Dependinţele unui imobil cu destinaţia de locuinţă. Proprietate comună forţată şi perpetuă
| Comentarii |
|
Legea nr. 114/1996, republicată
Un bun poate fi considerat în coproprietate forţată atunci când el contribuie la utilizarea deplină a apartamentului, fiind un accesoriu al acestuia, şi nu poate fi prin natura lui folosit decât în comun, nefiind susceptibil de niciun fel de împărţeală. în sensul Legii nr. 114/1996, se găsesc în stare de indiviziune între titularii apartamentelor următoarele componente ale construcţiilor: terenul pe care se află construcţia, curţile interioare, grădinile, zidurile exterioare, casele scărilor, fundaţia pivniţei, spălătoriile, uscătoriile, ascensoarele, holurile, coşurile de fum, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele etc. Indiviziunea nu este determinată de folosinţa comună a menţionatelor părţi ale imobilului, ci de imposibilitatea existenţei bunului în integralitatea sa, fără prezenţa acestor părţi comune. Prin urmare, esenţa proprietăţii forţate este aceea de a fi folosită de toţi proprietarii apartamentelor şi de a nu putea fi împărţită între aceştia, Legea nr. 114/1996 sancţionând în art. 36 pe coproprietarul care împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit.
în concluzie, pivniţa nu se încadrează între spaţiile considerate în coproprietate forţată, în condiţiile în care acest spaţiu poate lipsi cu desăvârşire dintr-un imobil bloc de locuinţe, nu este folosit de toţi proprietarii de apartamente şi, prin urmare, poate fi guvernată de regimul proprietăţii exclusive.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sentinţa nr. 27 din 17 ianuarie 2005, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti sub nr. 3573/2003, reclamanţii S.T., S.N., S.S., S.S., SC R.C. SA, Societatea de Investiţii Financiare Banat Crişana şi Asociaţia de proprietari Bloc 54 din Bucureşti, B-dul Regina Elisabeta, sectorul 5, au chemat în judecată pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Z.M. şi SC N.S.C. S.R.L., solicitând să se constate nulitatea absolută şi parţială a dispoziţiei Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 731 din 16 decembrie 2002, în privinţa spaţiului situat la subsolul Corpului A din Bucureşti, sectorul 5 şi să se constate nulitatea absolută şi parţială a actului subsccvcnt, respectiv contractul de vânzare-cumpărare încheiat între Z.M. şi SC N.S.C. SRL.
In motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii apartamentelor cu destinaţia de locuinţă din imobil şi coproprietari asupra
unei cote indivize din spaţiile şi dependinţele comune ale imobilului. Apreciază că, potrivit Legii nr. 114/1996 şi a Regulamentului asociaţiei de proprietari, pivniţa unui imobil face parte din spaţiile de folosinţă comună, adică rămâne în indiviziunea forţată şi perpetuă a
coproprietarilor. In actele de proprietate ale reclamanţilor se menţionează cota indiviză deţinută de fiecare din toate spaţiile de folosinţă comună, inclusiv pivniţă.
Sc arată că, prin dispoziţia nr. 731 din 16 decembrie 2002, Primarul General al Municipiului Bucureşti a restituit în natură numitei Z.M., printre altele, şi spaţiul situat la subsolul Corpului A, în suprafaţă utilă de 229,55 mp, dispoziţie lovită de nulitate absolută pentru lipsa cauzei, Statul Român neavând niciodată în proprietate exclusivă acest spaţiu, astfel că nu putea să îl restituie unei persoane. Sc apreciază că prin dispoziţia emisă s-au încălcat dispoziţii imperative ale legii, conform cărora una din caracteristicile esenţiale ale acestei forme de coproprietate este caracterul perpetuu, părţile neputând hotărî încetarea ei. Reclamanţii consideră ca fiind lovit de nulitate pentru cauză ilicită şi contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii Z.M. şi SC N.S.C. SRL, terţul dobânditor cunoscând situaţia juridică a imobilului, fiind astfel de rea-credinţă la încheierea contractului. In drept, s-au invocat dispoziţiile art. 948 pct. 4 C. civ. şi art. 111 C. proc. civ.
La data de 6 mai 2003, pârâta Z.M. formulează întâmpinare, prin care înţelege să ridice excepţia lipsei capacităţii de exerciţiu a reclamantelor persoane juridice şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari Bloc 54. Pe fondul cauzei, pârâta arată că întregul imobil a aparţinut socrului său Z.O., fiind
naţionalizat abuziv în baza Decretului nr. 92/1950. In temeiul notificărilor formulate conform Legii nr. 10/2001, Primăria Municipiului Bucureşti a emis dispoziţia nr. 250 din 13 martie 2002 şi dispoziţia nr. 731 din 16 decembrie 2002, prin care i-au fost retrocedate spaţiile aflate în proprietatea statului din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 5, inclusiv parte din demisolul clădirii. Acest spaţiu restituit de la demisol nu afectează şi nu se referă la boxele deţinute de reclamanţi, din a căror acte de proprietate nu rezultă să fi dobândit spaţii la demisol. Relevă pârâta că spaţiul de la parter împreună cu subsolul au avut întotdeauna destinaţia de spaţii comerciale şi spaţii de depozitare.
întâmpinare formulează şi pârâta SC N.S.C. SRL, la data de 7 mai
2003, solicitând respingerea acţiunii ca nefondată. Pârâta precizează că a dobândit spaţiul de la subsol în baza contractului de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 806 din 4 martie 2003 de B.N.P. Ş.C.A., ulterior dreptul de proprietate fiind intabulat în Cartea Funciară. Consideră că spaţiul de la subsol nu reprezintă un spaţiu de folosinţă comună, după cum invocă reclamanţii, acest spaţiu aparţinând anterior naţionalizării unui singur proprietar numit Z.O., care, în anul 1949, a vândut lui M.A. o parte din imobil, printre care şi pivniţa existentă sub prăvălie.
In baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile din anul 1994, Consiliul General al Municipiului Bucureşti a fost obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie lui M.A.R., succesorul legal al lui M.A., 1/2 din imobil la care se adaugă pivniţa existentă sub prăvălie. în baza Legii nr. 10/2001, s-a restituit lui Z.M., succesoarea lui M.A.R. şi spaţiul situat la subsolul Corpului A, în suprafaţă utilă de 229,55 mp.
Se considcră cererca reclamanţilor ca nefondată şi prin aceea că în actcle de proprietate ale acestora nu se menţionează deţinerea spaţiilor la subsol, iar Asociaţia de Proprietari nu justifică nici calitatea procesuală activă. Apreciază că temeiul de drept invocat de reclamanţi nu este valabil, deoarecc cauza contractului de vânzare-cumpărare este reală, şi nu falsă, precum şi licită.
Prin sentinţa civilă nr. 2040 din 12 mai 2003 s-a dispus disjungerea celui de al doilea capăt de cerere principală (care, ulterior, a fost suspendat, conform art. 244 pct. 1 C. proc. civ.) de primul capăt de cerere, faţă de care s-a invocat excepţia de necompetenţă materială a judecătoriei. A apreciat prima instanţă că actul a cărui nulitate absolută se solicită este o dispoziţie a Primarului General al Municipiului Bucureşti emisă în baza Legii nr. 10/2001, competenţa în a analiza validitatea acestei dispoziţii revenind tribunalului în a cărui circumscripţie teritorială se află sediul unităţii deţinătoare, conform art. 24 alin. (8) din acelaşi act normativ. Prin urmare, acest capăt de cerere a fost declinat în competenţa Tribunalului Bucureşti.
Pc rolul Tribunalului Bucureşti, Sccţia a V-a civilă, pricina a fost
înregistrată sub nr. 2880/2003. In şedinţa publică din 8 noiembrie
2004, Tribunalul a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC N.S.C. SRL, excepţie ridicată din oficiu, faţă de împrejurarea că acest pârât a fost chemat în judecată pentru soluţionarea capătului de cererc vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 806 din 4 martie 2003 de B.N.P. Ş.C.A., prin carc Z.M. a vândut dreptul său de proprietate asupra imobilului în litigiu. Ulterior, la 6 decembrie 2004, SC N.S.C. SRL a formulat cercre de intervenţie în interesul pârâtei Z.M. şi în interes propriu, cercre admisă în principiu de Tribunal, întrucât intervenientul
tinde la apărarea propriului său drept de proprietate asupra imobilului în litigiu, apărările sale vizând deci menţinerea dreptului dobândit de autoarea sa în temeiul Legii nr. 10/2001 şi, pc calc de consccinţă, apărarea dreptului său de proprietate ce ar putea fi prejudiciat prin constatarea nevalabilităţii deciziei obţinute de autoarea sa.
La termenul de judecată din 6 decembrie 2004 s-a ridicat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari bloc 54, asupra căreia instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 137 alin. (2) C. proc. civ.
Analizând actele şi lucrările dosarului, Tribunalul reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:
Prin dispoziţia nr. 250 din 13 februarie 2002, emisă de Primarul General al Municipiului Bucureşti, s-a restituit în natură în proprietatea Z.M. imobilul situat în Bucureşti, sectorul 5, format din construcţie, spaţiu cu altă destinaţie de la parter - farmacie - spaţiu de locuit din mansarda corpului A în suprafaţă de 25 mp, patru spaţii de locuit la mansarda corpului C în suprafaţă de 23,97 mp, 63,07 mp, 39,31 mp, 26,06 mp şi terenul în suprafaţă de 172 mp. Ulterior, art. 1 al dispoziţiei este modificat de dispoziţia nr. 731 din 16 decembrie 2002, în sensul că se restituie în natură şi spaţiul situat la subsolul corpului A în suprafaţă utilă de 229,55 mp, din care 155,57 mp aferent spaţiului situat la parterul corpului A şi 73,71 mp aferent spaţiului de la parterul corpului A, ce se restituie şi terenul aferent în suprafaţă totală de 70,72 mp.
Aceste două dispoziţii au fost emise de Primarul General al Municipiului Bucureşti, în conformitate cu art. 20, art. 21 şi art. 23 din
Legea nr. 10/2001. împotriva acestor dispoziţii, reclamanţii S.T., S.N.,
S.S., S.S., SC R.C. SA, Socictatea de Investiţii Financiare Banat Crişana şi Asociaţia de Proprietari Bloc 54 se îndreaptă cu acţiune în nulitate, invocând lipsa calităţii de proprietar exclusiv al Primarului General al Municipiului Bucureşti şi cauza ilicită a dispoziţiei, conform art. 948 pct. 4 C. proc. civ.
La cercetarea calităţii procesuale activc a reclamanţilor persoane fizice şi a Asociaţiei de Proprietari, aspect invocat de pârâţi prin întâmpinare, Tribunalul apreciază că aceasta este justificată în cauză. Calitatea procesuală activă, condiţie de fond a exercitării acţiunii civilc, presupune o identitate între persoana celui carc formulează acţiunea şi titularul dreptului dedus judecăţii. în cauză, reclamanţii arată că dispoziţia emisă de pârât a încălcat dreptul lor indiviz de proprietate asupra unui spaţiu situat la subsolul blocului ce este guvernat de regimul proprietăţii forţate. Prin urmare, reclamanţilor le
revine sarcina de a dovedi că dreptul de proprietate le aparţine acestora, drept încălcat de pârâţi, iar în calitate de terţi faţă de dispoziţia contestată a cărei nulitate absolută o invocă, justifică deci interesul promovării acţiunii. In acţiunea în constatarea nulităţii absolute, calitatea procesuală activă se suprapune în realitate numai pe condiţia interesului promovării cererii întrucât o astfel de acţiune poate promova numai persoana interesată.
Faţă de cele arătate, Tribunalul constată că atât reclamanţii persoane fiziec carc susţin că au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 atât spaţiul cu destinaţia de locuinţă din imobil, cât şi spaţiul cu destinaţia de pivniţă de la subsol, cât şi reclamanta Asociaţia de Proprietari bloc 54, care, în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 114/1996, are abilitarea de a susţine în justiţie interesele comune legate de clădire ale proprietarilor asociaţi, drept arătat în Statutul asociaţiei de proprietari, justifică calitatea de parte reclamantă şi, în consecinţă, va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a acestora.
Cât priveşte nulitatea invocată asupra dispoziţiei nr. 731/2002, emisă de Primarul General al Municipiului Bucureşti, Tribunalul apreciază ca fiind nefondată pretenţia reclamanţilor pentru cele ce vor urma:
Primul motiv invocat de reclamanţi este acela al nulităţii dispoziţiei faţă de împrejurarea restituirii unui bun asupra căruia statul nu a avut niciodată un drept de proprietate exclusivă. Mai exact, se invocă aici faptul că pivniţa este un spaţiu de folosinţă comună ce se găseşte sub regimul proprietăţii în indiviziune, forţată şi perpetuă, într-un imobil cu mai multe spaţii de locuit care formează un condominiu. Tribunalul apreciază că acest motiv nu poate fi primit şi urmează a fi înlăturat deoarece problema în discuţie aminteşte de aşa numita teorie a vânzării lucrului altuia care poate fi aplicată unei vânzări-cumpărări (contract sinalagmatic ce dă naştere unor obligaţii reciproce, în condiţiile art. 1294 şi urm. C. civ., în sensul că obligaţia vânzătorului arc ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul) şi nu unui act administrativ.
Dispoziţia emisă de Primarul General al Municipiului Bucureşti în temeiul prevederilor Legii nr. 10/2001 poate fi cercetată sub aspectul validităţii sale, al legalităţii şi temeiniciei prin raportare la această lege specială care impune unităţii deţinătoare obligaţia de a emite o dispoziţie motivată de restituire în natură a spaţiilor libere sau deţinute cu contract de închiriere. Prin urmare, Primăria Municipiului Bucureşti a considerat că spaţiul de la subsol este un spaţiu liber în sensul că îl deţine în administrare şi pe care nu l-a înstrăinat în temeiul Legii nr.’112/1995.
Reclamanţii susţin că, în realitate, au cumpărat spaţii de la subsol, cu destinaţia de boxe, astfel cum acestea sunt menţionate în actclc lor de proprietate şi pe carc le deţin sub regim de coproprietate forţată şi perpetuă.
Această susţinere nu poate fi primită de Tribunal, în primul rând, pentru că titlurile de proprietate ale reclamanţilor nu menţionează vreun drept de proprietate exclusiv sau în indiviziune asupra spaţiului restituit pârâtei Z.M., ci cel mult asupra unor boxe delimitate şi individualizate, ceea ce semnifică o proprietate exclusivă asupra acestora. Sub acest aspect este de reţinut că în contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor S. se menţionează cumpărarea unei boxe sub scară şi a unei pivniţe conform planului anexat, plan care nu a fost prezentat instanţei. De altfel, pârâta Z.M. a susţinut permanent că spaţiul de la subsol ce i-a fost restituit nu se suprapune cu spaţiul deţinut de ceilalţi proprietari ai imobilului, dovadă în acest sens fiind şi concluzia raportului de expertiză efectuat în cauză. Cât priveşte pe reclamanţii
S., în contractul de vânzare-cumpărare al acestora nu se menţionează cumpărarea vreunui spaţiu la subsolul clădirii, astfel că aceştia nu pot afirma dreptul de proprietate asupra spaţiului. Reclamanta Societatea de Investiţii Financiare Banat Crişana a cumpărat un apartament la etajul unu din clădire, cu dependinţe situate la subsol, cu destinaţia de boxe şi pivniţă, fară a se face vreo altă menţiune în legătură cu acest spaţiu. Din modul cum este rcdactat contractul, se înţelege că boxa şi pivniţa sunt deţinute în proprietate exclusivă şi nu în proprietate indiviză. Cât priveşte reclamanta SC R.C. SA, în titlul de proprietate al acesteia se menţionează dobândirea şi a unei pivniţe în suprafaţă de 30 mp, individualizată conform unei schiţe de plan anexată, care însă nu a fost depusă la dosar. Prin urmare, toţi reclamanţii, cu excepţia familiei S., au menţiuni în contractele de vânzare-cumpărare referitoare la subsolul clădirii, însă au dobândit acest drept în condiţiile unei transmiteri translative, fară a face instanţei vreo dovadă că dreptul de proprietate asupra unui spaţiu de la subsol, individualizat, a aparţinut vânzătorilor spaţiilor respective. Cât priveşte pe reclamanta Asociaţia de Proprietari, aceasta, cu atât mai puţin poate dovedi un drept de proprietate asupra pivniţei, singura sa apărare fiind aceea a proprietăţii
forţate. In aceste condiţii, nu se poate reţine vreun drept de proprietate al reclamanţilor asupra spaţiului cu destinaţie de pivniţă restituit pârâtei Z.M.
Al doilea argument spre înlăturarea motivului de nulitate discutat este acela al inexistenţei vreunei proprietăţi forţate şi perpetue asupra
spaţiului cu destinaţie de pivniţă. Este cunoscut faptul că un bun poate fi considerat în coproprietate forţată atunci când cl contribuie la utilizarea deplină a apartamentului, fiind un accesoriu al acestuia, şi nu poate fi prin natura lui folosit decât în comun, nefiind susceptibil de niciun fel de împărţeală. în sensul Legii nr. 114/1996, se găsesc în stare de indiviziune între titularii apartamentelor componente ale construcţiilor, următoarele: terenul pe care se află construcţia, curţile interioare, grădinile, zidurile exterioare, casele scărilor, fundaţia pivniţei, spălătoriile, uscătoriile, ascensoarele, holurile, coşurile de fum, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, etc. Indiviziunea nu este determinată de folosinţa comună a menţionatelor părţi ale imobilului, ci de imposibilitatea existenţei bunului în integralitatea sa, fară prezenţa acestor părţi comune. Prin urmare, esenţa proprietăţii forţate este aceea de a fi folosită de toţi proprietarii apartamentelor şi de a nu putea fi împărţită între aceştia, Legea nr. 114/1996 sancţionând în art. 36 pe coproprietarul carc împiedică cu bună ştiinţă şi sub oriec formă a folosirii normale a imobilului de locuit.
Or, pivniţa nu se încadrează între spaţiile considerate în coproprietate forţată, pentru că acest spaţiu poate lipsi cu desăvârşire dintr-un imobil bloc de locuinţe, nu este folosit de toţi proprietarii de apartamente şi, prin urmare, poate fi guvernată de regimul proprietăţii exclusive. Mai mult, în contcxtul măsurii reparatorii prevăzute de Legea nr. 10/2001, existenţa acestui spaţiu liber la subsolul blocului asupra căruia pârâta Z.M. a făcut dovada calităţii sale de persoană îndreptăţită la restituire a crcat nu numai dreptul de restituire, dar şi obligaţia legală a unităţii deţinătoare, în speţă Primăria Municipiului
Bucureşti, de a-1 restitui fostului proprietar. In concluzie, acest motiv de nulitate va fi înlăturat de tribunal.
Al doilea motiv invocat de reclamanţi este acela al cauzei ilicite şi mai ales al lipsei de cauză juridică la emiterea dispoziţiei contestate. Conform art. 966 C. civ., încheierea unei vânzări cumpărări în condiţiile în care vânzătorul şi cumpărătorul sunt de rea-credinţă, ştiind sau trebuind să ştie că bunul aparţine altuia, face ca aceasta să fie nulă absolut pentru cauză ilicită. Cauza actului juridic civil, element structural al voinţei juridice, dă expresie scopului urmărit la încheierea actului, fiind deci o condiţie distinctă de validitate. Atunci când scopul imediat, care compune cauza actului juridic civil, este prohibit de legi, este contrar bunelor moravuri şi ordinii publice, se poate vorbi de ilici-tatca cauzci (art. 948 pct. 4 C. civ.), ce este sancţionată cu nulitatea
absolută. In speţă, ne aflăm în situaţia unui act juridic unilateral, ce
finalizează o proccdură administrativă şi căruia i se aplică corespunzător dispoziţiile art. 948 pct. 4 C. civ. care vizează materia convenţiilor.
Deşi se invocă acest aspect, reclamanţii nu au făcut dovada nici a poziţiei subiective a părţilor implicate, adică a bunei sau relei-credinţe a unităţii deţinătoare Primăria Municipiului Bucureşti sau a persoanei îndreptăţite Z.M. şi nici a încălcării vreunei dispoziţii legale imperative. Prin urmare, nici acest motiv de nulitate absolută nu poate fi primit de Tribunal.
Faţă de cele arătate, Tribunalul apreciază că la emiterea dispoziţiei nr. 731/2002, Primarul General al Municipiului Bucureşti a respectat toate condiţiile de legalitate şi temeinicie în soluţionarea notificării formulate de Z.M. pentru restituirea în natură a imobilului din Bucureşti, sectorul 5 şi, în consecinţă, a respins acţiunea în nulitatea absolută a dispoziţiei. Faţă de împrejurarea că pretenţia dedusă judecăţii de reclamanţi nu a fost admisă, iar intervenientul a susţinut apărările pârâtei Z.M., în temeiul art. 49 şi urm. C. proc. civ., Tribunalul a admis cererea de intervenţie formulată de SC N.S.C. SRL în susţinerea pârâţilor.
| ← Bloc de locuinţe cu mai multe scări. Condiţii de constituire... | Procedura partajului. Atribuirea provizorie a bunului deţinut... → |
|---|
