Contract de închiriere încheiat în baza O.U.G. nr. 40/1999. Expirarea duratei locaţiunii. Evacuare.
| Comentarii |
|
Reglementarea folosirii bunului în scopul protecţiei chiriaşului trebuie să fie în echilibru cu protecţia dreptului de proprietate
Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1
C. civ., art. 1437 O.U.G. nr. 40/1999, art. 10, art. 11, art. 14
O.U.G. nr. 8/2004
Interpretând art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a relevat în jurisprudenţa sa (cauzele Radovici şi Stănescu c. României şi Popescu şi Toader c. României) că O.U.G. nr. 40/1999, a cărei aplicare a însemnat pentru proprietarii imobilelor trecute în proprietatea statului şi ulterior retrocedate impunerea obligaţiei de a continua raporturi locative cu chiriaşii unor astfel de imobile, reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor permisă prin aplicarea celui de-al doilea alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.
Instanţa europeană a admis totodată că măsurile edictate de guvern prin O.U.G. nr. 40/1999 urmăreau realizarea unui scop de interes general, şi anume protecţia locatarilor, sistemul adoptat de autoritătile naţionale nefiind astfel criticabil în sine, având în » » 1
vedere şi marja mare de apreciere permisă de alin. (2) al art. (1) din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, cu condiţia însă ca autorităţile să aplice proceduri legislative previzibile şi coerente.
însă, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând prevederile cuprinse în art. 10 şi art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 a constatat că actul normativ menţionat nu cuprinde norme care să înlăture riscurile de imprevizibilitate şi arbitrar întrucât dispoziţiile anterior citate se limitează să indice vag că prelungirea contractelor de închiriere existente are loc „până la încheierea unui nou contract”, fără a preciza în ce condiţii acest nou contract poate fi încheiat şi care este calea de care dispune proprietarul care a omis datorită necunoaşterii sau neglijenţei, să respecte condiţiile de formă impuse de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru a încheia acest nou contract cu ocupanţii imobilului proprietatea sa.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a concluzionat astfel că a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, impunându-le obligaţia extrem de oneroasă de a continua raporturile locative în imobilul proprietatea lor, împiedică realizarea unui just echilibru între protecţia dreptului de proprietate şi cerinţele interesului general, ceea ce reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 533 R din 9 octombrie 2007, ne publicată
Prin cererea înregistrată la data de 21 iunie 2006 pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, reclamanţii I.S.E.R., I.S.S. şi P.A. au chemat în judecată pe pârâta M.M. şi au solicitat instanţei să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, sector 5 pentru lipsa titlului locativ.
Prin sentinţa civilă nr. 7056 din 8 noiembrie 2006, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea reclamanţilor şi a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, sector 5 pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că, la data de 27 mai 2003, între autorul reclamanţilor, numitul I.S.V.A. şi pârâtă, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 9774 din 12 iunie 2003 cu privire la imobilul situat în Bucureşti, sector 5. S-a prevăzut că închirierea se face în conformitate cu O.U.G. nr. 40/1999, imobilul fiind restituit în natură autorului reclamanţilor în baza sentinţei civilc nr. 1728 din 27 februarie 1998, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti.
Instanţa a reţinut că pârâta a beneficiat succesiv de protecţia juridică oferită de Legea nr. 17/1994 şi O.U.G. nr. 40/1999 şi că, după expirarea termenului contractual, proprietarul nu mai are obligaţia de a încheia un nou contract. S-a apreciat că pârâta nu are dreptul nici la o prelungire a termenului contractual întrucât după expirarea termenului legal de 5 ani la data de 8 aprilie 2004, proprietarului imobilului nu i se poate crea o situaţie mai grea decât aceea în care, în lipsa contractului încheiat între părţi, ar fi intervenit prelungirea de drept a contractelor de închiriere încheiate de stat cu chiriaşii imobilelor restituite foştilor proprietari.
Instanţa a considerat că după data de 8 aprilie 2004, nemaifiind obligatorie încheierea contractelor de închiriere de către proprietarii imobilelor restituite cu chiriaşii statului, nici reînnoirea nu mai poate fi impusă proprietarului. Prin urmare, a reţinut prima instanţă, pârâta nu mai beneficiază de protecţia oferită de O.U.G. nr. 40/1999, locuind în imobil cu consimţământul tacit al reclamanţilor, astfel încât în cauză operează tacita relocaţiune, contactul considerându-se încheiat fară termen.
Prin decizia civilă nr. 270 din 9 martie 2007, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta pârâtă M.M. împotriva sentinţei civile nr. 7056 din 8 noiembrie 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.
Tribunalul a apreciat că prima instanţă a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale în materie. Astfel, s-a reţinut că, potrivit art. unic alin. (1) din O.U.G. nr. 8/2004, obligativitatea prelungirii de drept a contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 ani există numai în ceea ce priveşte suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a actului normativ, ceea ce înseamnă că prelungirea de drept nu operează şi în ceea ce priveşte spaţiile cu destinaţia de locuinţă care au fost restituite foştilor proprietari şi care au făcut obiectul unor prelungiri succesive în temeiul O.U.G. nr. 40/1999.
S-a mai reţinut că sunt nefondate şi criticile vizând susţinerea primei instanţe în sensul posibilităţii denunţării unilaterale a contractului şi s-a apreciat că judecătoria a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999 şi ale art. 1437 C. civ.
împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat şi motivat recurs apelanta pârâtă M.M. Prin motivele de recurs formulate se critică decizia instanţei de apel în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,
pentru următoarele considerente. Se susţine că O.U.G. nr. 40/1999 a fost modificată, iar nu abrogată, prin O.U.G. nr. 8/2004, astfel încât acest act normativ îşi produce pe deplin efectele cu privire la reînnoirea contractelor de închiriere valabil încheiate. Prin urmare, susţine recurenta, contractul de închiriere în temeiul căruia ocupă imobilul în litigiu trebuie considerat ca fiind prelungit prin efectul legii până la data de 15 mai 2007.
Motivele pentru care proprietarul ar putea refuza reînnoirea contractului la data de 15 mai 2007 sunt limitativ şi expres prevăzute în art. 14 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, niciunul dintre acestea nefiind aplicabil în cauză. Se mai arată că instanţa nu poate ignora dispoziţiile cuprinse în contractul încheiat între părţi în sensul că „modificarea şi rezilierea contractului de închiriere se pot face numai cu acordul ambelor părţi, chiriaşul poate denunţa unilateral contractul de închiriere cu condiţia de a anunţa în scris proprietarul cu cel puţin 30 de zile înainte de a elibera locuinţa închiriată”, ceea ce înseamnă că numai chiriaşul are dreptul să notifice proprietarul înainte de eliberarea locuinţei.
Analizând decizia pronunţată de instanţa de apel în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Curtea constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Este incontestabil că în cauză, între autorul reclamanţilor -defunctul I.S.V.A. - şi intimata M.M. s-a încheiat un contract de închiriere pe termen determinat, cu începere de la data de 15 mai 2003 şi până la data de 15 mai 2004. Obiectul contractului l-a constituit imobilul situat în Bucureşti, sector 5, imobil restituit autorului reclamanţilor în baza sentinţei civile nr. 1728 din 27 ianuarie 1998 a Judecătoriei sector 5 Bucureşti. Deşi nu s-au administrat dovezi în acest sens, nu s-a contestat în cauză împrejurarea că, la data restituirii imobilului către fostul proprietar, acesta era ocupat de recurenta pârâtă în baza unui contract de închiriere încheiat cu statul şi prelungit ulterior şi succesiv prin legislaţia anterioară aplicabilă în materie locativă.
Este totodată necontestat în cauza că, aşa cum de altfel în mod expres se menţionează în cuprinsul contractului de închiriere nr. 9774 din 12 iunie 2003, părţile contractante au înţeles să supună raporturile locative stabilite dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999. Se susţine prin motivele de recurs că efectele actului normativ menţionat se produc fară a fi modificate prin prevederile O.U.G. nr. 8/2004 în ceea ce priveşte reînnoirea raporturilor locative. Se argumentează în sensul conti
nuării locaţiunii prin reînnoirea contractului de închiriere în condiţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, atrasă de împrejurarea că proprietarul nu şi-a manifestat în condiţii legale refuzul de a reînnoi locaţiunea. Sub acest aspect, Curtea menţionează că dispoziţiile legale relevante pentru soluţionarea prezentului litigiu sunt:
Art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999: „In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea noului rol fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire Art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999: „Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere Art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999: „La expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii(...)”.
In interpretarea şi aplicarea acestor dispoziţii legale relevante în cauză, Curtea nu poate ignora prevederile art. 11 alin. (2) din Constituţie potrivit cărora tratatele ratificate de Parlament, potrivit legii, fac parte din dreptul intern. Este şi cazul Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, care, fiind ratificată de România prin Legea nr. 30/18 mai 1994, a devenit parte integrantă din sistemul român de drept şi a dobândit în cadrul acestuia aplicabilitate directă, ca şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului dezvoltată în aplicarea Convenţiei.
Totodată, Curtea va avea în vedere şi prevederile art. 20 din Constituţie, potrivit cărora dispoziţiile constituţionale privind drepturile şi libertăţile cetăţenilor au a fi interpretate şi aplicate în concordanţă cu Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, cu pactele şi cu celelalte tratate la care România este parte, în caz de necon-cordanţă între pactele şi tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, şi legile interne, urmând a avea prioritate reglementările internaţionale, cu excepţia cazului în care Constituţia sau legile interne conţin dispoziţii mai favorabile.
Articolul 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie prevede că: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilităţi publice şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile generale
ale dreptului internaţional. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului pe care îl deţin statele de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contribuţii ori a amenzilor”.
Aşa cum în mod constant a decis Curtea Europeană a Drepturilor Omului, art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie conţine trei norme distincte. Prima, cuprinsă în prima frază a primului alineat, are un caracter general şi enunţă principiul respectării proprietăţii; a doua este cuprinsă în a doua frază a aceluiaşi alineat, vizează privarea de proprietate şi o supune anumitor condiţii; cea de-a treia normă cuprinsă în al doilea alineat recunoaşte statelor puterea de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Ultimele două norme trebuie însă interpretate în raport cu principiul rezultat din prima normă enunţată.
Interpretând în acest mod art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a relevat în jurisprudenţa sa (cauzele Radovici şi Stănescu c. României, Popescu şi Toaderc. României) că O.U.G. nr. 40/1999 a cărei aplicare a însemnat pentru proprietarii imobilelor trecute în proprietatea statului şi ulterior retrocedate, impunerea obligaţiei de a continua raporturi locative cu chiriaşii unor astfel de imobile, reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor permisă prin aplicarea celui de-al doilea alineat al articolului 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie. Instanţa europeană a admis totodată că măsurile edictate de guvern prin O.U.G. nr. 40/1999 urmăreau realizarea unui scop de interes general, anume protecţia locatarilor, sistemul adoptat de autorităţile naţionale nefiind astfel criticabil în sine, având în vedere şi marja mare de apreciere permisă de alin. (2) al art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, cu condiţia însă ca autorităţile să aplice proceduri legislative previzibile şi coerente.
Insă, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând prevederile cuprinse în art. 10 şi 11 din O.U.G. nr. 40/1999, a constatat că actul normativ menţionat nu cuprinde norme care să înlăture riscurile de imprevizibilitate şi arbitrar, întrucât dispoziţiile anterior citate se limitează să indice vag că prelungirea contractelor de închiriere existente are loc „până la încheierea unui nou contract”, fară a preciza în ce condiţii acest nou contract poate fi încheiat şi care este calea de care dispune proprietarul care a omis, datorită necunoaşterii sau neglijenţei, să respecte condiţiile de formă impuse de art. 10 din O.U.G.
nr. 40/1999 pentru a încheia acest nou contract cu ocupanţii imobilului proprietatea sa.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a concluzionat astfel că a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, impunându-le obligaţia extrem de oneroasă de a continua raporturile locative în imobilul proprietatea lor, împiedică realizarea unui just echilibru între protecţia dreptului de proprietate şi cerinţele interesului general, ceea ce reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.
In consecinţă, Curtea constată că nerespectarea condiţiilor de formă impuse de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999 nu poate fi sancţionată cu obligarea proprietarilor la suportarea unei sarcini constând în prelungirea efectelor contractelor de închiriere asupra imobilelor proprietatea lor întrucât o astfel de sarcină a fost apreciată de instanţa europeană ca reprezentând o încălcare a dreptului de proprietate protejat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie. Cu atât mai mult, reînnoirea contractelor de închiriere în baza art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 nu poate reprezenta decât o altă modalitate de încălcare a dispoziţiilor menţionate, având în vedere aceleaşi argumente expuse anterior şi împrejurarea că reînnoirea raporturilor locative reprezintă de fapt continuarea unor raporturi rezultate din prelungirea legală a contractelor de închiriere.
In consecinţă, Curtea apreciază că susţinerea recurentei în sensul continuării raporturilor locative, urmare a reînnoirii intervenite cu privire la locaţiunea imobilului în litigiu, nu poate fi primită.
Se mai susţine prin motivele de recurs că, potrivit clauzelor contractuale, „modificarea şi rezilierea contractului de închiriere se poate face numai cu acordul ambelor păţi (...)”, iar această clauză este opozabilă reclamanţilor, în calitatea lor de moştenitori ai fostului proprietar cu
care recurenta a perfectat contractul de închiriere. In baza acestei prevederi contractuale, încetarea raporturilor contractuale putea interveni numai prin acordul părţilor, iar denunţarea unilaterală era permisă numai chiriaşului.
Fără a contesta susţinerea potrivit căreia moştenitorii fostului proprietar preiau masa succesorală a autorului lor cu toate drepturile pe care aceasta le conţine şi cu întreg pasivul succesoral format din obligaţii ce le devin opozabile succesorilor, Curtea nu poate primi însă argumentele vizând modalitatea de încetare a raporturilor contractuale.
Clauza menţionată de recurentă prevede în realitate că „în afara cazurilor prevăzute de lege, modificarea şi rezilierea contractului de
închiricrc se poate face numai cu acordul ambelor părţi (...)”. Or, câtă vreme raporturile contractuale sunt supuse prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, rezultă că atât pentru autorul reclamanţilor, cât şi pentru reclamanţi, dar, în egală măsură şi pentru recurenta-pârâtă, sunt aplicabile, în raporturile locative la care au convenit, cazurile de încetare a locaţiunii prevăzute de acest act normativ.
Apreciind pentru considerentele expuse ca fiind legală şi temeinică hotărârea instanţelor anterioare de admitere a acţiunii în evacuare, respectiv de menţinere a acestei hotărâri prin respingerea apelului, în baza art. 316 C. proc. civ., raportat la art. 296 C. proc. civ., Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat.
| ← Contract de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie... | Cauză imorală la încheierea actului de vânzare-cum-părare.... → |
|---|
