Art. 1784 Noul cod civil Incapacităţi Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1784
Incapacităţi
(1) Dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute la Art. 1654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii.
(2) De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile Art. 1653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii.
(3) Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani.
| ← Art. 1783 Noul cod civil Durata maximă a locaţiunii... | Art. 1785 Noul cod civil Locaţiunea fără durată determinată... → |
|---|
1. Prin art. 1784 NCC, se instituie, în materie de locaţiune, în mod corespunzător, incapacităţile prevăzute de art. 1654 şi art. 1655 NCC, de a cumpăra şi de a vinde.
2. Incapacităţile de a lua în locaţiune direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie, vizează sub sancţiunea nulităţii relative, pe mandatarii bunurilor însărcinaţi să le închirieze, cu excepţia cazului în care
Citește mai mult
reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens, sau când cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod, încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese.3. De asemenea, părinţii, tutorele, curatorul şi administratorul provizoriu, nu pot lua cu chirie, sub sancţiunea nulităţii relative a contractului, bunurile persoanelor pe care le reprezintă, atât timp cât operează măsurile protective în privinţa persoanelor aflate în incapacitate sau dificultate, legiuitorul prezumând existenţa unui conflict de interese.
4. Eventuala suspiciune privind influenţarea condiţiilor locaţiunii stă la baza interdicţiei funcţionarilor publici, judecătorilor-sindici, practicienilor în insolvenţă, a executorilor, precum şi a altor asemenea persoane de a lua în locaţiune bunurile pe care le administrează, ori a căror administrare o supraveghează, prevăzută de art. 1654 alin. (2) coroborat cu art. 1654 lit. c) NCC, sub sancţiunea nulităţii absolute.
5. Persoanele mai sus arătate (art. 1654 NCC) nu pot da în locaţiune bunurile proprii pentru un preţ, respectiv, pentru o chirie constând într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează, ori a cărui administrare o supraveghează. Această incapacitate se aplică în mod corespunzător şi contractelor în care, în schimbul unei prestaţii promise de persoanele prevăzute de art. 1654 alin. (1) NCC, cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de bani.
6. Incapacităţile privind cumpărarea drepturilor litigioase, prevăzute de art. 1653 C. civ., operează prin analogie şi atunci când există litigii cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii.
7. Aceste incapacităţi se referă, sub sancţiunea nulităţii absolute la judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă, care nu pot lua în locaţiune direct sau prin persoane interpuse bunuri în privinţa cărora există litigii vizând dreptul de proprietate, dacă aceste litigii sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea. Această incapacitate reprezintă garanţia soluţionării respectivului litigiu în condiţii de deplină imparţialitate. în accepţiunea legii, dreptul litigios vizează un proces început şi neterminat cu privire la existenţa sau inexistenţa sa [art. 1653 alin. (3) NCC]. Excepţiile de la aceste incapacităţi prevăzute de alin. (2) al art. 1653 C. civ. sunt limitative şi de strictă interpretare.
8. Locaţiunea ca act de administrare nu poate depăşi durata de 5 ani, dacă legea nu dispune altfel. în consecinţă, în măsura în care nu este lezionară, locaţiunea poate fi încheiată, în calitate de locator, şi de minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă, fără a fi necesară încuviinţarea ocrotitorului legal. Contractele consimţite pe o durată mai mare de 5 ani nu sunt nule, ci numai reductibile. Doctrina şi practica judiciară mai veche (C. Hamangiu, op. cit., voi. III, p. 1563; D. Alexandresco, op. cit., voi. IX, p. 50) au considerat că, până la vârsta majoratului, minorul nu poate solicita reducerea duratei arendării ce depăşeşte 5 ani efectuată de reprezentantul său legal, motivat de faptul că numai la majorat minorul dobândeşte administrarea averii sale. în actualul cadru legislativ, în care interesul superior al copilului este prioritar şi mecanismele instituţionale specifice urmăresc acest obiectiv, considerăm ca vechea teorie şi practică nu-şi mai găseşte corespondent în raţiunea legii.
9. Prezumţia mandatului tacit al soţului nu poate opera la încheierea contractului de închiriere în calitate de locator, deoarece, în temeiul art. 322 NCC, niciunul dintre soţi nu poate dispune fără consimţământul scris al celuilalt soţ, chiar dacă este proprietar exclusiv, de drepturile asupra locuinţei familiei şi nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosinţa acesteia. Această reglementare ne duce la concluzia că, în privinţa locaţiunii locuinţei de familie, distincţia dintre calificarea contractului de locaţiune, ca act de administrare sau act de dispoziţie, în funcţie de durată, nu mai prezintă semnificaţie indiferent de calificare, folosinţa locuinţei fiind afectată. Evident că măsura restrictivă prevăzută de art. 322 NCC vizează numai locuinţa familiei în accepţiunea art. 321 NCC, nu şi locuinţele bunuri comune sau proprietatea exclusivă a unuia dintre soţi, cărora li se aplică regulile generale referitoare la mandatul tacit şi locaţiune în funcţie de regimul matrimonial adoptat de soţi.
10. Se deduce din interpretarea art. 641 NCC că, în materia coproprietăţii, numai locaţiunea pe o durată de 3 ani poate fi calificată ca act de administrare, de vreme ce textul statuează că „orice acte juridice de dispoziţie cu privire la un bun comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani..." nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
11. Calitatea de locatar o poate avea orice persoană fizică care îndeplineşte cerinţele legale generale de capacitate pentru încheierea unui astfel de contract sau acelea speciale cerute pentru închirierea unor categorii speciale de locuinţe.