Art. 2353 Noul cod civil Ipoteca unei cote-părţi indivize Dispoziţii generale Ipoteca

Art. 2353

Ipoteca unei cote-părţi indivize

(1) Dacă în urma partajului sau a unui alt act constitutiv ori translativ de drepturi constituitorul păstrează vreun drept asupra unei părţi materiale din bun, ipoteca ce fusese constituită asupra unei cote-părţi indivize din dreptul asupra bunului se strămută de drept asupra părţii respective din bun, însă numai în limita valorii cotei-părţi indivize.

(2) În caz contrar, ipoteca se strămută de drept asupra sumelor cuvenite constituitorului. Dispoziţiile Art. 2331 se aplică în mod corespunzător.

Comentarii despre Art. 2353 Noul cod civil Ipoteca unei cote-părţi indivize Dispoziţii generale Ipoteca

isac.violeta 1.03.2014

1. Noul Cod civil reglementează proprietatea comună, una dintre formele acesteia fiind proprietatea pe cote-părţi. în sensul art. 634 NCC, între coproprietari cotele-părţi sunt prezumate a fi egale şi fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate, putând dispune în mod liber de aceasta, prin orice acte juridice, în lipsa unei stipulaţii contrare exprese. Aşadar, un coproprietar poate ipoteca cota sa parte din bun, corespunzătoare cotei-părţi din dreptul de proprietate pe care o are în patrimoniu.

2. Articolul 2353 NCC reprezintă o aplicaţie specială

Citește mai mult

a instituţiei strămutării garanţiei în cazul coproprietăţii, a cărei reglementare generală este făcută prin art. 682 NCC. Ce aduce în plus acest text de lege, este aceea că strămutarea garanţiei cotei-părţi, în caz de partaj sau alt act constitutiv sau translativ între coproprietari, se face asupra părţii materiale din bun cuvenite constituitorului ipotecii, dar numai în limita valorii cotei-părţi indivize care fusese ipotecată. Cu alte cuvinte, dacă limita cotei-părţi indivize care făcuse obiectul ipotecii avea o valoare „X", iar după partaj - să zicem - partea materială din bun cuvenită debitorului ipotecar este de o valoare mai mare valorii „X", ipoteca se strămută asupra bunului cuvenit după partaj, dar executarea ipotecii nu se poate face decât în limita valorii cotei-părţi, respectiv a valorii „X", oricare ar fi valoarea creanţei garantate. Dacă însă după partaj, constituitorului ipotecii îi revine o parte materială inferioară valorii „X", corespondentă cotei-părţi ipotecate, strămutarea are loc în condiţiile alin. (2) din art. 2353, respectiv, se strămută de drept asupra bunului, dar şi asupra sultei diferenţiale cuvenite constituitorului.

3. Acest text ridică însă o problemă referitoare la termenii contractului de garanţie, respectiv aceea de a şti dacă este necesar a fi inserată în cuprinsul contractului de ipotecă a cotei-părţi menţiunea referitoare la valoarea cotei ipotecate. Această problemă nu îşi găseşte răspunsul din dispoziţiile referitoare la conţinutul contractului de ipotecă, dispoziţii cuprinse în art. 2372 NCC. în acest text, în cuprinsul alin. (2), legiuitorul arată că, sub sancţiunea nulităţii contractului, ipoteca trebuie să identifice, între altele, „o descriere suficient de precisă a bunului ipotecat". Desigur însă că practica şi doctrina vor decanta înţelesul dispoziţiei legale analizate şi vor arăta dacă ea se referă şi la starea şi situaţia juridică sau la specificarea valorii bunului ipotecat la data încheierii contractului de ipotecă.

4. în ce ne priveşte, ar trebui, cu atât mai mult în cazul constituirii ipotecii pe cotă-parte, ca descrierea bunului să se refere şi la starea/situaţia juridică a bunului, şi la valoarea bunului sau măcar a cotei-părţi ipotecate. Totuşi, sancţiunea nulităţii contractului pentru lipsa indicaţiei referitoare la valoare ar fi prea drastică, în condiţiile în care, într-o piaţă liberă, este posibilă determinarea valorii unui bun prin mijloace accesibile.

5. Amintim aici şi o altă regulă a strămutării garanţiei, ca aplicaţie a unei subrogaţii reale, consfinţită în art. 2330 NCC, dar şi regulile aplicabile procedurii de subrogare, prevăzute de art. 2331 NCC, dispoziţii care şi-ar putea găsi aplicarea în această ipoteză.

6. în fine, ultima chestiune discutabilă în problema ipotecării cotei-părţi pleacă de la ideea prezumţiei legale relative de egalitate între coproprietari, pe care am amintit-o mai sus. Pentru că prezumţia operează în favoarea proprietarului, nu se poate concepe un mecanism eficace prin care creditorul să-i impună proprietarului - viitorul debitor al garanţiei ipotecare - o determinare exactă a cotei-părţi, deoarece ar semnifica inversarea funcţiei probatorii a prezumţiei legale. Aşadar, în prezenţa prezumţiei, se poate încheia un contract de ipotecă pentru o cotă-parte, dar, cu prilejul partajului, prezumţia să fie răsturnată, iar cota-parte prezumată poate fi efectiv stabilită şi: a) mărită, caz în care, pentru identitate de raţiune, trebuie considerat incident art. 2353 alin. (1) NCC; b) micşorată, situaţie în care ipoteca trebuie strămutată corespondent cotei-părţi efectiv determinate prin contracararea prezumţiei. Diferenţa negativă poate fi considerată o pierdere cantitativă a bunului care face obiectul ipotecii şi care reprezintă un risc al contractului suportat de creditor sau, cel mult, ar putea fi complinită prin despăgubire, dacă sunt incidente elementele răspunderii contra debitorului, cu consecinţa strămutării ipotecii în condiţiile art. 2330 NCC.

Răspunde