Art. 1787 Noul cod civil Predarea bunului Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1421. (1) Locatorul trebuie să trâdea lucrul în aşa stare, încât să poată fi întrebuinţat".

1. Predarea-preluarea bunului se face în stare normală de folosinţă cu toate accesoriile sale. Locatorul este dator să efectueze toate reparaţiile necesare înaintea predării lucrului, în vederea asigurării folosirii acestuia potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat. în acest sens a opinat şi practica judiciară interpretând dispoziţiile art. 1421 coroborat cu art. 981 din vechiul Cod civil. S-a considerat că inserarea în contract a clauzei de

Citește mai mult

returnare de către locatar a cheltuielilor necesare remedierii defecţiunilor lucrului închiriat, existente la data predării acestuia, în cazul rezilierii unilaterale a contractului la cererea locatorului, nu conduce la concluzia că părţile au înţeles să lase în sarcina exclusivă a locatarului o obligaţie proprie locatorului (C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 920/2004, în L.C. Stoica, op. cit., p. 25-29; I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 8423/2007, p. 29-35).

2. Jurisprudenţă legată de aplicarea art. 1421 alin. (1) din vechiul Cod civil îşi păstrează actualitatea, proprietarul fiind dator să predea lucrul în stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat, locatorul fiind obligat, în lipsa unei stipulaţii contrare, să efectueze toate lucrările, inclusiv cele necesare predării lucrului în stare corespunzătoare de folosinţă. în cazul în care la predare spaţiul este impropriu folosirii conform destinaţiei, iar chiriaşul a efectuat lucrări pentru menţinerea funcţionalităţii şi rezistenţei imobilului, cu acordul tacit al locatorului, el este îndreptăţit la restituirea contravalorii acestora, cu excepţia valorii reparaţiilor locative (C.A. Braşov, s. com., dec. nr. 7/2002, în L.C. Stoica, op. cit., p. 57).

3. Articolele 1788 şi 1826 lit. c) NCC au înlăturat controversa doctrinară potrivit căreia obligaţia locatorului pare a se raporta doar la reparaţiile pe care trebuie să le facă pe parcursul derulării contractului. Din interpretarea per a contrario a textului, rezultă că locatorul este ţinut ca, la data încheierii contractului sau cel mai târziu la predarea lucrului, să asigure folosinţa acestuia corespunzător destinaţiei pentru care a fost încheiat contractul.

4. întârzierea locatorului în predarea lucrului închiriat îl îndreptăţeşte pe locatar să ceară despăgubiri pe durata în care a fost lipsit de folosinţa lucrului, dacă din această cauză a fost prejudiciat.

5. Obligaţia de predare a lucrului închiriat este indivizibilă, adică nu este susceptibilă de executare parţială, chiar dacă lucrul prin natura sa poate fi împărţit şi tot nedivizată se transmite şi obligaţia în cazul decesului locatorului anterior predării, astfel că fiecare succesor este ţinut de predarea integrală a lucrului.

6. De regulă, predarea lucrului se face la locul situării acestuia, dar nu este exclus, după opinia noastră, ca predarea să se facă în orice alt loc, pe calea simbolică a înmânării cheilor, atâta timp cât părţile prin inventar şi-au preconstituit proba bunurilor care se dau spre închiriere.

7. în cazul reorganizării locatorului persoană juridică, obligaţia predării lucrului revine noii societăţi rezultată din absorbţie sau fuziune, iar în cazul reorganizării locatorului prin divizare, obligaţia predării lucrului locat revine acelei persoane juridice în al cărei patrimoniu a fost atribuit bunul închiriat.

8. Refuzul locatorului de executare a obligaţiei de predare a lucrului închiriat sau executarea necorespunzătoare a acestei obligaţii conferă locatarului dreptul la despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, dreptul de a invoca excepţia de neexecutare, constând în refuzul de plată a chiriei, în cazul în care plata acesteia trebuie să se facă cu anticipaţie.

9. Locatarul are deschisă calea acţiunii în justiţie, întemeiată pe contractul de locaţiune, cerând predarea silită a lucrului şi accesoriilor acestuia, precum şi calea acţiunii în rezilierea contractului cu daune-interese, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor.

10. Existenţa contractului de închiriere a locuinţei, neînsoţită de predarea acesteia, nu-l îndreptăţeşte pe chiriaş să ocupe locuinţa cu de la sine putere, prezumându-se, după opinia noastră, că pasivitatea locatorului sugerează opunerea acestuia, îndreptăţindu-l să solicite evacuarea chiriaşului pe calea ordonanţei preşedinţiale.