Actiune posesorie
| Comentarii |
|
Judecătoria HUŞI Sentinţă civilă nr. 307 din data de 17.04.2014
Dosar nr. 2152/244/2013 - acț. posesorie-
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA HUȘI- JUDEȚUL VASLUI
SENTINȚĂ CIVILĂ Nr. 307/2014
Ședința publică de la 17 Aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. C.
Grefier G. A.
Pe rol judecarea cauzei civil privind pe reclamanta SC E. M. SRL, cu sediul în social în municipiul Huși,str.----,județul Vaslui și pe pârâta SC M. SA, cu sediul în Vaslui,str.----,județul Vaslui, având ca obiect "acțiune posesorie ".
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în ședința publică din data de 7 aprilie 2014, au fost consemnate în încheierea din acea zi care face parte integrantă din prezenta hotărâre când instanța, având în vedere cererea formulată de apărătorul reclamantei care solicită amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise amână pronunțarea pentru data de 14 aprilie 2014 când ,din lipsă de timp pentru deliberare amână pronunțarea pentru termenul de astăzi.
Instanța lasă cauza în pronunțare, după deliberare dându-se sentința de față.
I N S T A N Ț A
Asupra acțiunii civile de față:
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr. 2152/244/2013, reclamanta S.C. E-M S.R.L., cu sediul în municipiul Huși, -----jud. Vaslui, a chemat în judecată pârâta S.C. M S.A., cu sediul în municipiul Vaslui, str. ---, jud. Vaslui, solicitând instanței ca, prin sentința ce o va pronunța în cauză, să oblige pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeței de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care societatea reclamantă îl folosește în calitate de arendaș în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparține numiților T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str.----, jud.Vaslui și T. V., domiciliat în mun. Deva, ----, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori și să lase liberă posesia acestuia.
De asemenea, solicită obligarea pârâtei la plata de despăgubiri pentru prejudiciul ce le-a fost cauzat prin lipsa de folosință a terenului, în cuantum de 4.000 lei, dar și pentru investițiile făcute de societatea reclamantă pentru pregătirea cultivării lui în cuantum de 6.000 lei (contravaloare scarificat și fertilizat), cu cheltuieli de judecată.
Prin adresa nr. 249 din 07.04.2014, reclamanta a arătat că în urma calculelor efectuate, a rezultat că lucrările de scarificare și fertilizare a terenului în litigiu se ridică la suma de 3060,73 lei, motiv pentru care și-a limitat pretențiile doar la această sumă.
În motivarea acțiunii reclamanta a precizat că în fapt, în data de 07.02.2013 a reînnoit cu numiții T. G. și T. V. vechiul contract de arendă având nr. 1298 din 09.02.2005 și a încheiat un nou contract de arendă, acesta având nr. 58, prin care societatea reclamantă a luat în arendă pentru o durată de încă 10 ani suprafața totală de 5,65 ha teren arabil aflat în proprietatea celor două persoane menționate mai sus, teren înscris în Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996 și situat în extravilanul comunei Berezeni, jud.Vaslui, după cum urmează: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4; 1 ha teren arabil, situat în punctul V.Radi, T16, P221/12; 0,74 ha teren arabil, situat în punctul Răzășie, T15, P214/9. Acest contract de arendă a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat.
La sfârșitul lunii octombrie 2013, deplasând utilaje agricole în punctul Gaia pentru a lucra, printre alte terenuri pe care le deține acolo și terenul prezentat mai sus, reclamanta a constatat că suprafața de 3,91 ha din totalul de 5,65 ha, deținută în baza contractului de arendă amintit, fusese arată. Făcând o serie de investigații, a aflat că terenul fusese lucrat de către utilajele societății făptuitoare, S.C. M S.A., care, prevalându-se de antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din data de 02.10.2013 la BNP M.R.-T. & M. Ș. A, încheiat cu arendatorii, a ocupat în mod abuziv terenul aflat în arendă, pentru a-l lucra. Deși a cerut în mod imperios societății amintite să elibereze terenul în cauza și să respecte contractul de arendă încheiat cu proprietarii, întrucât acesta are dată certă anterioară antecontractului de care aceasta se folosește pentru a-și justifica acțiunea de ocupare și, astfel, le era opozabil, nici până în acest moment nu l-au eliberat.
Terenul ocupat de societatea pârâtă are suprafața de 3,91 ha și este compus din următoarele suprafețe: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabii, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4. Pârâta își justifică acțiunea de ocupare a terenului prin existența antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din data de 02.10.2013 la BNP M. R.-T. & M. Ș. A., încheiat cu arendatorii T.G. și T. V., considerând că acesta le dă dreptul de a folosi nestingherit terenul în discuție. Dispozițiile art. 1811 din NCC care reprezintă dreptul comun în materia arendării consacră in terminis opozabilitatea contractului de arendă oricărui dobânditor ulterior a terenului arendat.
Acțiunea pârâtei de a ocupa terenul cu suprafața de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, punctul Gaia, T17, P235/1; T17, P235/16; T17, P 242/4, înscris în Titlul de proprietate 279/14582 emis la data de 10.05.1996 constituie o încălcare flagrantă a dispozițiilor art. 949 și următoarele din NCC, precum și dispozițiilor art. 1811 lit.b din NCC .
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 929 din NCC și art. 1811, lit.b din NCC. În dovedirea cererii a solicitat proba cu înscrisuri și proba testimonială.
Pârâta a formulat întâmpinare și a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, motivat de faptul ca reclamanta nu poate folosi aceasta acțiune in cazul in care tulburător al posesiei este chiar posesorul, deoarece împotriva acestuia din urma își poate apăra dreptul prin acțiunea izvorâtă din contractul care a generat acel drept, respectiv contractul de arendare.
Posibilitatea utilizării acțiunii posesorii este legata de îndeplinirea cumulativa a trei condiții:
1. sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare,
Reclamanta, prin actele depuse la dosar nu face dovada titlului in baza căruia ar fi deținut terenul, anexează doar un contract de arendare semnat de o persoana fără calitate.
2. sa facă dovada că înainte de data tulburării sau deposedării a posedat bunul cel puțin un an, reclamanta nu face dovada perioadei pentru care ipotetic ar fi deținut acest teren.
3. posesia reclamantei sa întrunească cerințele prevăzute de lege pentru a fi caracterizata ca posesie utila - nu poate fi vorba de o posesie utila atâta timp cat reclamanta vine sa le opună un contract de arendare in care a inteles sa contracteze cu un decedat prin intermediul unei persoane care nu a dovedit calitatea sa de moștenitor.
Cat privește capătul de cerere in pretenții, acesta nu poate fi primit in cadrul unei acțiuni posesorii, reclamantul având la îndemâna o alta acțiune si anume acțiunea in daune.
În contradovadă, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri.
Dispozițiile legale incidente în cauză: potrivit dispozițiilor art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Lg.289/2009 privind codul civil, "actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.";
Deoarece contractul de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013 a fost încheiat după intrarea în vigoare a noului cod civil la data de 1 octombrie 2011, în cauză sunt incidente prevederile acestuia.
Cererea de chemare în judecată este introdusă la instanță la data de 29.11.2013, deci se vor aplica dispozițiile noului cod de procedură civilă.
Din analiza și coroborarea probelor administrate în cauză: contract de arendă nr. 1298 din 09.02.2005, contract de arendă nr. 58 din 07.02.2013, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din 02.10.2013, titlul de proprietate nr. 279/14582 eliberat la data de 10.05.1996 de Comisia Județeană pentru stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, adresa nr. 1182 eliberată la data de 26.02.2014 de Primăria Berezeni, declarații de martori, instanța reține următoarea situație de fapt:
La data de 09.02.2005 reclamanta S.C. E-M S.R.L. a încheiat cu T. Ș., prin T. G. contractul de arendă nr. 1298, având ca obiect suprafața totală de 5,65 ha teren arabil teren înscris în Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996 și situat în extravilanul comunei Berezeni, jud.Vaslui, după cum urmează: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4; 1 ha teren arabil, situat în punctul V.Radi, T16, P221/12; 0,74 ha teren arabil, situat în punctul Răzășie, T15, P214/9.
Contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat.
La data de 07.02.2013 a fost încheiat un nou contract de arendă, având nr. 58, având ca obiect aceeași suprafață de teren, între T. G., moștenitorul fostului proprietar, T. Ș. și același arendaș, reclamanta S.C. E-M S.R.L. De asemenea, contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat, așa cum rezultă din adresa nr. 1182 eliberată la data de 26.02.2014 de Primăria Berezeni.
Din depozițiile martorilor audiați și din recunoașterea pârâtei rezultă că S.C. E-M S.R.L.a întreținut terenul în litigiu încă din anul 2000, în toamna anului 2013 a efectuat pe acesta lucrări de arat, iar pârâta S.C. M S.A a însămânțat cu grâu, tot în toamna anului 2013 suprafața de 3,91 ha teren din totalul de 5,65 ha situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui.
S.C. M S.A. recunoaște că a intrat și a luat în posesie terenul în litigiu, motivând acțiunea sa prin aceea că la data de 02.10.2013, a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 la BNP M R-T & M Ș A.
Din înscrisurile depuse la dosar, instanța constată că, la data de 02.10.2013 S.C. M S.A, prin mandatara sa L G, a încheiat cu numiții T G si T V un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect o suprafață de teren arabil situat in extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, în suprafața totala de 63.300 mp, în această suprafață totală este inclusă și suprafața în litigiu, de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui.
Vânzătorii au dobândit terenul prin moștenire de la autorii lor comuni, T. Ș. și T. M. (mama) decedata la data de 16.02.1999, conform certificatului de moștenitor nr. 103/02.10.2013. Autorul T. Ș. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate în condițiile Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. 279/14582 eliberat la data de 10.05.1996 de Comisia Județeană Vaslui pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Potrivit dispozițiilor art. 1811 NCC:
,,Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
ART. 1812
Încetarea locațiunii în caz de înstrăinare
(1) Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune.
(2) Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului, conform prevederilor art. 1816 alin. (2).
(3) Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.
ART. 1813
Raporturile dintre locatar și dobânditor
(1) În cazurile prevăzute la art. 1811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din locațiune.
(2) Locatorul inițial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, instanța o apreciază ca neîntemeiată și urmează a o respinge.
Contractul de arendă este o varietate a contractului de locațiune prin care, una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte părți, numite arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preț, numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură sau prin echivalentul lor în bani. Contractul de arendă este un contract solemn. Sunt valabile și opozabile numai contractele de arendă încheiate în scris și înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere, la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate (art. 6 din Legea nr. 16/1994). Nerespectarea acestei condiții de formă este sancționată de lege cu nulitatea absolută. Părțile contractante sunt arendatorul și arendașul; ele pot fi persoane fizice sau juridice. Arendator poate fi: proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deținător legal al bunurilor obiect al contractului. Se cere ca arendatorul să aibă dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor supuse arendării, precum și capacitatea de a contracta necesară pentru încheierea unui contract de locațiune.
Pârâta arată că reclamanta nu poate folosi aceasta acțiune in cazul in care tulburător al posesiei este chiar posesorul, deoarece împotriva acestuia din urma își poate apăra dreptul prin acțiunea izvorâtă din contractul care a generat acel drept, respectiv contractul de arendare. Aceste susțineri nu sunt întemeiate, pârâta nu era posesoarea legală a suprafeței de teren, reclamanta S.C. E-M S.R.L era deținător legal al terenului, în calitate de arendaș, conform contractului de arendă nr. 58 din 07.02.2013.
Pe fondul cauzei, arată pârâta că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 nu este legal întocmit, fiind semnat de o singura persoana, T .G. și nu de toți moștenitorii lui T. Ș., adică și de T. V., că fara dezbaterea moștenirii nu poate fi vorba de "terenul ce aparține" unuia sau altuia dintre moștenitori. Aceste susțineri nu au acoperire legală, arendarea unui teren nu este un act de dispoziție pentru a fi necesar acordul tuturor proprietarilor terenului, așa cum dispune art. 641 NCC, neavând ca scop sau rezultat ieșirea din patrimoniu a unui bun sau drept ori grevarea unui bun cu o sarcina reala (ex. ipoteca, gaj). Actele de administrare sunt acele acte juridice prin care se realizează o normala punere in valoare a unui bun sau a unui patrimoniu (ex. închirierea, locațiunea unui bun, asigurarea unui bun etc.) și pot fi încheiate și numai de o parte dintre proprietarii bunului, profitând tuturor, așa cum prevede și art. 641 NCC.
De altfel, pârâta nici nu poate invoca în favoarea sa decât posesia, nu și proprietatea, ea nedevenind proprietara bunului, antecontractul de vânzare-cumpărare nu transfera dreptul de proprietate către persoana juridica cumpărătoare ci creează, printre altele, obligația acesteia de a cumpăra terenul la un anumit preț. Prin urmare, până la momentul la care nu se încheie contractul definitiv de vânzare-cumpărare, terenul aparține arendatorului.
Instanța constată că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 a respectat formele cerute de lege pentru valabilitatea lui și a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat. Nu este necesară dezbaterea moștenirii fostului proprietar, fiind un act de administrare a terenului, poate fi încheiat chiar și de către unul dintre moștenitori, actul profitând și celorlalți.
Sunt respectate și condițiile utilizării acțiunii posesorii:
- nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare, tulburarea a avut loc în toamna anului 2013, acțiunea este înregistrată la instanță la data de 29.11.2013
- reclamanta face dovada titlului in baza căruia ar fi deținut terenul, contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 înregistrat legal în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni,
- reclamanta face dovada că înainte de data tulburării sau deposedării a posedat bunul cel puțin un an, martorii confirmă că reclamanta a lucrat și întreținut terenul în litigiu încă din anul 2000.
Contractul de arendă încetează în următoarele cazuri:
- la expirarea termenului pentru care a fost încheiat;
- prin acordul părților, oricând pe parcursul executării lui, chiar mai înainte de expirarea duratei prestabilite;
- în caz de pieire totală a bunurilor arendate;
- desființarea titlului arendatorului;
- rezilierea pe cale judiciară a contractului la cererea uneia dintre părți, în condițiile dreptului comun.
Contractul de arendă nu produce ca efect indisponibilizarea bunurilor arendate, arendatorul putând înstrăina prin acte între vii aceste bunuri chiar și în timpul executării contractului. Daca in contractul de vânzare-cumpărare nu se prevede desființarea contractului de arendă din cauza vânzării, noul proprietar este obligat sa respecte contractul de arenda pre-existent si nu poate distruge culturile și nici intervene în raporturile dintre arendaș și arendator.
Potrivit art. 949 NCC:
,,(1) Cel care a posedat un bun cel puțin un an poate solicita instanței de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.
(2) Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar.
Pentru aceste motive, instanța apreciază că acțiunea este întemeiată și urmează să o admită și să oblige pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeței de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl folosește în calitate de arendaș în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparține numiților T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str. --- jud.Vaslui și T. V., domiciliat în mun. Deva, ---, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori și să lase liberă posesia acestuia.
Din adresa emisă de reclamantă, conform evidențelor societății, rezultă că valoarea investițiilor făcute de reclamantă pe suprafața în litigiu (contravaloare scarificat și fertilizat) se ridică la suma de 3.060,73 lei, pe care pârâta o va achita reclamantei, deoarece aceste lucrări au fost efectuate de reclamantă, dar profită pârâtei.
În baza art. 453 Cod pr. civilă instanța va obliga pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată (319 lei taxă timbru, stabilită numai în limita despăgubirilor acordate, de 3.060,73 lei și nu a celor pretinse inițial în cererea de chemare în judecată, precum și 800 lei reprezentând onorariu apărător ales).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, prin întâmpinare.
Admite acțiunea civilă formulată de reclamanta S.C. E-M S.R.L., cu sediul în municipiul Huși, ---jud. Vaslui, împotriva pârâtei S.C. M S.A., cu sediul în municipiul Vaslui, str.---, jud. Vaslui.
Obligă pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeței de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl folosește în calitate de arendaș în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparține numiților T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str.---, jud.Vaslui și T. V., domiciliat în mun. Deva, ---, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori și să lase liberă posesia acestuia.
Obligă pârâta la plata sumei de 3.060,73 lei reprezentând contravaloarea investițiilor făcute de reclamantă pe suprafața în litigiu (contravaloare scarificat și fertilizat).
În baza art. 453 Cod pr. civilă obligă pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată (319 lei taxă timbru, în limita despăgubirilor acordate, 800 lei onorariu apărător ales).
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. În cazul declarării apelului, cererea se va depune la Judecătoria Huși.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.04.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C.D. A.G.
C.D./A.G.
4 EX./19.05.2014
| ← Partaj bunuri comune. Jurisprudență Partaj | Contracte de credit bancar. Noţiunea de obiect principal al... → |
|---|
