Art. 1669 Noul cod civil Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1669
Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.
| ← Art. 1668 Noul cod civil Pactul de opţiune privind contractul... | Art. 1670 Noul cod civil Preţul promisiunii Dispoziţii... → |
|---|
Citește mai mult
in cazul in care vanzatorul nu se achita de obligatii este nevoit sa-mi restituie ceva in plus fata de acel 50% oferit de catre mine, ba chiar am tot citit ceva despre dublul sumei, ce ma sfatuiti sa fac ?Citește mai mult
executarii silite . In urma demersurilor realizate de catre executorul judecatorresc Societatea -Persoana Jurideca raspunde ca s-a demarat procedura de vanzare a imobilului emitand factura de vanzare conform Raportului de evaluare dar numai pe constructie -imobil , fara terenul aferent constructiei care in raportul de evaluare era stipulat ca "terenul aferent constructiei se atribuie cumparatoruluiin folosinta si urmeaza regimul juridic prevazut de art 36 alin2 din legea 18/1991 republicata " si nici terenul de 200 mp reprezentand curte/gradina . Am solicitat din nou prin executorul judecatoresc punerea in aplicare a intregii hotarari judecatoresti asa cum a fost pronuntata precum si a fraportului de evaluare necontestat / fara obiectiuni formulate de catre Societatea care trebuie sa vanda si incheierea contractului de vanzare -cumparare prin notariat .Mentionez ca Societatea nu intabulase / inscrie in cartea funciara imobilul , am realizat eu in calitate de cumparator si pe cheltuiala proprie inscrierea constructiei si actualizarea cartii funciare in numele vanzatorului -Societate , solicitand a doua oara incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica fara niciun raspuns din partea Societatii .
Intrebarea mea - in acest caz pot solicita Instantei de Judecata o Hotarare care sa tina loc de contract vanzare cumparare autentic ?
Multumesc !
Doresc sa achizitionez un teren, pentru care am platiti un avans de 4500 de lei si am facut o chitanta de mana. Cel care imi vinde are o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare ( cu plata integrala a sumei ) cu proprietarul care este trecut in cartea funciara. Am inteles ca el nu poate sa vanda pana nu finalizeaza actul de vanzare-cumparare cu proprietarul din cartea funciara, chiar daca a platit integral terenul. In aceste conditii pot face un act notarial cu el in baza caruia sa-mi promita vanzarea terenului dupa finalizarea actului de vanzare cumparare cu proprietarul de drept, pentru avansul de 4500 lei ?
Multumesc anticipat !
Până la urmă iam dat o partea din banii a zis că merge să facă actele pe teren dar nu le-a făcut Eu cu ei am fost la un avocat și am făcut o hârtiei cu i-am dat banii
Și acum vreau bani înapoi și nu vor să-mi dea
Ce șanse sunt să-mi recuperez banii
Citește mai mult
impotriva caruia se formuleaza o astfel de actiune trebuie sa fie proprietar al bunului si sa aiba capacitatea de a putea dispune de el.Am am cumparat un imobil acum 4 luni, sau mai bine zis am incheiat o promisiune bilaterala de vanzare a acestuia, deoarece nu exista intabulare pe acel imobil si nici nu se poate face in Viitorul apropiat(ar fi un proces in derulare privind terenul de sub imobil) cum putem deveni proprietarii legal ai acelui imobil....( am achitat in integral acel imobil)
Va rugam ajutati-ne cu un raspuns...
Multumesc..
Doresc sa cumpăr un imobil care are doi proprietari sot+soție, iar sotul este decedat de doua luni.
Aceștia mai au în urma căsătoriei trei copii.
Ca sa nu risc pierderea acestui imobil, as vrea să-i ofer soției acestuia un avans pana la cumpărarea imobilului de 10% din valoare cu clauza de achitare integrala în termen de 6luni.
Întrebarea mea pentru dumneavoastră este dacă pot face legal un antecontract de vânzare cumpărare în acest caz pana aceștia își dezbat succesiunea, intre mine soția defunctului și copii acesteia.
Având în vedere ca pentru a face posibila
Citește mai mult
aceasta tranzacție îmi vând locuință si nu as vrea sa fie probleme, as dori și eu la rândul meu, o garanție în caz ca se răzgândesc sa vândă pe care vreau sa o stimuleze expres în antecontract de genul în caz ca se va răzgândi să-mi înapoieze de 3 ori avansul.Este posibil in aceste condiții, efectuarea acestui antecontract?
Cum poate fi calificata retragerea din oferta deschisa de vinzare (apartament + loc parcare) a locului de parcare prevazaut in autorizatiile de constructie si ce remedii pot fi disponibile cu atit mai mult cu cit am contracta apartamenrtul, locurile de parcare fiind eliminate din constructie in beneficiul exclusiv al investitorilor
Cu stima
Citește mai mult
contractul de vanzare cumparare unul dintre ei nu se mai prezinta la notar pentru a vinde stiind ca eu am vandut imobilul meu doar pentru si numai pentru al cumpara pe al lor.deci din cei trei mostenitori sa zicem ca unul din ei in ziua semnari contractului nu mai este de acord cu aceasta.se pot actiona demersuri in instanta pentru astfel de cazuri pe baza de promisiune.va rog sa-mi dati un raspuns un sfat.va multumescPromisiunea de vânzare-cumpărare nu are drept efect transmiterea către beneficiar a unui drept real asupra bunului, obligaţia promitentului, chiar dacă relativă la un bun imobil, constituind o obligaţie de a face, care nu poate da naştere, pentru cel în beneficiul căruia există, decât la o creanţă. Astfel, în situaţia formulării unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, acţiunea este una personală (...), nepur-tând asupra bunului, ci asupra promitentului (I.C.C.J., s. corn., decizia nr. 1819/2011, în Buletinul Casaţiei nr. 4/2012, p. 22).
1. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, respectiv art. 969 C. civ. 1864. Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă; în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 C. civ. 1864, clauza are rol confirmatoriu, în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită, sau a pune în funcţiune clauza de arvună
Citește mai mult
(I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2688/2007, în B.C. nr. 1/2008).2. Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a) din decret. Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1212/2005).
3. Promisiunea de vânzare, aşa cum a definit-o în mod constant doctrina, constă, în principal, în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimţământul său de a-l cumpăra. Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale, prevăzute în art. 1191 şi urm. C. civ. 1864, dar reclamanta nu a reuşit să probeze aspectele juridice referitoare la consimţământ (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 3227/2005).
4. Este ştiut faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vânzător la cumpărător, iar nicidecum o obligaţie de a da, adică de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător. Nu este posibilă valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare printr-o acţiune în prestaţie tabulară sau pe calea contestaţiei la executare, ci doar printr-o acţiune de drept comun. Dacă imobilul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, instanţa poate să pronunţe, în baza art. 1073 şi 1077 C. civ. 1864, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare (C.A. Oradea, s. civ. min. şi fam., dec. nr. 865/2009, www.portal.just.ro).
5. Deşi vânzarea-cumpărarea ia naştere şi produce efecte din momentul realizării acordului de voinţă al părţilor asupra lucrului şi preţului, chiar dacă lucrul nu s-a predat şi preţul nu s-a plătit, este posibilă, totuşi, încheierea unui contract în baza căruia părţile să-şi asume doar obligaţia de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare, fără ca prin acea convenţie să se transmită şi dreptul de proprietate. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părţi putând cere încheierea convenţiei de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părţi (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preţ determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părţi putând cere încheierea convenţiei de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalităţi speciale, fiind suficient simplul acord de voinţă al părţilor, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă. Dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părţi de a solicita rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 C. civ. 1864) şi, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din acelaşi cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, instanţa sesizată să oblige promitentul, sub sancţiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului şi să pronunţe, în baza art. 1073-1077 C. civ. 1864, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive şi irevocabile (C.A. Timişoara, s. com., dec. nr. 909/2008, www.portal.just.ro).
6. Din cuprinsul clauzei de dezicere inserată în promisiunea de vânzare cumpărare rezultă în mod cert că este necesar a fi îndeplinite două condiţii în mod cumulativ, respectiv lipsa consimţământului pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică şi imposibilitatea instanţei de judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, ambele instanţe de judecată constatând, în mod corect, că cea de a doua condiţie nu este îndeplinită în cauză întrucât este evident, dată fiind natura juridică a bunului înstrăinat, că respectiva imposibilitate nu se referă la o eventuală lipsă a consimţământului, ci la intervenirea unei bariere legale în ceea ce priveşte înstrăinarea unui apartament dobândit în baza Legii nr. 112/1995. Ca urmare, instanţele de judecată în mod legal au dat prioritate principiului executării în natură a obligaţiilor, principiu prevăzut de art. 1073 C. civ. 1864, lipsa consimţământului invocată de recurentă neputând fi reţinută întrucât consimţământul a existat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, acordul de voinţă al părţilor fiind întrunit la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, lipsa ulterioară a consimţământului neputând fi reţinută decât ca urmare a unui impediment legal (C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. civ. 595/2011, nepublicată).
7. La terminarea contractului de leasing imobiliar şi sub condiţia îndeplinirii de către utilizator a obligaţiilor asumate, părţile trebuie să procedeze la îndeplinirea formalităţilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului. încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului este pentru locator o obligaţie legală, contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare reprezentând temeiul obligaţiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumpărare (C.A. Bucureşti, dec. nr. 565/2007, s. a Vl-o com., nepublicată).
8. Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare. Cum în cazul executării de către practician a obligaţiilor ce decurg dintr-un asemenea antecontract creditorul ipotecar nu-şi vede realizată creanţa, care este una garantată, perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu se poate realiza prin ignorarea dreptului creditorului - acela de a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nefiind prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut. Nu există nicio prevedere legală care să permită instanţei de judecată să acorde preferinţă unui creditor chirografar, în detrimentul unuia garantat, fiind absolut injust ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura insolvenţei, să fie „transformat" într-unul chirografar, iar cei care nu şi-au constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în schimbul promisiunii construirii şi vânzării unor locuinţe să ajungă să-şi vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele (C.A. Timişoara, s. com., dec. civ. nr. 72/2011, portal.just.ro).
1. Promisiunea bilaterală de vânzare sau cumpărare este un contract sinalagmatic care dă naştere unor obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina părţilor. Dispoziţiile art. 1270 sunt aplicabile promisiunii bilaterale la fel ca
Citește mai mult
oricărei convenţii. Părţile promisiunii se obligă să vândă, respectiv să cumpere un bun. Obligaţiile izvorâte din promisiune sunt obligaţii de a face, astfel că nu este necesar ca la încheierea convenţiei părţile să aibă capacitatea cerută pentru actele de dispoziţie. Poate face obiect al promisiunii bilaterale orice bun care poate fi vândut. Dacă o parte refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în măsura în care celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.2. Promisiunea unilaterală de vânzare are drept obiect principal opţiunea dată beneficiarului pentru un anumit timp; promitentul este definitiv angajat dar beneficiarul poate, în mod liber, „să ridice opţiunea": să cumpere sau să renunţe la vânzare. Deci existenţa unei opţiuni este cea care caracterizează promisiunea unilaterală şi o distinge de promisiunea sinalagmatică. Atunci când beneficiarul ridică opţiunea, promisiunea se transformă instantaneu în vânzare; transferul de proprietate poate fi amânat, de exemplu, până la plata preţului dacă aceasta nu este o condiţie a ridicării opţiunii, sau până la semnarea actului autentic de vânzare cumpărare (P. Malaurie, L Aynes, P. Stoffel-Munck, Drept civil. Obligaţiile, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2010, p. 68).
3. Stabilirea, în cazul promisiunilor unilaterale sau bilaterale de vânzare a unui termen special de prescripţie a dreptului la acţiune mai scurt decât termenul general în materia creanţelor dovedeşte preocuparea legiuitorului pentru siguranţa circuitului juridic civil. Termenul de prescripţie de 6 luni începe să curgă de la data la care contractul trebuia încheiat. Dacă promisiunea nu cuprinde o dată până la care trebuie încheiat contractul, termenul de prescripţie a dreptului la acţiune începe să curgă de la momentul încheierii convenţiei conform art. 2524 alin. (1) NCC. Termenul special de prescripţie nu se aplică pactului de opţiune.
4. Spre deosebire de pactul de opţiune, promisiunile unilaterale de vânzare sau cumpărare nu presupun indisponibilizarea bunului, sunt urmate de un nou acord de voinţă pentru a se încheia vânzarea, pot purta asupra unor bunuri care nu sunt individual determinate şi sunt susceptibile de a fi aduse la îndeplinire prin suplinirea consimţământului de către instanţa de judecată. în cazul promisiunilor unilaterale, nu este necesar ca proprietarul bunului (promitent sau beneficiar) să aibă capacitatea cerută pentru actele de dispoziţie la momentul încheierii promisiunii.
5. Relativ la promisiunea unilaterală de cumpărare a unui bun individual determinat, legiuitorul prevede că, dacă mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă. Din textul alin. (4) al art. 1669 rezultă că beneficiarul promisiunii unilaterale de cumpărare este titularul unui drept potestativ, iar obligaţia care se stinge, de altfel singura obligaţie, este cea a promitentului cumpărător.
şi cumpărare.
Promisiunea de vânzare este un contract unilateral care creează obligaţii în sarcina promitentului, adică a proprietarului bunului;
cealaltă parte îşi rezervă dreptul de a se hotărî ulterior dacă va cumpăra sau nu, înăuntrul unui termen.
Promisiunea de cumpărare poate fi asumată de cel care s-a hotărât să cumpere un imobil, deşi proprietarul nu este încă hotărât să-l vândă.
Promisiunea poate să fie bilaterală, de a vinde şi cumpăra, ambele părţi obligându-se să
Citește mai mult
încheie la termenul stabilit contractul de vânzare; promisiunea bilaterală se notează în cartea funciară, potrivit dispoziţiilor art. 902 alin. (2) pct. 12 Cod civil.Spre deosebire de pactul de opţiune, promisiunea de a contracta reprezintă întotdeauna un antecontract al cărui obiect îl constituie obligaţia de a face, respectiv încheierea ulterioară a contractului.
O soluţie nouă o constituie prevederea că instanţa de judecată poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare, nu numai în baza promisiunii bilaterale, dar şi în baza unei promisiuni unilaterale. Cu toate acestea, în cazul promisiunii de cumpărare se recunoaşte dreptul proprietarului de a înstrăina bunul ori de a-l greva cu un drept real, caz în care obligaţia promitentului (care dorea cumpărarea bunului, dar nu şi-a putut realiza această intenţie) se consideră stinsă.
Promisiunile de vânzare şi cumpărare instrumentate de notarii publici se pot încheia numai în formă autentică notarială (fiind exclusă aplicarea altei proceduri notariale: dată certă, legalizare de semnătură etc.). În cazul neexecutării promisiunii, în vederea garantării restituirii avansului dat se înscrie în favoarea promitentului cumpărător un drept de ipotecă legală asupra imobilului care face obiectul promisiunii, cu condiţia ca, pentru imobil, să existe deschisă carte funciară.