Art. 885 Noul cod civil Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor Înscrierea drepturilor tabulare
| Comentarii |
|
Înscrierea drepturilor tabulare
Art. 885
Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor
(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.
(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.
| ← Art. 884 Noul cod civil Procedura de înscriere Dispoziţii... | Art. 886 Noul cod civil Modificarea drepturilor reale asupra... → |
|---|
ledderhose disease
Art. 56. (1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(2) Până la data
Citește mai mult
prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.Art. 76. Dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.
Art. 77. Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil.
Art. 78. (1) Privilegiile speciale imobiliare şi ipotecile legale născute până la intrarea în vigoare a Codului civil pot fi înscrise şi după această dată, fie în vechile registre de publicitate imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărţi funciare noi în condiţiile art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, fie în noile cărţi funciare, potrivit dispoziţiilor acestei din urmă legi.
(2) Privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărţi funciare până la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, în condiţiile prevăzute la alin. (1), se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii şi se vor supune dispoziţiilor Codului civil.
(3) De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale.
1. Plângerea împotriva încheierii de admitere în parte a înscrierii în cartea funciară reprezintă o cale de atac specială, prin care se verifică legalitatea soluţiei date de biroul de cadastru şi publicitate imobiliară prin prisma cererii de înscriere, a actelor care au stat la baza ei şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză. Ca urmare, această plângere nu se poate transforma într-o veritabilă acţiune de drept comun, în cadrul căreia să se analizeze dacă acesta a devenit proprietar sau nu şi asupra construcţiei despre care nu se face nicio referire în hotărârea
Citește mai mult
judecătorească irevocabilă pe care s-a bazat cererea de înscriere în cartea funciară (C.A. Cluj, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 504/2010, în B.C.A. nr. 2/2010, p. 13).2. Unul dintre principiile ce reglementează regimul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este acela al forţei probante a înscrierii, ce rezultă din prevederile art. 32 şi art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938. Pe de altă parte, un alt principiu este cel al efectului constitutiv al drepturilor reale înscrise în cartea funciară, consacrat de art. 17 şi art. 18 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aşadar, numai prin înscrieri în cartea funciară se nasc, modifică sau sting drepturi reale şi devin opozabile faţă de terţi, fiind făcută publică situaţia lor (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1113/2006, în Legalis). Notă. Decretul-lege nr. 115/1938 a fost abrogat prin art. 230 lit. g) din Legea nr. 71/2011. Noul Cod civil a preluat efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară.
► Art. 56. (1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe
Citește mai mult
baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.► Art. 77. înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil.
► Art. 78. (1) Privilegiile speciale imobiliare şi ipotecile legale născute până la intrarea în vigoare a Codului civil pot fi înscrise şi după această dată, fie în vechile registre de publicitate imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărţi funciare noi în condiţiile art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, fie în noile cărţi funciare, potrivit dispoziţiilor acestei din urmă legi. (2) Privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărţi funciare până la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, în condiţiile prevăzute la alin. (1), se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii şi se vor supune dispoziţiilor Codului civil. (3) De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale.
Reglementarea anterioară: Legea nr. 7/1996: „Art. 20. (1) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. (2) Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane. (3) Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor".
1. Noul Cod civil a rămas tributar principiului consensualismului, statuând prin dispoziţiile art. 1273 că drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţa al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen. De la această regulă, alin. (3) al textului citat prevede că dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
2. Cât priveşte regula înscrierii drepturilor tabulare asupra imobilelor în cartea funciară, noul Cod civil a consacrat principiul efectului constitutiv al înscrierilor. Esenţa acestui principiu constă în faptul că drepturile reale care formează obiectul actelor sau faptelor supuse înscrierii se socotesc dobândite nu la momentul manifestării acordului de voinţă ori al îndeplinirii faptului, ci numai prin înscrierea lor în cartea funciară.
3. Noul Cod civil integrează în cuprinsul său prevederile referitoare la publicitatea imobiliară prin cărţile funciare. Chiar în condiţiile acestor rânduri succinte, nu putem să nu menţionăm adoptarea principiului efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară: dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea în cartea funciară (F.A. Baias, Noul Cod civil - capătul unui drum început acum 70 de ani, Monitorul Oficial adnotat nr. 88/2009, în Legalis).
4. Sistemul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară are o coerenţă logică cu natura şi atributele dreptului real supus înscrierii - de a fi exclusiv şi absolut (I. Popa p. 95).
5. înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv de drept real, atât între părţi, cât şi faţă de terţi sau, cu alte cuvinte, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge dreptul real şi, totodată, face opozabil acest drept terţilor (I. Albu, Curs de drept funciar, p. 393).
6. Dacă între părţi a intervenit un act juridic apt a fi intabulat în cartea funciară, dar acesta nu este înscris, nu operează transmiterea dreptului către noul dobânditor, fiind irelevant că actul a fost întocmit cu respectarea condiţiilor legale în privinţa formei. Esenţial este ca actul să fie şi înscris în cartea funciară, deoarece numai în acel moment se transmite dreptul de proprietate către noul dobânditor (I. Adam p. 652).
7. Efectul constitutiv al înscrierii dreptului real dobândit are un caracter deplin. El este recunoscut nu numai între părţile actului de dobândire, ci şi faţă de terţi.
8. Fiind vorba de drepturi reale care se dobândesc prin înscriere, înseamnă că principiul efectului constitutiv se referă doar la intabulare şi înscrierea provizorie, doar aceste categorii de înscrieri având ca obiect inducerea în cartea funciară a drepturilor tabulare. Prin intabulare, drepturile reale imobiliare se înscriu definitiv în cartea funciară, în timp ce, în cazul înscrierii provizorii, aceasta are loc doar în situaţiile anume prevăzute de lege şi sub condiţia justificării ei ulterioare. Pentru situaţia notării, ca specie a înscrierii specifică materiei, înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele produce efect de opozabilitate faţă de terţi.
9. înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune se face după cum uzucapiunea este tabulară sau extratabulară, potrivit prevederilor art. 930 şi art. 931 NCC.
10. Pot fi subsumate condiţiei de înscriere a dreptului în cartea funciară fără cauză legitimă, în cazul uzucapiunii tabulare, cauzele care atrag rectificarea, respectiv înscrierea sau titlul nu au fost valabile ori dreptul înscris a fost greşit calificat (A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 230).
11. în cazul uzucapiunii, prescripţia nu poate curge împotriva persoanei desemnate de cartea funciară ca proprietar al imobilului decât dacă aceasta a decedat sau a renunţat la dreptul său (A. Boar p. 240).
12. Drepturile reale se pot pierde sau stinge, în ambele situaţii efectele pierderii sau stingerii fiind recunoscute numai prin radierea acestor drepturi din cartea funciară. Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, proprietarul poate renunţa la dreptul de proprietate, situaţie în care dreptul se stinge prin înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare.
13. Noul Cod civil prevede, între situaţiile în care dreptul de proprietate nu mai poate fi recunoscut, pierderea acestui drept. Dacă în cazul stingerii dreptului de proprietate acesta are reglementări distincte, în cazul pierderii dreptului, codul nu face nicio referire normativă, evitând definirea modurilor în care dreptul de proprietate se poate pierde. Privit prin prisma caracterului său perpetuu, dreptul de proprietate durează cât timp este în fiinţă bunul asupra căruia poartă. în cazul bunurilor imobile, în mod special terenuri, dispariţia acestora este mai dificil de admis, astfel încât dreptul de proprietate există perpetuu, prin transmitere de la un titular la altul. Pierderea dreptului de proprietate la care se referă noul cod trebuie înţeleasă ca o concepţie subiectivă, în sensul că acest drept s-a aflat în patrimoniul unei persoane, însă, prin efectul legii sau al hotărârilor judecătoreşti, dreptul a ieşit din acest patrimoniu, fiind pierdut de respectivul titular. Cu titlul de exemplu, este situaţia drepturilor pierdute pe calea acţiunilor în justiţie, a drepturilor tot astfel pierdute de unitatea deţinătoare ca rezultat al incidenţei Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada de referinţă a acestui act normativ.
14. Transmiterea sau constituirea unui drept real imobiliar fără înscrierea prealabilă în cartea funciară atrage o dublă sancţiune împotriva terţului achizitor: o sancţiune de ordin procedural, respectiv respingerea cererii de înscriere formulate de terţul achizitor ca inadmisibilă, pentru înfrângerea principiului relativităţii efectelor înscrierilor; o sancţiune de ordin material, respectiv inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului real dobândit de terţul subachizitor, pentru încălcarea principiului opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor de carte funciară (M. Nicolae, Tratat, voi. II, p. 305). Notă. Aprecierea corespunde analizei art. 26 din Legea nr. 7/1996, cu referire la regula efectului de opozabilitate a înscrierii consacrat de această lege, fiind deplin aplicabilă în condiţiile recunoaşterii principiului efectului constitutiv din noul Cod civil.
Sintagma act autentic notarial ar putea părea pleonastică dacă am avea în vedere situaţia din Franţa care, în mod firesc, ar fi trebuit să fie preluată şi în România din moment ce art.
Citește mai mult
1171 este reproducerea fidelă a art. 1317 din Codul Napoleon. Apreciem însă că această sintagmă act autentic notarial la care notarii au avut o contribuţie esenţială cu ocazia redactării Codului Civil, este inspirată şi ea va contribui la încetăţenirea ideii că actul autentic este prerogativa esenţială a notarilor publici.Dispoziţiile art. 885 alin. (1) se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativteritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de pro prietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori
Citește mai mult
modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.Hotărârea judecătorească, care este temei al înscrierii, este suficient să fie definitivă – nu şi irevocabilă ca în reglementarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, repu blicată, cu modificările şi completările ulterioare –, aspect pozitiv pentru sistemul legislativ, întrucât condiţia ca hotărârea să fie irevocabilă, conform dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, nu îşi găsea justificare din moment ce, pe de o parte, hotărârea definitivă este executorie potrivit sistemului nostru procesual, iar, pe de altă parte, întrucât ulterior, în eventualitatea schimbării situaţiei juridice avute în vedere la înscriere, se putea solicita rectificarea cărţii funciare.
Principiul prevăzut în art. 885 alin. (4) NCC cu aplicabilitate generală este că acordul de voinţă sau consimţământul titularului este înlocuit de hotărârea judecătorească definitivă. Actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului, doar în cazurile expres prevăzute de legile speciale (de exemplu: exproprierea pentru utilitate publică). În temeiul unui act al autorităţii administrative se poate intabula dreptul de ipotecă în favoarea statului/autorităţii.