Art. 1809 Noul cod civil Expirarea termenului Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1809
Expirarea termenului
(1) Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.
(2) În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
(3) Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.
| ← Art. 1808 Noul cod civil Efectele cesiunii locaţiunii... | Art. 1810 Noul cod civil Tacita relocaţiune Dispoziţii... → |
|---|
Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1436. (1) Locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare. (2) Dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta,
Citește mai mult
observându-se termenele defipte de obiceiul locului (C. civ. 1436 şi urm., 1443, 1450 şi urm.)".1. Locaţiunea făcută pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului, fără o prealabilă înştiinţare. în legătură cu această cauză de încetare a contractului de locaţiune, trebuie făcută distincţia, după cum durata locaţiunii a fost fixată prin lege sau a fost determinată prin convenţia părţilor.
2. Când durata a fost stabilită prin convenţia părţilor, acestea pot condiţiona încetarea contractului de anunţarea concediului şi respectarea unui termen de preaviz, ori îşi pot rezerva dreptul de a denunţa unilateral contractul înainte de expirarea termenului, cu sau fără preaviz.
3. Dacă în contract părţile nu au arătat durata închirierii, în lipsa uzanţelor, legea stabileşte această durată în raport de modul de plată a chiriei în privinţa locuinţelor mobilate, nemobilate şi a bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil. Prezumţia legală referitoare la durata contractului operează în absenţa uzanţelor în această materie.
4. Alteori, durata contractului de locaţiune nu este prezumată, ci este stabilită explicit prin lege, cum este cazul locuinţelor sociale, care este limitată la durata de 5 ani, după care prelungirea este condiţionată de situaţia veniturilor chiriaşului.
5. Momentul de început şi sfârşit a duratei contractului nu coincide întotdeauna cu data încheierii contractului sau expirarea termenului contractual. Adesea, intrarea în vigoare a contractului depinde de executarea obligaţiei de predare a bunului locat de către locator, după cum expirarea termenului este urmată adesea de un termen de graţie pentru predarea de către locatar a bunului sau exercitarea preempţiunii la închiriere.
6. Durata determinabilă a contractului are un conţinut asemănător unei condiţii, numai că evenimentul de care depinde încetarea contractului nu depinde de hazard, ci are un caracter cert.
7. Astfel, contractele privind locuinţele de serviciu, de intervenţie, de protocol, fiind accesorii contractului de muncă, de serviciu sau demnităţii ori mandatului prezidenţial, nu presupun un eveniment viitor nesigur de realizare, producerea acestuia fiind marcată cel mai târziu prin pensionarea sau expirarea raporturilor de serviciu sau a mandatului. într-un cuvânt, realizarea condiţiei rezolutorii este determinabilă sub aspectul temporal al încetării contractului de locaţiune.
8. Expirarea termenului nu presupune întotdeauna încetarea raporturilor locative, dacă a operat tacita relocaţiune.
9. Predarea lucrului închiriat după expirarea termenului contractual sau după anunţarea concediului angajează răspunderea locatarului pentru plata daunelor-interese cauzate de această întârziere.
10. Părţile pot insera în contract clauza de denunţare a acestuia de către locator înaintea expirării termenului, dacă proprietarul va avea neapărată nevoie de locuinţă în cursul contractului, pentru sine sau familia sa. în această situaţie, locatarul nu va putea fi evacuat decât sub condiţia notificării sale, cu respectarea termenului legal de preaviz.
11. Dreptul locatarului la denunţarea contractului de locaţiune încheiat pe durată determinată poate opera înainte de expirarea termenului, fără ca exercitarea acestui drept să fie condiţionată de existenţa vreunei clauze contractuale în acest sens, precum în cazul locatorului. Totuşi, şi în cazul locatarului, denunţarea unilaterală a contractului implică obligaţia notificării locatorului despre aceasta, cu respectarea termenului minim legal, sub sancţiunea plăţii daunelor-interese.
12. Contractul de locaţiune pe durată determinată încheiat în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată, înregistrat la organele fiscale, constituie titlu executoriu, la expirarea contractului.
13. în contractele în care s-a stabilit durata locaţiunii, aceasta încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără a fi nevoie de vreo înştiinţare prealabilă. Aceasta nu exclude însă notificarea locatarului de către proprietar, asupra intenţiei de a nu mai prelungi efectele contractului încheiat, înlăturând astfel posibilitatea prelungirii tacite a acestuia (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 1948/2005, în L.C. Stoica, op. cit., p. 86-88; C.A. Bucureşti, s. o Vl-a, dec. com. 1012/2002, Idem, p. 88-89). Această notificare nu semnifică denunţarea contractului, nu implică respectarea unui termen de preaviz, ci exprimă intenţia fermă a locatorului de a împiedica formarea unui nou contract, dând astfel eficienţă expirării termenului contractual, care conduce la încetarea de drept a raporturilor locative.