Acţiune în evacuare. Calitate procesuală activă. Soţi. Regula unanimităţii
| Comentarii |
|
C. fam., art. 30, art. 35 C. civ. art. 480
Acţiunea în evacuare este mijlocul procedural prin care proprietarul imobilului ce nu are folosinţa în readuce în patrimoniul comun şi redobândeşte posesia. Fiind act de administrate şi nu de dispoziţie sau grevare a imobilului, se prezumă că soţul reclamant are şi consimţământul celuilalt soţ.
Regula unanimităţii este cerută de lege numai pentru actele juridice de înstrăinare sau grevare a unui teren sau construcţie ce face parte din bunurile comune, lipsa consimţământului celuilalt soţ fiind impusă sub sancţiunea nulităţii.
Decizia civilă nr. 321 din 23 iunie 2010
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 3 noiembrie 2009 reclamantul R.-Z.G. a chemat în judecată pe pârâta C.N. pentru a se dispune evacuarea din imobil.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că de la data de 21 noiembrie 2007 este proprietar al imobilului în care locuia pârâta, bun retrocedat vânzătoarei în procedura Legii nr. 10/2001. A susţinut reclamantul că pârâta nu avea titlu legal pentru spaţiul pe care îl folosea, iar încheierea unui contract de închiriere nu era posibilă. Somată, pârâta a refuzat predarea bunului, folosind locuinţa într-un mod impropriu şi abuziv, imobilul necesitând reparaţii.
In drept, reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1436 C. civ., art. 82, art. 112 C. proc. civ.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, iar pe fond a cerut respingerea acţiunii ca nefondată, susţinând că deţinea imobilul din anul 2002, având încheiat cu Primăria municipiului Iaşi un contract de închiriere prelungit prin O.U.G. nr. 8/2004 până la data de 08.04.2009. în cauză a invocat şi incidenţa art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, neîndeplinirea formalităţilor prevăzute în alin. (1) conducând la respingerea cererii ca inadmisibilă.
Pe fond, a arătat că neplata chiriei până la încheierea noului contract nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare, culpa aparţinând
exclusiv reclamantului. In anul 2008 l-a notificat pe proprietar pentru
încheierea contractului, însă nu a primit răspuns, iar posibilităţile materiale reduse nu i-ar fi permis să obţină o altă locuinţă.
Prin încheierea din 19.02.2009, judecătoria a respins excepţia inadmisibilităţii cu motivarea că reclamantul îşi putea apăra drepturile în instanţă, având stabilit acces liber la justiţie, iar prin sentinţa civilă nr. 9126/2 iulie 2009 a admis acţiunea, dispunând evacuarea.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a stabilit următoarea situaţie de fapt.
Prin dispoziţia Primarului municipiului Iaşi nr. 332/2008 şi contractul de vânzare de drepturi succesorale autentificat sub numărul 5936/2007, reclamantul este proprietarul imobilului. Potrivit procesului-verbal de predare-primire întocmit la data de 14.07.2008 şi a răspunsurilor la interogatoriu luat pârâtei, s-a reţinut faptul că la momentul retrocedării pârâta locuia în imobil, între noul proprietar şi aceasta neîncheindu-se nici un contract de închiriere, neexistând nici o plată a contravalorii folosinţei bunului.
La data de 2.09.2008 pârâta a fost notificată de reclamant, prin executor judecătoresc, cu privire la identitatea noului proprietar şi la necesitatea eliberării spaţiului. Pârâta nu a dovedit existenţa vreunei intenţii de a perfecta un contract de închiriere cu noul proprietar, fiind pe deplin conştientă, aşa cum reieşea din răspunsul la interogatoriu, că vechiul său contract de închiriere încheiat cu unitatea administrativ teritorială expirase.
Cu toate acestea, pârâta a învederat instanţei faptul că avea un titlu locativ valabil, opozabil reclamantului, constituit din contractul de închiriere nr. 3272/2002 cu unitatea administrativ-teritorială, perioada loca-ţiunii fiind de 5 ani şi expirând la data de 11.06.2007.
Instanţa de prim grad a reţinut că pârâta nu facea parte din categoria persoanelor al căror contract se prelungea de drept prin O.U.G. nr. 8/2004, raportul său locativ fiind guvernat de dispoziţiile dreptului comun a Codului civil şi fiind titulara unui contract ce expirase la 11.06.2007, ieşise de sub protecţia juridică a actului normativ, şi în ipoteza prelungirii contractului, din luna aprilie 2009, cei 5 ani s-au împlinit, fiind în afara oricărui cadru legal.
Referitor la incidenţa dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, ale art. 13 din Legea nr. 10/2001 modificată, s-a reţinut că acestea trebuiau interpretate prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, litigiul vizând particulari cărora statul trebuie să le asigure egalitate de tratament juridic.
Judecătoria a constatat, reţinând incidenţa dispoziţiilor de drept comun, art. 1437 şi 1452 C. civ., referitor la tacita relocaţiune şi opozabilitatea faţă de noul proprietar care se subrogă în drepturile şi obligaţiile fostului locator-vânzător, contractul fiind pe durată nedeterminată încetează prin denunţarea unilaterală de oricare din părţi (art. 1435 C. civ.).
La data pronunţării hotărârii, pârâta nu putea opune reclamantului un drept locativ, în acţiunea în evacuare, durata procesului constituind o denunţare unilaterală. Pârâta, deşi se afla în dificultate, din luna iulie 2008 a folosit imobilul fără nici o contraprestaţie, în cauză fiind dovedită starea de degradare a imobilului care, dacă se perpetuează, atinge substanţa dreptului de proprietate dobândit de reclamant, lipsa de reacţie a statului fiind condamnabilă şi contrară art. 1 Protocolul 1 CEDO.
împotriva sentinţei a declarat apel pârâta, iar prin decizia civilă nr. 115 din 19.02.2010, Tribunalul Iaşi a respins apelul şi a păstrat sentinţa judecătoriei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a păstrat situaţia de fapt stabilită în primă instanţă, reţinând în esenţă că acţiunea în evacuare, având funcţia juridică a actului de conservare a patrimoniului, profita tuturor coproprietarilor, putând fi promovată de oricare dintre aceştia, astfel că regula unanimităţii nu se impunea a fi respectată, reclamantul beneficiind de prezumţia mandatului tacit, conform art. 35 C. fam. Durata contractului s-a împlinit la 11.06.2007, lipsa unui contract de închiriere autorizându-1 pe proprietar în promovarea acţiunii, art. 1436 reglementând modalitatea încetării locaţiunii în funcţie de durată, textul acestuia nu era incident în cauză.
Cauza litigiului în speţă era titlul locativ, interesul în efectuarea lucrărilor fiind un argument subsidiar şi suplimentar, faţă de lipsa titlului pârâtei.
Tribunalul a analizat şi a interpretat dispoziţiile art. 13-15 din Legea nr. 10/2001, art. 7 şi art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999, reţinând că reînnoirea contractului, respectiv prelungirea avea loc numai la cererea chiriaşului, iniţiativa aparţinându-i acestuia, iar nu proprietarului. Critica potrivit căreia reclamantul a invocat propria culpă nu este fondată, acesta a fost notificat în cursul procesului, tardiv, în condiţiile în care din anul 2007 pârâta folosea locuinţa fară contract şi fară a plăti chirie.
Promovarea acţiunii în evacuare - a arătat tribunalul în considerentele deciziei atacate - nu constituia o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate, iar prin soluţia dată se asigura justul echilibru între interesul general al comunităţii şi imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului.
împotriva hotărârii tribunalului a declarat recurs pârâta, iar curtea de apel a constatat că recursul este nefondat.
Reclamantul a învestit instanţa de fond cu o acţiune în evacuare, motivată pe lipsa titlului locativ al pârâtei, ce deţinea imobilul fară o posesie legitimă, scopul urmărit de reclamant fiind predarea locuinţei, acesta
legitimându-se procesual prin contractul de vânzare-cumpărare. In cauză, pârâta a deţinut imobilul în calitate de chiriaş, al cărui contract de închiriere a încetat prin ajungerea la termen, în anul 2007.
Reclamantul era îndreptăţit să ceară evacuarea persoanei care deţinea fară titlu locativ valabil un spaţiu locativ în imobilul proprietatea sa, oricare ar fi regimul juridic al acesteia de bun comun reglementat prin art. 30 alin. (1) C. fam. Soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi exercitând singur aceste drepturi este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ, conform art. 35 alin. (2) C. fam.
Regula unanimităţii este cerută de lege numai pentru actele juridice de înstrăinare sau grevare a unui teren sau construcţie ce face parte din bunurile comune, lipsa consimţământului celuilalt soţ fiind impusă sub sancţiunea nulităţii.
Acţiunea în evacuare este mijlocul procedural prin care, în speţă, proprietarul imobilului ce nu are folosinţa îl readuce în patrimoniul comun şi redobândeşte posesia. Fiind un act de administrare şi nu de dispoziţie sau grevare a imobilului, se prezumă că are şi consimţământul celuilalt soţ.
In consecinţă, ca titular al dreptului de proprietate reclamantul-intimat avea dreptul de a exercita acţiunea în evacuare şi, deci, calitate procesuală activă. Pârâta nu a contestat dreptul de proprietate al reclamantului, iar finalitatea acţiunii este de a redobândi posesia imobilului, de a-1 readuce în folosinţă comună.
Curtea de apel a reţinut că, deşi proprie raporturilor locative, acţiunea în evacuare poate fi exercitată ca mijloc de apărare al proprietăţii în afara unui contract de închiriere, când cel ce foloseşte locuinţa este tolerat.
Cum pârâta nu a contestat dreptul de proprietate al reclamantului, iar regula unanimităţii nu se aplică în speţă, dreptul locativ al intimatei a încetat, nu a fost reînnoit, iar tacita relocaţiune nu putea fi opusă locatorului, acţiunea în evacuare fiind admisibilă şi întemeiată.
Raportul juridic dintre părţi este supus regulilor de drept comun, a Codului civil, dispoziţiile legale în materie fiind corect aplicate de instanţe.
Pentru considerentele expuse în temeiul art. 312 C. proc. civ., curtea de apel a respins recursul.
| ← Acţiune în contrafacere. Semn similar cu marca (TIMPUL/ TIMPUL... | Coparticipare procesuală pasivă obligatorie. Acţiune în... → |
|---|
