Hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru un imobil. Prescripţia dreptului material la acţiunea în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
C. civ., art. 948, art. 969, art. 1073, art. 1077 Decretul nr. 167/1958, art. 3, art. 7 alin. (2), art. 16
Pentru promitentul-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere unui drept de creanţă (îndeplinirea obligaţiei asumate de promitentul-vânzător de a perfecta actele în forma autentică în faţa unui notar), iar acţiunea în care se urmăreşte valorificarea acestui drept este o acţiune personală, care este prescriptibilă în termenul general de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
în ceea ce priveşte momentul de la care acest termen începe să curgă, este de reţinut că prin înscrisul sub semnătură privată nu a fost prevăzut un termen în care să aibă loc încheierea contractului şi nici nu a avut loc o predare anticipată a terenului, ceea ce semnifică că termenul de prescripţie începe să curgă de la încheierea antecontractului.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sentinţa nr. 686 din 27 iunie 2005, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 28 ianuarie 2005 pe rolul Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 553/2005, reclamantul C.G. a chemat în judecată pârâtul N.M., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru chitanţa încheiată la 6 ianuarie 1994 între reclamant, în calitatc de cumpărător, şi N.M., în calitate de vânzător.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 6 ianuarie 1994, pârâtul N.M. i-a vândut sub semnătură privată imobilul din Bucureşti, sector l, pentru suma de 150.000 dolari achitată în întregime la acea dată. Imobilul vândut de pârât a fost redobândit de acesta prin sentinţa pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosar nr. 1559/1993. Consideră reclamantul că nu poate fi aplicată prescripţia extinctivă în cauză, dcoarece a cumpărat imobilul în 1994 printr-un act sub semnătură privată, iar termenul de prescripţie de 3 ani curge de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar imobilul este înscris în evidenţele Administraţiei Financiare sector 1 pe
numele reclamantului care deţine imobilul în administrare. In drept, cererea se întemeiază pe dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 C. civ.
La data de 24 martie 2005, pârâtul N.M. formulează întâmpinare prin care ridică excepţia prescripţiei extinctive a dreptului reclamantului de a solicita perfectarea actului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, sector 1, în baza unei chitanţe care poate fi considerată înscris valabil pentru construcţie şi ca antecontract de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent. Or, promisiunea de vânzare-cumpărare dă naştere obligaţiei de a da sau de a face, iar promi-tenţii, după expirarea termenului general de prescripţie prevăzut de art. 3 şi art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958, sunt decăzuţi din termenul de promovare a acestei acţiuni.
Arată pârâtul că se invocă administrarea imobilului de către reclamant, însă prescripţia se întrerupe numai prin posesie, conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958, iar posesia a fost transmisă către soţii B. în baza unui contract de vânzare-cumpărare nul încheiat de reclamant, în numele şi pe seama pârâtului, iar la rândul lor, soţii B. au înstrăinat cumpărătorului D.N., care l-a înstrăinat unei societăţi comerciale. Ulterior, reclamantul C.G. a dobândit prin hotărâre dreptul
de proprietate asupra imobilului. In drept, apărările pârâtului se întemeiază pe dispoziţiile art. 948, 969, 1973 şi urm. C. civ., art. 161 şi art. 163 C. proc. civ., art. 3 şi art. 7 din Decretul nr. 167/1958, art. 274
C. proc. civ.
La data de 21 aprilie 2005, survine decesul pârâtului N.M., actul de deces fiind înregistrat sub nr. 1288 din 21 aprilie 2005 la Primăria Sectorului 5 Bucureşti, iar în temeiul art. 243 pct. 1 C. proc. civ., a fost introdusă în cauză moştenitoarea pârâtului, soţia supravieţuitoare N.I.M., conform certificatului de moştenitor nr. 37 din 14 iunie 2005 eliberat de B.N.P. B.C.C.T.
La termenul de judecată din 27 iunie 2005, tribunalul a pus în discuţia părţilor excepţia prescrierii dreptului material al reclamantului la acţiune, excepţie pe care o găseşte întemeiată, faţă de următoarele considerente:
Prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 6 ianuarie 1994 şi intitulat „chitanţă” N.M., în calitate de proprietar al terenului şi construcţiei din Bucureşti, sector 1, vinde proprietatea sa lui C.G. pentru suma de 150.000 USD achitată în totalitate. Prin acelaşi înscris, N.M. se obligă să se prezinte la notariatul de Stat al sectorului 1 Bucureşti, cu toate documentele necesare pentru efectuarea vânzării. Prin urmare, pentru lipsa formei autentice la înstrăinarea unui teren şi pentru înţelegerea părţilor de a se prezenta ulterior în faţa unui notar în vederea îndeplinirii formalităţilor prescrise de lege, înscrisul poate fi
calificat ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren.
Prin cererea de faţă, reclamantul C.G. se îndreptă împotriva pârâtului N.M., pe calea unei acţiuni în realizare, solicitând executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, adică a obligaţiei asumate de pârâtul vânzător de a perfecta actele în forma autentică în faţa
unui notar. In condiţiile art. 1073 şi art. 1076 C. civ., reclamantul solicită executarea în natură a obligaţiei asumate de pârât care a refuzat să se prezinte la notarul public, iar în acest caz se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de însăşi contractul de vânzare-cumpărare.
Antecontractul în discuţie dă naştere pentru reclamantul promitent-cumpărător a unui drept de creanţă, iar acţiunea în care se urmăreşte valorificarea acestui drept este o acţiune personală care este prescriptibilă în termenul general de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
In ceea ce priveşte momentul de la care acest termen începe să curgă, este de reţinut că prin înscrisul sub semnătură privată nu a fost prevăzut un termen în care să aibă loc încheierea contractului şi nici nu a avut loc o predare anticipată a terenului, ceea ce semnifică că termenul de prescripţie începe să curgă de la încheierea antecontractului.
Deşi în înscris nu se arată de către promitentul-vânzător că ar fi predat, anticipat momentului încheierii actului în forma autentică, imobilul către promitentul-cumpărător, reclamantul susţine că prescripţia nu a intervenit deoarece a avut loc în realitate o predare a terenului, ceea ce semnifică o executare parţială a antecontractului, dar şi exercitarea posesiei de către acesta. Reclamantul nu precizează în mod expres că deţine posesia imobilului, ci doar administrarea acestuia, pe care o consideră dovedită prin evidenţele fiscale în conformitate cu care taxele şi impozitele datorate pentru imobil sunt achitate pe numele C.G.
Tribunalul nu poate considera întemeiată această susţinere a reclamantului, deoarece evidenţele fiscale relevă că terenul în discuţie este la nivelul anului 2004 un imobil în litigiu, un imobil pentru care este neclar dreptul de proprietate şi posesie pentru a fi corect impozitat.
In ceea ce priveşte proprietatea şi posesia acestui imobil, sunt de reţinut o serie de vânzări-cumpărări succesive, dar şi litigii pentru înlăturarea acestora astfel:
După încheierea înscrisului sub semnătură privată la 6 ianuarie 1994, promitentul-cumpărător C.G., în temeiul unei procuri date de
N.M., vinde imobilul către soţii B.C. şi B.A., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 19195 din 21 septembrie 1994 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucureşti, iar soţii B. l-au înstrăinat la rândul lor către D.N. prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4073/1998 de B.N.P. R.C. Prin decizia civilă nr. 517 din 9 februarie 2000, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. 104/1999, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 19195/1994 încheiat între soţii B. şi pârât, prin procurator C.G.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 1407 din 23 septembrie 2002 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă în dosarul nr. 1203/2002, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 91A din 17 februarie 2003 s-a dat o hotărâre care ţine loc de act de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantul C.G. în calitate de cumpărător şi N.M. în calitate de vânzător.
Cu toate acestea, la data de 11 februarie 2003, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 171/2003 de
B.N.P. R.C. prin care D.N. vinde către SC C.H.M. SRL imobilul din Bucureşti, sector 1, facându-se menţiune de faptul că cumpărătorul intră în posesia imobilului la data intrării în vigoare a contractului, moment care este data semnării lui. Prin urmare, începând cu 11 februarie 2003, posesor al acestui imobil este SC C.H.M. SRL, reprezentată de director general P.C.
Faţă de situaţia de fapt astfel cum a fost reţinută din înscrisurile depuse la dosar, tribunalul a constatat că posesia imobilului este deţinută de o terţă persoană, situaţie în care reclamantul nu se poate
prevala de o întrerupere a cursului prescripţiei extinctive. In consecinţă, în temeiul art. 3 raportat la art. 7 din Decretul nr. 167/1958, tribunalul a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins acţiunea în consecinţă.
| ← Dobândirea imobilului în procedura de executare silită. Act... | Antecontract de vânzare-cumpărare a unui bun aflat în... → |
|---|
