Regimul juridic al realizării şi al desfiinţării construcţiilor
| Comentarii |
|
regimul juridic al realizării şi al desfiinţării construcţiilor, Reglementare. Principii privind amenajarea teritoriului. Executarea lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a acestora.
Reglementare.
În această materie interesează, cu deosebire, cadrul juridic general al amenajării teritoriului şi cel al executării, al transformării şi al demolării construcţiilor, pentru că, din punctul de vedere al circulaţiei lor, ele sunt în circuitul civil general, cu precizările pe care le vom face mai departe.
Dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul’, cu modificările ulterioare, statornicesc principiile generale în materie şi conţin, în esenţă, reglementări de drept administrativ, ca, de altfel, şi cele cuprinse în Legea nr. 50 din 10 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, care, în urma modificărilor aduse prin Legea nr. 453 din 18 iulie 2001 şi a republicării ei în temeiul aceleiaşi legi, are ca titlu Lege privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.
Principii privind amenajarea teritoriului.
Legea nr. 350/2001 stabileşte obiectivele amenajării teritoriului, şi anume: dezvoltarea economică şi socială echilibrată a regimurilor şi a zonelor, cu respectarea specificului acestora, îmbunătăţirea calităţii vieţii oamenilor şi a colectivităţilor umane în ansamblul lor, gestionarea în spiritul dezvoltării durabile a resurselor naturale şi a peisajului, utilizarea raţională a teritoriului ţării, conservarea şi dezvoltarea diversităţii culturale (art. 9).
De asemenea, legea impune anumite obiective şi pentru activitatea de urbanism, dintre care menţionăm: utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcţiile urbanistice adecvate, şi extinderea controlată a zonelor construite, precum şi protejarea şi punerea în valoare a patrimoniului cultural construit şi natural (art. 13).
Legea stabileşte atribuţiile administraţiei publice centrale, judeţene şi locale în privinţa amenajării teritoriului şi a urbanismului şi prevede că aplicarea documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, potrivit prevederilor sale, se asigură prin eliberarea certificatelor de urbanism.
Certificatul de urbanism este actul administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea unor investiţii, tranzacţii imobiliare şi alte operaţiuni imobiliare, potrivit legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin licitaţie, a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel puţin trei parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.
în cazul vânzării sau al cumpărării de imobile, certificatul de urbanism trebuie să cuprindă informaţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea lui fiind facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul unei ieşiri din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură [art. 29 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 350/2001].
Din punctul de vedere al regimului juridic al imobilului, certificatul de urbanism trebuie să conţină menţiuni privitoare la: dreptul de proprietate asupra imobilului şi
servitutile de utilitate publică de care acesta este grevat; situarea imobilului - teren şi/sau construcţiile aferente - în intravilan sau în extravilan; prevederi ale documentaţiilor de urbanism prin care se instituie un regim special asupra imobilului -zone protejate, interdicţii definitive sau temporare de construire -, dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România şi asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preempţiune al statului, potrivit legii, precum şi alte menţiuni prevăzute de lege; informaţiile privitoare la dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară [art. 31 lit. a) din Legea nr. 350/2001, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 9 din Legea nr. 190 din 26 iunie 2013]; de asemenea, certificatul de urbanism trebuie să precizeze regimul economic şi regimul tehnic al imobilului privitor la care se eliberează [art. 31 lit. b) şi c) din aceeaşi lege).
Executarea lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a acestora.
Chiar în primul său articol în redactarea de după modificarea adusă prin O.U.G. nr. 214/2008, în Legea nr. 50/1991 este înscris principiul potrivit cu care executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare. Aceasta se emite la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţie - identificat prin numărul cadastral al imobilului, afară de cazul în care legea dispune altfel.
Observăm că, faţă de prevederea iniţială a Legii nr. 50/1991, care îndreptăţea pe cel ce deţinea un titlu de proprietate asupra unui imobil - noţiune privită în sensul ei de operaţiune juridică, negotium iuris - să solicite o autorizaţie de construire sau de desfiinţare a unei construcţii, textul actual dispune că poate solicita o asemenea operaţiune orice titular de drept real asupra unui astfel de bun: drept de proprietate, de superficie, de folosinţă.
De asemenea, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 dispune că orice construcţie civilă, industrială, inclusiv cele necesare susţinerii instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură, se poate realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile acestei legi, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor.
Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege privitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor. Ea se emite în baza documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile legii, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii [art. 2 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 50/1991].
Autorizaţiile de construire se emit de către preşedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucureşti sau de primari, după distincţiile făcute în art. 4 din lege. Cererea de eliberare a autorizaţiei de construire- va fi însoţită de certificatul de urbanism.
într-o sistematizare legislativă discutabilă, „rod” însă al numeroaselor modificări -nu întotdeauna corelate între ele - ale celor două acte normative esenţiale în materie - Legea nr. 350/2001 şi Legea nr. 50/1991 art. 6 din Legea nr. 50/1991 prevede conţinutul certificatului de urbanism, fără ca textele corespunzătoare în materie din legea ulterioară - Legea nr. 350/2001 - evocate mai sus să facă referire la acest conţinut.
în orice caz, potrivit art. 6 din Legea nr. 50/1991, acesta este actul autorităţilor prin care:
a) fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;
c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;
d) încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării.
La rândul lor, operaţiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare - parţială sau totală - a construcţiilor şi a instalaţiilor aferente, precum şi a oricăror amenajări se fac numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare, obţinută în prealabil de la autorităţile publice, ca şi în cazul autorizării şi al ridicării construcţiilor (art. 8).
Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, care au fost emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios administrativ, iar anularea poate fi cerută şi de către prefect, inclusiv la sesizarea organului de specialitate competent în materie, anume Inspectoratul de Stat în Construcţii (art. 12).
Totuşi, legea dispune că se pot executa fără autorizaţie de construire anumite lucrări ce nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, precum: reparaţii de împrejmuiri, acoperişuri, învelitori şi terase, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate, reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, cu păstrarea formei acestora; zugrăveli şi vopsitorii interioare şi exterioare, acestea din urmă fără modificarea formei faţadei clădirilor; finisaje interioare şi exterioare, trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces şi alte asemenea (art. 11 din Legea nr. 50/1991).
Articolul 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 dispune că terenurile ce aparţin domeniului privat al statului sau al entităţilor sale teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate, prin licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile respectării documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii, în vederea realizării construcţiei de către titular.
în anumite situaţii, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fără licitaţie publică, dar cu plata unei taxe de redevenţă, potrivit legii, sau pot fi date în folosinţă, pe termen limitat. Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de
construcţie au obligaţia de a executa integral lucrările, astfel cum acestea sunt prevăzute în autorizaţia de construire [art. 37 alin. (1)].
Facem precizarea că normele privitoare la autorizarea efectuării sau desfiinţării construcţiilor se aplică tuturor executanţilor de asemenea lucrări, deci şi cu privire la construcţiile proprietate publică.
De asemenea, trebuie reţinut că, potrivit art. 3 din Legea nr. 114/1996, autorizarea executării construcţiilor de locuinţe noi, indiferent de natura proprietăţii ori a amplasamentelor pe care acestea vor fi realizate, se va face pe baza satisfacerii unor exigenţe minimale, prevăzute în anexa nr. 1 la lege, iar consiliile judeţene şi locale pot autoriza executarea etapizată a construcţiilor de locuinţe, potrivit competenţelor acestor autorităţi administrative, stabilite de lege.
