Art. 1676 Noul cod civil Strămutarea proprietăţii imobilelor Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1676
Strămutarea proprietăţii imobilelor
În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară.
| ← Art. 1675 Noul cod civil Opozabilitatea vânzării Dispoziţii... | Art. 1677 Noul cod civil Radierea drepturilor stinse Dispoziţii... → |
|---|
1. Arborii, lucruri imobile prin încorporaţiunea lor cu pământul, pot pierde această calitate şi mai înainte de faptul material al desrădăcinării lor, prin simplu efect al convenţiunilor şi al destinaţiunei ce li se dă prin acele convenţiuni de a fi deslipiţi de sol. Astfel fiind, vânzările de păduri destinate spre tăere nu pot fi considerate decât ca nişte vânzări de lucruri mobile, însă această mobilizaţiune a unor lucruri imobile prin natura lor având loc numai în puterea unui contract evident e că acest efect îl pot păstra numai între părţile contractante, şi încât priveşte
Citește mai mult
pe cei de al treilea pe câtă vreme incorporaţiunea cu solul subsistă, pădurile nu pot fi considerate decât ca imobile. Aşa, deşi cumpărătorul pădurei de la fostul proprietar are un drept asupra lemnelor din pădure, însă acest drept cu totul mobiliar îl are numai faţă cu vânzătorul şi nu-l poate invoca faţă cu cumpărătorul fondului, căci celor de al treilea nu se pot opune asupra fondului decât drepturi reale (Trib. laşi, 1,17/lan. 23/84, Dr. 24/84, în C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., voi. III, p. 385).2. Cum reclamantul a fost de rea-credinţă la încheierea actului autentic, deoarece a cunoscut că pârâta deţine imobilul de peste 24 de ani în baza convenţiei de vânzare încheiată sub forma înscrisului sub semnătură privată, iar dreptul de proprietate al pârâtei, neînscris în cartea funciară, este apărat prin acţiunea în prestaţie tabulară exercitată în cauză în temeiul art. 25 din Decretul-Lege nr. 115/1938, acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare formulată de pârâtă apare ca întemeiată (C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 1428/2006).
3. Prin încheierea actului sub semnătură privată între pârât şi pârâţii reclamanţi, părţile şi-au asumat obligaţia de a face. „Actul" nu constituie prin sine însuşi o transmisiune a dreptului de proprietate, pentru că nu este încheiat în forma autentică cerută de lege (anul 1971/obiect teren). Raportat la art. 1890 C. civ. 1864 şi la prevederile Legii nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, instanţa reţine că reclamantul are la îndemână acţiunea prin care să dea eficienţă voinţei părţilor exprimată cu prilejul întocmirii ante-contractului care să constate valabilitatea convenţiei, în cazul refuzului executării de către debitor (art. 1073,1077 C. civ. 1864). Condiţia sine qua non pentru admiterea acţiunii este ca înţelegerea părţilor să fie cuprinsă într-un înscris sub semnătură privată care să cuprindă elementele esenţiale (capacitate, consimţământ, preţ, obiect determinat); totodată trebuie ca bunul să se afle în patrimoniul promitentului, la data pronunţării hotărârii (C.A. laşi, s. civ., dec. civ. nr. 342/2004, portal.just.ro).
Citește mai mult
face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.2. Potrivit actualei reglementări, contractul de vânzare-cumpărare al unui imobil sau al unui drept real imobiliar este formal, dar nu are caracter translativ de proprietate decât la momentul realizării formelor de publicitate. Transferul proprietăţii imobilului asupra cumpărătorului este o obligaţie a vânzătorului. Efectul translativ de proprietate se produce atât între părţi, cât şi faţă de terţi, la momentul înscrierii în cartea funciară.
3. Art. 888 NCC dispune că înscrierea în cartea funciară se realizează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
4. Forma cerută pentru încheierea contractului este reglementată prin dispoziţiile art. 1244 NCC. Textul de lege menţionat stabileşte că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale şi care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
5. Efectele practice ale noii reglementări sunt importante. Un contract de vânzare al unui imobil autentificat la notariat este valabil încheiat, dar proprietatea nu se strămută la momentul autentificării nici măcar între părţi. Pentru ca vânzătorul să-şi îndeplinească obligaţia de transferare a dreptului de proprietate este necesară realizarea formelor de publicitate. Din interpretarea art. 1498, art. 1666 şi art. 1667 rezultă că, potrivit noului Cod civil, costurile efectuării formelor de publicitate (nu ale autentificării) ale unui astfel de contract de vânzare revin vânzătorului, care este debitor al obligaţiei de transmitere a proprietăţii bunului sau dreptului vândut. Această interpretare este valabilă pentru ipoteza în care părţile nu au convenit altfel.
6. în cazul vânzării silite şi în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, care este tot o formă de vânzare silită, dreptul real se dobândeşte fără înscrierea în carte funciară. Titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea. Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă.
7. Odată cu obligaţia de a transfera proprietatea sau dreptul, vânzătorul este obligat să radieze din cartea funciară drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea sunt stinse. Părţile pot prevedea în convenţie că suportarea cheltuielilor aferente operaţiunilor de radiere este în sarcina cumpărătorului. Drepturile terţilor care grevează bunul, înscrise în cartea funciară şi nestinse la momentul vânzării sunt opozabile cumpărătorului potrivit art. 885 alin. (3) NCC.
8. Riscul bunului imobil se transmite asupra cumpărătorului doar de la predare. Dacă predarea imobilului are loc după încheierea contractului în formă autentică, dar înainte de înscrierea dreptului în cartea funciară, cumpărătorul suportă riscul pieirii fortuite a bunului, deşi dreptul de proprietate nu i s-a transferat.