Antecontract de vânzare-cumpărare. Plata parţială a preţului. Predarea posesiei bunului sub forma închirierii. Acţiune în restituirea părţii de preţ achitate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1294, art. 1411, art. 1437
1. Prin operaţiunea juridică încheiată între părţi, acestea şi-au asumat reciproc obligaţii în scopul de a face demersurile nece
sare pentru încheierea actului în formă autentică şi de a plăti, până la data perfectării convenţiei, preţul stabilit.
Scopul antecontractului astfel încheiat a fost acela de a asigura transmiterea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, prin parcurgerea unor etape intermediare care au constat în punerea în posesie a imobilului şi plata eşalonată a preţului, în modalităţile convenite.
Cu alte cuvinte, antecontractul încheiat de părţi înseamnă că, dacă la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpă-rare în formă autentică, această formalitate nu s-a îndeplinit, părţile sunt datoare a suporta sancţiunile civile pe care şi le-au asumat, şi anume pierderea unui procent din suma stabilită cu titlu de preţ pentru întregul imobil sau pentru o parte din acesta. De aceea, regimul juridic al raportului obligaţional stabilit între părţi trebuie să aibă în vedere antecontractul în ansamblul său, iar nu fiecare etapă obligaţională pe care părţile şi-au asumat-o.
2. Contractul de închiriere a fost forma aleasă de părţi prin care una dintre obligaţiile stabilite prin contract - punerea în posesie - a fost executată. Acest înscris poartă menţiunea că este încheiat în vederea cumpărării imobilului şi că îşi încetează valabilitatea la data cumpărării.
Astfel, lipsa de folosinţă a avut loc în virtutea antecontractului încheiat, iar sancţiunea pentru promitentul-cumpărător care, deşi a beneficiat de folosinţa bunului ce a făcut obiectul antecontractului,
a refuzat încheierea actului de vânzare este cea stabilită prin convenţia părţilor - pierderea a 50% din preţul stabilit. De altfel, contractul de închiriere încheiat de părţi cuprinde clauza că promi-tentul-cumpărător nu datorează nimic pentru folosirea spaţiului.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 3768 din 9 mai 2007, nepublicată
Prin cercrca de chemare în judecată înregistrată pc rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia comercială, reclamantul M.D., în calitatc de lichidator al SC S.C.R. SA, a chemat în judecată pe M.C., R.M. şi T.G., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 243.881 USD, reprezentând preţul imobilului situat în Bucureşti, sector 5, aşa cum a fost stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare închciat de părţi la data de 26 februarie 1996. Cererea a fost ulterior precizată în sensul că reclamanta a solicitat şi restituirea sumei de 54.355.600 lei, reprezentând
contravaloarea centralei termice, centralei telefonice, drapaje vcrticalc, hidrofor şi mochetă, instalate în imobilul în litigiu.
Pârâţii au formulat cererc reconvenţională prin carc au solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului, începând cu luna februarie 1996 şi până la data la care imobilul a fost eliberat de reclamantă, pretenţiile fiind estimate la suma de 40.000.000 lei şi, ulterior, la suma de 276.000 USD.
In rejudecare, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a pronunţat sentinţa nr. 321 din 5 aprilie 2005 prin care a respins excepţiile prescrierii dreptului material la acţiune şi inadmisibilităţii cererii recon-venţionale; a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta SC S.C.R. SA, prin lichidatori SC A.M.D. G.E. SRL şi I.P.C.M.G. R. SA şi a obligat pârâţii-reclamanţi să restituie reclamantei-pârâte suma de 243.881 USD, primită cu titlu de preţ; a respins ca neîntemeiate cererea de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare şi actelor adiţionale, precum şi cererea reconvenţională formulată de pârâţi.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că la data de 26 februarie
1996, reclamanta, în calitatc de promitent-cumpărător, şi pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, au încheiat antccontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în Bucurcşti, sector 5, compus din construcţie cu subsol, parter, 4 etaje şi teren aferent. Preţul convenit a fost de 290.000 USD, din carc 15.000 USD s-au achitat la data semnării antecontractului, restul urmând a fi achitat în două tranşe, una de
100.000 USD până la data de 30 aprilie 1996 şi cealaltă până la data de 30 septembrie 1996. Părţile au mai convenit ca suma de 115.000 USD (avans şi prima rată) să constituie preţul apartamentului duplex de la etajele 2-3 şi, odată achitată, să procedeze la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru această parte a construcţiei. De asemenea, părţile au convenit ca promitentul-cumpă-rător, în cazul în care va renunţa la cumpărarea unei părţi din imobil, să îi despăgubească pe promitenţii-vânzători cu echivalentul a 50% din valoarea părţii din imobil la care renunţă şi să încheie un contract de închiriere valabil până la data transmiterii dreptului de proprietate.
A mai reţinut tribunalul că în perioada 26 februarie 1996-30 mai
1997, promitentul-cumpărător a achitat promitenţilor-vânzători cu titlu de preţ, suma totală de 243.881 USD. In aceeaşi perioadă, părţile au încheiat mai multe acte adiţionale, denumite convenţie-angajament sau proces-verbal, prin carc au prelungit termenul pentru plata integrală a preţului şi au majorat preţul imobilului prin aplicarca unei cote de 1,5% pe lună. La data de 30 mai 1997, promitentul-cumpărător
achitase suma de 243.881 USD, urmând, conform procesului-verbal din 30 mai 1997, să mai achite promitenţilor-vânzători suma de 75.000 USD plus 1,5%, preţul devenind astfel 318.881 USD şi urmând a fi corectat cu 1,5% pentru fiecare lună.
La data de 23 martie 1999, prin sentinţa nr. 1584, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia comercială, reclamantei i-a fost ridicat dreptul de a-şi conduce activitatea, dispunându-se începerea lichidării judiciare a bunurilor sale. La data de 29 noiembrie 1999, la cererea pârâţilor-reclamanţi, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 8995, a dispus evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Faţă de această situaţie de fapt, tribunalul a reţinut că dreptul la acţiune al reclamantei nu este prescris, el născându-se doar după ce executarea convenţiei părţilor nu a mai fost posibilă.
Antecontractul nu a fost încheiat în mod fraudulos, pentru că procedura deschiderii falimentului s-a declanşat la mai mult de 3 ani de la încheierea convenţiei.
Cererea de restituire a preţului este întemeiată, având în vedere că ne-executarea convenţiei s-a datorat culpei ambelor părţi, promitentul-cumpărător fiind în lichidare judiciară, iar promitenţii-vânzători înstrăinând imobilul fară să ceară rezoluţiunea şi fară să fi notificat intenţia de înstrăinare promitentului-cumpărător.
Potrivit clauzei speciale inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul se obligă ca, în cazul renunţării la cumpărarea unei părţi din imobil, să îi despăgubească pe vânzători cu echivalentul a 50% din valoarea părţii din imobil la care renunţă. Clauza nu poate fi avută în vedere decât în legătură cu clauza potrivit căreia, la momentul achitării sumei de 115.000 USD, ce constituie preţul apartamentului duplex, vânzătorul-promitent se obligă să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru acest apartament. Or, din moment ce contractul de vânzare-cumpărare nu s-a încheiat, dauna nu se poate aplica.
Tribunalul a înlăturat apărarea potrivit căreia din suma încasată trebuie deduse penalităţi în cuantum de 18.000 USD. Corectând cu 1,5% preţul iniţial stabilit, părţile au convenit majorarea preţului, sintagmă pe care o şi folosesc în înscrisurile ulterioare, iar nu stabilirea unor penalităţi. De altfel, a reţinut tribunalul că pârâţii-reclamanţi nu au făcut dovada punerii în întârziere a reclamantei-pârâte.
Cererea de obligare la plata contravalorii lucrărilor de modernizare a fost respinsă, cu motivarea că nu s-a făcut dovada existenţei acestor lucrări.
In ceea ce priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a reţinut că părţile au închciat la data de 26 februarie 2002 un contract de închiriere, motiv pentru care nu se poate solicita contravaloarea lipsei de folosinţă pe perioada în carc contractul a fost în fiinţă. Nu arc relevantă faptul că nu s-a încasat chiria şi că termenul de închiriere a fost de 12 luni, având în vedere că art. 1437 C. civ. reglementează relocaţiunea tacită, iar pârâţii-reclamanţi au pus capăt raporturilor de închiriere abia atunci când au solicitat evacuarea reclamantei-pârâte.
Apelul declarat de pârâţii-reclamanţi a fost respins prin decizia civilă nr. 133A din 7 aprilie 2006, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Vil-a civilă şi pentru cauzc privind conflictele de muncă şi asigurări sociale.
Curtea de apel a reţinut că acţiunea reclamantei-pârâte nu este prescrisă, atât timp cât au existat convenţii succesive între părţi privind termenele şi modalităţile de plată a preţului, iar cercrca privind restituirea preţului nu are caracter accesoriu faţă de capătul de cerere privind constatarea nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare.
In ceea ce priveşte culpa părţilor în neexecutarea antecontractului, acest aspect trebuie privit în contextul convenţiilor ulterioare datei de
26 februarie 1996, dar nu are relevanţă din punct de vedere al cererii de restituire a sumei achitate de reclamantă cu titlu de preţ.
Având în vedere clauza stipulată în actcle adiţionale, în sensul că „în caz de neachitare a sumei la termenul convenit antecontractul de vânzare-cumpărare va fi nul şi se va proccda conform legislaţiei în vigoare în acest domeniu”, curtea de apel a constatat că rezoluţiunea îşi păstrează caractcrul judiciar, clauza având valoarea unui pact comisoriu de gradul I.
Restituirea preţului achitat de reclamantă se justifică prin aceea că plata sumei nu-şi mai găseşte corespondent în îndeplinirea obligaţiei de vânzare a imobilului.
Cu privire la clauza cuprinsă în contract referitoare la vânzarea apartamentului de la etajele 2-3, s-a constatat că această clauză subzistă, în condiţiile în care părţile nu au revenit asupra ei până la data limită pentru achitarea suinei, însă cumpărătorul nu a cerut executarea acesteia. Clauza penală constând în despăgubirea vânzătorilor în cazul renunţării la cumpărarea unei părţi din imobil nu putea opera pentru că nu era îndeplinită premisa avută în vedere de părţi, aceea a renunţării cumpărătorului la cumpărarea unei părţi din imobil.
La prima instanţă nu a fost formulată o cererc privind simulaţia, astfel încât referirile pârâţilor-reclamanţi privind simulaţia nu pot fi luate în considerare.
In ccea ce priveşte neacordarca penalităţilor de întârziere, curtea de apel a reţinut că la 6 ianuarie 1997, părţile au încheiat o convenţie-angajament prin carc au stabilit majorarea preţului, ca urmare a ncachitării la timp a diferenţei de preţ, fară să stabilească daune compensatorii ori moratorii.
A mai reţinut curtea de apel că în mod corect a constatat instanţa de fond că folosinţa imobilului a fost dobândită de reclamantă în baza contractului de închiriere, iar împrejurarea că pârâţii-reclamanţi au renunţat la încasarea chiriei nu poate fi de natură a justifica obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâţii-reclamanţi M.C. şi R.M. Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., recurenţii au arătat că decizia este nelegală. Astfel, nu există temei legal pentru obligarea la plata preţului pentru că ar fi fost necesar ca mai întâi contractul să fi fost rezolvit, anulat ori desfiinţat. Nepcrfectarca contractului de vânzare-cumpărare, atât pentru duplexul situat la etajele 2-3, cât şi pentru întreg imobilul se datorează exclusiv culpei reclamantei, carc nu a achitat sumele de bani stipulate în antecontract şi în înţelegerile ulterioare. Atitudinea reclamantei reprezintă o renunţare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi antrenează aplicarca clauzei conform cărcia datorează 50% din valoarea părţii de imobil la carc se renunţă.
Recurenţii au mai arătat că instanţa de apel, în mod greşit, nu a analizat voinţa reală a părţilor la încheierea contractului de închiriere, pe motivul că apclanţii-pârâţi nu au formulat în faţa primei instanţe o cererc privind simulaţia. Problema simulaţiei a fost dedusă judecăţii nu ca un capăt distinct de cererc, ci ca un mijloc de apărare, admisibil în cadrul cererii de apel, instanţa fiind obligată să rezolve această
problemă pe fond. In realitate, închirierea a fost numai forma juridică pentru realizarea prestaţiei anticipatorii relativă la predarea imobilului în scopul încheierii ulterioare a contractului de vânzare-cumpărare, iar cauza contractului de închiriere nu a fost exploatarea imobilului, ci aceea de a se da o aparentă justificare pentru folosirea imobilului de către cumpărător, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Chiar dacă s-ar accepta că raporturile dintre părţi au fost guvernate de contractul de închiriere, acesta a încetat cel mai târziu la data de 29 septembrie 1997, dată la care promitenţii-vânzători au notificat pro-mitenta-cumpărătoare cu privire la că faptul că a expirat contractul de închiricre, iar imobilul este ocupat fară drept. Tacita rclocaţiunc nu poate exista în cazul unei opoziţii ferme exprimate de către proprietar
după expirarea contractului de închiriere, iar de la data de 29 septembrie 1997 nu mai există niciun motiv pentru a nu se acorda daunele reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului.
Recurenţii au mai arătat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii pentru că, motivarea instanţei că nu a operat rezoluţiunea de drept a antecontractului, deoarece clauza stipulată de părţi în actele adiţionale are valoarea unui pact comisoriu de gardul I, intră în vădită contradicţie cu soluţia restituirii unei părţi din preţ. Dacă nu a intervenit nici rezoluţiunea antecontractului şi nici nu s-a renunţat la încheierea acestuia, nu rezultă care este temeiul în baza căruia s-a dispus restituirea preţului plătit în baza antecontractului. Or, cauza neperfectării contractului este neplata până la termenul stabilit de părţi - 31 iunie 1997 - a restului de preţ datorat.
Au mai arătat recurenţii că în considerentele hotărârilor există o contradicţie majoră, pentru că, respingând excepţia prescripţiei pentru suma de 133.850 USD, instanţele au considerat că s-a stabilit ca dată pentru plata preţului 31 iunie 1997, dată de la care începe să curgă termenul de prescripţie. Totuşi, din considerentele hotărârilor, a rezultat că instanţele au înţeles obligaţia de încheiere a contractului pentru apartamentul duplex de la etajul 2-3 şi cea de încheiere a contractului pentru cealaltă parte a imobilului drept obligaţii distincte.
Dacă obligaţia de încheiere a contractului pentru duplex a rămas distinctă şi nemodificată de înţelegerile ulterioare, atunci termenul de prescripţie pentru suma de 115.000 USD a început să curgă de la 30 aprilie 1996, dată prevăzută pentru încheierea contractului pentru duplex. Dacă se acceptă că 31 iunie 1997 a fost data stabilită pentru încheierea contractului pentru întregul imobil, atunci clauza relativă la încheierea contractului pentru duplex a fost modificată. Recurenţii au mai arătat că instanţele nu au motivat care sunt raţiunile pentru care s-a considerat că există culpă comună în neperfectarea contractului de
vânzare-cumpărare. In realitate, singura parte care a fost în culpă a fost reclamanta care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului la termenul fixat în contract şi convenţiile ulterioare.
Analizând recursul în raport de criticile formulate care permit
încadrarea în dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., înalta Curte reţine următoarele:
La data de 26 februarie 1996, între pârâţii-reclamanţi M.C., R.M. şi T.G., în calitate de vânzători, şi reclamanta-pârâtă SC S.C.R. SA s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare ce a avut ca obiect „stabilirea obligaţiilor părţilor şi a clauzelor de vânzare-cumpărare a
imobilului situat în Bucureşti, str. Dr. P. nr. 40, sector 5 şi a terenului aferent aflat în proprietatea indiviză a vânzătorilor (...), compus din demisol, parter şi patru etaje”. Preţul vânzării a fost convcnit de părţi la 290.000 USD, din carc cumpărătorul se obligă să achite la semnarea antecontractului suma de 15.000 USD. Restul de 275.000 USD urma să se plătească în două tranşe după cum urmează: 100.000 USD, în funcţie de disponibilităţile băneşti ale cumpărătorului, până cel târziu la data de 30 aprilie 1996, şi diferenţa de 175.000 USD până la data de 30 septembrie 1996.
In antecontract s-a menţionat că suma de 100.000 USD şi avansul de 15.000 USD constituie preţul de cumpărare al apartamentului duplex de la etajul 2-3, contractul urmând a fi perfectat până la data de 30 aprilie 1996, iar contractul pentru întreg imobilul se va perfecta până la data de 30 septembrie 1996.
Antecontractul cuprinde şi clauze speciale ce constau în faptul că vânzătorii, în caz de înstrăinare, se obligă să despăgubească pe cumpărător cu echivalentul a 50% din valoarea părţii de imobil înstrăinate terţilor, iar cumpărătorul se obligă ca, în cazul renunţării la cumpărarea unei părţi din imobil, să îi despăgubească pe vânzători cu echivalentul a 50% din valoarea părţii de imobil la carc renunţă. De asemenea, părţile au convenit ca până Ia data limită de 30 aprilie 1996, vânzătorii să nu denunţe unilateral antecontractul şi să încheie un contract de închiriere, valabil până la data transmiterii dreptului de proprietate, fară obligaţia plăţii vreunei sume cu titlu de chirie. La data de 28 februarie 1996, între părţi s-a încheiat contractul de închiriere pentru întregul imobil, contractul având o menţiune consemnată de părţi că este închciat în vederea cumpărării imobilului şi că îşi încetează valabilitatea la data cumpărării.
Prin urmare, prin operaţiunea juridică încheiată între părţi la data de
26 februarie 1996, acestea şi-au asumat reciproc obligaţii în scopul de a face demersurile necesare pentru încheierea actului în formă autentică şi de a plăti, până la data perfectării convenţiei, preţul stabilit.
Scopul antecontractului astfel încheiat a fost acela de a asigura transmiterea dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărător, prin parcurgerea unor etape intermediare care au constat în punerea în posesie a imobilului şi plata eşalonată a preţului, în modalităţile convenite. Cu alte cuvinte, antecontractul încheiat de părţi înseamnă că, dacă la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, această formalitate nu s-a îndeplinit, părţile sunt datoare a suporta sancţiunile civile pe care şi le-au asumat, şi
anume pierderea a 50% din suma stabilită cu titlu de preţ pentru întregul imobil sau pentru o parte din acesta. De aceea, regimul juridic al raportului obligaţional stabilit între părţi, trebuie să aibă în vedere antecontractul în ansamblul său, iar nu fiecarc etapă obligaţională pc care părţile şi-au asumat-o.
Ambele instanţe au analizat ansamblul obligaţiilor stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare, motiv pentru care critica pârâţilor, referitoare la faptul că instanţele au înţeles obligaţia de încheiere a contractului pentru apartamentul duplex de la etajul 2-3 şi cea de încheiere a contractului pentru cealaltă parte a imobilului drept obligaţii distincte, nu este întemeiată. Că este aşa o dovedeşte faptul că atât instanţa de fond, cât şi cea de apel au interpretat coroborat clauzele contractuale şi au constatat că termenul de prescripţie începe să curgă de la data la care se naşte dreptul la acţiune, respectiv de la data la care executarea convenţiei nu mai era posibilă, fară a face distincţie între diferitele obligaţii pe carc părţile le-au stabilit prin convenţie. De asemenea, nu există contradicţie nici între faptul că instanţele au interpretat clauza stipulată de părţi în actcle adiţionale, în sensul că „în caz de neachitare a sumei la termenul convenit, antecontractul de vânzare-cumpărare va fi nul şi se va proceda conform legislaţiei în vigoare în acest domeniu” drept un pact comisoriu de gradul I, obligând la restituirea preţului achitat de cumpărător.
Motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente contradictorii din carc să rezulte atât temeinicia, cât şi netemeinicia cererii de chemare în judecată, ori atunci când există contradicţie între considerente şi dispozitiv.
Instanţele au reţinut într-adevăr că inserarea elauzei din actcle adiţionale relative la nulitatea convenţiei în caz de neplată are valoarea unui pact comisoriu de gradul I, dar au arătat, în acelaşi timp, că rezoluţiunea îşi păstrează caracterul judiciar.
Reclamanta nu a sesizat instanţa cu o cerere prin care să solicite rezoluţiunea antecontractului şi cum cererea privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a fost respinsă, instanţele au arătat că restituirea preţului se justifică „prin aceea că plata respectivei sume nu-şi mai găseşte corespondent în îndeplinirea obligaţiei de vânzare a imobilului de către apelanţi în favoarea intimatei-reclamante”.
De fapt, întregul eşafodaj al apărărilor recurenţilor este construit pe teza că nu există un temei juridic al restituirii preţului în situaţia în carc obligaţia de ncplată a preţului nu a fost îndeplinită din culpa cumpărătorului. Or, dreptul pârâtei de a bcneficia, în caz de ncplată
culpabilă, de o parte din suma plătită drept preţ izvorăşte chiar din convenţia părţilor, care, fară a cuprinde iniţial o clauză rezolutorie, prevede că, în situaţia în care cumpărătorul va renunţa, va trebui să îi despăgubească pe vânzători cu echivalentul a 50% din valoarea părţii din imobil la care renunţă.
Dreptul la acţiune se naşte în momentul în care scopul pentru care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nu mai poate fi îndeplinit, deci în momentul în care încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu mai poate avea loc, din motive imputabile uneia din părţi. Acest moment este marcat în notificarea din 29 septembrie
1997, prin care pârâţii au somat pe reclamantă ca până la data de 10 octombrie 1997 să încheie actul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, raportat la data stabilită prin notificare, dreptul la acţiune al reclamantei nu era prescris la data introducerii cererii de chemare în judecată - 2 februarie 2000.
In ceea ce priveşte criticile referitoare la faptul că în mod greşit instanţele nu au acordat despăgubiri pentru plata lipsei de folosinţă, se constată, că, într-adevăr, aşa cum susţin recurenţii, contractul de închiriere a fost forma aleasă de părţi prin care una din obligaţii stabilite prin contract - punerea în posesie - a fost executată. Aşa cum s-a arătat, contractul de închiriere poartă menţiunea că este încheiat în vederea cumpărării imobilului şi că îşi încetează valabilitatea la data cumpărării. Astfel, lipsa de folosinţă a avut loc în virtutea antecontractului încheiat, iar sancţiunea pentru promitentul-cumpărător care, deşi a beneficiat de folosinţa bunului ce a făcut obiectul antecontractului, a refuzat încheierea actului de vânzare este cea stabilită prin convenţia părţilor - pierderea a 50% din preţul stabilit. De altfel, contractul de închiriere încheiat de părţi cuprinde clauza că reclamanta-pârâtă nu datorează nimic pentru folosirea spaţiului.
Recurenţii mai susţin că au invocat simulaţia contractului de închiriere pe cale incidenţă, ca o apărare de fond, iar instanţele în mod greşit au constatat că simulaţia nu poate fi invocată decât pe calea unei cereri distincte formulate în faţa instanţei de fond.
Această susţinere nu este fondată pentru că cererea prin care se solicită constatarea simulaţiei, chiar şi pe cale incidenţă, este o veritabilă cerere nouă, care nu poate fi formulată pentru prima oară în apel.
In acest sens, dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. nu lasă loc de interpretare, pentru că interzic posibilitatea unor noi cereri în apel. Acelaşi text de lege prevede că sunt considerate cereri noi excepţiile
de proccdură şi alte asemenea mijloace de apărare, însă cererca prin carc se solicită constatarea simulaţiei nu intră în această catcgoric. Dc altfel, pârâţii-recurenţi au folosit această apărare în scopul de a demonstra faptul că au dreptul la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
în ceea ce priveşte însă criticile referitoare la culpa cumpărătorului
şi la cuantumul sumei datorate, înalta Curte constată că acestea sunt fondate.
Astfel, aşa cum s-a arătat, efectele antecontractului trebuie analizate prin raportare la întregul conţinut al acestuia, ceea ce presupune luarea în considerare a tuturor clauzelor contractuale. Antecontractul prevede că în situaţia în care cumpărătorul renunţă la cumpărarea unei părţi din imobil, îi va despăgubi pe vânzători cu echivalentul a 50%
din valoarea părţii din imobil la care renunţă. In condiţiile în care vânzătorii şi-au îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract, inclusiv pe aceea de a pune pe cumpărător în posesie prin încheierea contractului de închiriere, reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a întregului preţ, nici la termenele convenite şi nici ulterior. Mai mult decât atât, de la data la carc a făcut ultima plată, 30 mai 1997, a rămas în pasivitate, deşi a continuat să aibă posesia imobilului şi nu a răspuns notificării reclamanţilor prin care era stabilit termenul de 10 octombrie 1997 ca dată limită a încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
In condiţiilc în care, aşa cum reţin chiar instanţele de judecată, proccdură falimentului s-a deschis la mai mult de trei ani de la data încheierii antecontractului, reclamanta nu a făcut dovada că neplata şi lipsa răspunsului la notificare nu îi sunt imputabile. Aceasta s-a aflat în culpă contractuală şi trebuie să suporte sancţiunea prevăzută prin clauza contractuală.
In mod greşit au reţinut instanţa de fond şi de apel că şi pârâţii au culpă contractuală. Aceştia şi-au respectat întocmai obligaţiile asumate prin antecontract şi nu li se poate imputa că au înstrăinat imobilul fară a înştiinţa pe reclamantă, pentru că înstrăinarea a avut loc la 22 decembrie 1999, mult după ce notificaseră pe cumpărătoare să încheie contractul de vânzare-cumpărare şi după ce Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 8955 din 29 noiembrie 1999, a dispus evacuarea din imobil a SC S.C.R. SA.
Atitudinea reclamantei în executarea obligaţiilor asumate prin contract echivalează cu renunţarea la cumpărarea întregului imobil, ceea ce face clauza contractuală pe deplin aplicabilă. Preţul iniţial stabilit fiind de 290.000 USD, prin activarca elauzei contractuale,
cumpărătorul trebuie să despăgubească pe vânzători cu jumătate din această sumă. Prin urmare, din suma achitată în baza obligaţiilor contractuale, 243.881 USD, după deducerea sumei de 145.000 USD, cu titlu de penalizare contractuală, reclamanta este în drept să primească doar suma de 98.881 USD.
Pentru acest motiv se va admite recursul declarat de pârâţii-reclamanţi M.C. şi R.M., ale cărui efecte, în temeiul art. 48 alin. (2) C. proc. civ., se vor extinde şi cu privire la pârâtul-reclamant T.G. şi se va casa decizia
atacată. In consecinţă, se va admite apelul declarat de pârâţii-recla-manţi M.C., R.M. şi T.G. împotriva sentinţei nr. 321 din 5 aprilie 2005 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, care va fi schimbată în parte, în sensul că se va admite în parte cererea principală, iar pârâţii-reclamanţi vor fi obligaţi să restituie reclamantei-pârâte SC S.C.R. SA suma de 98.881 USD. Se vor păstra restul dispoziţiilor sentinţei.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune. Clauză de arvună | Contract de vânzare-cumpărare. Clauză de predare a posesiei... → |
|---|
