Antecontract de vânzare-cumpărare a unui bun aflat în indiviziune, încheiat de un singur coproprietar. îndeplinirea obligaţiei promitentului-vânzător de a transmite proprietatea depinde de soarta bunului la partaj
| Comentarii |
|
Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5
Soarta antecontractului de vânzare-cumpărare a unui bun supus proprietăţii indivize, încheiat de către un singur coindivizar, la fel ca şi a actului de vânzare-cumpărare, depinde de soarta parta
jului: dacă bunul înstrăinat sau promis a fi înstrăinat cade la partaj în lotul coproprietarului vânzător, atunci actul de vânzare-cumpă-rare se va consolida sau, în cazul refuzului transmiterii proprietăţii, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; dacă însă bunul cade în lotul altui coproprietar, acesta devine proprietar exclusiv al bunului în mod retroactiv, încă de la începutul coproprietăţii.
Cererea promitentului-cumpărător de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu promitentul-vânzător, coproprietar al bunului, nu poate fi primită pentru că acesta din urmă nu îndeplineşte condiţia de a fi proprietar exclusiv al bunului.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1064/R din 21 iunie 2007, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 1820/94/2006, reclamantul V.D. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul V.M., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul de 1000 mp situat în comuna Dascălu, jud. Ilfov, tarlaua 65, întrucât i-a achitat integral preţul stabilit şi a intrat în posesia imobilului.
La data de 14 iunie 2006, pârâtul V.M. a formulat cerere recon-venţională prin care a solicitat rezoluţiunea convenţiei de promisiune vânzare-cumpărare intervenită între părţi şi repunerea acestora în situaţia anterioară, respectiv desfiinţarea convenţiei şi restituirea suinei de 200.000 lei reactualizată, către reclamant.
Prin sentinţa civilă nr. 229 din 22 ianuarie 2007, Judecătoria Buftea a admis acţiunea principală a reclamantului V.D., în contradictoriu cu pârâtul V.M., a constatat intervenită vânzarea unui teren în suprafaţă de 1000 mp în comuna Dascălu, jud. Ilfov, a obligat pârâtul să identifice în teren o suprafaţă de 1000 mp cu predarea acesteia către reclamant, sub sancţiunea de daune cominatorii de 30 lei/zi de întârziere de la rămânerea definitivă a hotărârii, a omologat raportul de expertiză efectuat în cauză şi a respins ca neîntemeiată cererea recon-venţională.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că între părţi a existat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru „1000 mp în perimetrul viilor”, că preţul a fost achitat integral de către reclamant şi că, în urma unui partaj, pârâtul a primit prin sentinţa civilă nr. 4546 din 9 octombrie 2006 a Judecătoriei Buftea, lotul 4 compus din 5200 mp, teren extravilan.
Instanţa a înlăturat argumentul pârâtului în sensul rezoluţiunii ante-contraetului faţă de dispoziţiile art. 5 din titlul X al legii nr. 247/2005 şi împrejurarea că aceasta deţine 5200 mp din care este posibil oricând să predea 1000 mp către reclamant.
Cercetând dacă refuzul pârâtului de a transfera proprietatea reprezintă o exercitare cu rea-credinţă a unui drept, s-a considerat că părţile au convenit prin antecontract „ca în momentul când se va face actul de proprietate să cedeze 1000 mp lui V.D., în proprietate" din terenul ce i-a fost repartizat „de fondul funciar". Câtă vreme deţine de 5 ori mai mult teren decât cel promis, refuzul de a transfera proprietatea asupra celor promişi este rea-credinţă.
Mai mult, denunţarea unilaterală a antecontractului este posibilă doar în baza unei clauze contractuale care să permită acest lucru. Această facilitate pentru pârât nu se afla prevăzută în antecontract, iar această clauză nu a fost negociată şi inserată.
In ceea ce priveşte cererea reconvenţională, consecinţele admiterii acesteia ar fi injuste pentru reclamant, parte contractantă care a avut încredere şi a plătit, primind o promisiune în schimb.
împotriva acestei sentinţe, pârâtul V.M. a formulat recurs la data de 23 martie 2007, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 1820/94/2006. Se critică hotărârea pentru nete-mcinicie şi nelegalitate şi se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii, iar pe fond modificarea în tot a acesteia în sensul respingerii acţiunii şi admiterii cererii reconvenţionale.
In motivarea recursului, se arată că prin antecontract părţile s-au înţeles asupra unui anumit teren de 1000 mp, iar prin hotărâre instanţa de fond a avut în vedere un teren generic de 1000 mp din cei 5200 mp care i-au revenit din partajul realizat prin sentinţa civilă nr. 4546 din 9 octombrie 2006 a Judecătoriei Buftea. Prin acţiune, reclamantul a arătat că terenul solicitat se află în tarlaua 65 şi a arătat vecinătăţile, conform actului intitulat chitanţă. Prin urmare, prin hotărârea pronunţată, instanţa a acordat ceea ce nu s-a cerut, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. Astfel, deşi nu s-au solicitat daune cominatorii, instanţa a dispus obligarea recurentului la plata acestor sume.
Recurentul pârât invocă şi dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea pronunţată fiind lipsită de temei legal, dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Astfel, instanţa fondului a procedat la modificarea „din oficiu" a convenţiei încheiate de părţi, ajungând ca prin hotărârea pronunţată să se vizeze un alt teren decât cel pentru care părţile s-au înţeles.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul constată recursul fondat, pentru următoarele considerente:
în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., o hotărâre este susceptibilă de a fi modificată în recurs dacă a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, adică fie cu nesocotirea unei norme de drept material, fie cu interpretarea eronată a normei juridice aplicabile. Concret, pentru a fi în prezenţa acestei ultime ipoteze trebuie ca instanţa, recurgând la textele de lege aplicabile litigiului, să le fi dat o greşită interpretare sau faptele reţinute să fi fost greşit calificate în raport de exigenţele textelor de lege.
Din probele administrate în cauză şi susţinerile părţilor în cuprinsul actelor de procedură, Tribunalul reţine că la data de 2 septembrie 1992, părţile au încheiat un act sub semnătură privată intitulat „chitanţă” prin care V.M. a primit suma de 200.000 lei de la V.D., sumă ce reprezintă contravaloarea unui teren de 1000 mp, în perimetrul viilor, ce i-a fost repartizat din fondul funciar. Acesta se obliga ca la momentul întocmirii actului de proprietate să cedeze 1000 mp în proprietate cumpărătorului.
Asupra terenului în litigiu, pârâtul V.M., alături de alţi moştenitori ai defunctului Ş.P., au fost puşi în posesie, conform procesului-verbal de punere în posesie, menţionat la poziţia 598 din anexa 59. Potrivit acestui proces-verbal, moştenitorii fostului proprietar au primit o suprafaţă de 1000 mp cu destinaţia de vie, în tarlaua 65, parcela 242/59. Deşi în actul sub semnătură privată nu se identifică complet imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, prin număr de tarla, parcelă, facându-se o simplă referire la suprafaţă de 1000 mp situată „în vii”, în cererea de chemare în judecată, reclamantul identifică bunul ca fiind situat în tarlaua 65, având suprafaţa de 919 mp (suprafaţa determinată de expertul tehnic judiciar fiind de 1012 mp) şi vecinătăţile prevăzute în procesul-verbal de punere în posesie.
In ceea ce priveşte însă obligaţia asumată de recurentul pârât de transmitere a proprietăţii după emiterea titlului de proprietate de către Comisia Judeţeană Ilfov de Aplicare a Legii Fondului Funciar, aceasta nu poate fi îndeplinită, câtă vreme bunul se găsea la data întocmirii chitanţei sub regimul proprietăţii indivize. Această stare de indiviziune a moştenitorilor defunctului Ş.P. a fost sistată prin sentinţa civilă nr. 4546 din 9 octombrie 2006, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 1641/2006 prin care parcela 242/59 cu suprafaţa de 1012
mp din tarlaua 65 a fost atribuită pârâtului T.A. Comoştenitorului V.M. i-a revenit în deplină proprietate şi posesie lotul 4 format din parcela 262/12 în suprafaţă de 4000 mp în tarlaua 66 şi parcela 1072/2 în suprafaţă de 1200 mp în tarlaua 37.
Faţă de această situaţie juridică, cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi primită. Soarta antecontractului de vânzare-cumpărare a unui bun supus proprietăţii indivize de către un singur coindivizar, la fel ca şi a actului de vânzare-cumpărare, depinde de soarta partajului: daca bunul înstrăinat sau promis a fi înstrăinat cade la partaj în lotul coproprietarului vânzător, atunci actul de vânzare-cumpărare se va consolida sau, în cazul refuzului transmiterii proprietăţii, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; dacă însă bunul cade în lotul altui coproprietar acestea devine proprietar exclusiv al bunului în mod retroactiv, încă de la începutul coproprie-tăţii. Prin urmare, proprietarul deplin şi exclusiv al terenului în litigiu este T.A., iar pârâtul V.M. se găseşte în culpă, fiind în imposibilitatea de a transfera cumpărătorului proprietatea asupra bunului promis.
Urmează, aşadar, a se constata nefondată cererea principală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul din tarlaua 65 şi inadmisibilă cererea reclamantului de a i se acorda de către pârât un alt lot de 1000 mp, pretenţie formulata prin concluziile scrise depuse după închiderea dezbaterilor în fond şi care nu putea fi cercetată de judecătorie pentru că nesocoteşte dispoziţiile art. 112 C. proc. civ.
Motivul de recurs vizând greşita soluţionare a cererii reconvenţio-nale va fi înlăturat de Tribunal, deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare este un act valabil, dar care nu-şi mai poate produce efectele, fară însă a fi supus sancţiunii rezoluţiunii la cererea promitentului-vânzător, interesat în obţinerea prestaţiei reciproce fiind partea adversă. De altfel, poate solicita rezoluţiunea unui act juridic numai partea care şi-a executat cu bună-credinţă obligaţiile asumate sau se declară gata să le execute. Recurentul pârât nu se găseşte însă în această situaţie.
Pentru considerentele arătate, Tribunalul va admite recursul în temeiul art. 312 C. proc. civ., va modifica în parte sentinţa recurată, în sensul că va respinge ca neîntemeiată cererea principală.
| ← Hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de... | Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Hotărâre care... → |
|---|
