Art. 1810 Noul cod civil Tacita relocaţiune Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1810
Tacita relocaţiune
(1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.
(2) Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.
| ← Art. 1809 Noul cod civil Expirarea termenului Dispoziţii... | Art. 1811 Noul cod civil Opozabilitatea contractului de... → |
|---|
Citește mai mult
ca 1/2 din casa este a primariei-locuinta sociala. Astept un raspuns daca mi-l puteti da! Mulțumesc!Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
► „Art. 1437. După expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen (C. civ. 1436,1452/’;
► „Art. 1452. Dacă locatarul, şi după expirarea termenului locaţiunii,
Citește mai mult
continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voieşte a le ocupa sub aceleaşi condiţii şi pentru un timp determinat de obiceiul locului, şi nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obişnuit în localitate (C. civ. 1436,1437)".1. Tacita relocaţiune operează ori de câte ori, la finele contractului, locatarul sau arendaşul rămâne cu detenţiunea lucrului închiriat sau arendat. Ea se întemeiază pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a continua raporturile locative. în acest caz, ia fiinţă, prin efectul convenţiei tacite a părţilor, un nou contract de locaţiune în aceleaşi condiţii ca şi contractul expirat, numai că termenul este nedeterminat.
2. Dacă locatarul, înainte de încetarea vechiului contract sau în urma încetării acestuia, îşi face cunoscută intenţia de a nu mai încheia un nou contract, prin notificarea concediului ori printr-o cerere de evacuare sau reziliere (chiar neîntemeiată), tacita relocaţiune nu va mai avea loc, pentru că nu se mai poate presupune intenţia locatorului de a încheia un nou contract, de vreme ce şi-a manifestat voinţa contrară.
3. Durata în care locatarul trebuie, în urma expirării termenului contractual, să păstreze posesiunea lucrului pentru a putea opera tacita relocaţiune este o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanţei.
4. Posesia lucrului înăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011 semnifică tacita relocaţiune, dacă locatorul nu şi-a făcut cunoscută voinţa de a nu reînnoi contractul care şi-a încetat efectele prin expirarea termenului ori nu a lansat oferta încheierii unui nou contract de locaţiune în alte condiţii decât cel precedent, în executarea obligaţiei vizând dreptul de preferinţă al locatarului chiriaş la închiriere. Clauza privind dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului a fost interpretată de jurisprudenţă ca o formă de recunoaştere a dreptului de prioritate a acestuia la închiriere, fără a fi însă neglijată voinţa locatorului, care nu este ţinut de o obligaţie corelativă (C.S.J., s. com., dec. nr. 186/2003, în R.D.C. nr. 2/2005, p. 219).
5. Tacita relocaţiune nu constituie un impediment în denunţarea contractului prezumat încheiat pe durată nedeterminată, aşa încât îndată ce locatorul a denunţat contractul, acordul tacit care a stat la baza acestuia a încetat să mai existe. în doctrină s-a statuat că tacita relocaţiune poate interveni numai în raport cu un contract încheiat prin acordul părţilor, nu şi în privinţa unui nou contract încheiat prin licitaţie sau prelungit prin efectul legii (I. Dogaru, Drept civil. Contracte speciale, Ed. AII Beck, 2004, p. 413).
6. în privinţa locaţiunilor încheiate prin acordul părţilor, relocaţiunea devine regulă, fără ca existenţa sa să fie obligatorie sau condiţionată de vreo clauză contractuală.
7. în situaţia vizată de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, relocaţiunea imobilelor prevăzute de aceste articole, redobândite de foştii proprietari sau moştenitorii acestora, şi care are un caracter obligatoriu, este distinctă de tacita relocaţiune, deşi este corelată cu existenţa în precedent a unui contract de locaţiune, dar ale cărui efecte au încetat din cu totul alte cauze decât expirarea termenului stipulat.
8. întreaga procedură prevăzută de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 este incompatibilă cu tacita relocaţiune, cu manifestarea tacită a părţilor şi a oricăror forme de împotrivire din partea locatorului, în afară de faptul că negocierea noii locaţiuni exclude chiar ipotetic identitatea de condiţii cu cea veche. Mai curând, avem de a face cu o formă specifică de garantare a dreptului de prioritate la închiriere, îmbinată cu prorogarea legală a vechiului contract, atunci când locatorul nu se conformează obligaţiei de notificare a chiriaşului şi de negociere a noului contract. Această soluţie tranzitorie, greu de încadrat în relocaţiune (care presupune voinţa liberă a locatorului la încheierea noului contract, şi nu obligatorie) sau preempţiune a chiriaşului la încheierea noului contract, a garantat stabilitatea dreptului de folosinţă al chiriaşului şi securitatea locuinţei acestuia, dar în egală măsură a protejat dreptul de proprietate al celor ce şi-au redobândit imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1946-22.12.1989.
9. Tacita relocaţiune nu operează în privinţa locuinţelor cu regim special, sociale, de necesitate, de serviciu, de intervenţie, de protocol, pentru că termenul determinabil este marcat de pierderea calităţii necesare dobândirii folosinţei acestor imobile.
10. Faptul că relocaţiunea tacită reiterează condiţiile celei vechi nu înseamnă că vechiul contract îşi prelungeşte efectele în timp, deoarece asistăm la un nou acord tacit de voinţă, decurgând în privinţa chiriaşului, din faptul deţinerii locuinţei şi îndeplinirii obligaţiilor, iar din partea locatorului, din lipsa oricărei împotriviri a acestuia faţă de situaţia de fapt a locatarului.
11. în acest caz, al tacitei relocaţiuni, trebuie întrunite cerinţele legale pentru încheierea contractului. Manifestarea tacită de voinţă exclude forma scrisă, lipsind părţile de instrumentul probator, dar aceasta nu afectează valabilitatea contractului reînnoit şi dovedirea acestuia, prin utilizarea chitanţelor date de locator, după expirarea termenului contractual, completate cu martori şi prezumţii şi coroborate cu vechiul contract, pentru determinarea legăturii dintre cele două contracte şi identitatea clauzelor, chiar dacă vechiul contract expirat nu mai are valoare probatorie.
12. Legat de forma contractului de închiriere în materia relocaţiunii, considerăm că noua locaţiune, fiind încheiată în condiţiile celei vechi, nu mai necesită o nouă înregistrare la organele fiscale, dar presupune o informare a acestora în legătură cu existenţa unui nou contract între părţi, în condiţiile vechiului contract, de vreme ce evidenţele acestor organe sunt legate de expirarea vechiului contract.
13. Nu este exclus, ca şi în cazul relocaţiunii, părţile să reitereze cerinţele legale de formă şi înregistrare la organele fiscale, prevăzute de art. 1798 NCC, înlăturând astfel orice semn de îndoială în privinţa raporturilor locative şi beneficiind de valoarea de titlu executoriu al acestui înscris.
14. Refuzul locatorului de relocaţiune nu exclude, după opinia noastră, dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere, prevăzut de art. 1828 NCC, dacă locatorul voieşte încheierea unui nou contract de închiriere în alte condiţii decât cel expirat, această ofertă putând fi făcută odată cu anunţarea concediului la termen sau înlăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, de la încetarea contractului de închiriere, în cadrul căruia subzistă dreptul de preferinţă al chiriaşului.
15. Noul contract încheiat prin tacita relocaţiune încorporează condiţiile vechii locaţiuni, inclusiv garanţiile. Această reglementare infirmă doctrina mai veche şi jurisprudenţa, care stabileau că, în lipsa unei înţelegeri a părţilor în acest sens, garanţiile din contractul iniţial îşi încetează existenţa, deoarece, având un caracter de excepţie, trebuie stipulată expres, afară de prevederile legale.
16. Art. 1810 NCC a preluat soluţia din dreptul francez, potrivit căreia regulile din dreptul comun privind stingerea garanţiilor nu operează dacă legea sau părţile au prevăzut contrariul. Or, art. 1810 NCC a prevăzut explicit că noua locaţiune beneficiază şi de garanţiile vechiului contract de locaţiune, evident având în vedere că identitatea de condiţii între cele două contracte trebuie să vizeze şi accesoriile. Aşadar, garanţia având un caracter legal, poate supravieţui în noua locaţiune.
17. Rămâne în discuţie dacă nu avem de a face cu o aplicare retroactivă a legii, în privinţa garanţiilor, în cazul tacitei relocaţiuni a contractelor de închiriere, ulterior intrării în vigoare a codului civil, dacă în lipsa unor clauze de garanţie s-ar considera că acestea ar supravieţui în temeiul vechiului contract.
18. Chiar dacă relocaţiunea operează în condiţiile stabilite de părţi prin contractul iniţial, se presupune că acestea nu pot fi obligate la plata penalităţilor stabilite prin contractul expirat, deoarece clauza penală are caracterul unei convenţii accesorii ale cărei efecte încetează odată cu acesta şi nu este prevăzută explicit de lege, printre condiţiile vechiului contract ce se păstrează la încheierea noului contract. Aceasta nu aduce atingere dreptului oricărei părţi contractante de a pretinde daune-interese pentru prejudiciile cauzate (C.S.J., s. com., dec. nr. 2414/2003, în C. Cucu, M. Govriş, op. cit., p. 315-317).
19. Părţile nu pot invoca prin efectul relocaţiunii nici pactul comisoriu, deoarece acesta reprezintă o clauză specială, vizând rezilierea înainte de termen a contractului cu durată determinată, care nu poate opera în privinţa unui contract cu durată nedeterminată cum este relocaţiunea, dacă nu este explicit prevăzută de acesta.
Însă în legătură cu exteriorizarea consimţământului, se mai ridică problema valorii juridice a tăcerii, anume dacă în dreptul civil îşi găseşte aplicare adagiul qui tacit consentire videtur. În principiu, răspunsul este negativ, deci tăcerea nu valorează consimţământ exteriorizat.
Totuşi, prin excepţie, tăcerea valorează consimţământ când legea prevede expres aceasta, cum este cazul prezentului articol din noul Cod civil.