vând sunt ocupate de chiriaşi, dreptul de a cumpăra aceste locuinţe revine numai titularului contractului de închiriere.
Nu pot fi vândute locuinţele de intervenţie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare, precum şi locuinţele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialişti sau personalului Ministerului de Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992).
Din moment ce locuinţele se vând numai celor care le ocupă în calitate de chiriaşi, rezultă două consecinţe; în primul rând, numai chiriaşii au posibilitatea să îşi manifeste opţiunea de a cumpăra locuinţa pe care o ocupă’; în al doilea rând,
unităţile specializate de stat deţinătoare ale locuinţelor nu vor putea refuza încheie
rea contractelor de vânzare-cumpărare a acelei locuinţe. Cum s-a observat, este vorba despre o obligaţie legală de vânzare, adică o obligaţie de a face, a cărei îndeplinire poate fi cenzurată de instanţa de judecată, care va putea pronunţa o
hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. De asemenea, în
practica supremei instanţe s-a decis că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, prin care a fost reglementată vânzarea locuinţelor din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare, nu condiţionează vânzarea lor către cei care le ocupă
în calitate de chiriaşi de obligaţia acestora de a contracta într-un termen stabilit de oferta unităţii vânzătoare.
Cu privire la situaţia juridică a terenului pe care se află locuinţa dobândită de chiriaşi pe temeiul celor două acte normative, este de reţinut că art. 3 alin. (2) din Decretul-lege nr. 61/1990 dispune că, odată cu locuinţa, se transmite cumpărătorului acesteia şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, pe durata existenţei construcţiei.
Ulterior, a fost adoptată Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funciar - care, în art. 35 alin. (2), devenit, după renumerotarea şi republicarea legii, art. 36, dispune că terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.
La rândul său, art. 10 din Legea nr. 85/1992, republicată, prevede că, dacă într-o clădire sunt mai multe locuinţe şi spaţii cu o altă destinaţie care se vând, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent clădirii, aşa cum a fost determinat prin autorizaţia de construire sau prin fişele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii.
Atât persoanelor care dobândesc locuinţele în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990, cât şi celor care le dobândesc în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată, li se vor atribui terenurile potrivit dispoziţiilor art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.
Dobândirea de locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995.
Legea nr. 112 din 25 noiembrie 1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului conţine unele măsuri reparatorii limitate pentru foştii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia titularului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989.
Trecerea locuinţei în proprietatea statului trebuie să se fi făcut pe temeiul unui titlu valabil pentru stat sau alt dobânditor, iar validitatea titlului are a fi analizată în raport cu dispoziţiile legale în vigoare la data când ea a operat.
Aplicarea măsurilor reparatorii prevăzute de Legea nr. 112/1995 nu reprezintă, după părerea noastră, o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate de către beneficiarii acestora, ci o redobândire a unui drept pe care titularul l-a avut anterior în patrimoniul său. Este adevărat că el l-a pierdut ca urmare a aplicării
unor măsuri abuzive, o perioadă de timp, când titularul său a fost statul sau alt subiect de drept care a primit bunul respectiv. Nu mai puţin, pe temeiul perpetuităţii dreptului de proprietate, titularul măsurii reparatorii va dobândi dreptul temporar pierdut.
În schimb, legea dispune că acei chiriaşi din apartamentele care nu se restituie, din raţiunile prevăzute de lege, foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor locuinţe (art. 9).
Legea a instituit un drept de opţiune de a cumpăra în favoarea chiriaşilor, care, odată exprimat, obligă întreprinderea de stat specializată în vânzarea locuinţelor să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
De acest drept beneficiază şi chiriaşii care ocupă spaţii locative realizate prin extinderea spaţiului iniţial construit [art. 9 alin. (2)].
Cei care cumpără locuinţele pe care le ocupă în calitate de chiriaşi beneficiază de anumite facilităţi privitoare la posibilitatea dobândirii lor în rate, nivelul redus al dobânzii etc.
Nu pot cumpăra locuinţele respective chiriaşii titulari sau membrii familiilor lor -soţ, soţie, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Chiriaşii care nu dispun de posibilităţi materiale de cumpărare a locuinţei pot să rămână în continuare în spaţiul locativ pe care îl ocupă, cu plata chiriei stabilite de lege.
Articolul 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 instituia interdicţia înstrăinării timp de 10 ani a locuinţelor astfel dobândite; am amintit mai sus că acest text a fost abrogat expres prin art. 230 lit. ţ) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil.
în orice caz, privitor la această interdicţie, Curtea Constituţională a decis că ea nu încălca dispoziţiile art. 41 alin. (1) teza I din Constituţia originară, întrucât intră în puterea Parlamentului, ca unică autoritate legiuitoare a ţării, să decidă instituirea unei interdicţii temporare de înstrăinare.
De asemenea, Curtea Constituţională a decis că prevederea cuprinsă la art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, care impunea interdicţia vânzării timp de 10 ani a locuinţei dobândite potrivit acestei legi, nu contravenea nici art. 25 din Constituţie, care proclamă dreptul de liberă circulaţie, deoarece norma legală criticată prin invocarea excepţiei de neconstituţionalitate nu are semnificaţia obligării cumpărătorului locuinţei de a locui în ea pe toată durata celor 10 ani de la cumpărare, fără a
putea călători sau a-şi stabili domiciliul în orice altă localitate din ţară sau în străinătate’.
De altfel, dacă legea interzicea înstrăinarea apartamentului timp de 10 ani, credem că ea nu interzicea şi constituirea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra lui.
Desigur că, în prezent, aceste interdicţii au încetat să îşi mai producă efecte şi prin timpul scurs de la intrarea legii în vigoare, dar, mai ales, datorită abrogării acestui text care o impunea.
Potrivit art. 10 alin. (1) din lege, sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică.
De asemenea, sunt exceptate de la vânzare locuinţele care au avut destinaţie de casă de oaspeţi, de protocol, precum şi cele folosite ca reşedinţe pentru foştii şi actualii demnitari [art. 10 alin. (2)].
Dobândirea în proprietate de locuinţe în condiţiile Legii nr. 114/1996 a locuinţei.
Mai întâi, este de reţinut că această lege defineşte noţiunea de locuinţă ca fiind acea construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau ale unei familii [art. 2 lit. a)].
Trebuie să precizăm că, prin O.U.G. nr. 210/2008, art. 2 din Legea nr. 114/1996 a fost amplu întregit, prin definirea nu numai a locuinţei propriu-zise, ci şi a altor categorii de locuinţe, ce pot corespunde unor nevoi sociale determinate sau care ţin de însăşi dezvoltarea construcţiei de locuinţe proprietate privată a subiectelor de drept persoane fizice ori juridice de drept privat. Astfel, textul evocat defineşte:
- locuinţa convenabilă: acea locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportului între cerinţele utilizatorului şi caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale de odihnă, prepararea hranei, educaţie şi igienă, asigurând minimul de exigenţe privitoare la aceste elemente prevăzute de lege;
- locuinţa socială: locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate ori închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei;
- locuinţa de serviciu: locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii ori unor agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale în materie;
- locuinţa de intervenţie: acea locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau
funcţii ce necesită prezenţa permanentă ori în caz de urgenţă în cadrul acelor unităţi;
- locuinţa de necesitate: locuinţa destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale ori ca urmare a producerii unor accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi pentru realizarea unor lucrări de reabilitare ce nu pot fi efectuate în clădirile ocupate de locatari;
- locuinţa de protocol: acea locuinţă destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în funcţii sau demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora;
- casa de vacanţă: locuinţa ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii;
- condominiu-. acel imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, între care unele proprietăţi sunt comune, iar restul sunt proprietăţi individuale, pentru care se întocmesc atât o carte funciară colectivă, cât şi o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuinţe şi de spaţii cu altă destinaţie, după caz; de asemenea, constituie condominiu şi un corp de clădire multietajat sau, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia; un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale, amplasate izolat, înşiruit ori cuplat, în care proprietăţile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forţată şi perpetuă;
- unitatea individuală: acea unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată din una ori mai multe camere de locuit şi/sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al clădirii ori la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct şi intrare separată, şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie; în cazul în care accesul la unitatea funcţională sau la un condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces ori o servitute de trecere, menţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea funciară.
în al doilea rând, potrivit legii, persoanele fizice sau juridice române pot realiza construcţii de locuinţe pentru folosinţă proprie sau în scopul valorificării lor (art. 4). Aşadar, este evident că legea înţelege să încurajeze construcţia de locuinţe, deoarece aceasta se poate face nu numai pentru asigurarea nevoilor proprii de locuit ale celui care construieşte, dar şi pentru a valorifica, în condiţiile legii, locuinţele construite.
în al treilea rând, legea prevede unele facilităţi de care beneficiază anumite categorii de persoane - tinerii căsătoriţi în vârstă de până la 35 de ani la data contractării locuinţei, persoanele calificate din agricultură, învăţământ, sănătate, administraţie publică şi culte care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural, alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale. Aceste categorii de persoane pot beneficiar de subvenţii de la bugetul de stat, în anumite limite, plata preţului locuinţei în rate lunare pe termen de 20 de ani etc.
Până la restituirea sumelor datorate de către beneficiarii locuinţelor, aceasta este grevată cu un drept de ipotecă legală în favoarea statului (art. 18).
Locuinţa astfel construită este indisponibilizată, în sensul că titularul nu o poate înstrăina prin acte între vii decât după ce va face dovada restituirii sau depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate ce i-au fost acordate ca subvenţii de la bugetul de stat (art. 19).
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Dobândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată
