Bloc de locuinţe cu mai multe scări. Condiţii de constituire a asociaţiei de proprietari pe scară. Posibilitatea delimitării proprietăţii comune şi a instalaţiilor comune de furnizare a utilitătilor
| Comentarii |
|
Legea nr. 114/1996, republicată Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari din Legea nr. 114/1996, Anexa 2, art. 4 alin. (2)1}
H.G. nr. 400/20032’
Potrivit art. 4 alin. (2) din Anexa 2 la Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari din Legea nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, în clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scară în parte dacă proprietatea comună aferentă tronsonului sau
scării poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau scări.
Această prevedere este detaliată în art. 8 din H.G. nr. 400/2003, astfel cum a fost modificată prin H.G. nr. 1386/2003, care precizează că asociaţii de proprietari pe scară se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor. Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi - electricitate, gaze naturale, apă sau alte asemenea -cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări. De asemenea, prin acordul de asociere pe scară, se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 769/R din 11 aprilie 2006, nepublicată
Prin încheierea de la data de 15 aprilie 2005 a Judecătoriei Sector
1 Bucureşti în dosarul nr. 187/PJ/2005, s-a admis cererea petentei Asociaţia de Proprietari Bloc 10 G, Scara 1 şi, în consecinţă, s-a acordat personalitate juridică Asociaţiei de Proprietari Bloc 10 G, Scara 1 din Bucureşti, sector 1 şi s-a dispus înregistrarea asociaţiei în registrul special al Judecătoriei Sector 1 Bucureşti.
Prin cererea formulată la data de 10 august 2005, Asociaţia de Proprietari Bloc 10 G a chemat în judecată Asociaţia de Proprietari Bloc 10 G Scara 1, solicitând constatarea nulităţii actelor de înfiinţare ale asociaţici pârâte şi, pe calc de consecinţă, să se dispună dizolvarea acesteia. Se arată în motivarea cererii că asociaţia pârâtă, pentru a obţine personalitate juridică, trebuia să prezinte un set de acte menţionate expres de lege printre care acordul membrilor asociaţici iniţiale la nivelul întregului bloc, o convenţie între cele doua asociaţii în carc să fie reglementate toate aspectclc privind spaţiile comune ale acestora, acord carc să fie luat cu regula unanimităţii voturilor. De asemenea, în vederea constituirii asociaţici de proprietari pc o singura scară, alături de statut, acord de asociere şi proces-verbal al adunării generale, trebuiau depuse şi avizele emise de furnizori carc să ateste posibilitatea repartizării separate a cheltuielilor comune.
Susţine reclamanta că lipseşte acordul tuturor proprietarilor şi convenţia de separare. Mai susţine reclamanta că o eventuală asociaţie de proprietari pe scară poate fi declarată persoană juridică numai după ce se modifică corespunzător actcle constitutive ale asociaţici, sub aspectul sediului, denumirii, individualizarea proprietăţii, suprafaţa utilă, părţile comune, aspecte ce trebuiau hotărâte într-o adunare generală care să hotărască cu votul a jumătate plus unul din totalul
membrilor săi. In drept, cererea se întemeiază pe dispoziţiile Legii nr. 114/1996 şi H.G. nr. 400/2003.
La data de 14 septembrie 2005, pârâta formulează întâmpinare, solicitând respingerea cererii motivat de faptul că cererea nu este semnată şi nu poartă ştampila reclamantei, iar numita L.E.C. care se indică reprezentant al reclamantei nu are această calitate. Mai arată pârâta că o hotărâre a unei adunări generale poate fi contestată în termen de 60 de zile de la adoptare, iar hotărârea de înfiinţare a pârâtei este emisă la 1 martie 2005.
Prin sentinţa civilă nr. 8609 din 14 februarie 2005 a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti în dosar nr. 18456/2005, cercrca reclamantei a fost calificată ca fiind recurs împotriva încheierii din data de 15 aprilie 2005 a Judecătoriei Scctor 1 Bucureşti în dosarul nr. 187/PJ/2005, iar competenţa soluţionării acestcia a fost declinată în favoarea Tribunalului Bucureşti. Pc rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, cauza a fost înregistrată sub nr. 38883/3/2005.
La termenul de judecată din data de 28 februarie 2006, a fost respinsă cxcepţia lipsei calităţii de reprezentant a celui care semnează cercrca de recurs, motivat de faptul că orice persoană interesată poate declara recurs în cauza de faţă, iar semnatarul recursului justifică interes.
In recurs, s-au depus la dosar: act constitutiv al Asociaţiei de proprietari Bloc 10 G, tabel cu semnături la procesul-verbal al Adunării constitutive din 13 septembrie 2004, proces-verbal al Adunării de constituire al Asociaţiei de proprietari Bloc 10 G, acordul de asociere, statutul Asociaţiei de proprietari Bloc 10 G, liste datorii totale plata la data de 20 ianuarie 2006, lista operaţiilor în cont-client emisă de SC Apanova Bucureşti SA, adresa nr. 280 din 27 decembrie 2005 emisă de Primăria Sector 1 Bucureşti.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul constată recursul ca fiind fondat.
Potrivit art. 4 alin. (2) din Anexa 2 la Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari din Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările ulterioare, în clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scară în parte dacă proprietatea comună aferentă tronsonului sau scării poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau scări. Această prevedere este detaliată în art. 8 din H.G. nr. 400/2003, astfel cum a fost modificată prin H.G. nr. 1386/2003, care precizează că asociaţii de proprietari pe scară se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor. Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi - electricitate, gaze naturale, apă sau alte asemenea - cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări. De asemenea, prin acordul de asociere pe scară, se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.
In cauză, aceste dispoziţii legale nu au fost respectate. Astfel, este necesar pentru înfiinţarea unei asociaţii de proprietari pe scară să existe o hotărâre a adunării generale a asociaţiei care are personalitate juridică la acea data, a întregului bloc şi acordul expres al coproprietarilor pentru delimitarea părţilor de proprietate comună ce vor fi administrate de asociaţia de proprietari pe scară. Acest acord al Asociaţiei recurente lipseşte. De asemenea, nu s-a făcut dovada că în cadrul asociaţiei recurente proprietatea comună aferentă scării 1 poate fi delimitată de proprietatea comună a întregului bloc 10 G. Simpla declaraţie făcută de doi membri ai scării ce se doreşte a fi separată (persoane care îşi indică funcţia de preşedinte si administrator) de separare a părţilor comune, în modalitatea în care înţeleg aceştia să o separe, nu este relevantă faţă de dispoziţiile legale enunţate.
Tribunalul constată şi faptul că nu s-au depus la dosar avizele emise de furnizorii de servicii de utilităţi asupra posibilităţilor tehnice de furnizare a utilităţilor pe scară. Verificând acordul de asociere al proprietarilor din blocul 10 G scara 1, tribunalul observă că nu s-a prevăzut modalitatea de desfăşurare a raporturilor cu cealaltă asociaţie de proprietari constituită în clădire, recurenta cauzci de faţă.
Faţă de celc arătate, în temeiul art. 312 raportat la art. 304 pct. 9
C. proc. civ., Tribunalul a admis recursul, constatând greşita aplicarc a dispoziţiilor legale în materia înfiinţării unei asociaţii de proprietari, a modificat în tot încheierea în sensul că a respins ca neîntemeiată cererea de constituire a Asociaţiei de Proprietari bloc 10G scara 1.
Notă: Conform art. 5 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
| ← Ansamblu rezidenţial. Neîndeplinirea condiţiilor pentru... | Dependinţele unui imobil cu destinaţia de locuinţă.... → |
|---|
