Art. 904 Noul cod civil Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
| Comentarii |
|
CAPITOLUL III
Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
Art. 904
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca
(1) Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate.
(2) Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.
| ← Art. 903 Noul cod civil Actele sau faptele care pot fi notate... | Art. 905 Noul cod civil Pierderea efectului notării Notarea... → |
|---|
Astfel, promisiunea de ipotecare poate fi un act juridic unilateral, prin care o persoană, în calitate de creditor, prevăzând un eventual interes pentru ea, primeşte promisiunea proprietarului de a constitui un drept de ipotecă asupra imobilului pe care acesta din urmă îl stăpâneşte sau poate fi un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract de ipotecă cu privire la un imobil din
Citește mai mult
patrimoniul garantului.Promisiunea de ipotecare reprezintă în fapt un antecontract, în temeiul căruia oricare dintre părţile contractante poate solicita notarea în cartea funciară a promisiunii stabilite prin convenţie, aceea de a încheia un contract de ipotecă ce are ca obiect un imobil, în termenul stipulat în act. Această notare se face în baza art. 902 alin. (2), pct. 12 din Codul civil.
Spre deosebire de promisiunea de ipotecare, intenţia de a ipoteca este o manifestare unilaterală de voinţă prin care proprietarul imobilului nu îşi asumă obligaţia de a ipoteca, ci doar îşi propune să facă aceasta la un anumit moment, în viitor.
în conformitate cu dispoziţiile art. 902 alin. (2), pct. 14, respectiv art. 904 din Codul civil, se poate nota în cartea funciară intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca, numai la cererea proprietarului. în acest caz înscrierea îşi va pierde efectul prin trecerea unui termen de trei luni de la data înregistrării cererii, conform art. 905 din acelaşi act normativ, cu posibilitatea reînnoirii sale.
Radierea intenţiei de ipotecare a imobilului, notate în cartea funciară, al cărei efect a încetat prin expirarea termenului legal de 3 luni, se poate efectua fie la cererea titularului tabular, fie din oficiu, cu prilejul soluţionării unei cereri de înscriere în acea carte funciară.
Din punct de vedere al efectelor juridice la care dau naştere, cele două instituţii juridice analizate se deosebesc fundamental.
Astfel, dacă în perioada de 3 luni de valabilitate a înscrierii intenţiei de ipotecare, titularul tabular încheie actul juridic în formă autentică, înscrierea acestei operaţiuni juridice se va efectua sub rangul iniţial, acela al notării intenţiei, potrivit dispoziţiilor art. 904 alin. (2) din Codul civil.
Spre deosebire de aceasta, promisiunea de a ipotecare constituie izvor de drepturi şi obligaţii, iar persoana interesată poate solicita instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic.
2. Partea care este interesată să cumpere imobilul ori să acorde un împrumut garantat cu imobilul din cartea funciară doreşte să îşi asigure dinainte rangul înstrăinării sau al notării, putând solicita titularului de carte funciară notarea intenţiei de a înstrăina sau de a greva, în aşa fel încât acesta din urmă să nu mai trateze cu alte persoane
Citește mai mult
concurente în paguba primului potenţial dobânditor (M. Nicolae, Tratat, voi. II, p. 531).3. Intenţia de a înstrăina sau ipoteca apare ca un veritabil act juridic unilateral, definit de art. 1324, fiind manifestarea unică de voinţă a proprietarului unui imobil de a cere înscrierea în cartea funciară a atitudinii sale, constând în voinţa de a înstrăina sau ipoteca imobilul al cărui proprietar este.
4. Notarea intenţiei devine opozabilă terţelor persoane din momentul efectuării înscrierii în cartea funciară. Sfera noţiunii de terţe persoane este de această dată mai largă decât cea definită în art. 902 alin. (3), aplicabilă doar înţelesului acestei dispoziţii, cuprinzând astfel nu doar terţii care au dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul, ci toate terţele persoane interesate de situaţia imobilului, care ar putea dobândi în viitor vreun drept cu privire la acesta.
5. Din moment ce legea desemnează proprietarul unui imobil cu posibilitatea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca, nu poate fi acceptată această operaţiune în cazul titularilor altor drepturi tabulare. Cu toate acestea, este admisibilă intenţia de ipotecare a nudei proprietăţi în condiţiile art. 2352, întrucât constituirea acesteia se extinde asupra proprietăţii depline la stingerea uzufructului.
6. Intenţia proprietarului poate fi manifestată doar în sensul înstrăinării sau ipotecării imobilului, fiind expresia dispoziţiei care intră în conţinutul dreptului subiectiv al proprietarului. Privită astfel, intenţia trebuie să fie cuprinsă într-un act autentic, notarul public având instrumentele de apreciere asupra capacităţii şi chiar discernământului proprietarului, elemente care nu pot fi analizate de registratorul de la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară învestit cu soluţionarea cererii de notare. Faptul că prevederile art. 904 permit proprietarului posibilitatea de a cere notarea intenţiei - cerere adresată biroului teritorial competent - nu determină posibilitatea lipsei formei autentice a actului, chiar dacă înstrăinarea sau ipotecarea este condiţionată de perfectarea lor în termenul de 3 luni de la notare.
7. Actul din care rezultă intenţia proprietarului trebuie să indice persoana în folosul căreia se urmăreşte înstrăinarea sau ipotecarea, iar în cazul ipotecii, şi suma ce corespunde obligaţiei garantate.
8. Notarea intenţiei de a ipoteca nu influenţează asupra circulaţiei juridice a imobilului. Aceasta, întrucât, potrivit art. 2376, actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile, chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate.
9. Intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca are un efect de 3 luni de la efectuarea notării. Dacă în acest interval de timp se realizează înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul notării. Intabularea dreptului de proprietate dobândit prin înstrăinare, respectiv a dreptului de ipotecă, deşi înscrise ulterior, vor fi considerate dobândite/constituite la data efectuării notării intenţiei de înstrăinare sau de ipotecare. „în fond, această notare este notarea rangului pe care urmează să-l aibă intabularea dreptului de proprietate ori de ipotecă în baza unui act juridic ce va lua fiinţă după notare" (M. Nicolae, Tratat, voi. II, p. 530).