Art. 641 Noul cod civil Actele de administrare şi de dispoziţie Coproprietatea obişnuită Proprietatea comună
| Comentarii |
|
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 2-a
Coproprietatea obişnuită
Art. 641
Actele de administrare şi de dispoziţie
(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.
(2) Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.
(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.
| ← Art. 640 Noul cod civil Actele de conservare Coproprietatea... | Art. 642 Noul cod civil Sancţiunile Coproprietatea obişnuită... → |
|---|
Reclamanta are calitatea de coproprietar al imobilului în litigiu, calitate recunoscută printr-o dispoziţie a Primarului General, iar pârâta este descendenta persoanei care a locuit în imobil în calitate de chiriaş. în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active, invocată de pârâtă, instanţa a respins-o, arătând că oricare dintre coproprietari are dreptul să solicite evacuarea, fără a fi necesar consimţământul celorlalţi, întrucât aceasta constituie un act juridic de administrare, iar nu un act juridic de dispoziţie. în conformitate cu dispoziţiile art. 12 lit.
Citește mai mult
b) din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, în cazul decesului titularului contractului de închiriere, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, în beneficiul descendenţilor, dacă aceştia erau menţionaţi în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul. Instanţa a constatat că pârâta nu este menţionată în contractul de închiriere încheiat de autoarea sa, motiv pentru care nu sunt incidente dispoziţiile art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999. Pentru aceste considerente, având în vedere că pârâta locuieşte în imobil fără a se putea prevala de un titlu locativ valabil, instanţa a admis cererea şi, pe cale de consecinţă, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu (Jud. s. 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 10472/2007, nepublicatâ). Notă. Articolul 12 din O.U.G. nr. 40/1999 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011. Noul Cod civil reglementează în art. 1834 situaţia descendenţilor şi a ascendenţilor chiriaşului decedat, menţionaţi în contract şi care au locuit împreună cu acesta.1. Actele de administrare sunt acele acte juridice care se încheie pentru a pune bunul în valoare prin închiriere, încasare de venituri etc. sau menţinerea lui în stare de exploatare, cum ar fi încheierea unui contract care are ca obiect repararea bunului (C. Bîrsan p. 173).
2. Articolul 641 alin. (1) NCC realizează o enumerare exemplificativă a actelor juridice calificate de legiuitor ca fiind acte de administrare, cum ar fi încheierea sau
Citește mai mult
denunţarea unor contracte de locaţiune a bunului aflat în coproprietate, cesiunile de venituri imobiliare. Este act de administrare „un contract de prestări servicii pentru repararea sau îmbunătăţirea imobilului bun comun" (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 68).3. în doctrină şi jurisprudenţă s-a încercat atenuarea severităţii regulii unanimităţii, care presupunea existenţa acordului de voinţă al tuturor coproprietarilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun comun, recurgându-se uneori la ideea mandatului tacit dat de către ceilalţi coproprietari celui care a încheiat actul, alteori la ideea gestiunii de afaceri, potrivit căreia coproprietarul se comportă ca un gerant care gestionează interesele celorlalţi coproprietari geraţi. Prin dispoziţiile art. 641 alin. (1) NCC, pentru încheierea unui act de administrare cu privire la bunul comun, regula unanimităţii a fost înlocuită cu regula majorităţii cotelor-părţi, astfel că un act de administrare cu privire la bunul comun va putea fi încheiat cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi.
4. Prin excepţie de la regula majorităţii cotelor-pârţi instituită la alin. (1), alin. (2) al art. 641 NCC reglementează situaţiile în care pentru încheierea unui act de administrare este necesar acordul unuia dintre coproprietari, respectiv atunci când: a) actul de administrare respectiv îi limitează acestuia în mod substanţial posibilitatea de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte; b) îi impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau prin raportare la cheltuielile suportate de ceilalţi coproprietari. Prin urmare, acest coproprietar are dreptul de a-şi da acordul sau de a refuza încheierea actului de administrare în discuţie.
5. Potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol, în situaţia în care coproprietarul (al cărui acord este obligatoriu, deoarece actul de administrare îi limitează în mod substanţial posibilitatea de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte sau îi impune o sarcină excesivă) se opune în mod abuziv la efectuarea actului de administrare sau este în imposibilitate de a-şi exprima voinţa, încheierea actului de administrare se va realiza pe cale judiciară, coproprietarul sau coproprietarii interesaţi având posibilitatea de a introduce o acţiune prin care să solicite instanţei să suplinească acordul acestuia. Textul prevede o condiţie de fond pentru admiterea acestei acţiuni, respectiv ca actul de administrare în discuţie să fie indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.
6. Regula unanimităţii a fost păstrată în situaţia actelor de dispoziţie cu privire la bunul comun (acte de înstrăinare, de dezmembrare, grevare cu drepturi reale de garanţie sau alte sarcini).
7. Acordul coproprietarilor trebuie să fie expres în legătură cu orice act de dispoziţie juridică. Niciun act de dispoziţie materială (modificarea formei bunului, consumarea sau distrugerea substanţei lucrului, culegerea productelor) nu se poate săvârşi decât cu acordul tuturor coproprietarilor (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 74).
8. Oricare dintre soţi poate face singur acte de folosinţă şi de administrare asupra bunurilor comune, chiar şi acte de dispoziţie, prezumându-se că are mandat de la celălalt soţ, cu excepţia actelor de dispoziţie privitoare la imobile, când este necesar consimţământul expres al ambilor soţi, pe când coproprietarii nu pot îndeplini astfel de acte decât cu acordul tuturor (Al. Bacaci, V.C. Dumitrache, C.C. Hageanu p. 51-52). Notă. Noul Cod civil s-a îndepărtat de soluţia tradiţională cuprinsă în art. 35 alin. (1) C. fam., care reglementa sistemul cogestiunii, potrivit cărora soţii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune. Noul Cod civil a renunţat la mecanismul mandatului tacit reciproc în favoarea gestiunii paralele. Din dispoziţiile art. 345 şi art. 346 NCC reiese că sunt supuse gestiunii paralele următoarele categorii de acte având ca obiect bunuri comune: actele de conservare, actele de folosinţă, actele de administrare şi actele de dispoziţie cu titlu oneros asupra bunurilor mobile care, potrivit legii, nu sunt supuse unor formalităţi de publicitate, precum şi darurile obişnuite; actele de dobândire a bunurilor comune. Prin excepţie de la sistemul gestiunii paralele, noul Cod a reglementat sistemul gestiunii comune (cogestiunea) pentru anumite categorii de acte grave, pentru care este necesar consimţământul ambilor soţi, adică actele de dispoziţie asupra bunurilor comune (în afară de actele asupra bunurilor mobile, a căror înstrăinare nu este supusă formelor de publicitate, precum şi darurile obişnuite) (M. Avram, C. Nicolescu, Regimuri matrimoniale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2010, p. 256).
9. De la prevederile art. 641 se poate deroga, prin încheierea unui contract de administrare a proprietăţii (potrivit art. 644 NCC).
De la
Citește mai mult
prevederile alin 4) se poate deroga potrivit prevederilor art. 644 noul cod civil prin încheierea unui contract de administrare a proprietăţii.Cu toate acestea, actele de administrare menţionate la alin. (1), ce se încheie cu acordul majorităţii coproprietarilor, nu pot cuprinde clauze de limitare substanţială a dreptului de folosinţă sau sarcini excesive unui coproprietar, fără acordul acestuia din urmă.
Potrivit prevederilor art. 61 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil:
Dispoziţiile art. 641 se aplică numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.