Vânzarea-cumpărarea unui imobil printr-un înscris sub semnătură privată. Condiţii de validitate a înscrisului. Calificarea operaţiunii juridice. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
C. civ., art. 948 pct. 3, art. 1073, art. 1077, art. 1295
Legea nr. 18/1991, art. 46 Legea nr. 54/19981), art. 2, art. 14 Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5 alin. (2)
1. înscrisul intitulat act de vânzare-cumpărare este semnat de părţile contractante în prezenţa a patru martori şi în faţa primarului comunei care a semnat şi a aplicat ştampila. Prin urmare, înscrisul nu este unul autentic şi deci susceptibil prin el însuşi de a transmite proprietatea conform art. 1295 C. civ., însă are aparenţa legalităţii şi a voinţei reale a părţilor prin semnarea sa în prezenţa unor martori şi în faţa autorităţii locale administrative, respectiv a primarului comunei, persoană care îndeplinea şi funcţia de preşedinte al Comisiei Locale de aplicare a Legii nr. 18/1991. Aşadar, actul încheiat este nul ca şi contract de vânzare-cumpărare pentru lipsa formei autentice, însă, prin conversiune, a devenit un înscris sub semnătură privată cu valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, deplin valabil prin aceea că este semnat de părţile contractante.
2. Obiectul actului juridic sub semnătură privată încheiat de părţi este o obligaţie de a face, obligaţie de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, şi nu o obligaţie de a da, de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut. Obligaţia de a face asumată de părţile contractante poate fi însă transformată într-o obligaţie de a da, prin posibilitatea conferită de lege părţilor de a cere instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate. Temeiul juridic pentru o astfel de acţiune îl constituiau dispoziţiile art. 1073, art. 1077 C. civ., aplicaţie a principiului executării în natură a obligaţiei şi a principiului reparării în natură a prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiei asumate. în prezent, legea civilă prevede în mod expres această posibilitate juridică în art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1766/R din 26 octombrie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată sub nr. 2519/2005, pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 1 aprilie 2005, reclamantele C.A., I.G. şi A.M. au chemat în judecată pârâta C.M., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că la data de 20 septembrie 1993 a intervenit vânzarea terenului în suprafaţă de 2.500 mp, situat în extravilanul comunei Afumaţi, având ca vecinătăţi: la Nord - C.P., la Est - D.e. 407, la Sud - N.M. şi la Vest - D.e. 407/1 şi, în consecinţă, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Pârâta a formulat la data de 22 aprilie 2005 cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a actului sub semnătură privată, intitulat act de vânzare-cumpărare, pentru vânzarea terenului în suprafaţă de 2.500 mp. Ulterior, pârâta reclamantă a completat cererca reconvenţională, susţinând nulitatea actului contestat şi ca înscris sub semnătură privată faţă de dispoziţiile art. 948 pct. 3 C. proc. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 1436 din 27 martie 2006, pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2519/2005, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantele C.A., I.G. şi A.M., în contradictoriu cu pârâta C.M. S-a constatat că între C.P. (în prezent decedat), în calitate de cumpărător, şi C.C. (în prezent decedat) şi pârâta C.M., în calitate de vânzători, a intervenit la data de 20 septembrie 1993 o convenţie de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul de 2.496 mp (din măsurători) situat în comuna Afumaţi, jud. Ilfov, tarlaua 107, p 412/72 având următoarele dimensiuni şi vecinătăţi (...), în schimbul preţului de 400.000 lei ROL, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare. S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă C.M., în contradictoriu cu reclamantele pârâte C.A., I.G. şi A.M., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că între autorul reclamantelor, numitul C.P., în calitate de cumpărător, şi pârâta C.M. şi fratele său C.C., în calitate de vânzători, s-a încheiat la data de 20 septembrie 1993, un act de vânzare-cumpărare pentru terenul de 2.500 mp aflat pe Legiuite, având ca vecini pe C.P. şi N.M., în schimbul preţului de 400.000 lei, act încheiat în faţa a patru martori şi purtând ştampila primarului comunei Afumaţi, Sectorul Agricol Ilfov. Ulterior încheierii actului, autorului pârâtei, C.I. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 pentru o suprafaţă totală de 2 ha şi 9732 mp, situată în comuna Afumaţi, fiind emis în acest sens titlu de proprietate nr. 22557 din 15 septembrie 1995. Imobilul în litigiu a fost identificat printr-o expertiză topografică sub aspectul suprafeţei de 2.496 mp şi sub aspectul vecinătăţilor.
Actul încheiat de părţi fiind un înscris sub semnătură privată nu constituie un act valabil de vânzare-cumpărare, însă are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, deoarece legislaţia în vigoare începând cu anul 1991 impunea forma autentică la înstrăinarea imobilelor, caz în care se impunea şi respectarea dreptului de preempţiune.
A reţinut, totodată, instanţa de fond că părţile s-au înţeles atât asupra preţului cât şi asupra terenului, ambele fiind determinate, preţul fiind achitat la data semnării actului. Pentru aceste consideraţii de fapt, cererea reconvenţională a fost respinsă ca nefondată, nefiind făcută dovada contrară de către pârâta reclamantă.
Pe cererea principală s-a constatat că terenul se găseşte în prezent în patrimoniul pârâtei reclamante, conform titlului de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 şi a certificatului de moştenitor nr. 71/1997, fiind astfel aplicabil principiul executării în natură a obligaţiilor şi principiul reparării în natură a pagubelor prevăzute de art. 1073 şi 1077 C. civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
împotriva acestei sentinţe, pârâta C.M. a formulat recurs la 9 iunie 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 22807/3/2006, criticând hotărârea pentru nelegalitate şi nctc-meinicie. Se solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a hotărârii
atacate, iar pe fond, respingerea acţiunii reclamantelor pârâte. In motivarea recursului, pârâtă a arătat că instanţa de fond în mod eronat a admis acţiunea principală, ignorându-se întâmpinarea formulată prin care se invoca inadmisibilitatea cererii reclamantelor pârâte care urmăreau constituirea unui drept de proprietate, iar atingerea unui asemenea scop era de esenţa unei acţiuni în realizarea dreptului, adică o acţiune în revendicare ce nu poate fi înlocuită cu o acţiune în constatare. Or, din probatoriul administrat rezultă că terenul în suprafaţă de
2.500 mp aparţine în proprietate pârâtei reclamante, iar lipsa acordului de voinţă liber exprimat al acesteia nu poate fi suplinit de instanţă, care să o oblige să încheie actul în faţa notarului. Susţine recurenta pârâtă-reclamantă că actul invocat de reclamantă este nul, înscrisul fiind dactilografiat, iar data fiind trecută de mână.
Se critică hotărârea de fond şi sub aspectul lipsei de apărare a pârâtei reclamante, ignorându-se cererea formulată la termenul din 20 martie 2006 de înscriere în fals împotriva înscrisului sub semnătură privată. De asemenea, se susţine că instanţa de fond a interpretat greşit actul dedus judecăţii întrucât art. 14 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 sancţionează cu nulitatea absolută lipsa formei autentice a actelor de înstrăinare ale terenului.
Rccurenta pârâtă susţine nulitatea actului sub semnătură privată faţă de dispoziţiile art. 948 pct. 3 C. civ., în sensul că obiectul vânzării nu este determinat, terenul vândut fiind „de pc Legiuite”, fară a exista vreo identificare topografică, dimensiuni şi vecinătăţi, amplasament. Mai mult, la data încheierii actului sub semnătură privată, C.M. şi fratele ei C.C. nu erau proprietarii terenului, neputând astfel vinde ceea ce nu aveau.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate de recurentă şi faţă de probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele deduse judecăţii conform art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul l-a găsit nefondat.
Reclamantele pârâte au solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul de
2.500 mp aparţinând pârâtei reclamante C.M. Pe cale reconvenţională, s-a susţinut nulitatea acestui înscris constatator al vânzării-cumpărării semnat de părţile litigante, atât ca înscris autentic, cât şi ca înscris sub semnătură privată. Instanţa de fond a apreciat că înscrisul semnat în anul 1993 nu este valabil ca vânzare-cumpărare pentru lipsa formei autentice, având însă valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare şi, prin urmare, este valabil ca act sub semnătură privată.
In recurs se critică considerentele pentru care instanţa de fond a înlăturat excepţia de nulitate a acestui înscris. Nulitatea invocată de pârâta reclamantă a vizat însă, pe de o parte, ncrespectarea formei autentice a vânzării-cumpărării şi, deci, încălcarea art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998, respectiv art. 46 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, iar pe de altă parte, ncrespectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 5 din Legea nr. 18/1991 şi art. 48 alin. (1) din Legea nr. 54/1998. De asemenea, nulitatea invocată a vizat şi lipsa unui obiect determinat al actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată şi încălcarea dispoziţiilor art. 1179 C. civ.
Tribunalul observă că înscrisul invocat în cauza de faţă este intitulat un act de vânzare-cumpărare, este semnat de părţile contractante la data de 20 septembrie 1993, în prezenţa a patru martori şi în faţa primarului comunei Afumaţi din Sectorul Agricol Ilfov, care a semnat şi a aplicat ştampila. Prin urmare, înscrisul nu este unul autentic şi deci susceptibil prin el însuşi de a transmite proprietatea, conform art. 1295 C. civ., însă are aparenţa legalităţii şi a voinţei reale a părţilor prin semnarea sa în prezenţa unor martori şi în faţa autorităţii locale administrative, respectiv a primarului comunei, persoană care îndeplinea şi funcţia de preşedinte al Comisiei Locale de aplicare a Legii nr. 18/1991.
In această din urmă calitate, primarul comunei Afumaţi avea de soluţionat şi cererca autorului pârâtei C.L de reconstituire a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, situaţie de fapt recunoscută de părţile litigante.
Aşadar, actul încheiat este nul ca şi înscris autentic pentru lipsa formei autentice, însă, prin conversiune, a devenit un înscris sub semnătură privată valabil, prin aceea că este semnat de părţile contractante. Fiind un înscris sub semnătură privată, se pune problema de a se stabili valabilitatea acestuia faţă de aspectele de nulitate ridicate de partea pârâtă. Or, din acest punct de vedere, singura condiţie cerută pentru valabilitatea acestui tip de înscris este semnătura părţilor, condiţie îndeplinită în cauza de faţă. Este adevărat că în faţa instanţei de fond pârâta C.M. a ridicat problema nerecunoaşterii semnăturii şi, prin urmare, a falsităţii actului. Cum însă această chestiune a fost menţionată doar în concluziile scrise depuse la dosar de către parte după închiderea dezbaterilor şi rămânerea pricinii în pronunţare, fară a fi pusă în discuţia contradictorie a părţilor, în mod corect a fost înlăturată de instanţă.
Cât priveşte lipsa menţiunii multiplului exemplar este de observat că este o formalitate cerută înscrisurilor care constată convenţii sinalagmatice. Raţiunea acestei dispoziţii înscrise în art. 1179 alin. (1) C. civ. este aceea că fiecare contractant care îşi asumă obligaţii reciproce prin semnarea actului, să deţină un exemplar al actului ca dovadă pentru situaţia în care contractantul său nu îşi îndeplineşte obligaţia asumată. Cu toate acestea, această menţiune nu este necesară atunci când un înscris este nul ca înscris autentic, dar valabil ca înscris sub semnătură privată. Or, părţile se găsesc în această situaţie de excepţie, deoarece, prin încheierea actului la 20 martie 1993, în faţa primarului, au avut convingerea că transmit proprietatea imobilului în litigiu pentru un preţ şi, prin urmare, că încheie un act valabil. Urmează, aşadar, a fi înlăturat acest motiv de recurs.
In ceea ce priveşte motivele de nulitate pentru nerespectarea formei autentice şi a dreptului de preempţiune, şi acestea sunt nefondate. Cum s-a arătat anterior, părţile se găsesc în situaţia încheierii unui act sub semnătură privată prin care îşi asumă obligaţii reciproce de a face şi pentru care forma autentică nu era necesară ad validitatem.
In ceea ce priveşte dreptul de preempţiune, acesta se impune actelor de înstrăinare cu titlu oneros a terenurilor agricole extravilane. Cum părţile nu se găsesc în situaţia încheierii unui act autentic, nu se poate pune problema respectării sau nu a dreptului de preempţiune. Cu toate acestca, se observă că terenul înstrăinat din tarlaua 107 parcela
412/72 se învccincază pareclci 412/71 ce aparţine reclamanţilor şi, prin urmare, s-a înstrăinat unui vecin.
Criticile referitoare la admisibilitatea şi temeinicia acţiunii sunt de asemenea nefondate.
Tribunalul observă că obiectul actului juridic încheiat de părţi, actul sub semnătură privată a cărui valabilitate a fost analizată anterior, este o obligaţie de a face, obligaţie de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, şi nu o obligaţie de a da, de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut. Obligaţia de a face asumată de părţile contractante poate fi însă transformată într-o obligaţie de a da, prin posibilitatea conferită de lege de a se pronunţa de către instanţa de judecată o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate. Temeiul juridic pentru o astfel de acţiune îl constituiau dispoziţiile art. 1073, art. 1077 C. civ., aplicaţie a principiului executării în natură a obligaţiei şi a principiului reparării în natură a prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiei asumate. In prezent, legea civilă prevede în mod expres această posibilitate juridică în art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Date fiind acestea, cererea reclamantelor este admisibilă, instanţa de fond înlăturând corect excepţia de inadmisibilitate ridicată de intimata C.M.
Temeinicia pretenţiei deduse judecăţii a fost de asemenea corect constatată de judecătorie, fiind îndeplinite condiţiile de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv: să existe un antecontract valabil încheiat care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, să existe un refuz al uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare, partea reclamantă să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, precum şi promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.
Sub aspectul ultimei condiţii, este suficient ca promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului la momentul promovării acţiunii, în caz contrar nu ar fi existat impedimente pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare de la data stabilirii acordului de voinţă între părţi. Or, la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, 20 septembrie 1993, promitenţii vânzători nu deţineau titlul de proprietate şi, prin urmare, nu puteau transmite valabil proprietatea asupra terenului agricol.
Mai susţine recurenta pârâtă şi faptul că o instanţă de judecată nu poate suplini consimţământul său pentru vânzarea bunului, însă această afirmaţie va fi înlăturată de tribunal deoarece hotărârea pronunţată de
judecătorie este o hotărâre constitutivă de drepturi, constituie prin ea însăşi titlul de proprietate pentru intimatele reclamante, realizând în esenţă transformarea obligaţiei de a face în obligaţie de a da specifică vânzării, creându-se o situaţie juridică nouă.
| ← Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Hotărâre care... | Uzucapiune. Condiţiile posesiei utile pentru a duce la... → |
|---|
