Ansamblu rezidenţial. Neîndeplinirea condiţiilor pentru înfiinţarea unei asociaţii de proprietari. Inexistenţa proprietăţii comune forţate şi perpetue
| Comentarii |
|
Legea nr. 114/1996, republicată O.G. nr. 85/2001 n
Prin asociaţie de proprietari se înţelege o organizaţie a proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente, proprietate privată sau mixtă.
Legea nr. 114/1996, republicată, se referă la organizarea şi administrarea blocurilor de locuinţe, condominii în care există spaţii în proprietate privată individuală, dar şi spaţii aflate în proprietate comună indiviză destinate folosirii întregii construcţii.
Legea nr. 114/1996 vizează blocurile de locuinţe, iar nu ansamblurile rezidenţiale. Cum însă Legea nr. 114/1996 este lege specială pentru materia pe care o reglementează, cum norma specială se aplică numai situaţiei stricte pe care o reglementează, fără a putea fi extinsă unor situaţii similare, cum părţile recunosc că spaţiile comune pe care le deţin sunt în realitate instalaţii comune (hidro-for, puţ comun apă curentă, branşament comun pentru curent electric şi gaze naturale, precum şi canalizare, spaţiu pentru depozitare resturi menajere etc.), fără a avea niciun spaţiu în clădire în proprietate comună indiviză (adică fără a exista situaţia premisă a condominiului definit anterior), rezultă că proprietarii acestor imobile nu se pot organiza în forma asociaţiei de proprietari reglementată de Legea nr. 114/1996, ci numai în forma asociaţiei reglementate de dreptul comun în materie, O.G. nr. 26/2000, cu modificările ulterioare.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 672/R din 3 mai 2007, ne publicată
Prin încheierea nr. 5 din 8 martie 2007, Judecătoria Buftea a respins ca neîntemeiată cercrca petentei Asociaţia de Proprietari Magnolia Village de acordarc a personalităţii juridice şi înregistrare în registrul special al instanţei. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a apreciat că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 114/1996, legea având în vedere alte categorii de proprietari decât cei care au formulat cererea dedusă judecăţii.
împotriva acestei sentinţe, numiţii SC M.I.C. SRL, SC A.I. SRL, SC E.B.R. SA, V.I., SC E.C. SRL, SC MS I. SRL, SC O.D. SA, SC P.C. SRL, N.H. şi SC F.I. SRL au declarat recurs la data de 14 martie
2007, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă sub nr. 1455/94/2007. Prin motivele de recurs formulate la 3 mai 2007 se critică hotărârea primei instanţe pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită modificarea în totalitate a sentinţei recurate, iar pe fond admiterea cererii.
Se arată că Asociaţia de Proprietari „Magnolia Village” a solicitat constituirea ca persoană juridică de drept privat nonprofit, nepatrimonială, cu personalitate juridică, în baza prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, precum şi în baza O.G. nr. 85/2001 şi înscrierca Asociaţici în registrul special al instanţei. Mai arată recurenţii că asociaţia arc ca obiect de activitatc asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a Complexului Magnolia Village situat în judeţul Ilfov, comuna Voluntari, sat Pipera, compus dintr-un număr de 12 imobile clădiri, situate pe un teren în suprafaţă totală de
5.000 mp, fiecare proprietar de imobil clădire deţinând în proprietate exclusivă o suprafaţă de teren, cât şi o cotă de 1/12 din spaţiile comune - conform actelor de proprietate.
Prin încheierea nr. 5 din data de 8 martie 2007, instanţa a apreciat în mod greşit că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 114/1996,
pe motiv că aceasta are în vedere alte categorii de proprietari. In speţă, întregul complex rezidenţial Magnolia Village a fost construit de un constructor unic şi cuprinde 12 clădiri care deţin spaţii şi instalaţii comune, branşamente de utilităţi comune şi căi de acces, fiind evident că acest complex rezidenţial a fost conceput şi este în momentul de
faţă un întreg, iar constituirea asociaţiei de proprietari nu stabileşte arbitrar numărul de asociaţi sau delimitarea întinderii spaţiilor comune, ci urmează în mod consecvent proiectul constructorului unic al imobilelor. Se susţine, aşadar, că ansamblul rezidenţial Magnolia Village se încadrează în definiţia condominiumului prevăzută de Norma metodologică din 2 aprilie 2003 (aşa cum a fost modificată) privind organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi, drept urmare, constituirea asociaţiei de proprietari se impune ca o condiţie esenţială şi necesară a administrării în bune condiţii a spaţiilor şi dotărilor comune.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată, înscrisurile depuse la dosar şi dispoziţiile Legii nr. 114/1996, republicată, Tribunalul constată recursul nefondat, pentru următoarele considerente:
Criticile recurenţilor vizează interpretarea şi aplicarea greşită a legii, ceea ce formal se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
In sensul Legii nr. 114/1996, republicată şi al Regulamentului-cadru al Asociaţilor de Proprietari (Anexa 2 a Legii), legiuitorul a dorit să reglementeze modul de înfiinţare şi de funcţionare a Asociaţiilor de Proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor clădiri aflate în coproprietate. Termenii folosiţi de această lege şi Regulamentul-cadru au înţelesul definit la art. 3. Astfel, bloc de locuinţe - clădire - condominiu este o proprietate imobiliară din care unele părţi au altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comună revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.
De asemenea, prin proprietate comună se înţeleg toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele. Proprietatea comună include şi instalaţii ale clădirii aflate în folosinţă comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apă, sisteme de încălzirc şi conducte de gaze carc pot trece
prin proprietatea comună până la punctele de distribuţie din apartamentele individuale.
Prin asociaţie de proprietari se înţelege o organizaţie a proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.
Din interpretarea acestor norme rezultă că Legea nr. 114/1996, republicată, se referă la organizarea şi administrarea blocurilor de locuinţe, condominii în care există spaţii în proprietate privată individuală, dar şi spaţii aflate în proprietate comună indiviză destinate folosirii întregii construcţii. De altfel, Legea nr. 114/1996 a abrogat Legea nr. 5/1973, care avea acelaşi obiect de reglementare şi care se referea la blocurile de locuinţe care se găseau numai în folosinţa persoanelor fizice sau juridice titulare ale contractelor de închiriere, locuinţe ce se găseau în fondul locativ de stat.
Este, aşadar, evident că Legea nr. 114/1996 vizează blocurile de locuinţe, iar nu ansamblurile rezidenţiale, formă de proprietate apărută recent şi aflată în plină dezvoltare. Cum însă Legea nr. 114/1996 este lege specială pentru materia pe care o reglementează, cum norma specială se aplică numai situaţiei stricte pe care o reglementează, fară a putea fi extinsă unor situaţii similare, cum recurenţii recunosc că spaţiile comune pe care le deţin sunt în realitate instalaţii comune (hidrofor, puţ comun apă curentă, branşament comun pentru curent electric şi gaze naturale, precum şi canalizare, spaţiu pentru depozitare resturi menajere etc.), fară a avea nici un spaţiu în clădire în proprietate comună indiviză (adică fară a exista situaţia premisă a condominiului definit anterior), rezultă că proprietarii acestor imobile nu se pot organiza în forma asociaţiei de proprietari reglementate de Legea nr. 114/1996, ci numai în forma asociaţiei reglementate de dreptul comun în materie, O.G. nr. 26/2000, cu modificările ulterioare.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul a respins recursul ca nefondat.
Notă: Prin Legea nr. 310/2009 privind aprobarea O.U.G. nr. 210/2008 pentru completarea Legii locuinţei nr. 114/1996, s-a reglementat noţiunea de condominiu astfel: un corp de clădire multietajat sau, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia; un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietăţile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forţată şi perpetuă.
| ← Loc de veci. Drept de folosinţă dobândit prin concesiune... | Bloc de locuinţe cu mai multe scări. Condiţii de constituire... → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Ansamblu rezidenţial. Neîndeplinirea condiţiilor pentru înfiinţarea unei asociaţii de proprietari. Inexistenţa proprietăţii comune forţate şi perpetue
