Art. 1828 Noul cod civil Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune

Legea de aplicare: Art. 132. Dreptul de preferinţă al chiriaşului prevăzut la art. 1828 din Codul civil se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta: a) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an; b) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună; c) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.

1. Legat de durata

Citește mai mult

contractului de închiriere a locuinţei este şi dreptul de preferinţă al chiriaşului la închirierea locuinţei.

2. La încetarea contractului de închiriere, chiriaşul are, în condiţii egale, drept de preferinţă la închiriere, dacă şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare (art. 1828 NCC). Textul are un caracter imperativ, astfel că rezervele făcute sub acest aspect în contract, referitoare la neaplicabilitatea acestui beneficiu legal, nu pot opera. Exercitarea acestui drept al chiriaşului este condiţionată de executarea corespunzătoare a obligaţiilor născute în baza închirierii anterioare.

3. O altă cerinţă este aceea potrivit căreia clauzele contractului de închiriere propus chiriaşului să fie aceleaşi (egale) cu cele propuse terţilor. Instituirea în favoarea terţilor a unor clauze mai favorabile decât acelea propuse prin ofertă chiriaşului deschide acestuia calea acţiunii în anularea contractului încheiat de locator cu terţul, dacă se probează că respingerea ofertei a fost determinată de clauzele contractului propus şi că, în condiţiile clauzelor mai favorabile inserate în contractul încheiat cu terţul, ar fi evitat refuzul ofertei. Raţiunea sancţiunii nulităţii contractului încheiat cu terţul în condiţii mai favorabile acelora oferite chiriaşului se găseşte în evitarea fraudării dreptului legal de preferinţă instituit de art. 1828 NCC în favoarea acestuia din urmă, în contextul în care măsurile protective chiriaşului nu trebuie să afecteze prerogativele dreptului real al locatorului în privinţa bunului închiriat.

4. Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile corespunzător şi în materia dreptului de preferinţă al chiriaşului (art. 1828 alin. (2) NCC]. Din acest punct de vedere, dispoziţiile art. 1730 alin. (2) NCC, la care art. 1828 alin. (2) NCC face trimitere, nu sunt aplicabile atunci când prin lege sau contract se stabileşte altfel.

5. Apreciem că problema dreptului de preferinţă a chiriaşului la închiriere se pune în discuţie atunci când locatorul se opune relocaţiunii, înţelegând să încheie un nou contract de locaţiune, cu alte clauze decât acelea din contractul precedent, care expiră. Oferta încheierii noului contract de închiriere, care cuprinde condiţiile închirierii, inclusiv cuantumul şi modalitatea de plată a chiriei, trebuie notificată chiriaşului prin executorul judecătoresc (prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire), fiind irevocabilă până la expirarea perioadei legale de acceptare a ofertei.

6. Titularul dreptului de preempţiune care optează pentru încheierea noului contract trebuie să accepte fără rezerve oferta, în termenul legal de la comunicarea acesteia, sub sancţiunea decăderii din dreptul cu privire la contractul propus.

7. Dreptul de preempţiune al chiriaşului operează de la încetarea oricărui contract cu durată determinată, încheiat în legătură cu aceeaşi locuinţă sau o parte din aceasta. Durata maximă a dreptului de preferinţă, prevăzută de art. 132 din Legea nr. 71/2011, variază în funcţie de durata contractului. Astfel, dreptul de preferinţă se aplică: a) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de 1 an; b) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună; c) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună. Aceasta înseamnă că locatorul trebuie să lanseze oferta încheierii unui nou contract de încheiere înăuntrul acestor termene maxime legale, fără a fi exclus, după opinia noastră, ca oferta să fie lansată şi înaintea expirării termenului contractului de închiriere, dar efectele acceptării acestuia să opereze de la momentul încetării contractului.

8. Legat de oferta în privinţa încheierii noului contract este termenul înăuntrul căruia chiriaşul trebuie să-şi exprime acceptarea, faţă de distincţia pe care art. 1730 şi art. 1732 NCC (la care face trimitere art. 1828 alin. (2) NCC) o fac între vânzarea bunurilor mobile şi a celor imobile.

9. Apreciem că, dreptul de folosinţă locativă a chiriaşului fiind un drept de creanţă, termenul de acceptare a ofertei este acela de 10 zile de la comunicarea acesteia către preemptor, chiar dacă dreptul de folosinţă este în legătură cu un bun imobil.

10. Atunci când locatorul închiriază locuinţa în privinţa căreia operează preempţiunea chiriaşului unui terţ, contractul de închiriere al acestuia din urmă este afectat de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune al chiriaşului preemptor în termen de 10 zile de la comunicarea notificării formulată de locator, în intervalul de timp legal prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, în raport de durata contractului de închiriere care a încetat. în acest caz, prin exercitarea dreptului de preempţiune al chiriaşului, potrivit procedurii prevăzute de art. 1732 NCC, contractul de închiriere al terţului se desfiinţează retroactiv, contractul de închiriere considerându-se încheiat între chiriaşul preemptor şi locator (art. 1733 NCC).

11. Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere are un caracter legal, astfel că problema concursului dintre preemptori trebuie analizată în limitele art. 1734 lit. a) şi b) NCC şi vizează concursul dintre titularii contractului de închiriere şi ceilalţi locatari înscrişi în contract, care au drepturi locative derivate.

12. Evident că toţi chiriaşii beneficiază de dreptul legal de preferinţă la închiriere în ordinea instituită de art. 1734 NCC, ţinând seama însă de specificul raporturilor locative şi al reglementărilor protective privind locuinţa familiei, prevăzute de codul civil (art. 321-324 NCC).

13. Opţiunea unuia dintre soţi pentru încheierea noului contract de închiriere este suficientă, prezumând şi acordul celuilalt soţ, în timp ce refuzul ofertei, care presupune afectarea folosinţei locuinţei, necesită consimţământul ambilor soţi.

14. Titularii drepturilor locative derivate din acelea ale titularului de contract beneficiază şi ei de dreptul de preferinţă legală la închiriere, dar după acela al titularului de contract, în timp ce concursul drepturilor legale de preferinţă a locatarilor cu drepturi derivate se soluţionează prin alegerea pe care locatorul o face, dacă aceştia nu cad de acord în privinţa aceluia care urmează să încheie contractul de închiriere.

15. Art. 132 din Legea nr. 71/2011 trebuie interpretat în corelaţie cu art. 1810 NCC, în sensul că, la încetarea contractului de închiriere încheiat pe o durată determinată, se consideră încheiată o nouă locaţiune în condiţiile celei vechi prin tacita relocaţiune, dacă locatorul nu a notificat înaintea termenului de expirare a contractului sau înăuntrul termenului prevăzut de art. 132 lit. a), b), c) din Legea nr. 71/2011 oferta de închiriere a unui nou contract de închiriere, cu alt termen şi alte clauze contractuale, în legătură cu care chiriaşul poate opta, în exercitarea dreptului de preferinţă. Asistăm, astfel, la două modalităţi de exercitare a dreptului de prioritate a chiriaşului: una tacită, în cazul tacitei relocaţiuni, şi cealaltă expresă, în cazul notificării de către locator a ofertei încheierii unui nou contract de închiriere cu alte clauze decât cele ale contractului expirat. în acelaşi timp, notificarea ofertei semnifică împotrivirea locatorului la încheierea contractului de închiriere în condiţiile celei vechi (relocaţiunea tacită) şi înlătură incertitudinea în legătură cu existenţa titlului locativ al chiriaşului. Apreciem că termenele prevăzute de art. 132 din Legea nr. 71/2011 sunt termene de decădere pentru locator, expirarea lor semnificând continuarea raporturilor locative prin tacita relocaţiune.

16. Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere reprezintă o măsură protectivă a acestuia, în aplicarea art. 72 din Legea nr. 114/1996, în condiţiile în care prorogarea legală vizează locuinţele proprietatea statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, în timp ce dreptul de proprietate privată în privinţa acestora este în continuă extindere, iar criza de locuinţe tot mai accentuată.

17. Art. 132 din Legea nr. 71/2011 este o normă de aplicare a dispoziţiilor art. 1828 NCC, iar art. 129 din Legea nr. 71/2011 este aplicabil tuturor contractelor de locaţiune al căror termen se împlineşte după intrarea în vigoare a codului civil.

18. Dreptul de preferinţă al chiriaşului este indivizibil, în sensul că el se exercită în ordinea prevăzută de art. 1734 lit. a) şi b) NCC şi nu se poate ceda (art. 1739 NCC).

19. în cazul în care construcţia face obiectul urmăririi silite sau este scoasă la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preferinţă se exercită în condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă.