Vânzarea de către municipalitate a unui teren într-o staţiune la malul mării, cu obligaţia cumpărătorului de a edifica o construcţie la termen.
| Comentarii |
|
Pact comisoriu de gradul IV. Neîndeplinirea obligaţiei din cauza stării de război. Rezolutiune
C. civ., art. 1020, art. 1021 Legea nr. 10/20011) Decretul-lege nr. 4125/1938, art. 9, art. 13
Prin contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul şi-a asumat obligaţia de a construi pe teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administraţia Municipală, în termen de 6 ani, termen care a expirat în anul 1943. Părţile au convenit şi asupra unei clauze de rezoluţiune care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia nerespectarea vreunei obligaţii luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a vânzării, Municipiul Constanţa învestind prezentul act cu formulă executorie, conform art. 20 din Legea autentificării actelor, fără somaţie, curs de judecată sau altă punere în întârziere şi cu deplin drept va intra în posesia bunului vândut.
Prin expirarea termenului contractual, fără îndeplinirea obligaţiei asumate de cumpărător, contractul a fost desfiinţat de plin drept, iar bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului.
Efectele pactului comisoriu privind rezoluţiunea de drept a contractului nu au fost înlăturate ca urmare a existentei unui caz
de forţă majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial, deoarece prin inserarea în contract a pactului comisoriu cumpărătorul şi-a asumat şi riscul desfiinţării contractului pentru neîndeplinirea fără vreo culpă din partea sa a obligaţiilor asumate prin acesta. în caz contrar, în măsura în care părţile ar fi înţeles ca rezoluţiunea să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligaţiilor asumate, nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiţie fiind cerută şi verificată în cazul rezoluţiunii judiciare.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 3250 din 22 mai 2008, în Legalis
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 1015/2005, reclamanţii P.E., B.D., P.A. şi Z.D. au solicitat, în
contradictoriu cu pârâţii Primarul municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa, prin Primar şi Primăria municipiului Constanţa, anularea dispoziţiei nr. 676/2005 prin carc li s-a respins notificarea privind restituirea imobilului teren situat în staţiunea Mamaia, în suprafaţă de 506,60 mp lot 4, careul 52.
In motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că respingerea notificării s-a dispus pentru nerespectarea celor două clauze din contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 iunie 1937 între Primăria municipiului Constanţa şi M.C., tatăl lui E.P., şi bunicul celorlalţi trei reclamanţi, de către acesta din urmă în calitate de cumpărător. Prima clauză este aceea de a construi o casă sau vilă în patru ani, termen prelungit la şase ani, iar în anul 1943 Primăria se afla în plin război şi nimeni nu ar fi putut respecta această clauză. Debitorul obligaţiei, cumpărătorul, a fost împiedicat să execute obligaţia asumată prin contract de un caz de forţă majoră, respectiv un eveniment imprevizibil şi insurmontabil, starea de război, situaţie cu caractcr notoriu, astfel încât nu este necesară dovedirea acesteia. A doua clauză privea achitarca de cătrc cumpărător a celorlalte trei rate, prima fiind achitată la data autentificării actului de vânzare-cumpărarc, până la data de 16 iunie în anii următori şi a fost respectată.
Prin sentinţa civilă nr. 1960 din 13 octombrie 2006, Tribunalul Constanţa a admis acţiunea formulată de reclamanţii P.E., B.D., P.A. şi Z.D., în contradictoriu cu pârâţii Primăria municipiului Constanţa, Primarul municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa şi a anulat dispoziţia nr. 676 din 7 martie 2005, emisă de pârâtul Primarul municipiului Constanţa. Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că imobilul a cărui restituire se solicită a fost preluat în mod abuziv de către stat şi că intră sub incidenţa Legii nr. 10/2001.
Prin decizia civilă nr. 98/C din 26 martie 2007, Curtea de Apel Constanţa a admis apelul declarat de pârâţii Primarul municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa, prin primar şi Primăria municipiului Constanţa, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că, pe fond, a respins acţiunea ca nefondată şi a obligat intimaţii-reclamanţi la 300 RON cheltuieli de judecată către apelanţi.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că autorul reclamanţilor a cumpărat de la Primăria municipiului Constanţa, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 27731/1937, teren în suprafaţă de 506,60 mp, delimitat în lotul 4, careul 52, conform planului de sistematizare a plajei Mamaia. In cuprinsul con-tratului se specifică destinaţia terenului, rcspectiv să se construiască de
cătrc cumpărător casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planurile aprobate de Administraţia Municipală şi că acesta este obligat ca în timp de patru ani, cu începere din momentul autentificării actului, să construiască în condiţiilc de mai sus. De asemenea, prin contract s-a instituit obligaţia cumpărătorului de a contribui cu 25% din toate cheltuielile edilitare făcute de Primăria municipiului Constanţa pe trotuarul şi pe strada din direcţia terenului cumpărat.
In finalul contractului, s-a stipulat că nerespectarea vreunei obligaţii luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea deplin drept a vânzării şi Municipiul Constanţa, învestind actul cu formulă executorie, conform art. 20 din Legea autentificării actelor, fară somaţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere, ci deplin drept va intra în posesia terenului vândut, fară nicio altă formalitate, cu pierderea din partea cumpărătorului a tuturor sumelor plătite drept preţ, Municipiul Constanţa putând dispune de lotul de mai sus, cum va voi, fiindcă aşa s-a convenit între părţile contractante. In cazul în carc cumpărătorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile contractuale asumate, părţile au convenit ca vânzarea să fie rezolvită de drept.
In speţă, neîndeplinirea obligaţiei de a cdifica construcţia din partea autorului reclamanţilor se datorează culpei acestuia şi nu, aşa cum a reţinut prima instanţă, unui caz de forţă majoră, independent de voinţa sa. De altfel, reclamanţii au invocat forţa majoră, ca urmare a stării conflictuale de război existentă în zonă, pentru neîndeplinirea obligaţiei de a construi.
Potrivit art. 9 şi art. 13 din Decretul-lege nr. 4125 din 16 decembrie 1938, staţiunea Mamaia a fost inclusă în zona de frontieră cu rcstricţii pentru amplasarea de construcţii, dar reclamanţii nu au făcut dovada că autorul lor a solicitat aprobarea Ministerului Apărării Naţionale şi Ministerului Aerului şi Marinei pentru construirea imobilului, şi că aceasta i-a fost refuzată, aşa încât constituirea zonelor militare nu a fost de natură să constituie un caz de forţă majoră, pentru neîndeplinirea obligaţiei de a construi de către autorul reclamanţilor, cum s-a reţinut de către prima instanţă. Faţă de clauzele contractuale, aşa cum au fost expuse mai sus, s-a constatat că în cadrul contractului a fost inserat un pact comisoriu expres de gradul IV, desfiinţarea contractului dintre părţi având loc de drept, fară a se face aplicarea dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ., cum greşit a reţinut instanţa de fond.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii P.E., B.D., P.A. şi Z.D., criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9
C. proc. civ. In dezvoltarea acestui motiv de recurs, reclamanţii au
arătat că, în speţă, nu sunt îndeplinite condiţiile pentru operarea pactului comisoriu de gradul IV şi că a intervenit un caz de forţă majoră care l-a împiedicat pe autorul lor să edifice vreo construcţie pe terenul în litigiu până la preluarea acestuia de către stat. Astfel, instanţa putea să verifice pe cale incidentală dacă erau întrunite condiţiile rezolu-ţiunii, pentru ca pactul comisoriu de gradul IV să fi operat, aşa cum a
susţinut pârâta prin dispoziţia atacată. Insă, având în vedere particularităţile situaţiei de fapt, este evident că în cauză a intervenit un caz de forţă majoră care l-a împiedicat pe autorul reclamanţilor să edifice vreo construcţie pe terenul în litigiu până la preluarea acestuia de către stat, întrucât terenul în cauză se află pe malul mării, ce reprezenta o zonă de conflict, respectiv însăşi starea de război.
Arată că susţinerea instanţei de apel în sensul că în cuprinsul contractului nu există nicio clauză expresă care să prevadă caracterul exonerator al forţei majore este cât se poate de hazardată, deoarece condiţiile răspunderii civile au natură legală, şi nu contractuală. Pe de altă parte, verificarea existenţei sau inexistenţei acestor condiţii de către instanţă cuprinde, implicit, şi verificarea eventualelor cauze care înlătură condiţiile răspunderii, în speţă, vinovăţia. De aceea, cazurile de forţă majoră invocate de debitor urmează a fi analizate de instanţă, ca element intrinsec al analizei condiţiilor de existenţă a răspunderii civile, indiferent dacă această cauză de exonerare a fost sau nu prevăzută în contract. Dc asemenea, se mai arată că nici faptul că autorul reclamanţilor nu a solicitat şi, ca atare, nu i s-a refuzat emiterea unei autorizaţii speciale pentru construire prevăzută de Legea nr. 4125/1938, ipoteză considerată de instanţa de apel drept un caz potenţial de forţă majoră, nu poate fi opus reclamanţilor, deoarece nu au invocat existenţa acelei legi ca temei al forţei majore, ci însăşi starea de război.
S-a concluzionat că, faţă de cele expuse, de condiţiile neoperării pactului comisoriu, decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 nu are un alt temei juridic în legislaţia, Constituţia sau tratatele internaţionale în vigoare la data emiterii sale, fiind astfel un exemplu tipic de titlu nevalabil de trecere a imobilelor în proprietatea statului.
Titlul de preluare a imobilului de către stat este lovit de nulitate şi pentru faptul că pentru a putea dispune de acesta, potrivit prevederilor pactului comisoriu inserat în contract, Municipiul Constanţa era obligat a învesti contractul cu formulă executorie, potrivit art. 20 din Legea autentificării actelor din 1866, ceea ce permitea autorului recurenţilor să invoce intervenţia forţei majore în cadrul căilor de atac. Chiar dacă s-ar face abstracţie de necesitatea îndeplinirii formalităţii
învestirii cu formulă executorie a contractului şi admiţând că pentru preluarea imobilului era suficient un act unilateral al pârâtei, decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 este nulă, deoarecc nu facc referire la clauzele contractuale în mod individual, ci Ic tratează în comun, invocându-se atât neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului, cât şi a celei de construire.
Analizând recursul, în limita criticilor formulate, întemeiate în drept pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată următoarele:
In cauză instanţa de apel a pronunţat hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente. Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reţinute a fi abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naţionalizarea, confiscarea
averii, preluarea fară vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc. In catcgoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrcază şi acele situaţii în carc, ca urmare a desfiinţării unor contracte civilc pentru ncrespectarca de către părţile contractante a clauzelor contractuale, bunul se rcîntoarce în patrimoniul părţii contractante îndreptăţite la această măsură.
Este şi situaţia părţilor carc au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, contract carc ulterior a fost desfiinţat, fie pe calc judiciară, fie, în cazul în carc părţile au înţeles să insereze clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze. Inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepţia celui carc reiterează dispoziţiile art. 1020 C. civ.) nu mai facc necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, iar dacă totuşi se apelează la ea, instanţa va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune stipulate de părţi le permit.
In speţă, este necontestat faptul că autorul reclamanţilor, C.M. a cumpărat de la Primăria municipiului Constanţa un lot din terenul situat în Staţiunea Mamaia prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 27431/1937 de Tribunalul Constanţa. Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria oraşului Constanţa a intrat în posesia mai multor terenuri situate în Staţiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii şi Domeniilor, terenuri pe carc a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligaţia (condiţia)
pentru cumpărători de a ridica în 4 ani construcţii pc acestea, termenul fiind prelungit la 6 ani prin decizia din 5 decembrie 1924.
Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamanţilor şi-a asumat obligaţia de a construi pc acest teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administraţia Municipală, în termen de 6 ani, termen care a expirat în anul 1943.
In acest contract, părţile au înţeles să însereze, de comun acord, o clauză de rezoluţiune care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia nerespectarea vreunei obligaţiuni luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări şi Municipiul Constanţa învestind prezentul act cu formulă executorie, conform art. 20 din Legea autentificării actelor, fară soma-ţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere şi cu deplin drept va intra în posesia bunului vândut. Faptul că nici până la expirarea termenului contractual şi nici după acea dată cumpărătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, anume de a ridica construcţia, este recunoscut de reclamanţi.
Or, prin inserarea în contract a pactului comisoriu de gradul IV, în mod cxplicit, părţile au înţeles să accepte că în caz de nerealizare a condiţiei stipulate, aceea de a se ridica de cătrc cumpărător o construcţie până la împlinirea termenului, 16 iunie 1943, contractul este desfiinţat de plin drept, fară să fie necesară intervenţia instanţei de judecată, adică fară să fie necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în acest sens şi fară vreo altă formalitate prealabilă, cum greşit se apără recurenţii. Ca efect al desfiinţării retroactive a contractului de vânzare-cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanţa, fapt care s-a realizat la momentul expirării termenului, 16 iunie 1943, şi care doar a fost constatat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului său executiv.
Apărarea reclamanţilor în sensul că, în speţă, pactul comisoriu privind rezoluţiunea de drept a contractului nu şi-ar fi putut produce efectele ca urinare a existenţei unui caz de forţă majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial, situaţie în care nu este dovedită vinovăţia autorului lor cât priveşte neîndeplinirea obligaţiei asumate prin contract, nu poate fi primită, deoarece prin inserarea în contract a pactului comisoriu mai sus arătat cumpărătorul şi-a asumat şi riscul desfiinţării contractului pentru neîndeplinirea fară vreo culpă din partea sa a obligaţiilor asumate prin acesta. In caz contrar, în măsura în care părţile ar fi înţeles ca rezoluţiunea să intervină numai
în caz de neîndcplinire culpabilă a obligaţiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiţie fiind cerută şi verificată în cazul rezoluţiunii judiciare.
De observat că şi în cazul existenţei unei imposibilităţi fortuite de executare a obligaţiei asumate prin contract, situaţie în care nu se pune problema rezilierii sau rezoluţiunii contractului, ci problema riscului contractului, riscul este suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiţie rezolutorie, în speţă, tot de către autorul lor. Mai mult, în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicţie, pe o durată nedeterminată, de a ridica construcţii în zona Mamaia.
In speţă, nu s-a dovedit în niciun mod nici faptul că autorul reclamanţilor ar fi întreprins vreun demers pentru a începe construcţia după încheierea contractului, adică după data de 16 iunie 1937, respectiv că acesta fi făcut vreun demers pentru îndeplinirea formalităţilor necesare autorizării lucrărilor de construire, mai înaintea declanşării sau ulterior încheierii celui de-al doilea război mondial, caz în care apărările reclamanţilor cu referire la aceste aspecte sunt nefondate. Aşa fiind, terenul în litigiu se găseşte în patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanţa, ca urmare a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1937 de acesta cu autorul reclamanţilor, C.M., pentru nerespectarea de către cumpărător a obligaţiei asumate prin contract şi nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar şi prin abuz de putere de către stat.
Critica potrivit căreia titlul de preluare a imobilului de către stat este lovit de nulitate şi pentru că Municipiul Constanţa era obligat a învesti contractul cu formulă executorie, potrivit art. 20 din Legea autentificării actelor din 1886, este nefondată, deoarece menţiunea din contract privind învestirea nu a fost înscrisă ca o obligaţie a Municipiului Constanţa, ci ca o posibilitate de reintrare în stăpânirea terenului fară alte formalităţi, iar neînvestirea contractului cu formulă executorie nu înlătură efectele pactului comisoriu de gradul IV.
Pentru aceste considerente, instanţa, în baza art. 312 alin. (1)
C. proc. civ., a respins recursul declarat de reclamanţi.
| ← Terenul municipalităţii adus aport într-o asociere în... | Acţiune în constatarea vacanţei succesorale de pe urma... → |
|---|
