Art. 671 Noul cod civil Împărţeala părţilor comune ale clădirilor Partajul Proprietatea comună
| Comentarii |
|
CAPITOLUL IV
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 5-a
Partajul
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 5-a
Partajul
Art. 671
Împărţeala părţilor comune ale clădirilor
(1) Partajul este inadmisibil în cazurile prevăzute de secţiunile a 3-a şi a 4-a din prezentul capitol, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei comune.
(3) În cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună învoială.
| ← Art. 670 Noul cod civil Felurile partajului Partajul... | Art. 672 Noul cod civil Convenţiile privitoare la suspendarea... → |
|---|
1. încetarea stării de coproprietate forţată şi schimbarea regimului juridic al podului comun trebuie să se facă în acord cu toţi coproprietarii, or, în speţă, nu toţi coproprietarii şi-au dat acordul în acest sens, iar cei care şi-au dat acordul nu l-au făcut în concordanţă cu pretenţiile reclamantei. Acordul coproprietarilor pentru sistarea stării de indiviziune în modalitatea solicitată de apelantă era necesar, întrucât dreptul de coproprietate forţată se menţine independent de voinţa copărtaşilor, fiind determinat de destinaţia bunului. Podul imobilului reprezintă spaţiul
Citește mai mult
asupra căruia părţile deţin un drept de proprietate comună pe cote-părţi, iar coproprietatea pe cote-părţi forţată sau perpetuă are ca obiect bunuri care, prin natura lor, sunt destinate a fi folosite în mod permanent de către mai multe persoane, fiind imposibil de împărţit. Odată împărţite, ele îşi pierd destinaţia pentru care au existat, devenind improprii folosirii. Coproprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă este modalitatea proprietăţii comune diametral opusă principiului potrivit căruia nimeni nu poate fi ţinut în indiviziune, iar sistarea unei astfel de coproprietăţi are loc numai în situaţii de excepţie. Din coroborarea probelor administrate atât în faţa primei instanţe, cât şi în apel s-a reţinut că menţinerea stării de coproprietate forţată asupra podului se impune, fiecare coproprietar având, în limitele dreptului de coproprietate deţinut asupra imobilului, dreptul de a folosi spaţiul conform destinaţiei - depozitare, reparare acoperiş, acces la instalaţiile comune de gaze şi apă -, spaţiul fiind folosit în comun de toţi coproprietarii. Instanţa de recurs a reţinut faptul că, prin natura lor, spaţiile comune sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi coproprietari, neputând fi împărţite, prin împărţeală aceste bunuri, de regulă, devin improprii folosinţei căreia i-au fost destinate. încetarea destinaţiei de folosinţă comună este posibilă numai cu acordul tuturor coproprietarilor. Un astfel de acord nu a fost dovedit în speţa dedusă judecăţii, astfel încât acţiunea a fost în mod corect respinsă ca inadmisibilă (C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 380/R/2011, nepublicotâ).2. Regula potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune se aplică în cazul proprietăţii pe cote-părţi obişnuite sau temporare, nu şi în cazul proprietăţii pe cote-părţi forţate şi perpetue, când coproprietatea se menţine independent de voinţa copărtaşilor şi este determinată de destinaţia bunului respectiv. Bunurile asupra cărora există coproprietate forţată sunt accesorii faţă de altele, care sunt bunuri principale şi care sunt proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar. în această situaţie se află şi părţile din prezenta cauză, fiecare dintre acestea având un drept de proprietate exclusivă asupra apartamentelor şi pivniţelor menţionate în contract şi un drept de proprietate forţată asupra părţilor comune ale imobilului, absolut necesar pentru buna administrare a spaţiilor deţinute în proprietate exclusivă. Părţile nu pot cere împărţirea părţilor comune şi fiecare dintre ele are dreptul de a folosi aceste părţi, fără a aduce atingere drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi coproprietari (C.A. Bucureşti, s. o lll-a civ., min. şi fam., dec. nr. 1827/2007, nepublicatd).
3. Prin excepţie de la regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote-părţi este temporară, există situaţii în care coproprietatea apare ca fiind forţată şi perpetuă, dincolo de voinţa coproprietarilor. Curtea imobilului intră în categoria părţilor comune aflate în proprietate forţată şi perpetuă datorită inconvenientelor care s-ar crea proprietarilor în ce priveşte accesul la diferite instalaţii şi utilităţi poziţionate divers în ansamblul clădirii, cum ar fi necesitatea construirii unei scări exterioare pentru a se ajunge la pod sau obligativitatea de a trece prin partea ce aparţine altuia pentru a ajunge la pivniţă. Astfel, transformarea acestei părţi comune în proprietate exclusivă ar fi de natură să aducă atingere normalei exercitări a dreptului de proprietate asupra apartamentelor ce le revin în exclusivitate şi în virtutea căreia legiuitorul a consacrat caracterul forţat şi perpetuu al coproprietăţii asupra sa (C.A. Bucureşti, s. o lll-a civ., min. şi fam., dec. nr. 929/2008, nepublicată).
4. Indiviziunea, ca modalitate a dreptului de proprietate, presupune existenţa mai multor titulari, care au doar o cotă-parte ideală, abstractă din dreptul de proprietate asupra bunurilor aflate în această stare, fără a avea o fracţiune materială, determinată de bunuri. O astfel de stare de indiviziune nu există în cauză, căci reclamanta a dobândit de la primărie anumite încăperi determinate. Baia şi culoarul, solicitate de reclamantă a-i fi atribuite în exclusivitate, au natura unor încăperi cu folosinţă comună şi de aceea nu pot face obiect al partajului. întrucât parterul imobilului a fost împărţit în două unităţi locative, ele nu pot funcţiona ca atare decât prin asigurarea accesului ambelor părţi la culoarul de trecere şi la baie. în aceste condiţii, în mod corect instanţa de apel a apreciat că, asupra acestor spaţii, reclamanta trebuie să rămână în indiviziune cu primăria, pentru ca, în calitate de locator, aceasta să poată asigura locatarului (pârâtei) folosinţa spaţiului pe care i l-a închiriat. într-adevăr, destinaţia bunurilor, ce constă în asigurarea unei funcţionări normale a două unităţi locative, face ca asupra acestora să existe o coproprietate forţată, iar, potrivit regimului juridic specific, această coproprietate nu este susceptibilă de partaj (C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1040/2001, în P.J.C. 2001-2002, p. 261-263).
5. Nu există o stare de indiviziune dacă defunctul a testat nuda proprietate în favoarea fiicei, iar uzufructul viager în favoarea soţiei supravieţuitoare. Astfel, potrivit art. 521 C. civ. (din 1864, în prezent art. 709 NCC - n.n.), uzufructuarul are dreptul de a se bucura de fructele produse de bunul asupra căruia poartă uzufructul, având dreptul de a se bucura în exclusivitate de uzufruct pe toată durata vieţii. Nudul proprietar nu are împotriva uzufructuarului acţiunea în împărţeală şi nici cel din urmă împotriva primului, căci nimic nu este comun şi indivizibil între ei, proprietarul având nuda proprietate, iar uzufructuarul usus şi fructus. Acţiunea reclamantei va putea fi formulată la data încetării uzufructului cu eventualii moştenitori ai pârâtei, cu care nu va putea fi obligată să rămână în indiviziune (C.A. Piteşti, dec. nr. 599/2006, în C.P.J. 2006, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 122-124).
1. Principiul este acela că pot face obiectul unei împărţeli orice bunuri ce fac obiectul dreptului de proprietate sau al altui drept real principal ce are doi sau mai mulţi titulari.
2. Prin excepţie, nu pot face obiect al partajului bunurile enumerate la art. 671 alin. (1) NCC, respectiv: a) bunurile aflate în coproprietate forţată: părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, enumerate la art. 649 NCC; despărţiturile comune aflate în proprietatea comună a vecinilor, enumerate la
Citește mai mult
art. 660 NCC; bunurile asupra cărora există proprietate periodică conform art. 687 NCC; amintirile de familie determinate conform art. 1141 NCC; bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele; bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri; alte bunuri comune aflate în stare de coproprietate forţată (art. 646 NCC). Potrivit art. 671 alin. (2) NCC, se revine la regulă, deci pot face obiect al partajului părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente în situaţia în care aceste părţi au încetat de a mai fi destinate folosinţei comune. De asemenea, potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol, bunurile asupra cărora există proprietate periodică sau alt caz de coproprietate forţată conform art. 646 NCC pot face obiectul numai al partajului prin bună învoială, nu şi al unui partaj judiciar; b) bunurile aflate în stare de devălmăşie, deoarece în acest caz niciuna dintre părţi nu este titularul unei părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului comun (art. 667 NCC); c) alte bunuri prevăzute de lege.3. Nu pot fi împărţite lucrurile care sunt indivizibile prin destinaţia lor, de exemplu, mormintele şi terenurile concesionate din cimitir (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea a ll-a, p. 487) şi nici curtea comună, deoarece în specie este vorba despre un lucru accesoriu, afectat uzului comun al imobilelor aparţinând unor proprietari diferiţi (idem, p. 488).
Prevederile alin 2) vor fi coroborate cu cele ale art. 658 noul cod civil.
Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar, conform art. 632 noul cod civil.
Proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj judiciar, conform alin. (3) din art. 671 NCC coroborat cu art. 692 cod civil.
Par
Citește mai mult
tajul judiciar este inadmisibil şi în cazul prevăzut de art. 1.141 cod civil, respectiv asupra bunurilor care constituie amintiri de familie.