Vânzarea-cumpărarea unui imobil. Garanţia pentru evicţiune. Nerelevanţa poziţiei subiective a părţilor la încheierea actului translativ de proprietate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1337
Potrivit art. 1337 C. civ. vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Din coroborarea cu dispoziţiile art. 1336
C. civ., care stabileşte că vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, reiese că evicţiunea constă în pierderea posesiunii sau proprietăţii lucrului, rezultând din valorificarea de către un terţ a unui drept asupra lucrului, drept care exclude pe cel al cumpărătorului.
Textele de lege nu condiţionează în niciun fel naşterea obligaţiei de garanţie de existenţa vreunei culpe din partea vânzătorului în legătură cu producerea cauzei de evicţiune sau a relei-credinte a acestuia la încheierea contractului. De altfel, nici
nu ar fi echitabil ca prejudiciul să se producă în patrimoniul cumpărătorului, în timp ce vânzătorul a încasat preţul bunului înstrăinat, deşi dreptul său de proprietate era supus unei contestaţii din partea unui terţ, chiar dacă acesta a acţionat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Vânzătorul, la rândul său, poate să se îndrepte împotriva persoanei din culpa căreia s-a produs evicţiunea, fiind justă soluţia legală care nu pune în sarcina cumpărătorului obligaţia folosirii unui asemenea mijloc procedural împotriva terţului cu care acesta are o legătură şi mai puţin strânsă decât vânzătorul.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 11/R din 9 ianuarie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 15 noiembrie 2005 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. 12137/4/2005, reclamanţii M.V. şi M.G.A. au solicitat obligarea pârâţilor C.P. şi C.V. la plata contravalorii părţii pierdute de 251,33 mp din terenul situat la adresa din sector 4, prin efectul evicţiunii, valoare stabilită la momentul producerii evicţiunii la 70 euro/mp, însemnând 17.593 curo, respectiv
65.094 RON, obligarea pârâţilor la plata către reclamanţi a sumei de 4.488 RON, reprezentând contravaloarea cheltuielilor de judecată cfectuatc de reclamanţi. Cererea a fost precizată la termenul de jude-cată din 8 decembrie 2005, cu privire la capătul de 3 de cerere evaluat la 2.325.000 ROL.
Prin sentinţa civilă nr. 3032 din 12 mai 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii M.V. şi M.G.A., au fost obligaţi pârâţii C.P. şi C.V. să plătească reclamanţilor 6509,47 lei, reprezentând valoarea suprafeţei de teren de 251,33 mp, stabilită la data evicţiunii, plus 232,5 lei, reprezentând 50% din cheltuielile de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1388 din 31 august 2000 la B.N.P. E. şi 4.488 lei, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate de reclamanţi în cauza înregistrată pe rolul Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti sub nr. 18656/2001.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1388 din 31 august 2000 la
B.N.P. C.E., reclamanţii au cumpărat de la pârâţi o suprafaţă de teren de 500 mp fară construcţii, din suprafaţa totală de teren de 1359 mp situată în Bucureşti, sector 4, identificată de Oficiul de cadastru Bucureşti cu număr cadastral provizoriu 3368, parecla care nu era
intabulată în evidenţele de cartc funciară. Dreptul de proprietate al vânzătorilor asupra pacelei era însă transcris în registrul de publicitate imobiliară al Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. 6497/1997, de unde rezultă că în mod corect, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorii au prezentat certificatul de sarcini nr. 2273 din 31 august 2000 eliberat de Biroul de Carte Funciară sector 4, conform art. 716
C. proc. civ. (extrasul de carte funciară se eliberează numai pentru imobilele care au deschisă carte funciară).
După încheierea contractului de vânzare-cumpărare, la cererea reclamanţilor M., Direcţia Patrimoniu şi Evidenţa Proprietăţii, Cadastru din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti a schimbat adresa poştală a parcelei cumpărate, conform certificatului emis sub nr. 15185/3985 din 6 iunie 2001, în str. A. nr. 24, sector 4. Imobilul cu noua adresă poştală a fost identificat cu număr cadastral provizoriu 4645 şi a fost intabulat în cartea funciară nedefinitivă nr. 21345, deschisă la Biroul de Carte Funciară sector 4, în baza încheierii nr. 20366 din 21 noiembrie 2001.
La data de 13 decembrie 2001, reclamanţii au fost chemaţi în judecată alături de vânzătorii C., pârâţi în această cauză, prin cererea formulată de L.E., înregistrată sub nr. 18656/2001 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, soluţionată prin sentinţa civilă nr. 7781 din 18 decembrie 2002, în sensul constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare, obligarea reclamanţilor să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie numitului L.E. suprafaţa de 251,33 mp teren cu o lungime de 16,5 m şi o lăţime de 13,05 m din terenul pe care l-au cumpărat de la pârâţii C., au fost obligaţi în solidar cu vânzătorii la plata cheltuielilor de judecată şi de executare efectuate de reclamant în acel proces.
Prin sentinţa civilă nr. 7781/2002 s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că terenul înstrăinat de pârâţii C. este acelaşi cu cel cu privire la care printr-o hotărâre judecătorească anterioară nr. 3990/1998 s-a constatat că este proprietatea numitului L.E., astfel încât la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare între părţi, vânzătorii nu erau proprietarii terenului înstrăinat către reclamanţi.
In conformitate cu dispoziţiile art. 1337 C. civ., vânzătorul este obligat să garanteze pe cumpărător de evicţiunea parţială sau totală a lucrului vândut, precum şi de sarcinile ce nu au fost declarate la întocmirea contractului, iar dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să suporte consecinţele evicţiunii.
La data de 14 august 2006, reclamanţii M.V. şi M.G.A. au declarat
recurs, criticând sentinţa ca nclegală şi netemeinică. In susţinerea acestuia, au arătat că nu există o motivare a reducerii acestei sume, sau a admiterii parţiale a cererii introductive, aşadar, se solicită admiterea recursului şi obligarea pârâţilor la plata către recurenţi a sumei de
65.094 RON, valoare stabilită la momentul producerii evicţiunii, respectiv 70 euro/mp însemnând 17.593 euro, actual 65.094 RON, la această sumă fiind calculată şi taxa de timbru.
La data de 14 august 2006, pârâţii C.P. şi C.V. au formulat recurs pe temeiul art. 3041 C. proc. civ., criticând sentinţa ca nelegală şi nete-
meinică. In motivare, au arătat că instanţa de fond în mod greşit a apreciat probele existente la dosar, dând o interpretare eronată acestor probe sau ignorând unele dintre acestea. Instanţa a reţinut în mod netemeinic culpa acestora, deşi probele efectuate în cauză dovedesc faptul că terenul de pe care au fost evinşi reclamanţii nu aparţine lui L.E., iar pârâţii nu aveau cunoştinţă la momentul încheierii vânzării de faptul că acesta urma să se îndrepte împotriva acestora, precum şi a reclamanţilor cu o acţiune vizând cvingerca de pe terenul în suprafaţă de 251,33 mp.
Instanţa nu a luat în considerare faptul că din interogatoriul luat de cătrc reclamanţi reiese că la momentul vânzării terenului cătrc reclamanţi, acesta era delimitat de proprietatea numitului L.E. printr-un gard de lemn pe consolă de metal, fapt atestat şi de fotografiile depuse la dosar, precum şi faptul că la data încheierii actului nu exista niciun semn sau indiciu carc să arate că terenul nu aparţine pârâţilor.
Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 3041 C. proc. civ., tribunalul reţine următoarele:
Potrivit art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Din coroborarea cu dispoziţiile art. 1336 C. civ., care stabileşte că vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, reiese că evicţiunea constă în pierderea posesiunii sau proprietăţii lucrului, rezultând din valorificarea de către un terţ a unui drept asupra lucrului, drept care îl exclude pe cel al cumpărătorului.
Textele de lege nu condiţionează în niciun fel naşterea obligaţiei de garanţie de existenţa vreunei culpe din partea vânzătorului în legătură cu producerea cauzei de evicţiune sau a relei-credinţe a acestuia la închcierca contractului. Dc altfel, nici nu ar fi echitabil ca prejudiciul
să se producă în patrimoniul cumpărătorului, în timp ce vânzătorul a încasat preţul bunului înstrăinat, deşi dreptul său de proprietate era supus unei contestaţii din partea unui terţ, chiar dacă acesta a acţionat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Vânzătorul, la rândul său, poate să se îndrepte împotriva persoanei din culpa cărcia s-a produs evicţiunea, fiind justă soluţia legală care nu pune în sarcina cumpărătorului sarcina folosirii unui asemenea mijloc procedural împotriva terţului cu care acesta are o legătură şi mai puţin strânsă decât vânzătorul.
Este neîntemeiat şi motivul legat de greşita apreciere a probelor de către instanţa de fond. Aspectul negativ al puterii de lucru judecat rezultat din sentinţa civilă nr. 7781 din 18 noiembrie 2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr. 18656/2001 se opune repunerii în discuţie de către pârâţi a împrejurării de fapt legate de înstrăinarea unui alt teren decât cel carc a format anterior obiectul procesului de revendicare şi pe care au fost obligaţi să îl predea adevăratului proprietar. Prin urinare, independent de mijloacele de probă administrate în prezenta cauză, instanţa nu putea reţine o situaţie de fapt contrară celei constate prin această hotărâre judecătorească.
Este nejustificată şi invocarea culpci reclamanţilor în producerea evicţiunii. Nu reţinerea relei-credinţe a cumpărătorilor a determinat pierderea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren în discuţie, aceasta producând consecinţe exclusiv în ceea ce priveşte valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, ci aprecierea instanţei ca fiind preferabil titlul de proprietate prezentat de terţul evingător în cadrul acţiunii în rcvendicarc formulate de către acesta odată cu solicitarea constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, acţiune pentru care nu prezintă relevanţă buna sau reaua-credinţă a părţilor.
Pe de altă parte, reaua-crcdinţă a cumpărătorilor reţinută prin aceeaşi hotărâre judecătorească conform căreia „dobânditorii prin minime diligenţe ce lc reveneau în sarcină puteau avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorilor săi” nu poate fi asimilată cunoaşterii cauzei de evicţiune de cătrc cumpărători carc exclude răspunderea vânzătorului pentru evicţiune astfel cum reiese din interpretarea sistematică a prevederilor art. 1337 şi 1340 C. civ. Sintagma folosită de textul de lege are în vedere prin definiţie dobândirea efectivă a informaţiei despre pretenţia concretă a terţului, iar nu simple îndoieli cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului, cu atât mai mult cu cât dispoziţia legală trebuie interpretată teleologic, scopul urmărit de către legiuitor fiind ocrotirca cumpărătorului, chiar a celui mai puţin diligent, dar nu şi a celui care încheie contractul pe riscul său.
Faţă de acestc considerente, reţinând că hotărârea atacată este temeinică şi legală, în temeiul art. 315 C. proc. civ., tribunalul urmează să respingă recursul formulat de recurenţii C.V. şi C.P. ca nefondat şi să ia act de renunţarea recurenţilor-reclamanţi M. la judecata cererii lor de recurs.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Clauză de predare a posesiei... | Terenul municipalităţii adus aport într-o asociere în... → |
|---|
