Art. 647 Noul cod civil Regimul juridic general Coproprietatea forţată Proprietatea comună
| Comentarii |
|
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 3-a
Coproprietatea forţată
Art. 647
Regimul juridic general
(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.
| ← Art. 646 Noul cod civil Cazurile de coproprietate forţată... | Art. 648 Noul cod civil Noţiune Coproprietatea forţată... → |
|---|
Citește mai mult
in locuinta mea pentru furnizare apa celorlalti locatari. Mentionez ca nu avem un contract de furnizare apa si nici nu plătim apă. Am înștiințat cfr-ul.care ne furnizeaza apa însă nu am avut succes..Eu am cerut să ne debranseze însă ei au dat cu totul alt răspuns. Intrebarea mea este dacă sectionez conducta din casă, ce riscuri imi asum? Mulțumesc frumos! Mentionez si faptul că în contractele de vanzare- cumpărare nu se menționează despre utilități comune.Stau la parterul unui bloc și recent cei de la etajul 4 au refăcut hidroizolația apartamentului.Cu cât la suta din suma ar trebui sa contribui? Ei au împărțit toată suma la 5.Este corect? Mulțumesc
Dacă aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri şi ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, nu mai suntem în situaţia unei coproprietăţi, ci în situaţia unei servituţi, cu toate consecinţele ce decurg de aici.
- poate dispune în mod liber de dreptul său (în lipsa unei stipulații contrare);
- împarte beneficiile și suportă sarcinile coproprietății cu ceilalți coproprietari, proporțional cu cota sa de proprietate (dacă nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a proprietății);
- are dreptul să folosească bunul în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere celorlalți coproprietari (dacă nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a proprietății);
- culege fructele
Citește mai mult
produse de bunul comun, proporțional cu cota sa de proprietate (ex.: chiria – ca fruct civil – se împarte între coproprietari proporțional cu cota lor de proprietate);- modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, însă în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească;
- închirierea, cesiunea de venituri imobiliare și alte asemenea acte de administrare cu privire la un bun comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți;
- orice act juridic de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 (trei) ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
2. De regulă, coproprietatea forţată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun pentru utilizarea căruia a fost destinat bunul ce formează obiectul coproprietăţii. De exemplu, coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe spaţii de locuit aparţinând unor proprietari diferiţi presupune că părţile comune servesc la
Citește mai mult
utilizarea spaţiilor locative, fiecare dintre acestea formând obiectul unui alt drept de proprietate. Nu este obligatoriu ca bunul principal să formeze obiectul unui drept de proprietate pur şi simplu, este posibil ca acesta să fie obiectul unei coproprietăţi obişnuite. Consecinţa caracterului accesoriu este aplicarea adagiului accesorium sequitur principale. Altfel spus, dacă, de exemplu, se înstrăinează sau se grevează cu sarcini reale bunul principal, bunul accesoriu care formează obiectul coproprietăţii forţate va avea soarta bunului principal. Mai mult, nu este posibilă exercitarea dreptului de dispoziţie asupra cotei-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 130).3. Ca excepţie, în situaţia coproprietăţii forţate asupra bunurilor de familie, aceasta nu mai are caracter accesoriu în raport cu alt bun şi nu mai este legată de ideea de vecinătate. Totuşi, chiar şi în acest caz, se păstrează ideea de destinaţie. Este adevărat că bunurile de familie nu sunt destinate utilizării unui alt bun, dar ele servesc la păstrarea tradiţiilor de familie şi la satisfacerea unor nevoi comune ale familiei (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 132).
4. Caracteristica comună a bunurilor comune din această categorie este că recunoaşte fiecărui coproprietar drepturi mai largi decât în indiviziunea temporară, tocmai din cauza caracterului ei perpetuu şi obligatoriu. Fiecare coproprietar se poate folosi de lucru fără voia celorlalţi, atât pentru serviciul fondului învecinat, cât şi pentru serviciul unui alt fond al coproprietarului, dacă este cazul; el poate chiar să aducă transformări lucrului, cu condiţia să nu stingherească folosinţa lui drepturile celorlalţi coproprietari (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlonescu, Al. Baicoianu voi. II, p. 18).
5. Exercitarea atributului folosinţei de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinţei de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către ceilalţi coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinţei trebuie să respecte destinaţia bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiţii de familie (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 132).
6. Dispoziţia juridică asupra întregului bun comun nu se poate exercita nici măcar cu acordul tuturor coproprietarilor, întrucât nu se poate separa bunul comun accesoriu de bunurile principale la a căror utilizare este destinat să servească. Fiecare coproprietar poate exercita dispoziţia juridică cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dispoziţiei juridice asupra bunului principal (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 132).
7. Este interzisă încheierea unui act de înstrăinare având drept unic obiect părţi comune dintr-o clădire, aflate în coproprietate forţată, cum ar fi fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele sau părţi comune ca instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, sau terenul pe care se află o clădire cu mai multe apartamente, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia (Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României. îndrumar notarial, voi. I, Ed. Monitorul Oficial, Bucureşti, 2011, p. 217).
8. Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, în care fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din dreptul de proprietate (art. 634 NCC), în cazul coproprietăţii forţate, coproprietarul nu poate dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal, datorită legăturii de accesorietate dintre bunul comun şi bunul principal. „Un coproprietar nu poate însă să ceară partajul lucrului, nici să înstrăineze dreptul său separat de fondul principal. El nu îl poate ceda decât odată cu fondul. Fiecare coproprietar este obligat să contribuie la întreţinerea şi repararea lucrului comun" (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălânescu, Al. Băicoianu voi. II, p. 18).
9. Ca şi în cazul coproprietăţii obişnuite, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată au obligaţia să suporte cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun în mod proporţional cu cota-parte din drept sau cu întinderea bunului principal (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 132-133).
Este interzisă în mod expres înstrăinarea singulară a unui bun comun, aflat în coproprietate forţată, cu caracter accesoriu faţă de bunul principal; înstrăinarea poate avea loc numai împreună cu bunul principal. Este aşadar interzisă încheierea unui act de înstrăinare având drept unic obiect părţi comune dintr-o clădire, aflate în coproprie tate forţată, cum ar fi fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali
Citește mai mult
şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casascărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoar ele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele sau părţi comune ca instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, sau terenul pe care se află o clădire cu mai multe apartamente, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia. Cât timp sunt în coproprietate forţată aceste bunuri pot forma obiectul unui act juridic de înstrăinare sau grevare numai în condiţiile în care se exercită un drept de dispoziţie asupra bunului principal şi împreună cu acesta. Prevedere reluată şi în art. 651 noul cod civil pentru reglementarea actelor juridice asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje şi apartamente.