Art. 2372 Noul cod civil Conţinutul contractului de ipotecă Dispoziţii generale Ipoteca
| Comentarii |
|
CAPITOLUL III
Ipoteca
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Ipoteca
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 2372
Conţinutul contractului de ipotecă
(1) Ipoteca convenţională nu este valabilă decât dacă suma pentru care este constituită se poate determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă.
(2) Sub sancţiunea nulităţii, contractul de ipotecă trebuie să identifice constituitorul şi creditorul ipotecar, să arate cauza obligaţiei garantate şi să facă o descriere suficient de precisă a bunului ipotecat.
(3) Stipulaţia potrivit căreia ipoteca poartă asupra tuturor bunurilor debitorului sau asupra tuturor bunurilor prezente şi viitoare ale acestuia nu constituie o descriere suficient de precisă în sensul alin. (2).
| ← Art. 2371 Noul cod civil Garanţia constituită în avans... | Art. 2373 Noul cod civil Drepturile constituitorului Dispoziţii... → |
|---|
Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1774. Ipoteca convenţională nu este valabilă dacă, prin actul de constituire al ipotecii, nu se specifică anume natura şi
Citește mai mult
situaţia fiecărui imobil al debitorului, asupra cărui se consimte ipoteca creanţei (C. civ. 965)".1. Sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul de ipotecă trebuie să individualizeze obiectul garanţiei cu ambele sale componente: obligaţia garantată şi bunul cu care se garantează, precum şi părţile contractului de ipotecă şi cauza obligaţiei garantate.
2. Obligaţia garantată este prestaţia debitorului din raportul juridic principal, faţă de care ipoteca este accesorie şi constă în suma (de bani s.n.) pentru care garanţia este constituită. Fără a face distincţia între obligaţii lichide sau lichidabile, considerăm că, pentru a putea fi garantată, obligaţia trebuie să fie în mod obligatoriu lichidă, adică determinată sau determinabilă. Condiţia este îndeplinită dacă lichidarea sumei se poate face în mod rezonabil în cuprinsul contractului de ipotecă. Ne imaginăm astfel fie că actul de ipotecă determină capitalul şi accesoriile care îl însoţesc, fie că face trimitere la actul de creanţă care individualizează şi determină creanţa garantată. Totuşi, elementele exterioare la care întinderea sumei garantate se raportează trebuie să fie cunoscute şi acceptate de părţi la data semnării contractului de ipotecă.
3. Nu este necesar însă ca părţile să includă în această clauză acele sume sau accesorii pe care chiar legea le include în garanţia ipotecii. Reamintim aici dispoziţiile art. 2354 NCC, care includ în garanţie capitalul, dobânzile, comisioanele, penalităţile şi cheltuielile rezonabile făcute cu bunul.
4. De la această condiţie imperativă. Legea nr. 71/2011 instituie o derogare importantă prin art. 165 care arată că: „(1) în cazul în care debitorul ipotecar contractează o nouă datorie către creditorul ipotecar, ipoteca constituită pentru vechea datorie poate fi menţinută de către creditorul ipotecar pentru garantarea noii datorii. (2) Ipoteca menţinută va dobândi rangul dat de momentul înscrierii menţiunii de menţinere. (3) Dispoziţiile art. 2372 NCC nu sunt aplicabile în cazul menţinerii ipotecii". Excepţia este aplicabilă dacă contractarea noii datorii şi acordul de menţinere a ipotecii trebuie să intervină în perioada de valabilitate a ipotecii şi creditorul să nu fi trecut încă la executarea ipotecii.
5. Bunul cu care se garantează reprezintă cealaltă componentă a obiectului ipotecii. Cu excepţia bunurilor inalienabile sau insesizabile, toate bunurile susceptibile de evaluare patrimonială pot face obiectul garanţiei, indiferent dacă sunt bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, ori dacă sunt bunuri individualizate unitar, sau universalităţi de bunuri.
6. Ipoteca însă, spre a se constitui valabil, trebuie să conţină o descriere suficient de precisă a bunului ipotecat. în lipsa unor vectori care să contureze care este limita până la care o descriere a bunului ipotecat este suficient de precisă, ne vom raporta la criteriile folosite de legiuitor în art. 2391 NCC, dar şi de antiteza pe care alin. (3) al art. 2372 NCC o menţionează. Astfel: descrierea este suficient de precisă, chiar dacă bunul nu este individualizat, în măsura în care permite în mod rezonabil identificarea acestuia; descrierea se poate face prin întocmirea unei liste a bunurilor ipotecate, prin determinarea categoriei din care acestea fac parte, prin indicarea cantităţii, prin stabilirea unei formule de determinare şi prin orice altă modalitate care permite în mod rezonabil identificarea bunului mobil ipotecat; atunci când ipoteca poartă asupra unei universalităţi, contractul trebuie să descrie natura şi conţinutul acesteia; stipulaţia potrivit căreia ipoteca poartă asupra tuturor bunurilor debitorului sau asupra tuturor bunurilor prezente şi viitoare ale acestuia nu constituie o descriere suficient de precisă; în cazul ipotecării unui cont bancar, chiar dacă acesta face parte dintr-o universalitate de bunuri, acesta trebuie să fie individualizat distinct în contractul de ipotecă.
7. Codul nu impune o condiţie specială cu privire la părţile contractului, astfel încât orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, care are capacitatea necesară pentru a încheia un contract de ipotecă poate fi parte a unui asemenea contract. Pentru constituitorul ipotecii actul este unul de dispoziţie, în timp ce pentru creditor este un act de administrare, astfel încât capacitatea părţilor trebuie raportată la aceste criterii. Constituitorul ipotecii poate fi debitorul obligaţiei principale sau un terţ, aşa cum se stabileşte în art. 2366 NCC. Constituitorul ipotecii trebuie să fie titularul dreptului care formează obiectul garanţiei (mai exact, valoarea economică a acestuia), condiţie impusă încă prin art. 2365 NCC.
8. Obligaţia garantată, adică prestaţia debitorului securizată prin ipotecă, îşi are izvorul în actul sau contractul care o generează. Acesta se confundă în contractul de garanţie cu cauza obligaţiei garantate. Aşadar, cauza obligaţiei garantate o reprezintă operaţiunea juridică principală care dă naştere obligaţiei garantate.
9. JURISPRUDENŢĂ. Este nefondată susţinerea că, în speţă, contractul de garanţie imobiliară încheiat este nul datorită lipsei cauzei, în condiţiile în care acesta are înscris ca dată a încheierii lui ziua anterioară încheierii contractului de împrumut pe care l-a garantat. Astfel, cauza unei obligaţii o reprezintă acel element component al voinţei juridice care constituie motivul determinant ce duce la exprimarea consimţământului celui ce se obligă şi ce constă în reprezentarea scopului concret în vederea realizării căruia se consimte la asumarea obligaţiei. Or, în speţă, nu s-a invocat că a lipsit acest element determinat al formării voinţei ori că reclamanţii - persoane fizice - nu au avut reprezentat scopul concret asupra căruia s-a consimţit obligaţia de garantare, mai ales că în cuprinsul contractului de împrumut s-a stipulat clauza privitoare la garanţia imobiliară oferită pentru obţinerea împrumutului (C.A. Oradea, s. com., cont. adm. şi fisc., dec. nr. l/C/2008, în Jurindex).
Alin. (1): atunci când ipoteca garantează executarea unei obligaţii băneşti, suma trebuie să se poată determina în temeiul contrac -
tului de ipotecă. Aşadar, este posibil să nu fie înscrisă o sumă nominală, dar, în acest caz, determinarea trebuie să rezulte din contractul de ipotecă, şi nu din alt înscris, ceea ce presupune că toate elementele de determinare trebuie să existe chiar în contractul de ipotecă. Trimiterea făcută în cuprinsul contractului de ipotecă la un alt înscris în vederea determinării sumei ce se
Citește mai mult
garantează nuîndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 2.372 alin. (1) NCC şi poate atrage nulitatea contractului de ipotecă.
Faptul că este valabilă determinarea sumei pentru care se constituie garanţia, nemaiexistând condiţia ca aceasta să fie determinată strict în cuprinsul contractului, are drept scop să ofere posibilităţi mai largi decât până în prezent cu privire la obiectul obligaţiei garantate (având aplicabilitate mai mare în domeniul ipotecilor mobiliare).
Cu toate acestea, notarii publici trebuie să acorde atenţie contractelor de ipotecă în care suma garantată nu este determinată, căci dacă din elementele menţionate în contract nu se va putea determina suma ce se garantează (determinare ce se va realiza ulterior, de regulă la momentul executării ipotecii), contractul de ipotecă este nul absolut, acesta fiind înţelesul sintagmei „nu este valabilă” folosită în alin. (1). Aceasta va putea atrage răspunderea patrimonială a notarului în condiţiile art. 1.258 NCC.
Alin. (2): în cazul ipotecilor imobiliare, bunul trebuie să fie identficat ca şi până în prezent. Sintagma „descriere suficientă a bunului ipotecat” poate primi aplicare în materia ipotecii mobiliare. În schimb, în materia ipotecilor imobiliare, în mod obligatoriu bunul se va identifica (în afara menţionării locului situării) în confor mitate cu regulile de publicitate imobiliară, prin număr cadastral şi număr de carte funciară.
Nu pot face obiectul unui contract de ipotecă imobiliară bunuri care nu sunt înscrise în cartea funciară.
Nu poate face obiectul unui contract de ipotecă imobiliară bunurile altuia, constituitorul trebuind să fie proprietarul bunului ipotecat sau titularul dreptului.