Art. 906 Noul cod civil Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
| Comentarii |
|
Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
Art. 906
Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune
(1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.
| ← Art. 905 Noul cod civil Pierderea efectului notării Notarea... | Art. 907 Noul cod civil Noţiune Rectificarea înscrierilor de... → |
|---|
Citește mai mult
determinată. Conform prevederilor Codului civil art. 906, pentru a fi notată promisiunea de vânzare-cumpărare este necesar ca ia momentul formulării cererii de notare, apartamentul ce face obiectul promisiunii să fie înscris în cartea funciară, iar dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 9 şi locurilor de parcare nr. 18 şi 19 să fie intabulat în favoarea promitenţiior vânzători ori în speţă în cartea funciară nu este înscris apartamentul nr. 9 şi locurile de parcare şi nu este intabulat dreptul de proprietate în favoarea promitenţiior vânzători."Cu multumiri
1. Pentru a se putea nota promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare în cartea funciară, este necesar ca apartamentul să fie construit şi înscris în cartea funciară, doar astfel putând fi notat antecontractul de vânzare-cumpărare (C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam., dec. nr. 383/2011, în T. Dorjan p. 87).
2. în termenii art. 81 pct. 10 din Decretul-lege nr. 115/1938, promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi notată în cartea funciară. în temeiul art. 83 din acelaşi act normativ, radierea notării poate fi făcută în temeiul unor înscrisuri doveditoare care
Citește mai mult
îndeplinesc cerinţele de valabilitate a actului juridic şi cele pentru înscrierea provizorie. în cazul de faţă, hotărârile judecătoreşti.invocate drept temei al radierii notării, nu cuprind nicio dispoziţie în acest sens, astfel încât radierea nu are temei legal şi va fi desfiinţată, aplicând prevederile art. 32 alin. (2) din Decretul-lege nr. 115/1938, raportat la art. 34 şi art. 35 din acelaşi act normativ (C.A. Alba lulia, s. civ., dec. nr. 389/2006, în C.P.J. 2006, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 83). Notă. Decretul-lege nr. 115/1938 a fost abrogat prin art. 230 lit. g) din Legea nr. 71/2011.
► art. 1668 alin. (2) şi (3), art. 1669 NCC;
► art. 55 alin. (81) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii mobiliare, republicată (M. Of. nr. 201/2006).
1. Prin conţinutul art. 906 NCC este reglementată notarea specială în cazul a două instituţii, antecontractul şi pactul de opţiune. Promisiunea de vânzare este reglementată de art. 1669, care prevede sancţiunea aplicabilă părţii unei promisiuni bilaterale de vânzare care refuză, din motive ce îi sunt imputabile, să încheie contractul promis, cealaltă parte putând cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
Citește mai mult
contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. în cazul pactului de opţiune, potrivit dispoziţiilor art. 1668, acesta apare tot ca un contract, în care promitentul are deschisă exercitarea opţiunii de cumpărare a unui bun individual determinat, opţiune pe a cărei durată proprietarul bunului nu poate dispune de el.2. Antecontractul nu produce efectul strămutării proprietăţii de la vânzător la cumpărător, însă el nu are nici valoarea unei simple oferte, ci reprezintă un raport obligaţional (ius adrem) pentru ambele părţi care, dacă vor respecta regulile privind forma în care trebuie exprimat consimţământul, vor da naştere unui drept real (ius in re) (I. Adam p. 228).
3. Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este contractul prin care părţile se obligă (chiar şi în formă autentică) să încheie în viitor un contract translativ de proprietate (I. Popa, Antecontractul de vânzare-cumpărare şi promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 2/2002, p. 45).
4. Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta are caracter obligatoriu, dacă cuprinde clauzele esenţiale ale contractului viitor şi termenul în care urmează să fie încheiat, indiferent dacă este însoţită ori nu şi de executarea anticipată, în tot sau în parte, a acestuia (de pildă, antecontract de vânzare-cumpărare însoţit de predarea imediată a imobilului şi plata parţială a preţului convenit) (M. Nicolae, Tratat, voi. II, p. 524).
5. Notarea antecontractului în cartea funciară este supusă următoarelor condiţii:
a) promisiunea de a încheia un contract să aibă ca obiect dreptul de proprietate sau un alt drept în legătură cu imobilul; b) promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii; c) antecontractul să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul.
6. Antecontractul poate fi notat în cartea funciară oricând de la încheierea acestuia şi până la expirarea termenului în care urmează a fi încheiat contractul şi chiar peste acest termen, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Interesul notării antecontractului revine promitentului-cumpărător, acesta urmărind să facă opozabilă terţelor persoane existenţa promisiunii bilaterale de vânzare a imobilului. Cum, potrivit dispoziţiei înscrise în art. 1669 alin. (2), dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, notarea îşi produce efectul de la încheierea antecontractului şi până la stingerea dreptului la acţiune al promitentului-cumpărător. Aşadar, notarea urmează efectul antecontractului, pe toată durata prevăzută în acesta pentru încheierea contractului şi un termen de 6 luni de la expirarea acestui moment. în tot acest interval, promitentul-cumpărător are la dispoziţie calea acţiunii în justiţie pentru a cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
7. Notarea antecontractului se poate radia determinat de două situaţii: a) dacă cel îndreptăţit nu a uzat, în interiorul termenului la acţiune, de posibilitatea de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract; b) dacă imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
8. Notarea îşi produce efectele până la expirarea termenului de 6 luni, interval în care trebuie înscris dreptul care a format obiectul promisiunii. Efectele de opozabilitate ale notării antecontractului şi pactului de opţiune dăinuiesc în situaţia în care promitentul-cumpărător a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, aceasta numai în măsura în care a notat acţiunea în cartea funciară. Dacă a expirat termenul la care am făcut referire sau nu a fost notată acţiunea în cartea funciară, notarea se radiază din oficiu de către registratorul de carte funciară.
Concret, am solicitat biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, să evidenţieze în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unui teren extravilan, cu privire la care părţile conveniseră în conţinutul respectivului înscris ca termen de perfectare a contractului de vânzare - 10 (zece) zile de la data intabulării terenului, operaţiune ce urma a fi efectuată, imediat după
Citește mai mult
avizarea planurilor parcelare de către unitatea administrativ teritorială de care aparţine terenul.Opinia biroului de cadastru şi publicitate imobiliară a fost exprimată în sensul că nu se poate efectua o astfel de operaţiune de publicitate imobiliară invocând prevederile art. 906 Cod civil.
Precizez că motivaţia convenţiei părţilor raportată la un termen care nu poate fi stabilit calendaristic, este determinată de faptul că intabularea terenurilor din extravilan este dependentă de existenţa planurilor parcelare vizate de unitatea administrativ teritorială de care acestea aparţin.
Personal, am apreciat imparţialitatea raportului juridic astfel stabilit; pe de altă parte am interpretat textul art. 906 Cod civil ca fiind aplicabil imobilelor care au carte funciară deschisă (situaţie în care finalizarea raportului juridic stă într-adevăr numai în voinţa părţilor). Inscripţionarea în registrele de publicitate am apreciat-o în accepţiunea noului Cod civil, ca o măsură de prevedere, urmând ca la momentul deschiderii cărţii funciare, să fie notată şi promisiunea de vânzare-cumpărare, în partea a ni-a, privitoare la sarcini, aceasta putând fi radiată din oficiu după scurgerea termenului de 6 (şase) luni de la deschiderea cărţii funciare, în condiţiile art. 906 alin. (2) Cod civil.
Având în vedere că în zona în care ne desfăşurăm activitatea, nici pentru jumătate din terenurile agricole din extravilan nu există planuri parcelare în baza cărora să se deschidă cărţile funciare ale terenurilor de care propietarii vor să dispună prin acte între vii şi pentru că pe cale de consecinţă, pot apărea sau chiar pot deveni frecvente solicitările de autentificare a promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, al căror termen maxim de perfectare a contractelor de vânzare să nu depindă exclusiv de voinţa părţilor, din motivele mai sus arătate;
în situaţia în care imobilul nu are carte funciară deschisă, devin incidente dispoziţiile art. 58 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii
Citește mai mult
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, potrivit cărora până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 583 în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, (...) actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură cu aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale prezentei legi.Antecontractul reprezintă o promisiune bilaterală de a contracta care dă naştere unui drept de creanţă, respectiv unei obligaţii de a face ca drept personal în patrimoniul creditorului.
Având în vedere prevederile legale citate precum şi efectele juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare, efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară prin intermediul registrului de transcripţiuni presupune verificarea de către registrator a condiţiilor prevăzute de art. 906 din Codul civil, referitoare la notarea antecontractelor în cartea funciară, în situatia în care actul juridic a fost întocmit ulterior datei de 1 octombrie 2011.
In ceea ce priveşte antecontractele încheiate anterior datei menţionate, simt aplicabile dispoziţiile art. 80 din Legea pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările ulterioare: Cererile de înscriere (...) întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent ele data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor. In consecinţă, transcrierea acestor antecontracte în vechile registre de publicitate imobiliară nu este determinată de îndeplinirea condiţiilor prevăzute de Codul civil în vigoare.
Precizăm faptul că la deschiderea noilor cărţi funciare, promisiunea de vânzare-cumpărare se transcrie din oficiu în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară.
In ceea ce priveşte natura termenului stipulat în cuprinsul antecontractului, în care urmează a fi încheiat actul autentic translativ de proprietate, modalitatea de calcul a termenului în care poate fi dispusă radierea notării antecontractului conduce la necesitatea stabilirii de către părţi a unui termen fix, determinat şi nu doar determinabil, de la care încep a curge cele 6 luni prevăzute de dispoziţiile art. 906 alin. (2) din Codul civil.
Art. 1.669 alin. (1) noul cod civil – Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare Legea nr. 7/1996, art. 55 alin. (81):
„Promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a
Citește mai mult
contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restuirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului.”Text incident: Pentru coroborare vezi art. 1.668 alin. (2) şi (3) noul cod civil – Pactul de opţiune privind contractul de vânzare.