Art. 1789 Noul cod civil Asigurarea folosinţei Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
► „Art. 1424. Locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat sau arendat";
► „Art. 1425. (1) Dacă în cursul locaţiunii, lucrul închiriat sau arendat are nevoie de reparaţii urgente, ce nu se pot amâna până la finele contractului, locatarul trebuie să sufere strâmtoarea ce i se căşunează, orice fel fie ea, şi fiind lipsit chiar, pe timpul facerii lor, de întrebuinţarea a o parte din lucrul închiriat sau arendat. (2) Dacă însă aceste reparaţii continuă mai mult decât 40 de zile, preţul locaţiunii se va scădea în proporţia

Citește mai mult

timpului în care şi a părţii lucrului închiriat de a cărei întrebuinţare a rămas lipsit. (3) Dacă reparaţiile sunt de aşa fel încât locatarul şi familia sa se află în neputinţă de a locui, el va putea cere anularea contractului (C. civ. 1420 pct. 3,1421)".

1. în temeiul art. 1789 NCC, locatorul este dator, prin însăşi natura contractului, fără vreo clauză specială, să asigure locatarului nestânjenit folosinţa lucrului închiriat sau arendat pe toată durata locaţiunii. în consecinţă, locatorul este răspunzător de orice împiedicare a locatarului de a folosi bunul şi de toate daunele încercate de locatar, îndreptăţit să ceară o scădere a chiriei sau arendei, proporţional cu durata împiedicării sau restituirea chiriei pentru durata în care nu a folosit imobilul, în cazul achitării anticipate, deoarece o parte a chiriei sau arendei ar fi deţinută de locator fără cauză.

2. Contractul este de drept şi de fapt desfiinţat când locatorul nu a putut procura locatarului folosinţa lucrului închiriat, după cum locatarul poate solicita la rândul său rezilierea contractului cu daune-interese, dacă împiedicarea folosinţei lucrului este esenţială în raport cu scopul avut în vedere la încheierea contractului.

3. Locatorul este răspunzător faţă de locatar pentru toate daunele încercate de acesta prin tulburările ce i s-ar aduce de către cel de-al treilea în exerciţiul folosinţei, dacă aceste tulburări sunt sprijinite pe un drept în privinţa lucrului închiriat, cu singura condiţie ca locatarul să-l fi încunoştinţat pe locator de aceste tulburări.

4. Răspunderea locatorului decurgând din contractul de locaţiune, este guvernată de principiile culpei contractuale, iar nu delictuale, care exclud existenţa vreunui raport contractual între locatarul dăunat şi locatorul răspunzător de daune.

5. Ca o consecinţă a obligaţiei locatorului de a procura locatarului liniştita folosinţă a lucrului închiriat, este şi aceea de a garanta pe locatar de evicţiune, de viciile şi stricăciunile lucrului închiriat care afectează folosinţa. Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar asigurării în mod constant a folosinţei liniştite şi utile a lucrului locat, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă. Obligaţia de garanţie a locatorului cuprinde obligaţia de garanţie pentru evicţiune, cauzată prin faptul personal al locatorului sau faptul unui terţ, precum şi garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului. Tulburarea poate fi directă, săvârşită nemijlocit de locator, sau indirectă, realizată de locator prin intermediul unui terţ, cu care locatorul a încheiat un act juridic din care derivă drepturi ce pot afecta liniştita folosinţă a lucrului locat.

6. în temeiul obligaţiei de garanţie derivată din obligaţia locatorului de asigurare a folosinţei lucrului închiriat, acestuia îi incumbă obligaţia negativă de a se abţine de la orice tulburare de fapt sau de drept, de natură a-l împiedica pe locatar în folosinţa liniştită a bunului ori de natură a-i diminua sau restrânge o atare folosinţă. Schimbarea formei sau destinaţiei lucrului principal sau accesoriilor acestuia, chiar şi atunci când această schimbare aduce o micşorare minimă a folosinţei locatarului sau arendaşului, prin voinţa unilaterală a locatorului, şi care nu este necesară, edificarea unor construcţii care afectează chiar prin restrângerea folosinţei locuinţei sau spaţiilor aferente acesteia, ori poluarea mediului înconjurător, reprezintă tulburări de fapt, care angajează răspunderea locatorului pentru evicţiune.

7. Locatorul răspunde pentru evicţiune prin fapta sa proprie şi pentru restrângerea folosinţei bunului sau lipsirea locatarului de folosinţa acestuia, în cazul efectuării lucrărilor impuse de remedierea degradărilor ce cad în sarcina locatorului, în timpul derulării contractului (care dacă nu ar fi realizate ar expune lucrul pericolului de distrugere) ori de câte ori lucrările nu au fost finalizate în termenul legal de 10 zile. Depăşirea termenului legal pentru finalizarea lucrărilor şi restrângerea sau lipsirea locatarului de folosinţa lucrului, face ca scopul contractului să nu mai poată fi atins, iar plata chiriei să-şi piardă raţiunea şi cauza (A. Tabacu, Contractul de închiriere a suprafeţelor locative, Ed. Rosetti, 2005, p. 157).

8. Tulburarea chiriaşului prin fapta locatorului poate fi şi una de drept, atunci când se neagă însuşi dreptul de folosinţă al locatarului, pe motivul lipsei dreptului locativ, caz în care, de asemenea, se pune în discuţie evicţiunea chiriaşului. Distincţia între tulburarea de fapt şi cea de drept pe care o poate exercita locatorul împotriva locatarului nu este relevantă, pentru că ambele tulburări se supun aceluiaşi regim juridic, chiar dacă modalităţile de manifestare ale acestora diferă, în sensul că ceea ce reprezenta în ipoteza evicţiunii de fapt o modalitate de evingere, în ipoteza evicţiunii de drept este un efect al acesteia.

9. Tulburarea locatarului poate fi şi indirectă, rezultând din încheierea de către locator a unor acte juridice cu terţe persoane, din care se desprind pentru acestea drepturi care prin natura lor pot afecta dreptul de folosinţă al locatarului. Evicţiunea din partea terţului are ca origine conduita locatorului care a încheiat cu terţul actul juridic şi care se analizează în instituţia garanţiei pentru fapta terţului, deşi fapta terţului este în realitate tot a locatorului. Altfel spus, tulburarea terţului poate fi de drept, iar dreptul invocat poate avea legătură cu atitudinea locatorului, care, anterior sau ulterior locaţiunii, a transmis dreptul către terţ.

10. Tulburarea folosinţei locatarului de către un terţ colocatar care invocă un raport juridic cu locatorul (un contract de închiriere pentru exercitarea unei profesii cauzatoare de zgomot sau poluare), ţinut de obligaţia asigurării liniştitei folosinţe a imobilului, antrenează răspunderea locatorului pentru evicţiune, fiind vorba de un fapt personal al acestuia.

11. Locatorul nu-şi încalcă obligaţia de garanţie pentru tulburarea locatarului în folosinţa bunului pentru o greşeală accidentală a unui colocatar, căci prin contractul de locaţiune cu terţul, el nu a comis nicio greşeală, colocatarul fiind ţinut să răspundă delictual pentru fapta proprie.

12. închirierea spaţiilor alăturate pentru derularea unor activităţi profesionale similare acelora ale locatarului nu reprezintă o încălcare a obligaţiei de garanţie pentru evicţiune din partea locatorului, întrucât acesta, în absenţa unei clauze contractuale de a nu închiria imobilul pentru o profesiune similară, are facultatea de a uza şi dispune de lucrul său în temeiul dreptului de proprietate şi în limitele legale (C.S.J., s. com., dec. nr. 1592/1991, în Dreptul nr. 6/1992, p. 83). Pentru aceleaşi considerente, însuşi locatorul poate exercita în acelaşi imobil sau într-unul alăturat o industrie sau un comerţ similar cu cel exercitat de locatar (D. Alexandresco, op. cit., voi. IX, p. 111). în plus, spunem noi, obligaţia de garanţie pentru evicţiune, sub forma concurenţei, vizează în accepţiunea vechiului Cod comercial pe vânzătorul sau locatorul fondului de comerţ, privit ca o universalitate de afectaţiune, nu şi pe locatorul unui bun determinat.

13. Jurisprudenţă franceză consideră că folosinţa netulburată nu cuprinde şi dreptul de neconcurenţă, cu excepţia cazului în care locaţiunea are ca obiect fondul de comerţ. Locatarul tulburat nu poate cere autorului tulburării despăgubiri, rezilierea contractului şi nici nu-l poate chema în garanţie pe locator, dacă autorul tulburării este în drept să-şi exercite comerţul sau industria sa, afară de cazul când s-ar fi obligat să nu exercite comerţul sau industria sa, situaţie în care operează garanţia locatarului tulburat. Obligaţia de garanţie a locatorului pentru industrii similare operează în cazul în care locatorul s-a obligat expres prin contract să nu aducă concurenţă locatarului ori dacă această obligaţie rezultă pentru locator în mod tacit, din împrejurările cauzei şi dacă introducerea comerţului sau industriei similare s-a făcut cu scopul vădit de a aduce o pagubă locatorului (D. Alexandresco, op. cit., p. 112).