Art. 1668 Noul cod civil Pactul de opţiune privind contractul de vânzare Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1668
Pactul de opţiune privind contractul de vânzare
(1) În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
(2) Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se notează în cartea funciară.
(3) Dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă parte.
| ← Art. 1667 Noul cod civil Cheltuielile predării Dispoziţii... | Art. 1669 Noul cod civil Promisiunea de vânzare şi promisiunea... → |
|---|
Citește mai mult
mai intamplat. Ce as putea face ca sa-mi redobandesc dreptul de proprietate2. Diferenţa esenţială dintre pactul de opţiune şi promisiunea
Citește mai mult
unilaterală de vânzare a unui bun individual determinat rezultă din faptul că în cazul celei din urmă promitentul vânzător nu îşi asumă obligaţia de indisponibilizare a bunului. în practică, promisiunea unilaterală de vânzare este de cele mai multe ori un pact de opţiune stabilit în favoarea promitentului cumpărător. Trebuie precizat că promisiunea unilaterală de cumpărare este posibilă, după cum rezultă din alin. (4) al art. 1669, dar nu are semnificaţia pactului de opţiune atât timp cât, prin ipoteză, cealaltă parte (posibilul vânzător) nu îşi asumă nicio obligaţie. Din reglementarea codului civil rezultă că obligaţia de indisponibilizare temporară a bunului este de esenţa pactului de opţiune.3. în cazul pactului de opţiune o parte se obligă să vândă sau să cumpere iar proprietarul bunului se obligă nu îl înstrăineze altei persoane, pe durata termenului avut la dispoziţie de beneficiar pentru ridicarea opţiunii. Retractarea promisiunii în cadrul termenului pentru care a fost făcută nu este permisă. Beneficiarul dreptului de opţiune este titularul unui drept potestativ, putând opta necondiţionat, în cadrul termenului, pentru exercitarea opţiunii (doar obligaţia pur potestativă este lipsită de efecte juridice). Pactul de opţiune trebuie să poarte asupra unui bun individual determinat, deoarece în cazul bunurilor de gen nu ar avea rost indisponibilizarea din partea proprietarului. Bunul trebuie să existe la momentul încheierii pactului.
4. Contractul de vânzare cumpărare se încheie în momentul ridicării opţiunii în condiţiile stabilite de părţi, fără alte formalităţi, dacă pactul nu se referă la o vânzare formală. în aceste condiţii, promitentul trebuie să aibă capacitatea cerută de lege pentru vânzare la momentul încheierii pactului, pe când beneficiarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia o vânzare la momentul acceptării promisiunii. Obligaţia promitentului rămâne valabilă chiar dacă ulterior asumării ei acesta devine incapabil. Nerespectarea pactului de opţiune privind contractul de vânzare atrage răspunderea contractuală a proprietarului care a dispus de bun înainte de expirarea termenului pentru exercitarea dreptului de opţiune.
5. Notarea pactului privitor la drepturi tabulare în cartea funciară nu conferă beneficiarului dreptul de a urmări bunul în cazul în care acesta a fost înstrăinat de proprietar înainte de expirarea termenului. Cu toate acestea, notarea produce efecte între beneficiarul acceptant al promisiunii (care a înscris, în termen, declaraţia de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către promitent) şi terţul dobânditor în cazul conflictului de drepturi care provin de la autorul comun.
6. Declaraţia de exercitare a opţiunii trebuie înscrisă (şi nu depusă la oficiul poştal) până la data expirării termenului de opţiune, însoţită fiind de dovada comunicării către cealaltă parte. în caz contrar, dreptul de opţiune se radiază din oficiu.
Multumesc. D. M.
Prin raportare la dispoziţiile art. 1.278, pactul de opţiune privind contractul de vânzare cuprinde o ofertă irevocabilă de a contracta, care în principiu aparţine
Citește mai mult
proprietarului, căci efectul de indisponibilizare al bunului (până la data exercitării opţiunii, dar nu mai târziu de expirarea termenului fixat pentru opţiune) operează în funcţie de intenţia lui de a vinde. Ofertantul este cel care rămâne legat de propria declaraţie de voinţă (ofertă irevocabilă), pe când cealaltă parte o poate accepta sau refuza. Fiind un contract, beneficiarul va declara numai că a luat cunoştinţă de ofertă, urmând să se pronunţe asupra ei până la termenul stabilit, şi, dacă acceptă, trebuie să comunice ofertantului.Pactul trebuie obligatoriu notat în cartea funciară, operaţie ce semnifică şi interdicţia de înstrăinare a bunului de către ofertant [art. 902 alin. (2) pct. 8 şi pct. 12].
Termenul este un element esenţial al contractului; ajungerea la termen face posibilă radierea notării din oficiu, dacă nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării către cealaltă parte. Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare privind orice imobil trebuie încheiate în formă autentică [art. 1.278 alin. (5)]. Dacă beneficiarul refuză oferta în intervalul termenului acordat pentru opţiune, notarea se radiază la cererea ofertantului.
În concluzie, pactul are ca obiect obligaţia de a da, adică de a transmite proprietatea imobilului prin exercitarea opţiunii de a cumpăra; din momentul încheierii pactului ofertantul nu mai poate reveni asupra hotărârii de a vinde.
În practică s-ar putea ca pactul de opţiune să cuprindă oferta irevocabilă de a cumpăra un imobil, prin care ofertantul se va obliga să ţină la dispoziţia beneficiarului preţul, până la data stabilită pentru opţiune. Beneficiarul, proprietar al imobilului, va declara că a luat cunoştinţă de ofertă şi (eventual) că înţelege să nu dispună de bun pe durata termenului de opţiune. A admite această posibilitate reprezintă o dificultate în plus de a diferenţia pactul (art. 1.668) de promisiune (art. 1.669).
Documentaţia necesară pentru autentificarea pactului de opţiune cuprinzând oferta făcută de proprietarul bunului trebuie să cuprindă:
– extras de carte funciară pentru informare;
– actele de proprietate;
– după caz, alte acte necesare în situaţii speciale; de exemplu, a se vedea art. 144 alin. (2).
Având în vedere că în urma pactului de opţiune contractul de vânzare se încheie după mecanismul formarii contractului între absenţi (oferta urmată de acceptare), pentru acceptare sunt necesare următoarele acte:
– extras de carte funciară pentru autentificare;
– certificat de atestare fiscală;
– orice alte acte necesare pentru transferul dreptului de proprietate.
Notă: Având în vedere că acceptarea este un act juridic unilateral care nu necesită prezenţa proprietarului imobilului, în conţinutul pactului de opţiune este necesară cuprinderea împuternicirii acordate beneficiarului, pentru obţinerea extrasului de carte funciară, a certificatului de atestare fiscală şi a celorlalte acte aflate în sarcina sa, precum şi a consimţământului expres al ofertantului pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului beneficiarului, în condiţiile stabilite de lege şi de clauzele contractuale.
Documentaţia necesară pentru autentificarea pactului de opţiune cuprinzând oferta făcută de potenţialul dobânditor al bunului trebuie să cuprindă:
– extras de carte funciară pentru informare;
– actele de proprietate.
Având în vedere că în urma pactului de opţiune contractul de vânzare se încheie după mecanismul formării contractului între absenţi (oferta urmată de acceptare), pentru acceptare sunt necesare următoarele acte:
– extras de carte funciară pentru autentificare;
– certificat de atestare fiscală;
– orice alte acte necesare pentru transferul dreptului de proprietate;
– actele necesare în situaţii speciale, după caz; de exemplu, a se vedea art. 144 alin. (2).