Art. 1665 Noul cod civil Preţul fictiv şi preţul derizoriu Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1665
Preţul fictiv şi preţul derizoriu
(1) Vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit.
(2) De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.
| ← Art. 1664 Noul cod civil Lipsa determinării exprese a preţului... | Art. 1666 Noul cod civil Cheltuielile vânzării Dispoziţii... → |
|---|
Cat de disproportionat ar trebui sa fie pretul pentru a fi considerat derizoriu?
Sotul meu a luat 80000 pe un imobil care valoreaza peste 200000. El a vrut initial sa faca contract de imprumut numai ca cel care i a imprumutat a vrut contract de vanzare cumparare. Intrebarea este daca poate fi considerat pret derizoriu si sa anuleze contractul de vanzare cumparare?
La un apartament de ~ 80.000 EUR (conform grilelor notariale) vanzarea de la tata -> fiu la o valoare de 50.000 EUR poate fi atacata de catre fratele cumparatoarei ?
Anulare inseamna nulitate relativa.
Citește mai mult
Nulitatea relativa o poate cere inclusiv cealalta parte. Daca vrei sa sa vezi cine mai poate sa solicite nulitatea relativa (in instanta), poti citi la art. 1248 din Codul Civil:"(2) Nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată."
legeaz.net/noul-cod-civil/art-1248-nulitatea-relativa-nulitatea-contractului-contractul
Alte informatii despre nulitatea relativa mai gasesti si aici:
legeaz.net/dictionar-juridic/regimul-juridic-al-nulitatii-relative
Cerinţele ca preţul să fie real, adică stipulat cu intenţia de a fi plătit, şi serios, adică nederizoriu, rezultă expres din conţinutul art. 1665 din Codul civil. Nerespectarea acestor criterii este sancţionată cu anulabilitatea actului.
Este considerat a fi nereal preţul stabilit în mod formal, părţilor lipsindu-le intenţia de a-1 plăti; pe de altă parte, pentru a fi neserios, preţul trebuie să fie într-o aşa măsură de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât vânzătorul nu ar fi consimţit la înstrăinare prin vânzare (această împrejurare
Citește mai mult
poate rezulta dintr-o expertiză întocmită de un expert autorizat).1 Din această interpretare rezultă că trebuie întrunite condiţiile de preţ (referitoare la valoarea bunului, stabilită mai sus), lipsa intenţiei de a plăti pentru a fi considerat nereal şi condiţia ca preţul să fie disproporţionat faţă de valoarea bunului, care să-l determine pe înstrăinător la a nu mai încheia contractul pentru a putea vorbi despre un preţ neserios.De multe ori, între părţile contractante există legături de rudenie sau de afinitate care explică dispropoţia dintre valoarea imobilului stabilită prin expertiza întocmită la cererea camerei notarilor publici şi preţul convenit de părţi; într-o atare situaţie, invocarea nulităţii este ipotetică întrucât nulitatea relativă ar putea fi cerută de vânzător în termenul de prescripţie şi este susceptibilă de confirmare. Chiar dacă ar fi invocată nulitatea vânzării pentru că nu există preţ, cumpărătorul ar putea pretinde că vânzarea deghizează o înstrăinare animus donandi, caz în care intenţia de gratificare este justificată de legăturile existente între părţile contractului. Dacă preţul a fost plătit s-ar putea invoca anulabilitatea datorită caracterului său derizoriu, dar ne-am putea afla atunci în situaţia unei donaţii parţiale ce crează un avantaj în favoarea cumpărătorului, consimţit prin intermediul unui act cu titlu oneros în care, prin voinţa părţilor, s-a creat un dezechilibru între valoarea bunului şi cuantumul preţului. Donaţia deghizată sub forma vânzării cu preţ derizoriu poate fi motivată prin punerea la adăpost a dobânditorului de exercitarea unei acţiuni în reducţiune sau de riscul revocării donaţiei, care ar fi fost aplicabile dacă s-ar fi declarat caracterul de liberalitate al actului. în a doua ipoteză, deşi preţul stabilit a fost plătit, diferenţa faţă de valoarea reală a bunului poate constitui, de asemenea, o liberalitate. Prin urmare, contractul de vânzare ar avea şanse să subziste ca donaţie; mai mult decât atât, este ipotetică varianta ca vânzătorii să ceară anularea contractului tocmai datorită legăturii speciale (de rudenie şi afinitate) care îl leagă de cumpărător.
Această problemă ne-a determinat să verificăm dacă există un reper obiectiv după care să se aprecieze în ce condiţii un preţ poate fi considerat derizoriu. Sub acest aspect, Codul civil francez oferă (în cadrul art. 1674) următoarea soluţie: „Si le vendeur a ete lese de plus de sept douziemes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand meme il aurait expressement renonce dans le contrat a la faculte de demander cette rescision, et qu'il aurait declare donner la plus-value."
întreprinzând o scurtă documentară istorică am aflat motivul pentru care Codul civil francez conţine dispoziţia pe care am redat-o mai sus. Prin introducerea în acest act normativ a art. 1674, puterea legislativă din epoca napoleoniană a creat premizele redobândirii teritoriilor vândute către Statele Unite sau, cum plastic s-a exprimat în doctrină, a născocit „un subterfugiu legal pentru a desfiinţa la momentul convenabil vânzarea Louisianei: primul consul (n.n. Napoleon Bonaparte în perioada elaborării Codului civil francez, mai înainte de a se proclama împărat) a stabilit pragul legal al rescindării ţinând seama de proporţia dintre preţul cu care a vândut Louisiana şi cel real" (a se vedea darea de seamă la Congresul anual al asociaţiei "Henri Capitant" a prietenilor culturii juridice franceze în Studia Universitatea Babeş-Bolyai, disponibil pe site-ul wwiv.studia.ubbcluj.ro/dozvnload/pdf/525.pdf în concluzie, aprecierea unui criteriu după care preţul poate fi considerat derizoriu s-a făcut cu mai bine de două secole în urmă dar pentru motive ce ţin de istoria unui popor; în prezent stabilirea unui asemenea criteriu nu ar mai fi posibilă, ea rămânând atributul exclusiv al instanţei de judecată în raport de datele concrete ale fiecărei cauze deduse judecăţii.
în mod firesc ne-am pus întrebarea din ce motiv o asemenea soluţie nu a fost adoptată de Codul civil român de la 1864 şi Decretul nr.32/1954 privind punerea în aplicare a Codului familiei din 1954, acte normative din cuprinsul cărora reiese că leziunea nu constituia viciu de consimţământ pentru major. Menţionăm că nici norma fiscală română, care creează un regim special pentru actele încheiate între rude şi afini până la al doilea grad, nu a găsit necesar să stabilească un asemenea criteriu de referinţă (a se vedea alin. (4) din Partea 102IV din Normele de aplicare a Codului Fiscal aprobate prin H.G. nr. 44/2004)
N.N. Comentariile de mai sus se referă la o hotărâre judecătorească pronunţată anterior intrării în vigoare a Codului civil, care, în prezent, reglementează leziunea ca viciu de consimţământ şi pentru majori (a se vedea art. 1221 şi art.1222 din Codul civil)
Citește mai mult
momentul pronunţării hotărârii de către prima instanţă, în eventualitatea unui proces în acest sens, iar ca o consecinţă şi nulitatea actului juridic este supusă legii în vigoare în momentul încheierii actului (C.A. Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 962/R din 23 aprilie 2010, în Buletinul Jurisprudenţei, C.A. Cluj)1. La operaţiunea juridică de stabilire a preţului se are în vedere echivalenţa valorică a prestaţiilor, care este determinată atât de valoarea reală a acestora, cât şi de subiectivismul părţilor contractante, raporturile dintre ele fiind de natură a influenţa echilibrul, în sensul că uneori în mod voit se creează o disproporţie valorică între bunul vândut şi preţ. Raporturile dintre părţi au fost de natură să influenţeze stabilirea preţului, fiindcă acestea au convieţuit, iar pârâta a plătit reclamantului o parte din datoriile sale, prestaţie care a putut influenţa
Citește mai mult
consimţământul părţilor, indiferent de titlul sub care a fost făcută (C.A. Piteşti, s. civ. confl. mun. şi asig. soc., dec. nr. 26/R/2007, portal.just.ro).2. în cazul unei acţiuni pauliene, complicitatea terţului este îndeplinită în cazul în care acesta, deşi nu a cunoscut intenţia debitorului de a prejudicia interesele creditorului, a cunoscut totuşi că prin actele la care participă a creat sau a mărit insolvabilitatea debitorului, iar aceasta rezultă din chiar preţul neserios al vânzării (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 101/2006).
1. Preţul este fictiv dacă el a fost stabilit fără intenţia de a fi plătit şi este derizoriu dacă este disproporţionat faţă de valoarea bunului.
2. Disproporţia existentă între preţ şi lucrul vândut face vânzarea anulabilă doar dacă, prin raportare la aceasta, este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare. Caracterul derizoriu al preţului este o chestiune de fapt şi, în funcţie de disproporţia existentă, se poate pune chiar problema lipsei preţului vânzării şi a
Citește mai mult
cauzei creditorului acestuia. întotdeauna momentul la care se apreciază asupra echivalenţei dintre preţ şi valoarea bunului este cel al încheierii contractului de vânzare-cumpărare. înstrăinarea bunului în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului.3. Pentru situaţia în care la încheierea contractului preţul era lezionar, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1221-1224 NCC. în cazul majorului, acţiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din prestaţia la care s-a obligat partea lezată, iar instanţa poate menţine contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau, după caz o majorare a propriei obligaţii. în cazul minorilor între şi 18 ani care încheie singuri un contract de vânzare, acţiunea în resciziune pentru leziune este admisibilă chiar dacă leziunea nu depăşeşte jumătate din prestaţie, fiind suficient ca acesta să îşi fi asumat o obligaţie care este excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obţine din contract ori la ansamblul circumstanţelor. în cazul minorului, nu este necesar ca disproporţia lezionară să subziste până la data introducerii cererii în anulare.
4. Dreptul la acţiunea în anulare sau în reducerea preţului lezionar se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului. Anulabilitatea contractului nu poate fi opusă pe cale de excepţie când dreptul la acţiune pe cale principală este prescris. Dacă părţile au dat vânzării caracter aleatoriu, contractul nu poate fi atacat pe motiv de leziune.
5. Vânzarea anulabilă pentru preţ derizoriu (nu lezionar) poate fi valabilă, în funcţie de intenţia părţilor, ca donaţie, dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii cerute de lege.
6. Nulitatea care intervine în cazul preţului fictiv sau derizoriu este relativă, în sensul art. 1248 NCC. Dacă preţul fictiv este rezultatul unei simulaţii cu caracter ilicit - de exemplu neplata taxelor - normele încălcate ocrotesc interesul obştesc, iar nulitatea este absolută.
7. Termenul de prescripţie pentru introducerea acţiunii în anulare întemeiată pe dispoziţiile art. 1665 este de trei ani şi începe să curgă din ziua în care cel îndreptăţit, reprezentantul său legal ori cel chemat de lege să îi încuviinţeze sau să îi autorizeze actele a cunoscut cauza anulării, însă nu mai târziu de împlinirea a 18 luni din ziua încheierii actului juridic.
De asemenea, dezechilibrul între prestaţii poate fi consecinţa leziunii, viciu de consimţământ apreciat în funcţie de cauza contractului, caz în care sunt aplicabile
Citește mai mult
dispoziţiile art. 1.221.În ambele situaţii sancţiunea este aceeaşi, nulitatea relativă.
- cel al cărui interes a fost nesocotit ia încheierea actului juridic (ex: de victima violenţei, de cel fără discernământ, de titularul dreptului de preemţiune etc.);
- succesorii părţii ocrotite prin norma juridică încălcată la încheierea actului juridic, cu excepţia acţiunilor intuitu personae;
- creditorii chirografari ai părţii ocrotite, pe calea acţiunii oblice, dacă nu este vorba de drepturi strict personale.