Art. 1818 Noul cod civil Imposibilitatea folosirii bunului Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

Art. 1818

Imposibilitatea folosirii bunului

(1) Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.

(2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

(3) Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788.

(4) În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Comentarii despre Art. 1818 Noul cod civil Imposibilitatea folosirii bunului Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

cerasela 8.02.2014

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
► „Art. 1423. (1) Dacă în timpul locaţiunii, lucrul închiriat ori arendat se strică în totalitate prin caz fortuit, contractul este de drept desfăcut. Dacă însă se distruieşte în parte, locatarul poate, după împrejurări, să ceară o scădere din preţ, ori desfiinţarea contractului. (2) în amândouă cazurile nu i se dă nici o dezdăunare (C. civ. 557,1156,1439)";
► „Art. 1439. (1) Contractul de locaţiune se desfiinţează când lucrul a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare. (2) în caz când una din părţi nu împlineşte îndatoririle

Citește mai mult

sale principale, cealaltă parte poate cere desfiinţarea contractului (C. civ. 557,1020,1021,1091,1156,1420,1423,1429,1430,1447şiurm.y.

1. Când lucrul închiriat este distrus în totalitate, contractul de locaţiune este reziliat ipso facto din momentul distrugerii, deoarece pune în discuţie imposibilitatea locatorului de a asigura locatarului folosinţa lucrului. Consecinţele sunt identice şi atunci când locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosirea bunului potrivit destinaţiei stabilite, legiuitorul asimilând această situaţie cu pieirea totală a bunului.

2. în ceea ce priveşte cauza distrugerii - culpabilă sau fortuită, doctrina şi jurisprudenţa fac distincţia între rezilierea şi încetarea contractului. Faptul că textul actualului Cod civil are în vedere doar efectele desfiinţării contractului („încetarea locaţiunii" şi plata daunelor-interese în cazul distrugerii culpabile) nu schimbă termenii discuţiei, chiar dacă doctrina şi practica se raportează la vechea reglementare a codului civil (art. 1423 şi art. 1439), deoarece rezilierea este o sancţiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii convenţionale, în speţă distrugerea bunului, şi nu la situaţia în care imposibilitatea folosirii acestuia este fortuită, punând în discuţie doar încetarea contractului, fără referire la factorul subiectiv. Această semnificaţie a pieirii lucrului închiriat a fost conferită de doctrină şi pieirii juridice a acestuia, legată spre exemplu de scoaterea lui din circuitul civil (confiscare, expropriere) asimilată cazului fortuit.

3. Dacă imposibilitatea folosirii lucrului este parţială, indiferent de cauză, contractul nu este de drept desfiinţat, ci locatarul are alegerea între a cere reducerea proporţională a chiriei cu pierderea suferită sau rezilierea contractului, dacă partea pierită a lucrului este atât de importantă încât se poate prezuma că, fără acea parte, locatarul nu ar fi consimţit iniţial la încheierea contractului.

4. Atât acordarea daunelor-interese în cazul pieirii totale sau parţiale culpabile a lucrului închiriat, cât şi desfiinţarea contractului prin reziliere ori reducerea corespunzătoare a chiriei, au un caracter judiciar.

5. Instanţa, învestită cu rezilierea contractului de locaţiune, va stabili cu probele administrate importanţa pe care partea pierdută a lucrului închiriat a avut-o pentru locatar cu ocazia încheierii contractului.

6. Deteriorarea lucrului, adică stricarea, uzarea acestuia, nu pune în discuţie distrugerea totală sau parţială a lucrului, din care cauză legiuitorul face trimitere la dispoziţiile legale referitoare la sarcina reparaţiilor, după distincţia între reparaţiile necesare care cad în sarcina locatorului şi acelea locative, care revin locatarului.

7. Doctrina şi jurisprudenţa legată de aplicarea art. 1423 din vechiul Cod civil au conchis că locatarul şi arendaşul au dreptul la scăderea preţului locaţiunii în cazul distrugerii parţiale a lucrului dat în locaţiune chiar dacă acest eveniment al distrugerii a intervenit înainte de punerea în executare a contractului, deoarece locatarul este privat de folosinţa lucrului şi ar fi nedrept ca proprietarul, care nu este în măsură să-şi execute obligaţia ce o are de a procura folosinţa lucrului, să pretindă de la locatar preţul integral al locaţiunii (C. Hamangiu, op. cit., p. 573).

Răspunde