Art. 1824 Noul cod civil Închirierea făcută fără determinarea duratei Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA a 2-a
Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA a 2-a
Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor
Art. 1824
Închirierea făcută fără determinarea duratei
(1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
(2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
| ← Art. 1823 Noul cod civil Îmbunătăţirile făcute de locatar... | Art. 1825 Noul cod civil Denunţarea închirierii încheiate pe... → |
|---|
2. Concediul trebuie exercitat astfel încât cealaltă parte concediată să fie pusă la adăpostul surprinderilor care i-ar putea cauza prejudicii.
3. în toate cazurile de denunţare unilaterală, contractul ia sfârşit cu condiţia respectării termenului de preaviz, adică a intervalului de timp dintre manifestarea voinţei de desfacere a contractului de
Citește mai mult
închiriere şi data la care contractul urmează să înceteze, ca o consecinţă a denunţării.4. în principiu, termenul de preaviz poate fi stabilit prin convenţia părţilor, dar trebuie să se înscrie în limita minimă a sfertului intervalului de timp pentru care s-a stabilit chiria, în cazul în care denunţarea contractului se face de către chiriaş, sau în limita termenului minim prevăzut de art. 1824 alin. (2) NCC, dacă denunţarea contractului este făcută de locator. Aceste termene legale au un caracter imperativ în raport cu durata contractului. Totuşi, validitatea concediului cu durată redusă aceleia legale, în opinia noastră, nu poate fi contestată dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl acceptă, căci orice parte poate renunţa la beneficiul pe care legea i l-a acordat.
5. Concediul, ca manifestare de voinţă a desfacerii contractului, este un act unilateral ale cărui efecte se produc chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. După expirarea termenului de preaviz, locaţiunea
încetează şi un nou contract poate fi încheiat prin consimţământul ambelor părţi, operând în acest caz beneficiul dreptului de preferinţă al chiriaşului la închiriere, prevăzut de art. 1828 NCC.
6. Legea nu arată forma pe care trebuie să o îmbrace notificarea, dar având în vedere caracterul termenului de preaviz prevăzut de lege, aceasta trebuie trimisă prin executorul judecătoresc sau prin orice procedeu care să confere certitudinea respectării termenului legal de preaviz, deoarece dovada concediului nu poate fi făcută cu martori sau prezumţii.
7. Când imobilul aparţine mai multor persoane în coproprietate, concediul trebuie făcut tuturor acestor persoane, părţi în contractul de închiriere. Tot astfel, dacă contractul a fost încheiat cu mai mulţi locatari, concediul trebuie dat tuturor acestora. în viziunea Legii nr. 114/1996, apreciem că notificarea denunţării contractului trebuie făcută fiecărui cotitular de contract, şi nu tuturor acelora care, în temeiul contractului de închiriere, figurează înscrişi în contract.
8. în cazul în care chiriaşul refuză să părăsească locuinţa la expirarea termenului de preaviz prevăzut de alin. (2) al art. 1824 NCC, locatorul va trebui să obţină o hotărâre judecătorească de evacuare, deoarece ocuparea spaţiului este abuzivă, fără titlu.
9. în acelaşi timp, locatarul care nu se conformează concediului primit va fi obligat la despăgubiri (lipsa de folosinţă) aferente câştigului de care locatorul a fost lipsit prin ocuparea abuzivă a spaţiului de locuit.