Art. 2354 Noul cod civil Întinderea creanţei ipotecare Dispoziţii generale Ipoteca
| Comentarii |
|
CAPITOLUL III
Ipoteca
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Ipoteca
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 2354
Întinderea creanţei ipotecare
Ipoteca garantează cu acelaşi rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalităţile şi cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului.
| ← Art. 2353 Noul cod civil Ipoteca unei cote-părţi indivize... | Art. 2355 Noul cod civil Extinderea ipotecii prin accesiune... → |
|---|
Citește mai mult
suportate pentru obţinerea şi menţinerea posesiei bunului afectat garanţiei şi păstrarea acestuia în bune condiţii, cad în sarcina debitorului, fiind, de asemenea, garantate prin bunul afectat garanţiei".1. Având în vedere modalitatea în care legiuitorul reglementează extinderea de drept a ipotecii, cu acelaşi rang de preferinţă, asupra accesoriilor şi cheltuielilor rezonabile făcute sau suportate de către creditor cu recuperarea sau conservarea bunului - ca expresie a principiului indivizibilităţii ipotecii -, dar şi faptul că aceasta este o dispoziţie supletivă, creditorul poate renunţa expres la includerea în obiectul ipotecii a accesoriilor, în tot sau în parte.
Norma are, aşadar, un caracter dispozitiv, instituind o favoare creditorului, la care acesta poate renunţa, însă renunţarea la acest beneficiu trebuie să fie expresă, fie la încheierea contractului de ipotecă, fie ulterior.
2. Creanţa garantată constă în obligaţii de orice fel, aşa cum se reglementează prin art. 2369 NCC.
3. Rangul ipotecii îl reprezintă dreptul creditorului ipotecat de a-şi încasa creanţa, în caz de executare a ipotecii, cu prioritate faţă de alţi creditori ipotecari asupra aceluiaşi bun. Rangul ipotecii se stabileşte crescător, în ordinea cronologică a înscrierii sau perfectării mai multor ipoteci asupra aceluiaşi bun în registrele specifice de publicitate a ipotecilor, de către creditorii ipotecari concomitenţi sau succesivi. Rangul ipotecii este cu atât mai preferat cu cât ipoteca a fost înscrisă mai devreme în registrul de publicitate.
4. Aşadar, rangul ipotecii priveşte creanţa garantată, care include capitalul şi accesoriile creanţei, dar şi cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului.
5. Sunt accesorii ale capitalului: a) Dobânzile. Reglementarea lor este realizată prin O.G. nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar (M. Of. nr. 607/2011). Acestea sunt fructe civile ale obligaţiilor care au ca obiect plata sumelor de bani, indiferent de izvorul acestora şi se reprezintă printr-o formulă de calcul raportată la capital sau altă formulă stabilită de lege sau de părţi. Prin dobânzi înţelegem nu numai sumele socotite în bani cu acest titlu, ci şi alte prestaţii, sub orice titlu sau denumire, la care debitorul se obligă drept echivalent al folosinţei capitalului. Dobânda poate fi stabilită de părţi, prin convenţie, situaţie în care poartă denumirea de dobândă convenţională. Dobânda legală este stabilită prin lege. în cazul în care părţile nu au convenit asupra modului de percepere şi cuantumul dobânzilor sau nu au stipulat în contract nicio clauză de dobândă, obligaţiilor stabilite în bani li se aplică dobânda legală. Dobânda convenţională poate fi remuneratorie sau penalizatoare. Este remuneratorie dobânda datorată de debitorul obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenţei obligaţiei. Un exemplu tipic al acestei dobânzi este dobânda în contractele de împrumut de bani sau contractele de depozit bancar. Este penalizatoare dobânda datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă. Totuşi, dobânzile convenţionale penalizatoare definite prin O.G. nr. 13/2011 sunt similare daunelor moratorii în obligaţiile băneşti, a căror reglementare o face noul Cod civil prin art. 1535. Până la intrarea în vigoare a Codului civil, aceste tipuri de dobânzi se numeau penalităţi de întârziere (sau şi mai simplu, penalităţi). însă, ni se pare important să spunem, de asemenea, că noul Cod civil înţelege acum prin penalităţi clauza penală sau, mai bine-zis, obiectul, adică expresia sa cantitativă. în lipsa specificaţiei părţilor, care nu stabilesc criteriile de determinare a dobânzii, ci doar prevăd dobânda convenţională, determinându-şi formula de calcul, aceasta va fi considerată dobândă penalizatoare. O.G. nr. 13/2011 stabileşte nivelul dobânzii legale atât în raporturile dintre profesionişti, cât şi în raporturile care nu decurg din activităţi lucrative sau din exploatarea unei întreprinderi şi stabileşte exclusiv pentru aceste din urmă raporturi civile o limită superioară a nivelului dobânzii convenţionale. Astfel, prin O.G. nr. 13/2011 se stabileşte imperativ că în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi, în sensul art. 3 alin. (3) NCC, dobânda nu poate depăşi dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. Dispoziţia legală se referă la orice tip de dobândă, fie remuneratorie, fie penalizatoare. Subliniem un aspect important, anume că legiuitorul sancţionează sever clauza prin care părţile derogă de la limita legală a dobânzii convenţionale, în sensul depăşirii valorii superioare maxim admise, cu nulitatea absolută a clauzei referitoare la dobândă şi decăderea creditorului din dreptul de a primi dobânda legală. De asemenea, legea arată că se va evalua respectarea valorii maxim admise ca dobândă prin raportare la dobânda legală în vigoare la data stipulării. Totuşi, o anumită atenuare de la această regulă drastică este stabilită pentru dobânzile remuneratorii în contractele de împrumut. Astfel, se arată că dobânzile remuneratorii se pot capitaliza şi pot produce dobânzi. în condiţiile art. 1489 alin. (2) NCC, capitalizarea dobânzii prin unirea cu capitalul se poate face numai când dobânda (stabilită, ca regulă, pe unitate de timp) devine scadentă. întrucât dobânda scadentă devine capital, dacă părţile nu prevăd altfel, limita prag a dobânzii convenţionale se va raporta pe unitate de timp ca un capital majorat care, treptat, încorporează şi dobânda scadentă. Această ultimă regulă nu se aplică contractelor de cont curent şi atunci când prin lege s-ar dispune altfel, b) Comisioanele. Spre a fi ataşate capitalului şi incluse în garanţia ipotecii cu acelaşi rang, comisioanele trebuie să reprezinte acele cheltuieli cu caracter administrativ, făcute de către creditor pentru încheierea contractului sau pentru asigurarea condiţiilor executării sale, condiţii exterioare contractului. Aşadar, comisioanele nu au legătură cu modalitatea de executare a obligaţiilor născute din contract şi, în principiu, pentru ca ele să se asocieze capitalului şi să intre în componenţa creanţei garantate, părţile sau legea trebuie să prevadă acest lucru. c) Penalităţile. Revenind la observaţiile făcute într-o paranteză în dezvoltările referitoare la dobânzi, penalităţile semnificau, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, daune-interese convenţionale asociate executării cu întârziere, indiferent dacă obligaţia principală consta în plata unei sume de bani (caz în care se cumulau cu executarea obligaţiei) sau în executarea unei obligaţii de orice fel, şi erau stabilite pe unitate de timp întârziere sau forfetar. în ceea ce priveşte obligaţiile având ca obiect plata unei sume de bani, pentru întârzierea la plată a executării unei asemenea obligaţii, acestea se denumesc, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod, dobânzi convenţionale penalizatoare. în toate celelalte cazuri, această clauză convenţională, fie că priveşte executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, fie neexecutarea totală a unei obligaţii se numeşte clauză penală sau, după echivalenţa terminologică folosită de legiuitor în art. 1539-1541 NCC, penalitate. Pentru ca penalităţile să fie incluse ca accesorii în creanţa principală şi să fie garantate cu ipoteca cu rangul cu care garantează şi capitalul, ele trebuie să fie prevăzute în contract pentru întârzierea executării obligaţiei. Cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, deşi nu reprezintă accesorii ale capitalului, sunt acoperite întocmai ca şi creanţa şi accesoriile de ipotecă, cu acelaşi rang de prioritate. Cheltuielile făcute de creditor pe durata contractului de ipotecă, incluse în garanţie, ţin de modalitatea în care exercitarea dreptului de recuperare a bunului ipotecat sau a obligaţiilor de conservare a bunului este îndeplinită de către creditor. Pentru a-şi asigura, la scadenţă, posibilitatea valorificării unei garanţii în scopul încasării creanţei garantate, creditorului îi este recunoscut un drept de inspecţie a bunului, eventual, dreptul de a intra în posesia lui în vederea valorificării, anumite acte conservatorii, ceea ce implică uneori anumite cheltuieli făcute cu lucrul pentru menţinerea calităţilor sale substanţiale care îi conservă valoarea, în perspectiva valorificării dreptului de garanţie. Pentru ca aceste cheltuieli să fie acoperite de garanţie, trebuie stabilită relaţia lor cu drepturile şi obligaţiile creditorului în raport cu bunul care face obiectul garanţiei. Considerăm însă că este important să aducem în dezbatere o distincţie necesară, anume că nu întotdeauna creanţa garantată şi cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului au acelaşi debitor. Astfel, cum constituitorul ipotecii poate fi chiar debitorul obligaţiei garantate sau un terţ, cheltuielile făcute pe durata ipotecii cu bunul sunt cheltuieli care se impun numai constituitorului garanţiei. Chiar dacă ipoteca acoperă aceste cheltuieli cu acelaşi rang de prioritate, iar din punctul de vedere al creditorului distincţia este neimportantă, totuşi ea ridică însemnătate în cazul dreptului de regres.
Având în vedere:
- adresa Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România nr. 378/29.01.2013:
- Actul adiţional nr. 2 la Convenţia cadru încheiată între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi băncile membre ale Asociaţiei Române a Băncilor cu privire la modul de colaborare în ceea ce priveşte operaţiunile de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. republicată;
Protocolul de colaborare dintre Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România,
Citește mai mult
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Asociaţia Română a Băncilor nr. 1046947/02.11.2011;dispoziţiile art. 2354 din Codul Civil referitoare la întinderea creanţei ipotecare: necesitatea asigurării unei practici unitare la nivelul oficiilor de cadastru şr publicitate imobiliară, cu privire ia înscrierea ipotecilor în cartea funciară, în temeiul:
- art. 22 alin. (11) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. republicată:
Directorul Direcţiei de Publicitate Imobiliară din cadmS Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară emite prezenta
DECIZIE
Art. 1. înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă asupra unui imobil afectat executării obligaţiei de restituire a credituluo va avea următorul conţinut: "Intabulare drept de ipotecă pentru suma de ... şi celelalte obligaţii de plată aferente creditului'.
Art. 2. Notarea obligaţiilor de a nu face izvorâte din contractele de ipotecă arătate la art. 1 se efectuează conform art. 902 şi art. 903 pct. 3 din Codul Civil, precum şi art. 23 pct 8, lit h) din Legea cadastrului şi a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată.
Art. 3- Prezenta decizie se va comunica Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară prin grija Direcţiei de Publicitate Imobiliară.