Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune. Clauză de arvună
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 1020-1021, art. 1066, art. 1298
Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nu a operat ca urmare a survenirii unui motiv de imposibilitate obiectivă a executării lui în natură (desfiinţarea titlului de proprietate al promitentei-vânzătoare); o asemenea apărare ar fi putut fi luată în considerare în măsura în care recurenta ar fi adus la cunoştinţă promitentului-cumpărător existenţa acestui litigiu, caz în care se punea problema contractării pe riscul său.
în temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezoluţiunea unui act juridic operează în cazul neexecutării culpabile a unor obligaţii contractuale, la solicitarea părţii care nu este în culpă, care şi-a executat obligaţiile reciproce şi interdependente sau care se declară gata să le execute, iar unul dintre principiile care guvernează această sancţiune aplicabilă retroactiv (ex tune) este acel al repunerii părţilor în situaţia anterioară. Repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca efect al rezoluţiunii, dar şi al îmbogăţirii fără justă cauză, acoperă restituirea sumei de bani primite de promitentul-vânzător cu titlu de avans (arvună).
Aceste limite ale obligaţiei promitentului-vânzător erau valabile pentru cazul în care opera rezoluţiunea unui antecontract care nu conţinea şi clauza de arvună, iar instanţa era ţinută a face aplicarea doar a regulilor ce guvernează efectele rezoluţiunii,
repunerea în situaţia anterioară, dar şi posibilitatea acordării de daune-interese.
Clauza de arvună (ce conţine un pact comisoriu expres) este cea care constituie cauza juridică a obligării promitentului-vân-zător la suma reprezentând dublul avansului, părţile inserând o atare clauză în antecontractul încheiat între ele, care li se impune cu forţă obligatorie, potrivit art. 969 C. civ., în fapt, această dispoziţie fiind preluată din materia contractului de vânzare-cumpărare, la art. 1298 C. civ.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 371 R din 25 septembrie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 12 iulie 2006, sub nr. 10883/300/2006, reclamanta S.V. a chemat în judecată pe pârâta M.G., solicitând instanţei prin sentinţa ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 54.000 euro în echivalent lei.
Prin sentinţa civilă nr. 2537 din 2 aprilie 2007, prima instanţă a admis în parte acţiunea precizată de reclamantă; a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 384 din 28 martie 2005 la B.N.P. D.M.G. şi a actelor adiţionale la acest antecontract, autentificate sub nr. 1436 din 2 decembrie 2005 - B.N.P.
D.G., nr. 897 din 8 iulie 2005 şi nr. 280 din 22 martie 2006 - B.N.P.
D.M.G.; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 192.774,60 lei cu titlu de despăgubiri; a respins capătul de cerere având ca obiect plata dobânzii legale, ca neîntemeiat şi a respins cercrca de intervenţie accesorie formulată de intervenientul S.P., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că, în fapt, la data de 28 martie 2005, între reclamantă, în calitatc de promi-tentă-cumpărătoare şi pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a închciat antecontractul de vânzare-cumpărarc autentificat sub nr. 384 la B.N.P. D.M.G., obiectul acestui act, fiind înstrăinarea până cel târziu la data de 30 mai 2005 a imobilului situat în Bucureşti, str. I.B. nr. 60, se. I, et. 2, ap. 13, sector 1, în schimbul echivalentului în lei a sumei de 60.000 curo, preţ din care, la data semnării antecontractului, reclamanta a achitat pârâtei, cu titlu de avans, suma de 15.000 euro (54.753 lei). întrucât nu s-a putut finaliza încheierea actului translativ de proprietate, la data de 30 mai 2005 (având în vedere imposibilitatea pârâtei de a procura toate actele necesare perfectării contractului), părţile au încheiat actul adiţional nr. 897 din 8 iulie 2005 la B.N.P.
D.M.G., la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care au convenit prelungirea termenului până la data de 2 decembrie 2005.
Ulterior, între părţi s-au mai încheiat alte două acte adiţionale, respectiv actul adiţional nr. 1436 din 22 decembrie 2005 - B.N.P. D.G. -prin carc au convcnit prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare până cel târziu la data de 31 ianuarie 2006 şi totodată că reclamanta a mai achitat pârâtei cu titlu de avans suma de
12.000 euro (43.800 lei), precum şi actul adiţional nr. 280 din 22 martie 2006 — B.N.P. D.M.G. - prin carc aceleaşi părţi au convcnit din nou prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, până cel târziu la data de 1 iulie 2006.
Prin urmare, s-a constatat de prima instanţă că prin antecontractul închciat între părţi la data de 21 octombrie 2004 a fost stabilit preţul vânzării la suma de 60.000 euro, preţ din care reclamanta a achitat un avans de 27.000 curo, rcspectiv suma de 15.000 euro s-a achitat la data încheierii precontractului, iar suma de 12.000 euro s-a achitat la data încheierii actului adiţional nr. 1436 din 22 decembrie 2005 la
B.N.P. D.G.
In cauză, Judecătoria a apreciat că prin probele administrate nu s-a făcut dovada faptului că reclamanta, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 384 din 28 martie 2005 avea cunoştinţă de existenţa litigiilor privitoare la imobil (cu B.V.), iar în raport de declaraţia pârâtei, dată în cadrul antecontractului menţionat, potrivit cărora imobilul nu formează obiectul niciunui litigiu judecătoresc privind dreptul de proprietate, nu este supus procedurii de executare silită, fiind grevat doar de o ipotccă în favoarea lui S.Ş.R., precum şi în raport de aspectele menţionate mai sus, aşa încât s-a concluzionat că pârâta se află în culpă contractuală.
S-a mai reţinut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a stabilit cu titlu de clauză penală că, în cazul în care vânzarea nu se pcrfectcază din culpa promitentului vânzător, acesta este obligat să restituie promitentului cumpărător dublul avansului primit.
Prin această convenţie accesorie, părţile au determinat anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării obligaţiei de cătrc debitorul său - respectiv suma de bani egală cu dublul avansului achitat (conform art. 1066 C. civ.) -, situaţie faţă de carc instanţa a apreciat că este neîntemeiată, cererca având ca obiect plata dobânzii legale şi a respins-o ca atare.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâta M.G. şi inter-venientul S.P., criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
In motivarea apelului, apelanţii au susţinut că soluţia instanţei de fond este netemeinică, datorită faptului că s-a dat o interpretare eronată probelor din dosar, ignorându-se situaţia reală, astfel că s-a ajuns greşit la concluzia că pârâta a fost de rea-credinţă în relaţiile contractuale cu intimata-reclamantă S.V. De asemenea, s-a susţinut şi stabilirea greşită a culpei contractuale a pârâtei, culpă care în realitate nu a existat.
Apelanţii au arătat că din succesiunea evenimentelor, respectiv din încheierea celor 3 acte adiţionale prin care s-a prelungit termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare şi suplimentarea avansului, reiese că intimata a cunoscut încă de la început de la apelantă adevărata situaţie a imobilului şi a fost de acord cu ea.
Pe de altă parte, există dovada unei date certe la care intimata a luat cunoştinţă de existenţa unui litigiu cu privire la titlul de proprietate al vânzătoarei, 30 iunie 2005, dată la care s-a respins notarea promisiunii de vânzare în favoarea intimatei, iar intimata a solicitat şi acceptat să încheie la data de 22 decembrie 2005 actul adiţional nr. 1436 la antecontractul de vânzare-cumpărare prin care se recunoaşte primirea avansului de 15.000 euro la data încheierii ante-contractului de vânzare-cumpărare şi a sumei de 12.000 euro la data semnării actului adiţional, prelungind de comun acord termenul de perfectare a contractului, astfel încât nu se poate conchide că există culpa apelantei şi nici rea-credinţă; actul său de proprietate a fost anulat prin decizia civilă nr. 629 din 9 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti şi, prin urmare, promisiunea de vânzare trebuie desfiinţată dintr-o cauză obiectivă.
Prin decizia civilă nr. 217A din II februarie 2008, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a apreciat că instanţa de fond a făcut o analiză amănunţită şi corectă a materialului probator, reţinând în mod întemeiat reaua-credinţă a apelantei pârâte în executarea convenţiei încheiate cu intimata reclamantă, în condiţiile în care, după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 2005, modificat prin actele adiţionale din 8 iulie 2005, 22 decembrie 2005 şi 22 martie 2006, în sensul prelungirii termenului de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până la 1 iulie 2006, apelanta pârâtă a dat apelantului intervenient la data de 26 iunie 2006 o procură al cărei conţinut contravine în mod vădit clauzelor antecontractului (să vândă cui va crede de cuviinţă), în timp ce pe intimata
reclamantă a notificat-o în sensul că nu mai poate să încheie contractul, urmând să restituie avansul primit.
Susţinerea apelantei că actul său de proprietate a fost anulat prin decizia civilă nr. 629 din 9 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti şi, deci, promisiunea de vânzare trebuie desfiinţată dintr-o „cauză obiectivă”, este şi ea neîntemeiată, neputând fi considerată exoneratoare de culpă, constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pentru reaua-credinţă comună a cocontractanţilor.
Faţă de aceste împrejurări, reţinând că prima instanţă a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 969 C. civ. şi art. 1020-1021 C. civ. în raport cu situaţia de fapt, în baza art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins ca nefondat apelul.
împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanta M.G. şi intervenientul S.P., prevalându-se de dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9
C. proc. civ.
In dezvoltarea motivelor de recurs recurenţii pretind că instanţele de fond nu au reuşit să stabilească esenţa raporturilor juridice încheiate între părţi din perspectiva antecontractului, raportat la acţiunea introductivă şi susţinerile intimatei reclamante. Singurul argument al instanţei de apel pe baza căruia se susţine reaua-credinţă a recurentci reclamante vizează faptul irelevant că procura din 26 iunie 2006 pe carc reclamanta a dat-o intervenientul ui contravine în mod vădit clauzelor antecontractului şi cu notificarea făcută de reclamantă prin carc o anunţa pc aceasta că nu mai poate fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare din motive obiectivc şi că recurcnta, promitentă-
vânzătoare, doreşte să-i restituie avansul primit. In realitate, asemenea motivare nu are legătură cu probele din dosar şi este străină cauzei, astfel că sunt întrunite prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
Recurenţii susţin că prin notificarea nr. 1120 din 26 iunie 2005 emisă prin B.E.J. D.G., în interiorul termenului de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, intimata S.V. a fost convocată să se prezinte pe 3 iunie 2006 la sediul B.N.P. D.M.G. în vederea discutării desfiinţării antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 384 din 28 martie 2005 şi stabilirii datelor de returnare a avansului primit în baza lui. Din cuprinsul notificării reiese că promitenta-vânzătoare a fost de totală bună-credinţă în raporturile cu intimata, iar această probă a fost înlăturată în mod greşit de instanţa de apel numai prin simpla constatare că promitenta-vânzătoare a acordat o procură intervenientului S.P.
Conţinutul procurii nr. 684 din 26 iunie 2006 nu reprezintă intenţia recurentei şi nu arc nicio legătură cu notificarea adresată de aceasta intimatei reclamante prin carc îi anunţa scopul convocării, iar pc de altă parte prezenţa intervenientului S.P. în faţa notarului unde au avut loc discuţiile a fost acceptată de către intimată, facându-se abstracţie de procura acordată acestuia.
In urma discuţiilor purtate ca urmare a notificării intimatei, s-a redactat de notarul public o încheiere de certificare de fapte, autentificată sub nr. 2070 din 3 iulie 2006 în care se menţionează cele convenite de către intimată şi reprezentantul recurentei şi din care reiese că aceasta este de acord cu desfiinţarea antecontractului, invocând doar anumite condiţii cu privire la restituirea avansului. Din acest înscris rezultă că promitenta-vânzătoare a fost de totală bună-credinţă în raporturile cu intimata, înscrisul respectiv reprezintă convenţia părţilor, fiind semnat atât de intimată, cât şi de reprezentantul recurentei.
Pe de altă parte, succesiunea celor trei acte adiţionale încheiate după momentul respingerii înscrierii interdicţiei de vânzare, adică la 30 iunie 2005 duce la concluzia directă că intenţia de prelungire a termenului de pcrfectarc a contractului de vânzare-cumpărare s-a raportat la evoluţia procesului privind acţiunea pauliană în urma cărcia titlul promitentei vânzătoare a fost desfiinţat. Intimata pârâtă a fost permanent informată despre evoluţia acestui proces, iar după comunicarea prin fax a minutei decizici civile nr. 486 din 20 septembrie
2005, aceasta a venit din nou la Bucureşti pe 22 decembrie şi a mai închciat un nou act adiţional prin carc a şi suplimentat avansul cu suma de 12.000 curo. Menţiunile din cartca funciară conduc la concluzia că intimata reclamantă a avut cunoştinţă şi de ipoteca ce greva imobilul precum şi menţiunile referitoare la existenţa procesului privind acţiunea pauliană, atunci când a încercat să îşi înscrie antecontractul.
Pe baza acestor probe, instanţa de apel trebuia să ajungă la concluzia că intimata a fost de rea-credinţă deoarece nu a urmărit decât realizarea unui folos material, iar nu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, câta vreme a înţeles să solicite rezoluţiunea antecontractului pentru că avea o clauză penală interesantă de valorificat, iar nu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Recurenţii mai susţin că soluţia instanţei de apel este netemeinică şi nelegală şi sub aspectul stabilirii în sarcina recurentei a culpei contractuale, deoarecc promisiunea de vânzare trebuia desfiinţată dintr-o cauză obiectivă. Dacă intimata ar fi dorit să se intereseze de
situaţia juridică a imobilului aceasta putea să o facă cu minime diligenţe la cartea funciară şi putea identifica dacă există litigii pe rolul instanţelor de judecată cu privire la imobilul.
Recurenta pretinde că nu a declarat niciodată că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, ci a declarat că nu există niciun litigiu privind dreptul de proprietate, ceea ce corespundea adevărului, deoarece pe rolul instanţelor de judecată se afla nulitatea contractului încheiat între recurentă şi soţii S., iar nu o revendicare în care să se dispute dreptul de proprietate. Succesiunea evenimentelor, respectiv încheierea celor trei acte adiţionale prin care s-a prelungit termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare coroborat cu suplimentarea avansului, nu pot duce decât la o concluzie contrară celei la care a ajuns instanţa de apel, şi anume că intimata a cunoscut de la început adevărata situaţie a imobilului, a fost de acord cu ea şi nu se poate reţine vreo culpă a recurentei în raporturile cu promitenta-cumpărătoare.
Atâta vreme cât există dovada unei date certe la care intimata a luat cunoştinţă de existenţa unui litigiu cu privire la titlul de proprietate, respectiv la 30 iunie 2005, dată la care i-a fost respinsă notarea promisiunii de vânzare, iar intimata a solicitat şi încheiat ulterior acestui moment, actul adiţional nr. 1436 din 22 decembrie 2005, plătind şi un supliment de avans, urmat de un nou act adiţional la 22 martie 2006, se poate conchide că recurenta-pârâtă nu este în culpă contractuală şi nici de rea-credinţă, desfiinţarea promisiunii de vânzare operând dintr-o cauză obiectivă, respectiv desfiinţarea titlului său de proprietate asupra imobilului, prin decizia civilă nr. 629 din 9 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti. Recurenţii pârâţi au anexat motivelor de recurs extras de carte funciară nr. 10687 din 8 septembrie 2005.
Recursul formulat este nefondat.
Analizând materialul probator al cauzei, văzând criticile formulate prin motivele de recurs şi examinând decizia atacată din perspectiva acestora, Curtea constată că în cauză nu se verifică prevederile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Prin cererea de chemare în judecată, intimata reclamantă S.V. a solicitat, în contradictoriu cu recurenta pârâtă M.G., rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 384 din 28 martie 2005 la B.N.P. D.M.G. şi a actelor adiţionale la acesta, încheiate ulterior, precum şi obligarea pârâtei la plata sumei de 54.000 euro (echivalent în lei la data plăţii), potrivit clauzelor contractuale. Prin antecontractul menţionat, părţile au convenit ca până la data de 30 mai
2005 să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică
a imobilului situat în Bucureşti, sector 1 pentru preţul de 60.000 curo, la data perfectării acestuia promitenta-cumpărătoare achitând cu titlu de avans recurentei pârâte, promitentă-vânzătoare, suma de 15.000 euro.
Ulterior, s-a încheiat actul adiţional nr. 897 din 8 iulie 2005, autentificat la acelaşi B.N.P. prin care părţile au convenit ca termenul de perfectare a contractului în formă autentică să fie cel mai târziu 2 decembrie 2005; la 2 decembrie 2005, s-a încheiat un nou act adiţional autentificat sub nr. 1436 la B.N.P. D.G., prin care părţile au convenit ca termenul de perfectare a contractului să fie prelungit cel mai târziu până la data de 31 ianuarie 2006; totodată, în acest act adiţional se consemnează că promitenta-vânzătoare a primit de la promitenta-cumpărătoare, un supliment de avans în sumă de 12.000 euro; ultimul act adiţional încheiat între părţi, a fost autentificat sub nr. 28 din 22 martie 2006 la B.N.P. D.M.G., prin care părţile au convenit încă o prelungire a termenului de perfectare a contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv, până la data de 21 iulie 2006.
Până la împlinirea acestui termen, la 21 iunie 2006, recurcnta pârâtă M.G. i-a comunicat intimatei reclamante, imposibilitatea perfectării contractul de vânzare-cumpărare, întrucât, prin decizia civilă nr. 629R din 9 martie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, a fost desfiinţat titlul său de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1002 din 13 martie 2003 la B.N.P. L. şi C.; ulterior acestei comunicări, recurcnta a proccdat la notificarea intimatei reclamante, notificare nr. 1130 din 26 iunie 2006 adresată prin B.E.J. D.G. prin carc o convoca în data de 3 iulie 2006 la B.N.P. D.M.G. în vederea desfiinţării antecontractului şi stabilirii datelor de rcturnare a avansului achitat în virtutea actului autentificat sub nr. 384 din 28 martie 2005.
La această dată, la sediul biroului notarial, s-au prezentat intimata reclamantă şi soţul său, nu şi recurenta pârâtă, pentru aceasta prezen-tându-se mandatarul S.P., recurentul intervenient.
Potrivit încheierii de certificare fapte nr. 2070 din 3 iulie 2006, promitenţii-cumpărători au constatat că limitele împuternicirii inter-venientului S.P., rezultând din procura autentificată sub nr. 684 din 26 iunie 2006 de B.N.P. D.G., nu îi permit să poarte negocieri pentru desfiinţarea antecontractului, puterile acordate numitului S.P. necu-prinzând şi posibilitatea rezilierii acestui act juridic şi de stabilire a datei de returnare a avansului; totodată, promitenţii-cumpărători au transmis promitentei-vânzătoare că sunt de acord să considere reziliat contractul dacă până la ora 20:00, 3 iulie 2006, promitenta-vânzătoare
lc achită suma de 30.000 curo, ori dacă, până la 10 iulie 2006, lc restituie suma de 54.000 euro, conform clauzelor contractuale.
La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pro-mitenta-vânzătoare, respectiv recurenta pârâtă, sub sancţiunile prevăzute de art. 292 C. pen. (n.r: corespondent în Noul Cod Penal: Art. 326 NCP) cu privire la falsul în declaraţii, a declarat că imobilul ce forma obiectul antecontractului este proprietatea sa de la data dobândirii şi până la perfectarea acestui act juridic, stăpânindu-1 în mod continuu şi netulburat, că imobilul nu a fost scos din circuitul civil în temeiul vreunui act normativ şi nu formează obiectului niciunui litigiu judecătoresc privind dreptul de proprietate, nu face obiectul niciunei acţiunii posesorii sau al vreunei cereri formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, nu este supus procedurii de executare silită, fiind însă grevat de o ipotecă în favoarea numitului S.Ş.R., înscrisă în cartea funciară şi pe care promitenta-vânzătoare s-a obligat a o radia până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pe de altă parte, în cuprinsul aceluiaşi antecontract, părţile au inserat clauza de arvună în următorii termeni: „în cazul în carc, din culpa promitentului vânzător, vânzarea nu se perfectcază, promitentul vânzător este obligat să restituie promitentului cumpărător dublul avansului primit”.
Aşa fiind, Curtea apreciază că în mod legal instanţa de apel s-a raportat în soluţionarea cauzci la prevederile art. 1020-1021 C. civ., dreptul comun în materia desfiinţării actclor juridice bilaterale, sinalagmatice (rezoluţiune sau reziliere), sancţiune de drept material ce intervine în cazul ncexecutării culpabilc a obligaţiilor contractuale asumate de părţile contractante.
Deşi recurenţii circumscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ. criticile ce vizează interpretarea dată de instanţa de apel materialului probator al cauzei, Curtea constată că în această etapă procesuală, cadrul legal fixat prin dispoziţiile art. 304 C. proc. civ. nu permite decât realizarea unui control judiciar decurgând din critici de nele-galitate, iar nu de netemeinicie, respectiv, cu referire la reaprecierea materialului probator al cauzei în recurs şi nici cu privire la omisiunea analizării unor probe sau mijloace de apărare hotărâtoare în dezlegarea pricinii.
In consecinţă, aspectele ţinând de probele din coroborarea cărora instanţa de apel a confirmat cele reţinute de judecătorie, în sensul dovedirii culpci contractuale a recurentei promitente-vânzătoare, nu por fi cenzurate de instanţa de recurs, Curtea constatând că Tribunalul
a dat o interpretare legală noţiunii de culpă contractuală, s-a prevalat pentru demonstrarea acesteia de coroborarea materialului probator administrat în cauză, folosindu-se de probe apte să conducă la un asemenea rezultat, dat fiind conţinutul juridic al acestei noţiuni; de asemenea, şi reaua-credinţă a recurentei pârâte ce a servit instanţei de apel în construirea raţionamentului ce a condus la demonstrarea concluziei culpei contractuale sau neexecutare culpabilă a obligaţiei contractuale; pe de altă parte, reaua-credinţă are o importantă componentă psihologică, aşadar de natură subiectivă, susceptibilă de a fi probată prin orice mijloace de probă în raport de elemente în care această atitudine subiectivă se obiectivează sau se transpun în realitate.
Totodată, se constată că instanţa de apel a reţinut culpa contractuală a recurentei pârâte din împrejurarea ascunderii faţă de intimata-reclamantă a situaţiei juridice reale a imobilului, aceasta declarând că faptul că se angaja să înstrăineze imobilul nu face niciun litigiu judecătoresc, când, în realitate, acesta era atacat cu o acţiune pauliană care în cele din urmă a fost admisă prin decizia civilă nr. 629 din 9 martie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, cu consecinţa desfiinţării titlului promitentei-vânzătoare; prin urmare, nu s-a reţinut că în speţă culpa recurentei ar decurge din faptul obiectiv al admiterii acţiunii pauliene, ci din împrejurarea ascunderii faţă de partea contractantă a existenţei acestei acţiuni pe rolul instanţelor judecătoreşti.
Aşadar, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nu a operat ca urmare a survenirii unui motiv de imposibilitate obiectivă a executării lui în natură (desfiinţarea titlului recurentei), o asemenea apărare ar fi putut fi luată în considerată în măsura în care recurenta ar fi adus la cunoştinţă intimatei existenţa acestui litigiu, caz în care se punea problema contractării pe riscul său.
In temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezoluţiunea unui act juridic operează în cazul neexecutării culpabile a unor obligaţii contractuale, la solicitarea părţii care nu este în culpă, care şi-a executat obligaţiile reciproce şi interdependente sau care se declară gata să le execute, iar unul dintre principiile care guvernează această sancţiune aplicabilă retroactiv (ex tune) este acel al repunerii părţilor în situaţia anterioară.
La data semnării antecontractului, 28 martie 2005, intimata reclamantă a achitat recurentei pârâte suma de 15.000 euro cu titlu de avans (arvună) şi ulterior, potrivit actului adiţional autentificat sub nr. 1436 din 22 decembrie 2005 la B.N.P. D.G., aceeaşi intimată a achitat un supliment de avans în sumă de 12.000 euro, rezultând o arvună totală de 27.000 euro. Repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca efect al
rezoluţiunii, dar şi al îmbogăţirii fară justă cauză, acopcră restituirea sumei de 27.000 euro primite de recurenta pârâtă cu titlu de avans (arvună).
Aceste limite ale obligaţiei recurentei erau valabile pentru cazul în care opera rezoluţiunea unui antecontract care nu conţinea şi clauza de arvună anterior citată, iar instanţa era ţinută a face aplicarea doar a regulilor ce guvernează efectele rezoluţiunii, repunerea în situaţia anterioară, dar şi posibilitatea acordării de daune-interese.
Clauza de arvună (ce conţine un pact comisoriu expres) este cea care constituie cauza juridică a obligării recurentei la suma totală de
54.000 euro, părţile inserând o atare clauză în antecontractul încheiat între ele care li se impune cu forţă obligatorie, potrivit art. 969 C. civ., în fapt, aceasta fiind preluată din materia contractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile Codului civil prevăzând o reglementare expresă a acesteia, în dispoziţiile art. 1298.
Pentru acelaşi motiv al imposibilităţii reevaluării materialului probator administrat în cauză, Curtea nu va putea analiza criticilc recurenţilor carc propun o manieră proprie de interpretare a probelor cauzei, cu referire la procura acordată intervenientul ui S.P., limitele acestei împuterniciri şi ipoteza celor consemnate în încheierea de certificarc fapte nr. 2070 din 3 iunie 2006 de B.N.P. D.M.G., care, în opinia recurenţilor, ar fi dovada acordului intimatei pentru rezoluţiunea antecontractului urmată doar de restituirea sumei primită cu titlu de avans, iar nu a dublului arvunei, aşa cum a pretins în prezenta cauză.
Contrar celor reţinute de instanţele anterioare, Curtea apreciază că restituirea dublului avansului, aşa cum s-a arătat deja, îşi are cauza în clauza de arvună. Clauza în discuţie nu poate primi calificarea de clauză penală (care presupune o evaluare cu anticipaţie de către părţi a daunelor interese, iar suma de bani stabilită cu acest titlu ar urma să fie predată numai în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţi), spre deosebire de arvună care este predată efectiv de cumpărător (promitent-cumpărător) vânzătorului (promi-tentului-vânzător), cum a fost cazul în speţă.
Faţă de cele anterior redate, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat.
| ← Plata unei sume de bani. Contraprestaţie. Acordul real de... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Plata parţială a... → |
|---|
