Obligația de garanție pentru evicțiune în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligația de garanție pentru evicțiune în contractul de închiriere, în temeiul obligației de garanție, locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință (art. 1789 C. civ.).
Obligația de garanție cuprinde obligația de garanție pentru evic-țiunea cauzată prin faptul personal al locatorului sau prin faptul unor terți, precum și garanția pentru viciile ascunse ale locuinței.
În virtutea ideii de garanție, derivată din obligația locatorului de asigurare a folosinței, acestuia îi incumbă obligația negativă de a se abține de la orice tulburare de fapt sau de drept, de natură a-i împiedica pe locatar în folosința liniștită și utilă a locuinței, ori de natură a diminua sau stânjeni o asemenea folosință.
Tulburarea poate fi directă, săvârșită nemijlocit de locator, sau indirectă, realizată de locator prin intermediul unui terț, cu care locatorul a încheiat acte juridice, din care se desprind drepturi ce pot afecta liniștita folosință a chiriașului.
Schimbarea formei sau destinației bunului închiriat, prin voința unilaterală a locatorului și care nu este necesară, edificarea unor construcții care afectează fie chiar prin restrângere folosința locuinței sau spațiilor aferente locuinței închiriate (curtea), ori poluarea mediului înconjurător, reprezintă o tulburare de fapt, care angajează răspunderea locatorului pentru evicțiune.
Și lucrările care trebuie efectuate de locator pentru remedierea degradărilor locuinței, produse independent de culpa acestuia (cazul fortuit, forța majoră, vechimea construcției), care dacă nu ar fi realizate ar expune imobilul pericolului distrugerii (art. 1803 C. civ.) sunt de natură a restrânge folosința locatarului și a atrage răspunderea locatorului pentru evicțiunea de fapt, dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile, sub forma reducerii chiriei, proporțional cu timpul sau partea imobilului de care locatarul a fost lipsit, sau sub forma rezilierii contractului de închiriere, dacă în timpul executării bunul devine impropriu întrebuințării.
Răspunderea locatorului este justificată în aceste cazuri, fie de faptul că lucrările nu au fost finalizate în termenul legal de 10 zile, fie de faptul că prin restrângerea sau lipsirea chiriașului de folosința locuinței, scopul contractului nu mai poate fi atins, plata chiriei pierzându-și rațiunea și cauza.
Locatorul nu va fi însă obligat la despăgubiri pentru pierderea suferită de locatar, dacă reparațiile sunt determinate de deteriorarea fortuită sau pentru cauză de forță majoră, deoarece lipsește vinovăția, care să justifice angajarea răspunderii.
Tulburarea chiriașului prin fapta locatorului poate fi și una de drept, atunci când se neagă însăși dreptul de folosință al chiriașului, pe motivul lipsei dreptului locativ, caz în care se pune în discuție evicțiunea chiriașului.
Distincția dintre tulburarea de fapt și aceea de drept pe care o poate exercita locatorul împotriva chiriașului nu este relevantă, pentru că ambele tulburări se supun aceluiași regim juridic, chiar dacă modalitățile de manifestare a acestora diferă; ceea ce reprezintă în ipoteza evicțiunii de fapt o modalitate de evingere, în ipoteza evicțiunii de drept, este un efect al acesteia.
Tulburarea chiriașului poate fi și indirectă, rezultând din încheierea de către locator a unor acte juridice cu terțe persoane, din care se desprind drepturi, care prin natura lor pot afecta dreptul de folosință al chiriașului.
Evicțiunea din partea terțului are ca origine conduita culpabilă a locatorului care a încheiat contractul cu terțul și care se analizează în instituția garanției pentru fapta terțului, deși fapta terțului este în realitate tot a locatorului.
Tulburarea terțului poate fi de drept, iar dreptul invocat împotriva chiriașului poate avea legătură cu atitudinea locatorului, care anterior sau ulterior închirierii, a transmis dreptul către terț.
Răspunderea locatorului este antrenată numai atunci când terțul invocă un drept împotriva locatarului, nu și atunci când tulburarea este de fapt. În fața tulburărilor de fapt a terților, care au o natură extracontractuală, chiriașul se poate apăra singur, formulând pretenții în legătură cu situația de fapt sau starea lucrurilor împotriva terțului. Totuși, locatorul este ținut să garanteze pe locatar pentru tulburarea cauzată prin fapta terțului, care, fără a pretinde vreun drept asupra locuinței, tulburările acestuia începute înaintea predării construcției îl împiedică pe locatar să o preia (art. 1793 C. civ.).
În această situație, devin aplicabile dispozițiile art. 1794 alin. (2) C. civ., privind scăderea proporțională a chiriei sau rezilierea contractului, dacă tulburarea este atât de gravă, încât dacă ar fi cunoscut-o, chiriașul nu ar fi contractat.
Răspunderea locatorului pentru evicțiunea provenind din fapta terțului este angajată numai dacă terțul invocă un drept asupra construcției închiriate, drept de natură să tulbure folosința chiriașului, pe care locatorul s-a obligat să o asigure în mod constant, pe toată durata contractului. În cadrul tulburării de drept, terțul invocă un drept asupra bunului, de natură să împiedice, să diminueze sau să stânjenească folosința chiriașului.
Evicțiunea se poate produce independent de existența unui proces, atunci când locatarul recunoaște pretențiile terțului. În această situație, nu operează răspunderea pentru evicțiune a locatorului.
În ipoteza unui proces în cadrul căruia se pune în discuție un drept asupra locuinței închiriate, devin incidente dispozițiile art. 1794 C. civ., în temeiul cărora locatorul trebuie să-l apere pe chiriaș, răspunzând pentru evicțiunea acestuia.
Tulburarea de drept cauzată prin fapta terțului îl obligă pe chiriaș în temeiul art. 1794 C. civ., să-l înștiințeze în timp util pe locator cu privire la dreptul pretins, pentru ca acesta să fie în măsură să-l apere împotriva tulburării.
Practic, chiriașul, în temeiul art. 1795 C. civ., poate cere introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de procedură civilă, fie în forma chemării în garanție, pentru a putea pretinde despăgubiri pentru evicțiune, fie în forma arătării titularului dreptului, pentru a ieși din proces, dacă terțul este de acord în acest sens.
Faptul că terțul trebuie să fie de acord cu scoaterea chiriașului din proces, se justifică prin aceea că, în calitate de reclamant, a determinat limitele procesului, având interesul de a obține o hotărâre judecătorească opozabilă chiriașului, ceea ce nu se întâmplă în cazul părăsirii procesului de către acesta.
Dacă chiriașul, fără a-i încunoștința pe locator, se apără singur împotriva pretențiilor terțului și nu reușește să le respingă, în temeiul art. 1795 C. civ., este ținut să-l despăgubească pe locator pentru prejudiciile suferite de acesta, cauzate ca urmare a necomunicării tulburării, afară dacă chiriașul probează că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.
Pe calea acțiunii în răspundere pentru evicțiune, formulată separat sau pe calea cererii de chemare în garanție, chiriașul va putea pretinde de la locator despăgubiri pentru prejudiciile suferite, ca urmare a lipsirii sale totale sau parțiale de folosința locuinței [art. 1794 alin. (2) C. civ.].
Dacă în cadrul procesului locatorul nu a înlăturat tulburarea cauzată chiriașului, indiferent de gravitatea acesteia, chiriașul este îndreptățit să solicite o scădere proporțională a chiriei sau rezilierea contractului de închiriere, atunci când tulburarea este atât de gravă încât dacă ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat [art. 1794 alin. (2) C. civ.].
În cazul rezilierii contractului de închiriere, daunele-interese pentru prejudiciile cauzate chiriașului vor reprezenta chiria pe care chiriașul a plătit-o pentru spațiul de a cărui folosință a fost lipsit și dobânda legală, dacă părțile nu au prevăzut în contract o dobândă mai mare decât cea legală, cu respectarea limitelor prevăzute de O.G. nr. 13/2011.
Chiriașul nu are însă dreptul la daune-interese, dacă la încheierea contractului cunoștea cauza evicțiunii [art. 1794 alin. (3) C. civ.].
