Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Condiţii de fond. Calitate procesuală pasivă
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1073
La data pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar să fie întrunite toate condiţiile de valabilitate ale unui contract de vânzare-cumpărare, cu excepţia formei autentice (în cazul unui imobil teren) şi a consimţământului debitorului obligaţiei de a face, elemente suplinite de către instanţă. Prin urmare, este necesar ca promitentul-vânzător, debitor al obligaţiei de a face, să aibă calitatea de proprietar al bunului înstrăinat.
în cazul acţiunilor având ca obiect executarea silită a unui con-
tract, întemeiate pe dispoziţiile art. 1073 C. civ., calitatea procesuală pasivă aparţine părţii ce nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, precum şi succesorilor acesteia, cărora li s-a transmis pasivul succesoral ce includea şi îndatorirea respectivă.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 687ZR din 8 mai 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 4 mai 2006 pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. 3307/94/2006, reclamantul A.F., în contradictoriu cu pârâţii D.M., D.D. şi D.N., a solicitat să se constate că aceştia au înstrăinat reclamantului imobilul situat în comuna Domneşti, jud. Ilfov, compus din teren în suprafaţă de 1000 mp şi construcţia aferentă, iar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. La data de 18 mai 2006 a depus o cerere precizatoare prin care a solicitat ca acţiunea principală să fie întregită şi cu imobilul teren în suprafaţă de 5.000 mp situat în extravilanul com. Domneşti, jud. Ilfov.
Prin sentinţa civilă nr. 683 din 16 februarie 2007, Judecătoria Buftea a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, respingând, în consecinţă, acţiunea reclamantului.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a analizat înscrisul sub semnătură privată denumit „chitanţă”, încheiat la 8 iunie 1995 între numitul D.F., în calitate de promitent-vânzător, şi reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, şi a constatat că părţile contractante au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil situat în comuna Domneşti, jud. Ilfov, compus din construc-ţie-casă de locuit şi terenul aferent, precum şi din terenul extravilan în suprafaţă de 5000 mp, fară ca imobilul să fie individualizat.
S-a mai reţinut că la data pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar să fie întrunite toate condiţiile de valabilitate ale unui contract de vânzare-cumpărare, cu excepţia formei autentice (în cazul unui imobil teren) şi a consimţământului debitorului obligaţiei de a face, elemente suplinite de către instanţă. Prin urmare, este necesar ca promitentul-vânzător, debitor al obligaţiei de a face, să aibă calitatea de proprietar al bunului înstrăinat.
Or, în prezenta cauză, reclamantul nu a făcut dovada calităţii de proprietar a pârâţilor cu privire la imobilul în litigiu, deşi sarcina probei îi revenea, conform art. II69 C. civ. Aceasta întrucât din înscrisurile depuse la dosar nu a rezultat cu certitudine faptul că terenul în litigiu se regăseşte în titlul de proprietate depus la dosar. Mai mult, deşi din înscrisurile depuse la dosar rezultă că numitul D.F. -promitent-vânzător în cuprinsul chitanţei invocate de reclamant în susţinerea pretenţiilor - este succesor al numitei I.G., persoana pe numele căreia a fost eliberat titlul de proprietate depus la dosar, din aceste înscrisuri nu a rezultat faptul că numitul D.F. ar fi singurul
moştenitor al defunctei I.G. In plus, reclamantul nu a dovedit împrejurarea că pârâţii ar fi moştenitori, respectiv singurii moştenitori ai defunctului D.F., deşi această obligaţie i-a fost pusă în vedere în mod repetat de către instanţa de fond.
împotriva acestei sentinţe, la data de 7 martie 2007 a declarat recurs reclamantul A.F., criticând-o pentru nelegalitate şi netemei-nicie. In motivare, recurentul reclamant a arătat că pârâţii sunt moştenitorii promitentului-vânzător D.F. Acesta din urmă a fost singurul moştenitor al mamei sale, numita I.G., astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 57 din 12 aprilie 2005. Din cuprinsul acestui certificat reiese că D.F. a moştenit ceea ce a vândut reclamantului, adică 1080 mp intravilan cu casă de cinci camere din cărămidă în comuna Domneşti, jud. Ilfov şi 5000 mp arabil din totalul de 11420 mp. A mai arătat că D.F. a figurat pe rolul Primăriei Domneşti numai cu acest imobil intravilan (casă şi teren de 1080 mp), nemaiavând altă casă şi pe care a vândut-o reclamantului recurent. Din cei 11420 mp extravilan din comuna Domneşti, defunctul a vândut recurentului 5000 mp, individualizaţi la instanţa de fond.
Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
Situaţia de fapt a fost corect stabilită de instanţa de fond, plecând de la înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”. Semnatarii
acestuia, reclamantul A.F. şi rcspectiv D.F., s-au obligat să încheie la o dată ulterioară actele de vânzare-cumpărare pentru „casa şi terenul din curte inclusiv cinci mii metri pătraţi situaţi în com. Domneşti, S.A.I.”.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, ce este distinctă de o vânzare şi nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său un contract, care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere la un drept de creanţă, fiecare dintre părţi fiind obligată - obligaţie de a face - faţă de cealaltă, să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 109 C. proc. civ., oricine pretinde un drept împotriva unei persoane trebuie să facă o cerere la instanţa competentă. Calitatea procesuală pasivă presupune deci existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel care despre care se afirmă că este obligat în raportul juridic dedus judecăţii. Aplicând această regulă de drept în cazul acţiunilor având ca obiect executarea silită a unui contract, întemeiate pe dispoziţiile art. 1073 C. civ., calitatea procesuală pasivă aparţine în asemenea situaţii părţii ce nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, precum şi succesorilor acesteia, cărora li s-a transmis pasivul succesoral ce includea şi îndatorirea respectivă.
Or, cu înscrisul nou depus în recurs, constând în certificatul de calitate de moştenitor nr. 4 din 30 martie 2006 eliberat de notar public P.R.A., reclamantul a făcut dovada că pârâţii chemaţi în judecată:
D.M.(M.), D.D. şi D.N.(-V.) sunt succesorii lui D.F., persoana cu care a contractat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, deşi principial este corect că este necesar ca promitentul-vânzător, debitor al obligaţiei de a face, să aibă calitatea de proprietar asupra imobilului, acest aspect nu ţine de calitatea procesuală pasivă, care în materie contractuală este dată exclusiv de statutul de parte în contract, iar nu de valabilitatea obligaţiei asumate. în aceste condiţii, toate elementele legate de individualizarea imobilului care a făcut obiectul antecontractului în raport de interpretarea ce trebuie dată clauzelor acestuia, ca şi cele legate de calitatea promitentului-vânzător de proprietar al imobilului indicat de reclamant, dobândit ulterior de către acesta de la mama sa pe cale succesorală, ţin de fondul cauzei, urmând a fi analizate de instanţa care va rejudeca pricina.
Faţă de aceste considerente, reţinând că pârâţii chemaţi în judecată au calitate procesuală pasivă, precum şi faptul că prin admiterea excepţiei procesul a fost soluţionat fară a se intra în cercetarea pricinii, Tribunalul urmează ca, în temeiul art. 312 alin. (1) şi (5) C. proc. civ., să admită recursul, să caseze sentinţa civilă recurată şi să trimită cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare a unui bun aflat în... | Vânzarea-cumpărarea unui imobil printr-un înscris sub... → |
|---|
