Art. 1788 Noul cod civil Sarcina reparaţiilor Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1788
Sarcina reparaţiilor
(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit Art. 1799.
(2) Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.
(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.
(4) În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.
| ← Art. 1787 Noul cod civil Predarea bunului Dispoziţii generale... | Art. 1789 Noul cod civil Asigurarea folosinţei Dispoziţii... → |
|---|
1. Locatorul are obligaţia dezdăunării locatarului pentru lucrările ce au sporit valoarea imobilului închiriat, dacă lucrările efectuate de locatar au fost necesare şi utile pentru ca spaţiul să fie utilizat potrivit destinaţiei avute în vedere de părţi la încheierea contractului şi stabilirea chiriei, chiar dacă acordul locatorului a fost unul tacit (C.A. Cluj, s. com., dec. nr. 4/2007, în L.C. Stoica, op. cit., p. 59-64).
2. Locatorul nu poate cere desfiinţarea modificărilor aduse imobilului închiriat pentru facilitarea folosinţei, neînsoţite de modificări constructive şi
Citește mai mult
diminuarea suprafeţei de locuit, dacă nu poate proba un interes legitim pentru readucerea locuinţei în starea anterioară (C.S.J., dec. com. nr. 3895/2000, C.S.J. Buletinul jurisprudenţei 1990-2003, p. 427).►„Art. 1420. Locatorul este dator, prin însăşi natura contractului, fără să fie trebuinţă de nici o stipulaţie specială: 2. de a-l menţine în stare de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat sau arendat";
►„Art. 1421. (2) în cursul locaţiunii [locatorul - n.n.), trebuie să facă toate acele reparaţii ce pot fi necesare, afară de micile reparaţii (reparaţii locative) care prin uz sunt în sarcina locatarului (C. civ. 1420 pct. 2,1425,1432,1447 şi urm.)''.
1. în toate contractele de locaţiune de bunuri mobile sau imobile, locatorul este
Citește mai mult
obligat să asigure ca locatarul sau arendaşul să se poată folosi de lucrul închiriat sau arendat. Rezultă, aşadar, că locatorul are obligaţia de a face, în cursul contractului toate reparaţiile necesare, afară de acelea locative, care sunt în sarcina locatarului sau arendaşului.2. Delimitarea reparaţiilor care cad în sarcina locatorului de acelea care cad în sarcina locatarului este o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanţelor, dar, în orice caz, în sarcina locatorului sunt lăsate reparaţiile mari şi importante (C. Hamangiu, op. cit., p. 1422).
3. Actuala reglementare a codului civil a înlocuit enumerarea exemplificativă a reparaţiilor ce cad în sarcina locatorului prevăzută de art. 28 lit. b) din Legea nr. 114/1996 [în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011) vizând construcţia, structura de rezistenţă, elementele constructive exterioare, precum şi a instalaţiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 NCC, aceea a „reparaţiilor necesare" pentru menţinerea bunului în stare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, raportată la întrebuinţarea, la destinaţia stabilită în contract sau în lipsă, potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.
4. Locatorul nu este obligat să execute lucrări de întreţinere sau reparaţii care, deşi potrivit legii îi incumbă, au devenit „necesare" datorită culpei locatarului. Este cert că în acest sens îşi vor găsi aplicarea dispoziţiile dreptului comun privind răspunderea civilă delictuală.
5. Reparaţiile devenite necesare printr-un caz fortuit sau forţă majoră cad în sarcina locatorului, după cum tot în sarcina acestuia cad şi reparaţiile ce se impun cu privire la bun, indiferent de cauza deteriorării, inclusiv cele cauzate de vechime, uzul normal al lucrului sau viciile ascunse ale acestuia şi care îl fac necorespunzător unei folosinţe normale scopului pentru care a fost închiriat.
6. Locatorul proprietar nu are însă obligaţia de a suporta cheltuielile de reconstrucţie a imobilului care, datorită gradului avansat de degradare, nu mai poate fi folosit, căci dărâmarea şi refacerea construcţiei excede sarcinii ce îi revine, aceea a menţinerii lucrului în stare corespunzătoare de întrebuinţare, pe calea efectuării „reparaţiilor necesare".
7. Obligaţia locatorului de întreţinere, reparare şi înlocuire parţială sau totală a elementelor de instalaţii se referă la lucrările ce privesc instalaţiile existente, considerate de lege aferente clădirii. Lucrările de investiţii, nefiind de reparaţie şi întreţinere a unor lucrări preexistente, nu-i incumbă locatorului.
8. întrucât locatorul este obligat de a menţine lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat şi să garanteze folosinţa sa paşnică în tot timpul locaţiunii, practica judiciară, în aplicarea dispoziţiilor art. 1420 şi art. 1424 C. civ. 1864, a concluzionat că locatorul, în virtutea obligaţiei de efectuare a reparaţiilor necesare, nu poate schimba în timpul locaţiunii forma lucrului închiriat nici direct prin transformarea sa materială şi nici indirect prin schimbarea destinaţiei acestuia (C.A. Braşov, dec. civ. nr. 429/2003, în L.C. Stoica, op. cit., p. 49-51).
9. Părţile pot insera încă de la încheierea contractului de locaţiune ca toate lucrările ce se impun pentru asigurarea stării corespunzătoare a funcţionării lucrului închiriat, să fie efectuate de locatar pe seama proprietarului, cu deducerea corespunzătoare a cheltuielilor din cuantumul chiriei stabilită pe durata locaţiunii (C.S.J., s. com., dec. nr. 3895/2000, în C.S.J. Buletinul jurisprudenţei, 1990-2003, p. 427).
10. Executarea lucrărilor de către chiriaş în contul locatorului se va putea face numai dacă degradările prin natura lor afectează folosinţa normală a locuinţei şi numai dacă locatorul, deşi încunoştinţat în prealabil, nu ia nicio măsură în acest sens.
11. în pofida alin. (3) al art. 1788 NCC, în legătură cu compensarea cheltuielilor necesare reparaţiilor efectuate de chiriaş în contul locatorului cu chiria, locatorul poate contesta în justiţie reţinerile din chirie ori de câte ori lichiditatea creanţei este pusă în discuţie ori că reparaţiile i-ar incumba locatarului, instanţa putând stabili pe bază de probe cuantumul exact al reparaţiilor şi natura acestora (Decizia de îndrumare nr. 5/1975 a Plenului Tribunalului Suprem, în C.D. 1975).
12. Efectuarea de către chiriaş a lucrărilor de reparaţii care cad în sarcina locatorului fără încunoştinţarea acestuia, nu-i mai conferă dreptul compensării cheltuielilor direct din chirie, ci va fi obligat să obţină o hotărâre judecătorească de obligare a locatorului la plata contravalorii reparaţiilor.
13. Dacă la încetarea locaţiunii creanţa chiriaşului nu a fost integral acoperită prin reţinerile din chirie, el îşi poate valorifica diferenţa de îndată şi din orice element al patrimoniului (Trib. Suprem, dec. nr. 66/1961, C.D. 1961, p. 162).
14. Când reparaţiile capitale presupun urgenţa, ele pot fi efectuate de locatar fără autorizarea instanţei ori acordul proprietarului, care poate fi înştiinţat după începerea lucrărilor. Valoarea lor şi a dobânzilor la sumele avansate urmează, în temeiul art. 1788 alin. (4) NCC, să fie recuperate.
15. Locatorul, în calitate de proprietar, este dator să efectueze şi reparaţiile părţilor de folosinţă comună a clădirii cu mai multe apartamente, cheltuielile fiind suportate proporţional cu cota parte indiviză ce îi revine, aferentă suprafeţei apartamentului aflat în proprietate, indiferent dacă locuieşte sau nu în clădire sau dacă foloseşte sau nu acele părţi comune (Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 664/1982, în C.D. 1982, p. 86).
16. Din interpretarea art. 35 alin. (1) coroborat cu art. 34 din Legea nr. 114/1996, rezultă că asociaţia de proprietari, persoanele fizice sau agenţii economici însărcinaţi cu administrarea şi gestionarea bunurilor şi fondurilor băneşti ale clădirilor de locuit efectuează şi formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii (inclusiv a reparaţiilor necesare), urmărind în acelaşi timp realizarea acestor creanţe. Aşadar, reparaţiile vor fi efectuate în temeiul contractelor încheiate de asociaţia de proprietari, şi nu de proprietari, în mod nemijlocit, cu alte persoane fizice sau juridice, proprietarii suportând, în temeiul obligaţiei legale de efectuare a reparaţiilor, numai cota parte din costul reparaţiilor, proporţional suprafeţei apartamentului aflat în proprietate. Şi aceste reparaţii pot fi efectuate de chiriaş în contul proprietarului locator în condiţiile art. 1788 NCC, în sensul ca cheltuielile avansate de chiriaş, în temeiul contractului încheiat de asociaţia de proprietari, persoanele fizice sau agenţii economici cu prestatorii de servicii, să fie suportate de locator prin reţineri din chirie, cu plata dobânzilor legale.
17. Neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligaţiei de „a face" a locatorului, aceea de menţinere a lucrului în stare corespunzătoare de întrebuinţare prin efectuarea reparaţiilor ce îi incumbă, îl îndreptăţeşte pe locatar să solicite instanţei: a) obligarea locatorului la executarea lucrărilor; b) autorizarea locatarului la executarea lucrărilor pe cheltuiala locatorului cu dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor, acestea fiind scăzute din chirie; c) rezilierea contractului cu daune-interese, dacă lucrul a devenit impropriu folosinţei şi efectuarea reparaţiilor de către chiriaş ar fi împovărătoare pentru acesta; d) locatarul poate invoca excepţia de neexecutare, refuzând plata chiriei până la efectuarea reparaţiilor de către locator.
18. în sarcina locatarului revin reparaţiile locative a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a lucrului.
19. Din obligaţia întrebuinţării lucrului ca un bun proprietar, decurge pentru locatar obligaţia întreţinerii şi menţinerii lucrului în stare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii. Ca urmare, locatarului îi incumbă obligaţia efectuării reparaţiilor de întreţinere curentă devenite „locative" în absenţa unei stipulaţii contractuale contrare.
20. Tot locatarului îi revine obligaţia reparării degradărilor produse bunului închiriat ca urmare a neefectuării la timp a reparaţiilor locative, precum şi acelora devenite necesare din culpa sa şi a familiei sale, chiar dacă acestea reprezintă prin natura lor mai mult decât simple reparaţii locative.
21. Locatarul nu are obligaţia efectuării reparaţiilor locative în timpul derulării contractului de locaţiune, ci doar la expirarea lui, afară dacă neefectuarea lor atrage riscul degradării importante sau chiar pieirea lucrului dat în locaţiune, situaţie în care locatorul poate solicita şi instanţei judecătoreşti obligarea locatarului la efectuarea imediată a reparaţiilor, autorizarea de a le efectua pe cheltuiala locatarului sau rezilierea contractului şi obligarea locatarului la plata despăgubirilor.
22. în timpul locaţiunii, locatorul nu poate pretinde locatarului executarea reparaţiilor ce îi cad în sarcină, dacă neefectuarea lor nu creează riscul pieirii sau degradării avansate a bunului, deoarece inconvenientele lipsei de întrebuinţare sunt suportate de locatar.
23. Locatarul răspunde pentru degradările bunului cauzate de sublocatari, prepuşi vizitatori, într-un cuvânt pentru degradările cauzate de persoanele introduse de el în locuinţă, deoarece răspunderea între creditorul şi debitorul din contractul principal se poate manifesta nu numai ca o răspundere personală pentru fapta culpabilă proprie, ci şi ca o răspundere pentru fapta altuia, dacă subcontractul se înscrie în intervalul executării contractului principal (I. Drâgan, Grupurile de contracte şi principiul relativităţii efectelor contractului. Răspunderea contractuală pentru fapta altuia, în Dreptul nr. 3/2002, p. 1514).
24. Amenajările efectuate de locatar în vederea sporirii valorii şi atractivităţii spaţiului profesional reprezintă cheltuieli utile, ce trebuie restituite de proprietar la părăsirea spaţiului de către locatar, deoarece lucrările au vizat asigurarea stării corespunzătoare a spaţiului, potrivit scopului închirierii.