Acţiune în evacuare. Admisibilitate. Revendicare
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480 Legea nr. 114/1996
Acţiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locaţiune, prin care o parte numită locator s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat sau nedeterminat a unui imobil în schimbul unei sume de bani, numită chirie. în cazul în care, în proces, pârâtul invocă posesia legitimă a imobilului, litigiul între părţi poate fi rezolvat numai pe calea acţiunii în revendicare, specifică apărării dreptului real de proprietate.
Decizia civilă nr. 285 din 9 iunie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 827/23.09.2004 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul G.R. în con-tradictor cu pârâţii R.I., R.J., R.A. şi I.R. şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobil.
Pentru a se pronunţa astfel prima instanţă a reţinut că reclamantul a dobândit în proprietate apartamentul în litigiu cu contract de vânzare-cumpărare autentificat, la data de 12.03.2004 imobilul fiind înscris în cartea funciară.
Anterior dobândirii imobilului în proprietate, A.G.-E. a întocmit cu pârâţii un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 25.09.2000 prin care au stabilit preţul apartamentului la 6000 lei, din care au achitat avans
2900 lei contravaloarea datoriilor la întreţinere şi chiria, urmând ca diferenţa de 3100 lei să-i fie achitată la semnarea actelor la notariat.
Prin sentinţa civilă 4637/16.04.2003 Judecătoria Iaşi a obligat pe pârâta agenţia imobiliară să finalizeze dosarul de vânzare şi să intre în posesia actului final. Hotărârea instanţei nu era irevocabilă, iar pe de altă parte pârâţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare al cărui beneficiar era reclamantul, acţiune ce forma obiectul dosarului 6592/2004 la Judecătoria Iaşi.
La data soluţionării prezentei cauze, singurul titlu valabil asupra imobilului în litigiu era contractul de vânzare-cumpărare întocmit în formă autentică, transcris la biroul de carte funciară, act întocmit în momentul în care vânzătoarea devenise proprietara apartamentului, spre deosebite de antecontractul de vânzare-cumpărare care este doar o promisiune de vânzare pârâţii neavând un titlu de proprietate asupra imobilului.
Acţiunea formulată este întemeiată, fiind admisă în temeiul art. 25 din Legea nr. 114/1996 şi art. 480 C. civ., instanţa de fond dispunând evacuarea pârâţilor.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, criticând-o ca netemeinică şi nelegală.
Analizând actele aflate la dosarul cauzei raportat la motivele de apel invocate, cât şi dispoziţiile legale incidente, tribunalul a reţinut că apelul formulat este neîntemeiat, fiind respins prin decizia civilă nr. 21 din 18 ianuarie 2010 pentru următoarele considerente:
Reclamantul G.R. îşi justifica dreptul său de proprietar asupra apartamentului, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat, imobil pe care l-a înscris şi în cartea funciară.
Contractul de vânzare-cumpărare al reclamantului, autentificat, reprezintă titlul valabil ce justifică dreptul de proprietate al acestuia, cu atât mai mult cu cât prin sentinţa civilă nr. 7588 din 5.10.2005 pronunţată de Judecătoria Iaşi în dosarul 6592/2004 rămasă definitivă şi irevocabilă a fost respinsă acţiunea apelanţilor din cauza de faţă formulată împotriva reclamantului G.R., prin care solicitau constatarea nulităţii absolute a acestui contract, cât şi obligarea vânzătoarei A.G.-E. să se prezinte la notariat în vederea încheierii în formă autentică a antecontractul ui de vânzare-cumpărare a apartamentului pe care l-a încheiat cu apelanţii la data de 25.09.2000.
S-a reţinut că în mod corect prima instanţă, în temeiul art. 480 C. civ., a dispus evacuarea pârâţilor-apelanţi.
împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâţii, criticând hotărârea atacată ca fiind netemeinică şi nelegală, arătând că în mod greşit s-a dispus evacuarea lor din imobilul din litigiu.
In motivarea recursului pârâţii au arătat că reclamantul-intimat G.R. a devenit proprietar asupra apartamentului în baza contractului de vânzarc-
cumpărare autentificat. Recurenţii au susţinut că anterior perfectării acestui contract, vânzătoarea A.G.-E. le-a întocmit la data de 25.09.2003 un antecontract dc vânzare-cumpărare, carc legitimează posesia lor asupra imobilului din care se solicită evacuarea. Au argumentat recurenţii că au solicitat verificarea legalităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat, carc reprezintă titlul de proprietate al intimatului-reclamant, însă instanţele nu s-au pronunţat irevocabil asupra acestei solicitări.
In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. solicitându-se admiterea recursului şi în fond respingerea acţiunii în evacuare.
Curtea de apel a constatat că recursul este întemeiat. Prin cererea de evacuare a pârâţilor-recurenţi din imobil, reclamantul a invocat dreptul său de proprietate asupra imobilului dobândit de la numita A.G.-E. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat. Reclamantul a arătat că acţiunea în evacuare are drept cauză ocuparea fară titlu legal a imobilului de pârâţii care refuzau să îl părăsească.
Din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” perfectat la data de 25 septembrie 2000, curtea a reţinut că imobilul din care se solicita evacuarea a făcut obiectul respectivului antecontract de vânzare-cumpărare încheiat între agenţia imobiliară şi numita A.G.-E., prin care aceasta din urmă se obliga să vândă recurenţilor, apartamentul litigios, prin intermediul agenţiei imobiliare.
Susţinerea reclamantului potrivit căreia imobilul din care se solicita evacuarea recurenţilor-pârâţi a intrat în proprietatea sa exclusivă nu poate lipsi de efecte juridice antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează recurenţii, înscris sub semnătură privată aflat în fiinţă la momentul actual, înscris prin care pârâţilor li s-a promis transmiterea proprietăţii asupra imobilului litigios.
Prin decizia recurată în mod eronat instanţa de fond a procedat la o analiză comparativă a titlurilor invocate de părţile litigante, atâta timp cât prin acţiunea în evacuare cu care a fost învestită instanţa (în limitele căreia trebuie să analizeze cauza şi să se pronunţe) reclamantul nu poate să obţină rezolvarea unui conflict privitor la dreptul de proprietate.
Este adevărat faptul că acţiunea în evacuare poate constitui şi un mijloc de apărare a dreptului de proprietate atunci când proprietarul urmăreşte eliberarea imobilului dc către persoane care îl deţine fară titlu.
Eliberarea imobilului fiind de esenţa acţiunii în evacuare, ca poate fi introdusă împotriva celui care foloseşte imobilul, nu şi a persoanei care contestă dreptul reclamantului, împrejurare care poate fi tranşată numai pe calea acţiunii în revendicare unde dovada dreptului de proprietate constituie condiţia esenţială pentru admiterea ei.
Imobilul din litigiu este deţinut de către pârâţii-recurenţi în baza unui raport juridic de obligaţii încheiat la data de 25 septembrie 2000, cu
numita A.G.-E., persoană cu care - ulterior - reclamantul-intimat a perfectat contractul de vânzare-cumpărare autentificat.
Cum din înscrisurile dc la dosar rezultă că dreptul dc proprietate al reclamantului-intimat a fost contestat în instanţă şi întrucât recurenţii erau beneficiarii unui antecontract de vânzare-cumpărare în fiinţă, care conferea acestora un titlu locativ legitim pentru folosinţa imobilului, curtea a constatat că hotărârile pronunţate în cauză sunt nelegale, fiind pronunţate cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale înscrise în art. 480 C. civ., ceea ce atrage incidenţa în cauză a motivului de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Faţă de considerentele reţinute, recursul pârâţilor a fost admis şi, ca efect al rejudecării în fond a cauzei, acţiunea în evacuare a fost respinsă ca neîntemeiată.
| ← Acţiune în evacuare. Admisibilitate. Parte titulară a... | Acţiune în contrafacere. Semn identic cu marca → |
|---|
