Art. 1786 Noul cod civil Obligaţiile principale ale locatorului Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1786
Obligaţiile principale ale locatorului
Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:
a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.
| ← Art. 1785 Noul cod civil Locaţiunea fără durată determinată... | Art. 1787 Noul cod civil Predarea bunului Dispoziţii generale... → |
|---|
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova a emis încheiere de respingere cu
Citește mai mult
motivarea că radierea se poate face numai cu acordul titularului dreptului de ipotecă în formă autentică şi că registratorul de carte funciară nu are competenţa să constate prescrierea dreptului de ipotecă. Ce părăre aveți?Citește mai mult
la intrarea în vigoare a Codului civil şi se supune dispoziţiilor acestuia inclusiv în ceea ce priveşte stingerea, respectiv radierea.în consecinţă, dreptul real de garanţie convertit în ipotecă legală se va radia din cartea funciară în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil în vigoare.
Obligaţia locatorului de a asigura folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat presupune predarea şi menţinerea funcţionalităţii sale. Locatorul are şi obligaţia menţinerii funcţionalităţii bunului închiriat. Abdicarea sa de la această obligaţie contractuală şi manifestarea unei atitudini abuzive, îl îndreptăţeşte pe locatar de a solicita instanţei de judecată sancţionarea acestui comportament, inclusiv pe calea ordonanţei preşedinţiale (C.A. Bucureşti, s. a V-o com., dec. nr. 1769/2005, în L.C. Stoica, op. cit., p. 45).
2. de a-l menţine în stare de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat sau arendat;
3. de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locaţiunii (C. civ. 1421 şi urm.)".
1. Obligaţiile părţilor reţinute în clauzele contractului sunt unele obligatorii, cuprinse cu necesitate în contract sau interzise, iar altele facultative, lăsate de lege la
Citește mai mult
aprecierea părţilor.2. Aprecierea conţinutului şi aplicabilitatea principiului autonomiei de voinţă în domeniul locaţiunii, presupune realizarea distincţiei între efectele de esenţa contractului de locaţiune şi efectele care conturează numai natura juridică a contractului, în care clauzele generale pot fi modificate prin convenţia părţilor.
3. Autonomia de voinţă, întărită şi sprijinită pe obligativitatea convenţiilor, presupune condiţia ca acestea să fie legal făcute, adică statuate de părţi şi să nu aducă atingere prevederilor legale, pentru ca astfel ele să se poată bucura de protecţia legală.
4. Dincolo de aceste discuţii, efectele contractului reflectă în principal drepturile şi obligaţiile părţilor, cărora în mod necesar şi imperativ le dă naştere contractul de închiriere, completate cu efectele clauzelor negociate de părţi, ca dimensiune a libertăţii contractuale.
5. Contractul de locaţiune în genere şi în special acela de închiriere a locuinţei comportă o serie de excepţii de la principiul forţei obligatorii a contractului, de natură să antreneze restrângerea sau extinderea principiului.
6. Astfel, pieirea totală a lucrului închiriat, din cauze fortuite sau de forţă majoră, restrânge în timp obligativitatea contractului [art. 1786 lit. c) NCC1 până în momentul pieirii, independent de clauzele contractuale relative la termen, după cum prorogarea legală a contractelor de închiriere a extins efectele forţei obligatorii a contractului. De asemenea, modificarea situaţiei de fapt din momentul încheierii contractului, în contextul caracterului succesiv al locaţiunii, poate influenţa negativ unele clauze contractuale cu reale consecinţe în privinţa efectelor sale, punând astfel în discuţie modificarea prin consens a contractului sau soluţionarea impasului, prin aplicarea teoriei impreviziunii, susţinută de doctrină, aplicată sporadic de jurisprudenţă şi reglementată în prezent expres de actualul Cod civil în art. 1721.
7. Contractul de locaţiune şi formele acestuia reprezintă un caz special, derogatoriu, de la principiul relativităţii efectelor contractului, reflex al principiului obligativităţii acestuia, deoarece locatarul poate denunţa oricând contractul, în condiţiile legii, iar locatorul numai în cazul şi cu respectarea cerinţelor prevăzute de art. 1825 NCC. La fel, acţiunea directă reglementată de art. 1807 şi art. 1833 NCC, opozabilitatea de drept a efectelor de încetare din orice cauză a contractului de închiriere şi a hotărârii judecătoreşti de evacuare a chiriaşului, care se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul, apreciem că reprezintă reale excepţii de la principiul relativităţii efectelor contractului.
8. Un aspect discutabil, în aceeaşi ordine de idei, este art. 1830 alin. (2) NCC, care instituie o legitimare pasivă specială de reziliere a contractului şi împotriva persoanelor cărora chiriaşul şi membrii familiei sale (alţii decât cei menţionaţi în contract), le-a îngăduit în orice mod folosinţa, deţinerea sau accesul în locuinţă, dacă au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau in imobile învecinate, ori împiedică folosirea normală a locuinţei sau părţilor comune. Printr-un efort de raţionament, textul poate fi interpretat şi în sensul că rezilierea contractului operează numai atunci când se pune în discuţie culpa locatarului, care, abdicând de la obligaţiile contractuale, a îngăduit folosinţa, deţinerea sau accesul în locuinţă a persoanelor recalcitrante, neprevăzute în contract, urmând ca evacuarea acestor persoane să se facă pe temei extracontractual ori de câte ori nu se reţine culpa chiriaşului.
9. Preluarea de către locatar a obiectului material al locaţiunii, corelativ obligaţiei de predare a locatorului, se face, în lipsa unui termen stipulat de părţi ori a uzanţelor, la data încheierii contractului şi la locul în care acesta se află în acest moment, dacă este un bun individual determinat ori la sediul sau domiciliul debitorului, dacă acesta este un bun generic (art. 1494 şi art. 1495 NCC).
10. Locatorul trebuie să predea lucrul în starea corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat, fiind obligat la efectuarea tuturor lucrărilor, inclusiv cele locative necesare folosinţei corespunzătoare a bunului de către locatar, la momentul predării.