Art. 881 Noul cod civil Felurile înscrierilor Dispoziţii generale

Reglementarea anterioară: Legea nr. 7/1996: „Art. 26. (4) înscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară”.

1. Dispoziţia supusă examinării doreşte a stabili în mod imperativ felurile

Citește mai mult

înscrierilor, arătând că acestea sunt intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. în realitate însă, după cum am văzut din prevederile art. 880 ori după cum va rezulta din cercetarea reglementărilor care urmează în analiza cărţii funciare, înscrierile sunt de mai multe feluri. Doctrina de specialitate cunoaşte o clasificare a categoriilor de înscrieri în cartea funciară, din rândul cărora considerăm utilă categoria înscrierilor principale şi a înscrierilor accesorii. înscrierile principale formează categoria înscrierilor de carte funciară care realizează o evidenţă primară, de bază a situaţiei juridice a unui imobil, fără de care însuşi mijlocul juridic al publicităţii imobiliare nu poate fi conceput. Este cazul intabulârii şi înscrierii provizorii. Toate celelalte înscrieri efectuate în cartea funciară derivă din înscrierile principale, acestea fiind înscrieri subsecvente: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reînscrierea.

2. Prin includerea notării, alături de intabulare şi înscrierea provizorie, în categoria înscrierilor de carte funciară, noul Cod civil a dat eficienţă criteriului importanţei înscrierilor, cele trei feluri de înscrieri reflectând în mod obişnuit situaţia juridică a unui imobil.

3. Reglementarea intabulăriiîn cuprinsul art. 881, deşi insuficientă, marchează distincţia dintre aceasta şi celelalte două feluri de înscrieri. Pe de o parte, atât intabularea, cât şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturi tabulare - spre deosebire de notare, care se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice -, în timp ce, pe de altă parte, înscrierea provizorie se face numai în cazurile anume prevăzute de lege. Concluzia care se desprinde este că, între înscrierile care au ca obiect drepturile tabulare, numai intabularea este prevăzută ca o înscriere deplină, întrucât înscrierea provizorie apare ca fiind condiţionată de anumite cazuri prevăzute de lege.

4. Redactarea textului deschide calea interpretării. Câtă vreme intabularea face parte din categoria înscrierilor, iar obiectul acesteia îl constituie drepturile tabulare, se desprinde concluzia că intabularea constă tocmai în înscrierea acestor drepturi. însuşi termenul intabulare tinde să desemneze înscrierea, inducerea în cartea funciară a dreptului real imobiliar reflectat de actul de dobândire, drept recunoscut ca fiind unul tabular. Pot fi astfel supuse intabulării în cartea funciară, cu caracter definitiv, toate drepturile reale la care face trimitere noul Cod civil, al căror obiect poartă asupra imobilului înscris în cartea funciară.

5. Stabilind natura intabulării, ca înscriere definitivă în cartea funciară a drepturilor tabulare, trebuie arătat că termenul este destinat exclusiv înscrierii acestor drepturi. Problematica - de acurateţe, desigur - a mai fost supusă atenţiei în doctrină, urmărind să evite crearea oricăror confuzii. Terenurile, construcţiile, orice alte edificate, descrise în partea I a cărţii funciare, se înscriu după regulile de evidenţă ale elementelor cadastrale, tehnice, iar drepturile tabulare referitoare la aceste imobile se intabulează in partea a ll-a a cărţii funciare, corespunzătoare identificării titularului.

6. Termenul de „intabulare" îşi are originea în vechile registre intitulate „tabulae", în care creditorii erau obligaţi să îşi înregistreze drepturile de creanţă. Prenotaţiunea este acea operaţiune care constă în înscrierea provizorie a dobândirii, transmiterii sau încetării unui drept, sub condiţia unei justificări ulterioare şi numai în limita acestei justificări (P. Năsăudean, Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. Analiza comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938, ed. a 2-a, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 6).

7. Prin intabulare se săvârşeşte cu titlu definitiv strămutarea, constituirea sau stingerea dreptului real imobiliar (S. Brădeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi, Ed. Dacia Traianâ SA, Sibiu, 1944, p. ISO). în acelaşi sens, dar într-o altă formulare, s-a arătat că, în cazul intabulării, achiziţia, transmiterea sau stingerea drepturilor în cartea funciară se poate face fără nicio justificare ulterioară, deci necondiţionat (I. Papp, P. Balaşiu p. 198; LI. Anca, Cartea funduarâ. Manual pentru cursurile şi examenele de conducător de carte funciară, Tipografia Fondul Cărţilor Funduare, Cluj, 1924, p. 14).

8. Intabularea este înscrierea prin care se strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Se spune despre intabulare că este o înscriere definitivă, întrucât nu necesită vreo justificare ulterioară (I. Albu, Curs de drept funciar, p. 428).

9. Intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor reale. Pot fi astfel supuse intabulării în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de proprietate; dezmembrămintele dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie; drepturile reale reglementate în acte normative speciale ale căror subiecte sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale: dreptul de administrare, folosinţă, concesiune; drepturile reale accesorii imobiliare: dreptul de ipotecă şi privilegiile imobiliare (D.M. Cosma p. 174-175).

10. Securitatea dinamică a raporturilor oglindite de cartea funciară reclamă înscrierea în acest mijloc de publicitate a faptelor, actelor care nu întrunesc cerinţele apte unei intabulări. Prin recunoaşterea înscrierii provizorii, legiuitorul a dorit să ocrotească tocmai certitudinea dinamică a evidenţei de carte funciară. Ceea ce este specific înscrierii provizorii constă în caracterul nedefinitiv, vremelnic, provizoriu. Această înscriere este însă aptă a se transforma în intabulare, într-o înscriere definitivă, în măsura justificării, adică a acoperirii condiţiilor cerute de lege pentru intabulare.

11. înscrierea provizorie este înscrierea care strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real numai sub condiţiunea justificării. Faţă de intabulare, înscrierea provizorie apare ca o înscriere „condiţională", deoarece efectele ei sunt condiţionate de producerea justificării, este o intabulare „imperfectă", întrucât are loc atunci când cerinţele intabulării nu sunt îndeplinite (I. Albu, Curs de drept funciar, p. 428, 429).

12. Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii, în momentul în care va deveni definitivă, adică atunci când se va transforma în intabulare, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie. Justificarea reprezintă îndeplinirea cerinţelor necesare transformării înscrierii provizorii în înscriere definitivă, adică în intabulare (M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaeia, Bucureşti, 2000, p. 168).

13. Din economia reglementărilor cuprinse în art. 48 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, rezultă că intabularea sau înscrierea provizorie este posibilă dacă înscrisul este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.

14. Notarea este înscrierea care are scopul de a face opozabile terţelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară (I. Albu, Curs de drept funciar, p. 430-431).

15. Notarea este acea înscriere ce are ca obiect inserarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte şi raporturi juridice care au legătură strânsă cu drepturile tabulare, spre a fi cunoscute de terţi (I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2005, p. 651).

16. Numai drepturile reale, denumite drepturi tabulare, pot face obiectul unei intabulări sau înscrieri provizorii. Drepturile de creanţă, susceptibile de înscriere, pot fi numai notate în cartea funciară. Drepturile de creanţă nu îşi schimbă caracterul şi nu devin reale prin faptul înscrierii lor, chiar dacă şi ele capătă un caracter de opozabilitate erga omnes (M. Nicolae, Publicitatea imobiliară, p. 169).

17. Pot fi notate în cartea funciară: minoritatea, punerea sub interdicţie, acţiunea în anularea hotărârii judecătoreşti declarative de moarte, interdicţia înstrăinării sau grevării unui drept intabulat etc. (O. Ungureanu, C. Munteanu p. 419).

18. înscrierea notării acestor drepturi, fapte şi raporturi juridice trebuie să aibă legătură cu imobilele înscrie în cartea funciară şi cu drepturile reale ale titularului acestor imobile. Notarea unor asemenea fapte şi drepturi personale nu constituie o limitare a exerciţiului dreptului înscris în cartea funciară, ci urmăreşte realizarea elementului de publicitate imobiliară (D.M. Cosma p. 195).