Instanţa a dispus efectuarca unei expertize topografice pentru identificarea şi individualizarea terenurilor, formarea şi evaluarea loturilor.
| Comentarii |
|
Pentru a stabili aceasta, prima instanţă a reţinut că terenurile menţionate în titlul de proprietate au aparţinut soţilor G.I., deccdat în 1963 şi G.S., decedată în 1987, cărora le-a fost colectivizat. Aceştia au avut 4 copii, pe G.C. (decedat în 1990 care are ca fiu pe reclamantul
G.C.), pe G.N. (decedat în anul 2002 care are ca soţie supravieţuitoare pc G.E.), pe G.I. (decedat în 1975 care are ca fii pe G.A.V. - decedat în 1994, tatăl respectiv soţul pârâţilor G.R.C. şi G.F.M. -, pc G.I.M. şi pc G.F.M.) şi pc G.D. Faţă de această rudenie, au fost stabilite cotele succesorale.
Continuând judceata cererii de partaj, după efectuarea expertizei tehnice judiciare de către expertul D.Z., Judecătoria Buftea a pronunţat sentinţa civilă nr. 2429 din 26 mai 2006 prin care a admis acţiunea şi, reiterând cotele indivize de proprietate stabilite prin încheierea de partaj din 20 septembrie 2006, a dispus ieşirea părţilor din indivi-ziunea asupra terenurilor a căror valoare totală este de 49.405,6 lei. De asemenea, a atribuit reclamantului G.C. lotul nr. 1 în valoare de
11.562,7297 lei, format din teren în suprafaţă totală de 6050 mp din care o cotă 3,3% în suprafaţă de 200 mp face parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă de 5850 mp, a atribuit pârâtei G.E. lotul nr. 2 în valoare de 11.567,77297 lei, format din teren în suprafaţă totală de 6050 mp din care o cotă de 3,3% mp în suprafaţă de 200 mp facc parte din drumul de acces, rămânând suprafaţa utilă de 5850 mp, a atribuit pârâtului G.D. lotul nr. 3 în valoare de 11.562,7297 lei
format din două pareclc de teren, una în suprafaţă de 3223 mp şi alta în suprafaţă de 2627 mp care însumate constituie o suprafaţă totală de 6050 mp din carc o cotă 3,3% în suprafaţă de 200 mp face parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă totală de 5850 mp, a atribuit pârâtului G.I.M. lotul nr. 4 în valoare de 3.854,8803 lei, format din teren în suprafaţă de 2017 mp din care o cotă 3,3% în suprafaţă de 67 mp face parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă de 1950 mp, a atribuit pârâtului G.F.M. lotul nr. 5 în valoare de 3.854,8803 lei, format din teren în suprafaţă de 2017 mp din care o cotă 3,3% în suprafaţă de 67 mp face parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă de 1950 mp, a atribuit pârâtului G.R.C. lotul nr. 6 în valoare de 5255,7862 lei, format din teren în suprafaţă de 1512,70 mp din care o cotă 3,3% în suprafaţă de 50 mp face parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă de 1462,70 mp, a atribuit pârâtei G.F.M. lotul nr. 7 în valoare de 1751,9055 lei, format din teren în suprafaţă de 504,30 mp din carc o cotă 3,3% în suprafaţă de 17 mp facc parte din drumul de acces, rămânând o suprafaţă utilă totală de 487,30 mp, a menţinut starea de indiviziune a părţilor asupra porţiunii de teren ce constituie drum de acces în suprafaţă totală de 801 mp din care loturile 1, 2 şi 3 au cote de câtc 24,96%, loturile 4 şi 5 au cotc de câte 8,36%, lotul nr. 6 are o cotă de 6,24%, iar lotul nr. 7 are o cotă de
2,12%.
împotriva acestei hotărâri, pârâtul G.D. a declarat recurs la data de 26 iulie 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 27638/3/2006. Sc critică hotărârea pentru netemeinicie şi se solicită admiterea recursului şi reţinerea cauzei spre rejudecare. Arată recurentul-pârât că cererca introductivă de instanţă formulată de reclamant a fost însoţită şi de o propunere a acestuia de lotizare şi atribuire a loturilor, propunere respinsă de pârât prin întâmpinarea formulată deoarece recurentului i se atribuia o suprafaţă de teren
formată din două loturi. In cauză, a fost efectuată o expertiză cadastrală în cadrul căreia expertul trebuia să examineze atât propunerea de lotizare a reclamantului, dar şi punctele de vedere ale celorlalte părţi referitoare la caracterul neeconomic al partajului, prin lotizare scă-zându-se considerabil valoarea terenului.
Mai arată recurentul-pârât că nu a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză decât în limita modalităţii de atribuire propusă de expert,
prin încălcarea obiectivelor stabilită de instanţă. In acest context, a solicitat ca loturile 1, 2, 3 - 3/1, egale ca suprafaţă să fie trase la sorţi între coindivizarii cu cotc egale, respectiv G.C., G.E. şi G.D. Instanţa
nu s-a pronunţat asupra cercrii de tragere la sorţi şi a dispus atribuirea
loturilor conform propunerii reclamantului. In drept, se invocă dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ. şi art. 16 din Constituţie.
La data de 17 iulie 2006 a formulat recurs şi pârâtul G.I.M., solicitând admiterea recursului. Se susţine că părţile au solicitat tragerea la sorţi a loturilor 1, 2 şi 3 împreună cu un lot în care să se includă loturile mai mici 4, 5, 6 şi 7, însă în hotărâre nu se specifică nimic asupra acestei cereri. Se critică şi conţinutul raportului de expertiză, arătându-se că este rezumativă şi incompletă în sensul că nu stabileşte
o eventuală despăgubire a moştenitorilor cu loturi greu accesibile sau inutilizabile, că propunerea de lotizare preia varianta reclamantului şi că valoarea terenului nu a fost calculată corespunzător. Varianta propusă nu oferă tuturor moştenitorilor posibilitatea de acces direct la şoseaua de centură, ci doar acces prin latura de est a proprietăţii, iar o suprafaţă de 220 mp din lotul 3 este ocupată abuziv de SC P. SRL şi nu poate fi recuperată amiabil. Solicită recurentul-pârât ca orice hotărâre cu privire la acest teren să se ia în considerarea potenţialului pe care l-a avut şi îl arc, la valoarea reală de piaţă, şi nu la valoarea tehnică de teren agricol extravilan. Consideră că cea mai bună soluţie este vânzarea terenului şi împărţirea sumelor rezultate din vânzare. Cererea de recurs nu are precizat temeiul de drept.
Recurs declară şi pârâtul G.F.M. la 17 iulie 2006, reiterând criticile de recurs al recurentului G.I.M. La dosar s-au depus înscrisuri, precum şi planuri de partajare ale terenului.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu art. 3041
C. proc. civ. sub toate aspectele deduse judecăţii, tribunalul consideră recursurile nefondate.
Cei trei recurenţi critică hotărârea instanţei de fond sub aspectul că nu s-a soluţionat cererea adresată instanţei de fond, la ultimul termen de judecată, de a se proceda la tragerea la sorţi a loturilor pentru părţile cu cote egale de proprietate. Instanţa de fond nu a procedat la atribuirea loturilor prin metoda tragerii la sorţi a loturilor, ci a luat în considerare propunerea expertului de atribuire. Această măsură este corectă, câtă vreme legea de procedură în dispoziţiile referitoare la judecata cererilor de partaj nu prevede o asemenea manieră de atribuire a loturilor. Această posibilitate de atribuire a loturilor era prevăzută în art. 743 C. civ., text de lege care însă a fost abrogat implicit prin Legea nr. 603/1943 pentru simplificarea procedurii împărţelilor judiciare, care prevedea la art. 8 faptul că, „în baza procesului-verbal
de formarea loturilor încheiate de judecătorul sau consilierul delegat, instanţa, cu citarca părţilor, va proceda la tragerea la sorţi sau atribuirea loturilor printr-o hotărâre supusă căilor de atac”.
Ulterior, Legea nr. 603/1943 a fost abrogată expres prin O.U.G. nr. 138/2000, care a introdus în codul de procedură civilă un nou capitol intitulat „Procedura împărţelii judiciare” şi care stabileşte modalităţile de partajare în natură a unui bun supus coproprietăţii. Noua procedură impune instanţei, după pronunţarea încheierii prevăzute de art. 673 C. proc. civ., de a proceda la formarea loturilor şi la atribuirea lor, cu respectarea criteriilor enunţate la art. 6739 C. proc. civ., fară a se menţiona tragerea loturilor la sorţi. Prin urmare, modalitatea invocată de recurenţii-pârâţi era prevăzută în texte de lege abrogate din anul 2000, astfel încât nu puteau fi aplicate la data pronunţării hotărârii, 26 mai 2006.
Celelalte critici ale recurenţilor vizează întocmirea necorespunzătoare a raportului de expertiză pe care instanţa de fond l-a omologat şi în baza căruia a atribuit loturile. Tribunalul observă că la judecata la primă instanţă raportul de expertiză întocmit de expertul
D.Z. a fost comunicat părţilor, iar judecata a fost amânată pentru a se da posibilitatea tuturor de a cunoaşte concluziile expertului şi de a formula eventuale obiecţiuni. La termenul următor de judecată din 26 mai 2006, când pricina a fost dezbătută în fond, părţile prezente personal sau prin reprezentat au declarat că nu înţeleg să formuleze obiecţiuni, poziţie juridică asimilată însuşirii în totalitate a propunerilor şi a concluziilor expertului. Cum în faţa primei instanţei nu s-au invocat neregularităţi de formă sau de fond ale expertizei, părţile nemulţumite de hotărârea judecătoriei nu pot critica în calea de atac a recursului aspecte cu care s-au declarat de acord. Urmează, aşadar, a înlătura această critică.
Pentru aceleaşi considerente nu vor fi primite nici criticile referitoare la valoarea de circulaţie a terenului greşit stabilită de expert.
Cât priveşte susţinerea recurentului-pârât G.D. că prin expertiza omologată de instanţă s-a încuviinţat în realitate propunerea de lotizare făcută de reclamant şi pe care pârâţii au respins-o pentru că îl
avantaja pe reclamant, aceasta va fi înlăturată. In concluziile raportului de expertiză se menţionează că schiţa prezentată de reclamant reprezintă o variantă de lotizare cu cele mai mici pierderi de teren pentru coindivizari, o altă variantă fiind numai aceea în care se schimbă moştenitorii cărora li se atribuie loturile, însă nu şi modificarea loturilor în sine. Dc altfel expertul menţionează că această
propunere a fost acceptată de cinci moştenitori din cei şapte, iar în măsura în care există obiecţiuni la modul de lotizare, să se propună o variantă optimă în care fărâmiţarea terenului să fie minimă, dar să existe şi alee de acces pentru toate loturile. Cum niciuna dintre părţile pârâte nu au declarat obiecţiuni în privinţa raportului, cu deplin temei judecătoria a considerat ca fiind temeinică şi corectă varianta arătată de expert.
In cererea sa de recurs G.I.M. solicită ca întregul teren să fie vândut, iar suma obţinută să fie împărţită pentru că formarea şi atribuirea loturilor duc la scăderea valorii terenului. Această pretenţie a recurentului-pârât constituie o adevărată cerere nouă în procesul de partaj, care este inadmisibilă în calea de atac, faţă de exigenţele art. 316 raportat la art. 294 alin. (1) C. proc. civ.
Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., tribunalul a respins recursurile ca nefondate.
48. Procedura partajului. Atribuirea provizorie a bunului în proprietate exclusivă unuia dintre coproprietari, cu plata sultelor către ceilalţi coproprietari.
Reiterarea în calea de atac a valorii bunului comun. Imposibilitatea partajării bunului în natură. Criterii de formare a loturilor
C. civ., art. 728
C. proc. civ., art. 6735, art. 6736, art. 67310, art. 67314
Valoarea de circulaţie a imobilului a fost determinată printr-un raport de expertiză tehnică imobiliară, ca valoare tehnică actualizată cu indicele de inflaţie şi prin comparare cu imobile similare pe piaţa liberă imobiliară. De asemenea, la stabilirea valorii tehnice expertul a avut în vedere o serie de indici şi coeficienţi relevanţi sub aspectul stării fizice a unei construcţii.
La sistarea unei indiviziuni se pot forma loturi în natură numai dacă aceste loturi reprezintă unităţi locative distincte şi pot fi folosite raţional şi cu utilităţi minime. Lotul propus a fi atribuit unui copărtaş nu îndeplineşte aceste condiţii, întrucât creează o parcelă foarte mică a cărei valoare economică este scăzută şi care, în plus, nu poate fi utilizată drept locuinţă pentru că nu are dotările minime prevăzute de legea locuinţei, respectiv baie, bucătărie, spaţii de depozitare, instalaţii proprii.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 514/R din 6 martie 2006, ne publicată
Prin cercrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti sub nr. 9190/2004, reclamantul C.V.E. a chemat în judecată pârâtul C.M.S.I., solicitând ieşirea din indiviziune asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 5, format din teren în suprafaţă de 240 mp şi o construcţie din paiantă. Prin încheierea din şedinţa publică de la 13 ianuarie 2005 dată în baza art. 6735C. proc. civ. şi art. 6736C. proc. civ., judecătoria a constatat că reclamantul şi pârâtul sunt coproprietari asupra imobilului, reclamantul având o cotă de 13/16, iar pârâtul o cotă de 3/16 şi a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate.
Prin încheierea din data de 19 mai 2005 s-a dispus, în conformitate cu dispoziţiile art. 673I0alin. (1) C. proc. civ., atribuirea provizorie în favoarea reclamantului C.V.E. a imobilului situat în Bucureşti, sector 5, compus din teren în suprafaţă de 240 mp şi construcţie, în valoare de 907.706.000 lei şi a fost obligat acesta la plata către pârâtul C.M.S.I. a sumei de 170.194.875 lei cu titlul de sultă, cu stabilirea unui termen de achitare la data de 30 iunie 2005. Reclamantul a consemnat sumele datorate cu titlu de sultă la dispoziţia pârâtului, aşa cum rezultă din recipisa CEC nr. 42.30.02./05/40.6 din 21 iunie 2005.
Prin sentinţa civilă nr. 4215 din 30 iunie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, a fost admisă cercrca reclamantului C.V.E. împotriva pârâtului C.M.S.I.; s-a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la imobilul situat în Bucureşti, sector 5, compus din teren în suprafaţă de 240 mp şi construcţie; a fost atribuit definitiv reclamantului C.V.E. în deplină proprietate şi posesie imobilul menţionat şi s-a constatat achitată suma de 170.194.875 Ici cătrc pârât, cu titlul de sultă. Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că sulta a fost achitată, fiind aplicabilc dispoziţiile art. 728 C. civ. coroborat cu art. 67310alin. (2) C. proc. civ. şi art. 67314 alin. (1)C. proc. civ.
împotriva acestei hotărâri, pârâtul C.M.S.I. a declarat recurs la data de 25 august 2005 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 4476/2005. Recurentul-pârât solicită admiterea recursului, casarea sentinţei de fond şi rejudecarea cauzei, susţinând netemeinicia hotărârii prin aceea că imobilul supus partajului a fost subevaluat şi s-a constatat eronat că nu poate fi partajat în natură.
Examinând motivele de recurs faţă de sentinţa recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina sub toate aspectele după cum dispune art. 3041 C. proc. civ., tribunalul apreciază recursul ca fiind nefondat.
Astfel, în privinţa valorii de circulaţie a imobilului se reţine faptul că a fost determinată printr-un raport de expertiză tehnică imobiliară întocmit de expertul A.N., raport împotriva căruia s-au ridicat obiec-ţiuni de cătrc ambele părţi, încuviinţate de instanţă. Răspunsul expertului la obiecţiuni a fost depus la dosar la 29 aprilie 2005, expertul determinând valoarea de circulaţie a imobilului ca valoare tehnică actualizată cu indicele de inflaţie şi prin comparare cu imobile similare pe piaţa liberă imobiliară. De asemenea, la stabilirea valorii tehnice expertul a avut în vedere o serie de indici şi coeficienţi relevanţi sub aspectul stării fizice a unei construcţii. Simpla afirmaţie a recurentului-pârât, în sensul că pe piaţa imobiliară imobile similare se vând la un preţ mult mai mare, nu poate fi considerat motiv temeinic de refacere a unei lucrări de expertiză atâta timp cât expertul a calculat valoarea imobilului conform legislaţiei în vigoare, folosind metoda costului standard pentru construcţie şi metoda comparaţiei prin boni-tarc pentru teren.
In privinţa partajării în natură a imobilului, este de reţinut că expertul a făcut două propuneri de lotizare, una prin care întregul imobil este atribuit unui coproprietar şi a doua prin care se atribuie pârâtului care deţine numai o cotă de 3/16 din imobil, o parte din imobil numit lot B format dintr-un teren de 45,70 mp şi o cameră cu o suprafaţă de 13,91 mp, restul numit lot A urmând a se atribui recla-
mantului. In mod corect instanţa de fond nu a omologat raportul de expertiză în această ultimă variantă şi nu a dispus partajarea în natură a imobilului deoarecc la sistarea unei indiviziuni se pot forma loturi în natură numai dacă aceste loturi reprezintă unităţi locative distincte şi pot fi folosite raţional şi cu utilităţi minime. Lotul propus a fi atribuit pârâtului nu îndeplineşte aceste condiţii, întrucât creează o parcelă foarte mică a cărei valoare economică este scăzută şi care, în plus, nu poate fi utilizată ca şi locuinţă pentru că nu are dotările minime prevăzute de legea locuinţei, respectiv baie, bucătărie, spaţii de depozitare, instalaţii proprii.
Faţă de cele arătate, tribunalul constată că sentinţa pronunţată de judecătorie este legală şi temeinică, iar criticile de recurs sunt nefondate, astfel că, în conformitate cu art. 312 C. proc. civ., recursul a fost respins ca nefondat.
| ← Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmăşie.... | Imobil dobândit prin contract de donaţie cu pact rezolutoriu... → |
|---|
