Art. 1817 Noul cod civil Rezilierea locaţiunii Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

1. Contractul de locaţiune, fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, este supus rezilierii în condiţiile dreptului comun, atunci când una dintre părţi, fără justificare, nu-şi execută obligaţiile, dacă creditorul nu cere executarea silită a acestora.

2. în principiu, neexecutarea trebuie să se refere la obligaţiile principale prevăzute în contract, prin care se aduce o vătămare celeilalte părţi. Rezilierea contractului operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanţă, dar are un caracter repetat (art. 1551 NCC).

3. Utilizarea sintagmei „fără justificare" lasă să se

Citește mai mult

înţeleagă că rezilierea contractului operează ori de câte ori locatarul nu a înlăturat prezumţia de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligaţiilor contractuale, probând existenţa unor cauze justificate, care l-au determinat legal la o atare conduită.

4. Conceptul de „fără justificare" utilizat de text trebuie explicitat prin ceea ce codul civil înţelege în art. 1555-1557 prin „cauze justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale".

5. Cauzele justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale se referă la ordinea executării obligaţiilor contractuale, la excepţia de neexecutare sau imposibilitatea de executare.

6. Forma sintetică a textului nu exclude existenţa unor cauze legale explicite, în care oricare dintre părţile contractante poate solicita rezilierea, probând încălcarea acelei obligaţii în considerarea căreia legiuitorul o legitimează să solicite rezilierea (art. 1796, art. 1800, art. 1803, art. 1823 etc.) şi a cărei existenţă este suficientă pentru a o cataloga ca „fără justificare" întrucât vizează abuzul.

7. Rezilierea poate fi dispusă de instanţă la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită, prin notificarea scrisă a debitorului, dacă părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

8. în acest caz, declaraţia de reziliere se înscrie pentru opozabilitate în registrele de publicitate şi devine irevocabilă de la data comunicării acesteia debitorului sau a expirării termenului fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 NCC).

9. Părţile pot insera în contract şi un pact comisoriu, ale cărui efecte se produc numai în privinţa obligaţiilor a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. în temeiul art. 1553 NCC, rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condiţiile în care operează pactul comisoriu. în cazurile prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezilierea poate opera de drept.

10. Practica judiciară a interpretat restrictiv pactul comisoriu inserat în contract, întrucât derogă de la principiul rolului activ al judecătorului (C.S.J., s. com., dec. nr. 1114/2003, în L.S. Stoica, op. cit., p. 140-141). în condiţiile pactului comisoriu, instanţa verifică numai condiţiile în care devine aplicabil şi nu mai poate aprecia că, în urma executării, deşi cu întârziere, a obligaţiilor contractuale, nu poate dispune rezilierea contractului, deoarece în acest fel, s-ar înlătura voinţa părţilor exprimată la încheierea contractului (C.A. Bucureşti, $. a Vl-a com., dec. nr. 20S/200S, în L.S. Stoica, op. cit., p. 141-143).

11. Desfiinţarea contractului de locaţiune atrage desfiinţarea sublocaţiunii sau cesiunii consimţită de locator, dacă acesta nu a renunţat la reziliere. Sublocatarul sau cesionarul va avea drept la daune faţă de locatarul principal, care s-a obligat să-i asigure folosinţa lucrului pe durata contractului subînchiriat sau până la expirarea contractului principal.

12. La rândul său, şi locatorul este îndreptăţit la despăgubirile aferente prejudiciului ce i-a fost cauzat prin reziliere, a căror existenţă şi întindere trebuie probată, în absenţa unei clauze penale în acest sens.