Contract de vânzare-cumpărare. Clauză de predare a posesiei bunului vândut la un termen ulterior convenit de părţi. Refuzul de predare a imobilului pe motiv de nereali-zare a unei condiţii. Inexistenţa forţei majore
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 977, art. 978, art. 1320
1. Sub aspectul modului de executare, predarea lucrului vândut presupune eliberarea clădirii de către vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.
Potrivit art. 1320 C. civ., dacă vânzătorul nu face predarea în timpul determinat de ambele părţi, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere rezoluţiunea vânzării sau punerea sa în posesie, dacă întârzierea nu provine decât din faptul vânzătorului.
Vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, astfel că, prin efectul realizării acordului de voinţă şi independent de predarea lucrului vândut, operează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (art. 1295). Din acest moment, cumpărătorul suportă şi riscul contractului dacă bunul piere dintr-o cauză fortuită, iar nu culpabilă vânzătorului (art. 1156 C. civ.). Acesta din urmă nu poate invoca forţa majoră în refuzul de a preda bunul pe motiv că nu s-a realizat o condiţie exterioară convenită cu dobânditorul. Forţa majoră este un eveniment imprevizibil şi insurmontabil, adică o împrejurare externă, extraordinară şi invincibilă, precum cutremure de pământ, inundaţie, război etc.
Or, aspectele invocate de vânzători nu reprezintă motive de forţă majoră întrucât aceste evenimente nu sunt mai presus de controlul părţii (precum starea de război, revoluţie, incendiu, inundaţie, carantină, etc.) şi nu pot determina suspendarea sau ineficienta clauzelor contractuale.
2. Conform art. 1312 C. civ. „Vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înţelege a lua asupră-şi. Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului”.
Condiţia, ca modalitate a actului juridic, trebuie să fie expres stipulată în conţinutul acestuia, ea nefiind o clauză obişnuită
într-un contract de vânzare-cumpărare [astfel cum rezultă din prevederile art. 1296 alin. (1) C. proc. civ.] spre a se deduce pe cale de interpretare, corespunzător prevederilor art. 981 C. civ. (prin raportare la conduita părţilor, care au convenit asupra unor termene -modalitate a actului juridic distinctă de condiţie - prin încheierea a două acte adiţionale) momentul la care au stabilit părţile să aibă loc predarea posesiei imobilului către cumpărători.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 465 R din 11 noiembrie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 11636/300 din 29 noiembrie 2005, reclamanţii T.U.A. şi T.U.N. au chemat în judecată pe pârâţii M.E.A. şi SC T.D. SRL, solicitând în principal constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 709 din 9 august 2002 şi a actelor adiţionale subsecvente încheiat la B.N.P. Asociaţi D.C.-S. şi
A.D., iar, în subsidiar, constatarea faptului că reclamanţii se găsesc într-o situaţie de forţă majoră, astfel încât convenţia existentă este suspendată în privinţa obligaţiei de a preda spaţiul pe care îl ocupă.
Pârâtele-reclamante au formulat cercre reconvenţională prin carc au solicitat să se constate că întregul preţ al vânzării-cumpărării imobilului situat în Bucureşti, sector 2, format din teren şi construcţii a fost achitat; să se dispună obligarea reclamanţilor-pârâţi la punerea în posesie asupra parterului şi anexelor gospodăreşti ale imobilului sub sancţiunea plăţii daunelor cominatorii de 100 lei/zi de întârziere; să se dispună evacuarea reclamanţilor-pârâţi din spaţiul pe care îl ocupă abuziv în prezent, respectiv parterul imobilului sus-menţionat, pentru lipsa titlului locativ; să se dispună obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata lipsei de folosinţă pentru acest spaţiu, pentru perioada 6 februarie 2004 şi până la data eliberării spaţiului.
Prin sentinţa civilă nr. 2617/2007, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-reclamante SC T.D. SRL pe ultimele trei capete de cerere şi, în consecinţă, a respins cererca reconvenţională formulată de această pârâtă pentru aceste trei capcte de cerere, ca fiind formulată de o persoană fară calitatc procesuală activă; a fost respinsă cererca de chemare în judecată principală formulată de reclamanţi, ca neîntemeiată; a fost admisă în parte cererea reconvenţională; s-a constatat că întregul preţ al vânzării-cumpărării imobilului situat în Bucureşti, sector 2, format din teren şi construcţie a fost achitat reclamanţilor-pârâţi şi s-a dispus
evacuarea reclamanţilor-pârâţi din imobilul situat în Bucureşti, parter, demisol, sector 2; s-a dispus obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata către pârâta-reclamantă M.E.A. a sumei de 31.457 euro, reprezentând lipsa de folosinţă în perioada 6 februarie 2004-31 decembrie 2006.
în motivarea sentinţei s-a arătat în esenţă că nu există nicio cauză de forţă majoră care ar suspenda obligaţia reclamanţilor-pârâţi de a preda subsolul, parterul şi anexele gospodăreşti ale imobilului. Rezultă fară echivoc că reclamanţii-pârâţi s-au angajat, în condiţiile art. 969
C. civ., prin al doilea act adiţional ca posesia asupra subsolului şi parterului din construcţie, precum şi anexele gospodăreşti să se transfere cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice, calculate de la momentul predării ultimei sume restante din preţ în cuantum de
16.000 USD, sume care vor fi predate nu mai târziu de 16 ianuarie
2004. Acest lucru cumpărătorii l-au făcut, respectiv au predat la data convenită restul de preţ şi, în consecinţă, reclamanţii-pârâţi ar fi trebuit să predea spaţiul cel târziu până la 6 februarie 2004.
In speţă, obligaţia de predare a spaţiului nu este condiţionată, iar forţa majoră în executarea acestei obligaţii nu este incidenţă, întrucât reclamanţii-pârâţi o puteau înlătura prin predarea la termen a spaţiului, aşa cum s-au obligat în contract şi prin mutarea cu chirie într-un alt spaţiu de locuit.
Instanţa a constatat că reclamanţii au încălcat dispoziţiile art. 969 alin. (1) C. civ., iar refuzul lor nejustificat de a preda spaţiul la termenul stipulat a creat pârâtei-reclamante un prejudiciu dat de lipsa de folosinţă apreciat la suma de 31.457 euro, conform raportului de expertiză.
Pârâtele-reclamante au atacat cu apel această sentinţă, solicitând modificarea în parte a sentinţei civile atacate, în sensul admiterii cererii reconvenţionale sub aspectul obligării reclamanţilor-pârâţi la punerea în posesie asupra parterului şi anexelor gospodăreşti ale imobilului şi la plata lipsei de folosinţă de la data 1 ianuarie 2007 şi până la eliberarea spaţiului.
Şi reclamanţii-pârâţi au formulat apel împotriva hotărârii primei instanţe, solicitând modificarea în tot a sentinţei apelate. Au arătat că instanţa a interpretat literal prevederile art. 2 alin. (2) al actului adiţional nr. 1, încălcând prevederile art. 977 şi 978 C. civ. Astfel, intenţia părţilor era ca vânzarea să fie făcută pentru ca vânzătorii să-şi procure banii necesari edificării unui alt imobil în sectorul 1 pentru construcţia căruia s-a obţinut certificat de urbanism. La data de 4 septembrie 2003, când s-a încheiat actul adiţional nr. 2, s-au menţinut
prevederile art. 2 alin. (2) din actul adiţional nr. 1, clauză ce nu produce niciun efect dacă nu este înţeleasă în totalitatea ei şi în spiritul ei.
In mod logic, dacă o clauză nu poate produce efectc, ea nu este inserată în cuprinsul unui act juridic, or, pentru ca această clauză să producă efecte, ea trebuie să urmeze transferului efectiv al locuinţei vânzătorilor şi activităţii societăţii în spaţiul în litigiu. Clauza nu a putut fi adusă la îndeplinire din motive independente de voinţa reclamanţilor, datorită forţei majore, şi anume sistarea lucrărilor de construcţie la celălalt imobil, din cauza unui litigiu.
Instanţa nu a corelat însă clauza prevăzută în actul adiţional nr. 1 cu evenimentele fortuite ce au împiedicat transferul locuinţei şi al activităţii societăţii în imobilul nou, deşi minuta din 20 aprilie 2002 urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data de 9 august 2002, după obţinerea certificatului de urbanism şi încheierea actului adiţional nr. 1, conduc la concluzia că vânzarea imobilului din litigiu s-a făcut condiţionat de cele consemnate în minută, şi anume de imposibilitatea susţinerii financiare din cauza întârzierii în valorificarea proprietăţii imobilului din sectorul 1.
La data vânzării, reclamanţii obţinuseră deja certificat de urbanism şi era imposibil să aprecieze că Primăria Scctor 1 a emis certificatul de urbanism şi autorizaţia cu încălcarea prevederilor legale şi că autorizaţia va fi anulată printr-o hotărâre judecătorească în recurs, acesta fiind motivul pentru carc nu a putut facc transferul locuinţei şi activităţii firmei în cealaltă locuinţă.
Instanţa a apreciat că cele două clauze vizează două situaţii distincte, însă dacă ar viza situaţii distincte, cea de-a doua clauză ar rămâne fară efect, iar logica existentei celor două clauze este dată de termenul efectuării lor. Prima clauză prevede că posesia subsolului şi parterului se face la 15 septembrie 2003, iar în continuarea acestei clauze se simte nevoia unei lămuriri şi se inserează o a doua clauză care prevede un termen şi pentru procedurile formale ce urinează transferului locuinţei şi activităţii firmei, şi anume se fixează termenul din 30 decembrie 2003, apreciindu-se că după transferul efectiv în noua proprietate din sectorul 1, întocmirea actelor nu se poate face imediat. O altă interpretare ar trunchia înţelesul celor două clauze şi ar face inoperantă inserarea celei de-a doua clauze, deoarece dacă s-ar fi pus problema mutării cu chirie, procedurile de transfer al sediului social s-ar fi raportat la data predării posesiunii.
Prin decizia civilă nr. 456 din 3 aprilie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a fost respins apelul declarat de
către reclamanţii-pârâţi T.U.A. şi T.U.N., ca nefondat; a fost admis apelul declarat de către pârâţii-reclamanţi M.E.A. şi SC T.D. SRL, dispunându-se schimbarea în parte a sentinţei apelate, în sensul că au fost obligaţi reclamanţii T.U.A. şi T.U.N. să o pună pe pârâta M.E.A. în posesia subsolului şi parterului precum şi a anexelor judecătoreşti ale imobilului din Bucureşti, sector 2; au fost obligaţi reclamanţii la plata cătrc pârâta persoană fizică a sumei de 1000 euro/lună, începând cu data de 1 ianuarie 2007 şi până la data eliberării efective a imobilului de cătrc reclamanţi, cu titlu de lipsă de folosinţă a spaţiului; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a reţinut în esenţă că:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 709 din 9 august 2002 de B.N.P. A.D., reclamanţii-pârâţi au înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 583 mp şi construcţia edificată pe acest teren compusă din demisol, parter, etaj 1, etaj 2 şi anexe gospodăreşti pârâtelor-reclamante M.E.A. şi SC T.D. SRL, cu preţul de 160.000 USD, persoana fizică dobândind în proprietate construcţia, iar persoana juridică dobândind în proprietate terenul.
Părţile au stabilit ca vânzătorii să rămână în parterul imobilului şi anexele gospodăreşti până la data de 1 mai 2003, dată la care urma să fie transferată posesia subsolului, parterului şi anexelor gospodăreşti şi să fie achitat restul de preţ de 35.000 USD.
La data de 11 aprilie 2003, părţile au încheiat actul adiţional nr. 1 la contractul de vânzare-cumpărare, prin care i-au modificat conţinutul sub aspectul eşalonării restului de preţ de 35.000 USD în trei tranşe, ultima având scadenţa la data de 15 august 2003, stabilindu-se, de asemenea, prelungirea duratei folosinţei subsolului şi parterului din imobilul, precum şi a anexelor gospodăreşti până cel târziu la data de 15 septembrie 2003.
Vânzătorii s-au mai obligat să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC T.R. SRL şi a actelor de identitate, după semnarea procesului-verbal de recepţie a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în Bucureşti, sector 1, unde se transferă activitatea şi locuinţa vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30 deccmbrie 2003.
La data de 4 septembrie 2003, părţile au încheiat actul adiţional nr. 2 la contractul de vânzare-cumpărarc prin carc i-au modificat din nou conţinutul sub aspectul achitării ultimei părţi din preţ în sumă de
16.000 USD, în termen de 15 zile calendaristice de la data la carc vânzătorii transmit prin scrisoarc recomandată cu confirmare de primire sau notificare posibilitatea de a preda spaţiul.
Părţile au mai stabilit că în cazul în carc vânzătorii nu transmiteau notificarea până cel mai târziu la 16 decembrie 2003, SC T.D. SRL va achita restul de preţ cel mai târziu la 6 ianuarie 2004, iar posesia asupra subsolului şi parterului din imobil, precum şi anexele gospodăreşti se va transfera cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice calculate de la momentul predării sumei restante.
Pârâtele au notificat vânzătorii la data de 16 decembrie 2003, prin intermediul B.E.J. D.G., despre faptul că pot achita restul de preţ de
16.000 USD oricând până la data de 6 ianuarie 2004 şi i-au încunoş-tinţat de faptul că trebuie să predea spaţiul după 30 de zile de la data de 6 ianuarie 2004. Reclamanţii au comunicat un răspuns la această notificare la 19 decembrie 2003, prin care precizau că intervenţia unei forţe majore îi determină să nu fie de acord cu nicio propunere a pârâtelor-reclamante. Preţul imobilului a fost achitat de către pârâte integral în luna ianuarie 2004, însă acestea nu au intrat în posesia imobilului nici până în prezent.
Potrivit art. 1320 C. civ., dacă vânzătorul nu face predarea în timpul determinat de ambele părţi, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere rezoluţiunea vânzării sau punerea sa în posesie, dacă întârzierea nu provine decât din faptul vânzătorului. In raport de situaţia de fapt reţinută, tribunalul a constatat că apelanţii-reclamanţi nu deţin niciun titlu valabil (contract de vânzare-cumpărare, închiriere, hotărâre judecătorească, etc.) în baza căruia să ocupe imobilul, motiv pentru care, în baza art. 1320, art. 969-970 C. civ., a apreciat corectă măsura primei instanţe de a admite acţiunea formulată şi a dispune evacuarea reclamanţilor din imobil, având în vedere că numai prin admiterea cererii reconvenţionale se poate da eficienţă dreptului pe care îl au pârâtele de a avea proprietatea şi posesia bunului.
Atâta vreme cât părţile au încheiat un act juridic, acesta îşi produce efectele conform principiului forţei obligatorii a contractului prevăzut de art. 969-970 C. civ., astfel încât în mod corect prima instanţă a admis cererea reconvenţională formulată.
Au fost înlăturate susţinerile apelanţilor-reclamanţi în sensul că instanţa de fond nu ar fi interpretat în mod corect clauzele contractuale întrucât reclamanţii s-au angajat, în condiţiile art. 969 C. proc. civ., prin cel de-al doilea act adiţional ca posesia asupra subsolului şi parterului construcţiei, precum şi a anexelor gospodăreşti să se transfere cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice, calculate de la momentul predării ultimei sume restante din preţ în cuantum de
16.000 USD, care vor fi predate nu mai târziu de 16 ianuarie 2004.
Cumpărătorii au predat la acea dată restul de preţ şi, prin urmare, reclamanţii-pârâţi trebuiau să predea spaţiul cel târziu până la 6 februarie 2004.
Faptul că în primul act adiţional este inserată o clauză conform căreia reclamanţii s-au obligat să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC T.R. SRL şi a actelor de identitate, după semnarea procesului-verbal de recepţie a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în Bucureşti, sector 1, unde se transferă activitatea şi locuinţa vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30 decembrie 2003, nu anihilează obligaţia acestora de a preda locuinţa; această clauză se referă exclusiv la transferul sediului social, a actelor de identitate şi nu reprezintă o exonerare de obligaţie de predare a imobilului asumată prin contractul iniţial.
Cele două clauze vizează situaţii distincte, iar interpretarea ape-lanţilor-reclamanţi se bazează pe o simplă speculare a acestor clauze. Insă, atât timp cât în mod expres reclamanţii s-au angajat să predea imobilul în 30 de zile calendaristice de la momentul predării ultimei sume restante din preţ, această clauză trebuie să fie aplicată, neputând fi anihilată printr-o altă clauză contractuală, carc se referă la o altă situaţie.
A apreciat instanţa că împiedicarea transferului sediului social în spaţiul din sectorul 1, anularea autorizaţiei printr-o hotărâre judecătorească în recurs ctc. nu pot constitui un caz de forţă majoră carc să atragă imposibilitatea reclamanţilor de a-şi executa obligaţiile asumate prin contract, întrucât forţa majoră este un eveniment imprevizibil şi insurmontabil, adică o împrejurare externă, extraordinară şi invincibilă, precum cutremure de pământ, inundaţie, război etc. Or, în speţa dedusă judecăţii, aspectcle invocate de cătrc apelanţii-reclamanţi nu reprezintă motive de forţă majoră întrucât aceste evenimente nu sunt mai presus de controlul părţii (precum starea de război, revoluţie, incendiu, inundaţie, carantină etc.) şi nu pot determina suspendarea sau ineficienta clauzelor contractuale.
Apelul formulat de către pârâţi a fost apreciat ca întemeiat, pentru următoarele considerente:
1. In ceea ce priveşte obligarea reclamanţilor la punerea în posesie, s-a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare reclamanţii şi-au asumat inclusiv obligaţia de a transfera posesia asupra subsolului şi parterului din construcţie, precum şi asupra anexelor gospodăreşti.
Având în vedere principiul forţei obligatorii a contractului, instanţa de apel a apreciat că, atât timp cât reclamanţii şi-au asumat o asemenea obligaţie prin chiar conţinutul contractului, instanţa de fond nu
putea să respingă capătul de cererc privind obligarea reclamanţilor la punerea în posesie, cu motivarea că acest capăt este asimilat de măsura evacuării.
Atât timp cât pârâţii au solicitat în mod expres, prin cererca reconvenţională, analizarea şi admiterea acestui capăt de cerere, instanţa avea obligaţia să se pronunţe asupra acestuia, chiar dacă a admis capătul de cerere privind evacuarea, temeiurile de drept şi de fapt ale celor două cereri fiind diferite (obligaţia de predare a spaţiului derivând din contract, iar evacuarea este determinată de lipsa unui titlu locativ).
In ceea ce priveşte lipsa de folosinţă datorată după data de 1 ianuarie 2007, a constatat instanţa de apel că şi acest capăt de cerere este întemeiat, întrucât prin cererea reconvenţională formulată pârâţii au solicitat în mod expres obligarea la plata lipsei de folosinţă pentru perioada 6 februarie 2004 şi până la data eliberării spaţiului, însă instanţa acordat lipsa de folosinţă doar până la data de 31 decembrie 2006, deci a acordat mai puţin decât s-a cerut.
Reclamanţii pârâţi apelanţi au declarat recurs împotriva hotărârii instanţei de apel, motivat în esenţă pe faptul că s-au interpretat în mod literal prevederile art. 2 alin. (2) din primul act adiţional, autentificat sub nr. 709 din 9 august 2002, încălcând prevederile art. 977 şi 978
Susţin recurcnţii că prima parte a clauzei prin carc ci s-au obligat să transfere şi sediul socictăţii SC T.R. SRL şi domiciliul prevăzut în actcle de identitate după semnarea procesului-verbal de recepţie a lucrărilor ce se execută la imobilul din scctorul 1, unde se transferă activitatea şi locuinţa vânzătorilor nu poate produce niciun cfect dacă nu se realizează şi cea de-a doua parte a elauzei, rcspectiv transferul activităţii firmei şi locuinţei vânzătorilor. Respectiva clauză nu produce niciun efect dacă se interpretează trunchiat, ea trebuind înţeleasă nu atât în sensul literal, ci în sensul în care poate avea o aplicativitate juridică.
S-a încălcat, în susţinerea recurenţilor, şi regula de interpretare a contractelor conţinută în art. 982 C. civ. Astfel, intenţia părţilor a fost ca vânzarea să fie făcută pentru ca vânzătorii să îşi procure banii necesari edificării imobilului din sectorul 1. Dacă transferul activităţii societăţii comerciale la care sunt asociaţi cei doi recurenţi, cât şi al locuinţei acestora din urmă în imobilul respectiv nu a fost avut în vedere la negocierea şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi a actclor adiţionale, se ridică întrebarea de ce intimata a fost informată şi de ce a fost inclusă clauza menţionată anterior.
Făcând referire la răspunsul intimatei la interogatoriu recurenţii arată că aceasta nu a recunoscut că vânzarea în etape a locuinţei în litigiu a fost condiţionată de construcţia din sectorul 1, acest răspuns fiind însă contrazis de clauza inserată în primul act adiţional. In continuare, recurenţii fac referire la relaţiile avute cu persoane ce au calitate de terţi faţă de procesul pendinte, anterioare datei la care au înstrăinat imobilul către intimate şi care au fost de natură a-i „forţa” pe recurenţi să convină cu intimata M.E.A. ca o parte din preţul imobilului să o achite către respectivele persoane, „în contur’ recurenţilor.
Mai susţin recurenţii că au arătat instanţei faptul că nu au putut aduce la îndeplinire clauza referitoare la transferul sediului societăţii comerciale şi al locuinţei din imobilul în litigiu pentru motive independente de voinţa lor, datorită forţei majore, respectiv datorită faptului că au fost sistate lucrările de construire a imobilului din sectorul 1, însă instanţa nu a corelat respectiva clauză cu evenimentele fortuite survenite ulterior datei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare şi care au împiedicat transferul.
Greşit a apreciat instanţa că „redactarea celor două clauze una după cealaltă vizează două situaţii distincte”, pentru că în situaţia în care ar viza situaţii distincte cea de-a doua ar rămâne - în susţinerea recurenţilor - fară efect, contrar prevederilor art. 978 C. civ.
Aceste critici expuse ca reprezentând primul motiv de recurs au fost circumscrise de către recurenţi pe prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
2. Instanţa a greşit legând cauzele de forţă majoră numai de elemente naturale, generate de forţe ale naturii ce nu pot fi controlate. Tot cauze de forţă majoră sunt - în opinia recurenţilor - şi evenimente insurmontabile, care nu pot fi prevăzute şi pot fi generate de alte cauze decât cele naturale, neputând fi controlate de parte. Recurenţii susţin că s-au aflat într-o astfel de situaţie în condiţiile în care au dovedit împrejurarea că deţineau autorizaţie de construcţie pentru lucrările necesare amenajării locuinţei din sectorul 1 la data la care au încheiat convenţia cu privire la mutarea sediului SC T.R. SRL şi a locuinţei lor în acest din urmă imobil, fiind evident că la acel moment nu puteau prevedea faptul că respectiva autorizaţie va fi anulată de o instanţă
judecătorească. In dicţionarul economic, forţa majoră este definită ca reprezentând „situaţia în care cineva nu poate acţiona sau proceda aşa cum ar dori, din cauza unor evenimente constrângătoare”, iar în cauză au fost dovedite cu prisosinţă asemenea „evenimente constrângătoare”. Mai fac trimitere recurenţii şi la prevederile H.G. nr. 517/2004, anexa 1, art. 10.1, prin care este de asemenea definită forţa majoră.
Invocând prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurcnţii susţin că instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii, neobservând că actul de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu nu este un contract simplu de vânzare-cumpărare, el fiind încheiat în nişte condiţii deosebite, respectiv cu plata unei sume către primii proprietari (familia M.) şi mutarea unei alte familii (P.) în acelaşi imobil încă înainte de momentul încheierii contractului de vânzare respectiv. Şi preţul de vânzare (către intimata M.E.A.) a fost sub cel real, tocmai pentru că se condiţiona şederea în imobil a vânzătorilor până la terminarea lucrărilor la noul imobil.
Analizând recursul în raport de actele şi lucrările dosarului, de criticile formulate şi de limitele impuse prin dispoziţiile art. 304
C. proc. civ., Curtea constată caracterul nefondat al acestuia.
Instanţa de apel, ca şi cea de fond dealtfel, au făcut o riguroasă interpretare a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţile din proces, precum şi a celor cuprinse în actele adiţionale la respectivul contract, interpretare care corespunde exigenţelor art. 977-985 C. civ.
Nu poate fi reţinută susţinerea recurenţilor în sensul că instanţa ar fi omis a avea în vedere clauza înscrisă la art. 2 alin. (2) din primul act adiţional (clauză carc arc următorul conţinut: „vânzătorii se obligă să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC T.R. SRL şi a actelor de identitate după semnarea procesului-verbal de recepţie a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în sectorul 1, unde se transferă activitatea şi locuinţa vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30 decembrie 2003”) în condiţiilc în carc, în mod evident, şi prin aceasta este stabilit - prin voinţa părţilor - un termen limită până la care urma să se realizeze respectivele proceduri de transfer, şi anume „nu mai târziu de data de 30 decembrie 2003”.
Deşi impută instanţei că ar fi făcut o interpretare trunchiată a clauzei enunţate, recurenţii sunt cei care dezvoltă argumente pornind de la trunchierea respectivei clauze, ignorând în mod nejustificat partea ei finală din care rezultă că şi-au asumat obligaţia de a respecta un termen limită spre a proceda la îndeplinirea formalităţilor necesare transferului locuinţei şi al sediului social al firmei indicate din imobilul pe care l-au vândut pârâţilor-reclamanţi., fară a insera o condiţionare suplimentară.
Dincolo de conţinutul neechivoc al clauzei menţionate (privită în integralitatea ei) şi din perspectiva dispoziţiilor art. 1312 C. civ., conform căruia „Vânzătorul este dator să expliec curat îndatoririle ce
înţelege a lua asupră-şi. Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului”, apare ca fiind evident că recurcnţii vânzători nu sunt îndreptăţiţi a atribui elauzei stipulate la art. 2 din primul act adiţional o interpretare de natură a le permite să refuze predarea posesiei imobilului în litigiu, după cum le este sau nu accesibil ca locuinţă imobilul din sectorul 1.
Mai mult, din cuprinsul celui de-al doilea act adiţional rezultă că părţile au stabilit drept unic reper care să marcheze curgerea unui nou termen limită - de 30 de zile - în care urma să fie predată cumpărătorilor posesia imobilului în litigiu (subsolul şi parterul, precum şi anexele gospodăreşti ale imobilului) acela al datei la care cumpărătorul SC T.D. SRL ar fi achitat sumele restante.
Niciuna dintre clauzele contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum acestea au completate prin actele adiţionale ulterioare, nu permite a se trage concluzia - prin aplicarea regulilor de interpretare conţinute de art. 977 şi/sau art. 982 C. civ. - că predarea posesiei bunului imobil cătrc cumpărători ar fi fost convenită sub condiţia ca vânzătorii să finalizeze lucrărilc de construcţii începute spre a-şi asigura o altă locuinţă, respectiv un alt sediu social pentru o socictate comercială ce nu a fost parte în vreuna dintre aceste convenţii.
Tot astfel, în cuprinsul aceloraşi convenţii nu se rcgăsesc clauze carc să conducă la concluzia că cfectcle specifice vânzării-cumpărării încheiate între recurcnţi şi intimate ar fi fost afectate de condiţii [în sensul prevederilor art. 1296 alin. (1) coroborat cu art. 1004 C. civ.] legate de motivele carc i-au determinat pe vânzători să proccdezc la înstrăinarea bunului ori de rezolvarea situaţiei locativc a acestora din urmă. Aşa fiind, este lipsit de relevanţă juridică, în speţă, motivul pentru care recurenţii au luat hotărârea de a vinde imobilul, cât şi raporturile care au existat între aceştia şi persoanele de la care ei cumpăraseră anterior acelaşi bun.
Condiţia, ca modalitate a actului juridic, trebuie să fie expres stipulată în conţinutul acestuia, ea nefiind o clauză obişnuită într-un contract de vânzare-cumpărare (astfel cum rezultă din prevederile art. 1296 alin. (1) C. proc. civ.) spre a se deduce pe cale de interpretare, corespunzător prevederilor art. 981 C. civ. (prin raportare la conduita părţilor, care au convenit asupra unor termene - modalitate a actului juridic distinctă de condiţie - prin încheierea a două acte adiţionale) momentul la care au stabilit părţile să aibă loc predarea posesiei imobilului cătrc cumpărători.
Cel de-al doilea motiv de recurs, prin carc se susţine existenţa situaţiei de forţă majoră, raportat la condiţiile care au condus la imposibilitatea finalizării lucrărilor de construcţii la imobilul situat în sectorul 1 până la termenele stabilite prin cele două acte adiţionale, este de asemenea nefondat.
Astfel cum s-a reţinut prin considerentele anterior expuse, momentul predării de către recurenţi a posesiei imobilului a fost stabilit convenţional prin raportare la data plăţii restului de preţ de către intimata SC T.D. SRL. Ţinând seama de forţa obligatorie a obligaţiei astfel asumate, în puterea prevederilor art. 969 C. civ., de împrejurarea că acea clauză stipulată la art. 2 alin. (2) din primul act adiţional nu se referă la situaţia de fapt a predării posesiei, ci la aspectele formale ale transferului locuinţei şi respectiv sediului social, mai concret la îndeplinirea formalităţilor legale necesare pentru ca recurenţii şi societatea respectivă să nu mai fie înregistraţi în evidenţele diferitelor autorităţi ca având reşedinţa/sediul în imobilul în litigiu, situaţia evocată de către recurenţi nu poate fi calificată drept una de forţă majoră de natură a-i împiedica să cedeze în fapt posesia bunului, potrivit obligaţiei ce le revine.
Definiţia dată de dicţionarul economic forţei majore este lipsită de relevanţă în contextul situaţiei analizate, iar actul normativ indicat de către recurenţi ca sursă unei definiţii legale a forţei majore (H.G. nr. 517/2004) are ca obiect de reglementare „transmiterea unui imobil din domeniul privat al statului şi din administrarea Companiei Naţionale a I. C. SA în domeniul privat al Municipiului Bucureşti şi în administrarea Consiliului Local al Sectorului 1”, neavând în cuprinsul său dispoziţii care să intereseze cauza pendinte.
Faţă de considerentele expuse şi de dispoziţiile legale menţionate, Curtea constată caracterul nefondat al criticilor aduse de către recurenţi deciziei instanţei de apel, urmând a dispune, potrivit prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., respingerea recursului astfel susţinut.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Plata parţială a... | Vânzarea-cumpărarea unui imobil. Garanţia pentru evicţiune.... → |
|---|
