Procedura partajului. Atribuirea provizorie a bunului deţinut în coproprietate. Nedepunerea sultelor la termenul fixat. Vânzarea la licitaţie publică. Condiţii. Opţiunea unor copărtaşi pentru formarea şi atribuirea loturilor
| Comentarii |
|
C. civ., art. 728 C. proc. civ., art. 67310, art. 67311
Faptul că în imobil locuiesc unii din coproprietari reprezintă un criteriu important relativ la ieşirea din indiviziune a părţilor şi partajarea în natură a imobilului teren şi construcţie şi exclude incidenţa art. 67310-67311 privind vânzarea bunului la licitaţie publică. Articolul 67310 alin. (1) C. proc. civ. dispune imperativ ipoteza atribuirii provizorii a întregului imobil către unul dintre coproprietari, şi anume „în cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă”, or, această cerinţă nu este îndeplinită în cauză, imobilul fiind partajabil în natură.
Nu sunt îndeplinite nici celelalte două ipoteze, respectiv scăderea importantă a valorii imobilului ori modificarea în mod păgubitor a destinaţiei economice, aspecte asupra cărora în expertiză s-au formulat considerente generale. Prin urmare, este lipsit de relevanţă faptul că suma reprezentând cotele-părţi ale celorlalţi coproprietari nu a fost achitată de coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu imobilul în termenul stabilit de instanţă, în justificarea soluţiei de vânzare a imobilului la licitaţie publică.
C.A. Bucureşti, Secţia a iV-a civilă, decizia nr. 1567/R din data de 27 septembrie 2007, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 sub nr. 2052 din 18 februarie 2003, reclamanta C.M., prin mandatar T.V., a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii D.I.I.A. şi G.T.N., ieşirea din indiviziune asupra imobilului - construcţie situat în Bucureşti, sector 1, prin partajare în natură şi atribuirea în proprietatea reclamantei a două camere cu acces la dependinţele comune, în drept fiind invocat
art. 728 alin. (1) C. civ. In fapt, prin Hotărârea nr. 1308 din 6 aprilie 1998 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul General al Municipiului Bucureşti, „imobilul situat în Bucureşti, (...) sector 1, terenul în suprafaţă de 224 mp” a fost restituit în natură în deplină proprietate numiţilor C.N.B.C., D.I.I.A. şi G.T.N., iar reclamanta este moştenitoarea defunctului C.N.B.C., decedat la 2 iulie 2001.
Prin întâmpinare, pârâta D.I.I.A. precizcază că este de acord cu cercrca de ieşire din indiviziune, însă solicită atribuirea integrală a imobilului, deşi nu are o cotă majoră asupra bunului. S-a efectuat expertiză tehnică în specialitatea construcţii carc a conchis că imobilul nu este partajabil în natură, iar o eventuală divizare a încăperilor ar scădea substanţial valoarea acestuia.
In şedinţa publică din data de 11 iunie 2003, în condiţiile art. 164
C. proc. civ., instanţa a dispus conexarea la această cauză a dosarului nr. 6135/2003 al aceleiaşi instanţe, având ca obiect acţiunea prin care reclamanta C.M., prin mandatar T.V., şi T.V. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii D.I.I.A. şi G.T.N., ieşirea din indiviziune privind imobilul - teren în suprafaţă de 224 mp, situat în Bucureşti, sector 1, în temeiul art. 673-67314 C. proc. civ.; reclamanta solicită instanţei atribuirea în lotul său a terenului în suprafaţă de 224 mp, cu obligarea sa la plata sultei corespunzătoare celorlalţi doi coproprietari.
Cauza a fost declinată Tribunalului Bucureşti, având în vedere dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. b) şi art. 158 C. proc. civ., valoarea imobilului depăşind 2.000.000.000 Ici. Astfel, s-a înregistrat dosarul nr. 2701/3/2003 (nr. 3149/2003) la Tribunalul Bucureşti, Sccţia a V-a civilă, iar ca urmare a decesului pârâtului G.T.N., au fost introduşi în cauză moştenitorii acestuia, G.M., G.A.M. şi G.A. Ulterior, a deccdat şi reclamanta C.M., iar la termenul din 25 martie 2004 instanţa a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor acesteia, T.V. şi T.R.
Conform încheierii pronunţate la 11 octombrie 2004, în baza art. 67310 C. proc. civ., s-a atribuit provizoriu pârâtei D.I.I.A. imobilul supus partajului, situat în Bucureşti, sector 1, compus din teren în suprafaţă de 224 mp şi construcţie D+P+E formată din 4 camere şi dependinţe şi s-a dispus ca, în termen de 3 luni, pârâta să depună suma de 34.100 USD în echivalent lei, pentru moştenitorii coproprietarului reclamant decedat, C.M., şi suma de 34.100 USD în echivalent lei, pentru moştenitorii coproprietarului pârât decedat, G.T.N., fiind respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantei T.R. de efectuare a unei noi expertize tehnice imobiliare. Prin încheierea de dezbateri de la 18 aprilie 2005 instanţa de fond a încuviinţat stabilirea valorii de circulaţie a imobilului printr-o expertiză tehnică în construcţii.
Prin încheierea din 27 iunie 2005, în temeiul art. 67311 C. proc. civ., s-a dispus vânzarea imobilului de către executorul judecătoresc în termen de 6 luni de la data acestei încheieri, prin licitaţie publică şi s-a stabilit termen de judecată la data de 16 ianuarie 2006. S-a hotărât în acest mod fiind îndeplinite condiţiile art. 67311 C. proc. civ., dcoarece
imobilul nu este comod partajabil în natură, conform considerentelor încheierii din data de 18 octombrie 2004, niciunul dintre coproprietari nu a cerut atribuirea întregului imobil, iar pe de altă parte, pârâta
D.I.I.A. nu a depus la termenul stabilit la 18 ianuarie 2005, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari.
Soluţia a fost păstrată în apel, prin decizia civilă nr. 152A din 15 mai 2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Vil-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, în dosarul nr. 31199/2/2005, fiind respins ca nefondat apelul declarat de pârâţii G.M., G.A. şi E.A.M.C.(fostă G.) împotriva hotărârii de fond, în considerarea dispoziţiilor art. 673,0-673 1 C. proc. civ., iar imposibilitatea vânzării prin bună învoială a imobilului justifică aplicarca procedurilor executării silite, respectiv vânzarea la licitaţie a imobilului. In această fază procesuală, la termenul din 13 februarie
2006, tribunalul a respins ca neîntemeiată excepţia de inadmisibilitate a declarării apelului, invocată de reclamanta T.R.I., în temeiul art. 282 C. proc. civ.
împotriva hotărârii au formulat recurs pârâţii G.M., G.A. şi
E.A.M.C. (fostă G.), solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate şi, pe fond, respingerea cererii de vânzare prin executorul judecătoresc a imobilului situat în Bucureşti, sector 1. Susţin recu-renţii-pârâţi că, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că imobilul nu este comod partajabil în natură, având în vedere că din expertizele tehnice efectuatc a rezultat că imobilul - construcţie se compune din 3 nivele (cu suprafeţe aproape egale), are două intrări separate, prima pentru parter, iar cea de-a doua ajunge la scara prin care se face accesul la toate nivelele. Afirmaţia expertului tehnic T.C., în sensul că „proprietarii se vor incomoda reciproc pentru toate activităţile lor’, este nefondată, având în vedere celc precizate anterior, cât şi faptul că în situaţia condominiului unele spaţii cu destinaţie comună rămân în coproprietate forţată.
Pe aspectul nelegalităţii hotărârii recurate, recurcnţii învederează că dispoziţiile legale în materie nu impun ca loturile ce urmează să fie atribuite în natură să fie egale, având în vedere şi dispoziţiile art. 6736 pct. 2 teza finală C. proc. civ., care dispun: „în cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani”. Prin acelaşi raport de expertiză, s-au făcut trei propuneri de lotizare, iar fiecare lot cuprinde încăperi de la etaje diferite, în condiţiile în care imobilul în litigiu se compune din 3 nivele, or, în virtutea rolului activ, instanţele de fond şi apel ar fi putut constata că aceste loturi nu sunt în contradicţie cu posibilităţile de partajare.
Hotărârea este criticabilă, dcoarece nu s-a argumentat pentru care considerent partajarea în natură ar aduce o scădere a valorii imobilului. Mai mult, instanţa nu a luat în considerare opţiunea recurenţilor privind atribuirea în natură a unui apartament, urmând ca celelalte părţi să decidă cu privire la folosinţa cotei-părţi ce li se cuvine, cerere întemeiată întrucât recurentul G.A. domiciliază în imobil, iar evacuarea sa din locuinţă, în ipoteza vânzării la licitaţie, îi defavorizează.
Prin întâmpinare, intimata T.R.I. solicită respingerea recursului, invocând inadmisibilitatea acestuia, deoarece încheierile de scoatere la vânzare a imobilelor nu sunt supuse separat vreunei căi de atac, ci doar odată cu fondul. Pe fondul cauzei, arată că se impune chiar aplicarea unei amenzi judiciare recurenţilor în temeiul art. 108 C. proc. civ., partajarea în loturi distincte nefiind posibilă,.
Recursul a fost înaintat spre soluţionare Curţii de Apel Bucureşti, unde s-a înregistrat dosarul nr. 2690/2/2007. Prin certificatul de moştenitor nr. 42 din 22 decembrie 2006, emis de B.N.P. R.M.M. s-a stabilit că de pe urma defunctei T.V., decedată la 3 noiembrie 2006, a
rămas ca unic moştenitor M.V., fiică. In recurs nu s-au administrat înscrisuri noi. Asupra excepţiei inadmisibilităţii recursului, Curtea constată:
Prin întâmpinare, intimata T.R.I. a invocat inadmisibilitatea recursului şi implicit a apelului declarat de aceleaşi părţi, pârâţii G.M.,
G.A. şi E.A.M.C., dat fiind că încheierea pronunţată la 27 iunie 2005 privind vânzarea la licitaţie publică a imobilului poate fi atacată doar odată cu fondul cauzei şi nu separat; asupra acestei excepţii, instanţa de apel s-a pronunţat în sensul respingerii sale la termenul din 13 februarie 2006.
Excepţia inadmisibilităţii nu poate fi reţinută, pentru considerentele ce urmează.
Potrivit art. 67311 alin. (4) teza I C. proc. civ. - temei legal con-
form căruia s-a dispus vânzarea la licitaţie - „încheierile prevăzute în prezentul articol pot fi atacate separat cu apel”, or aceste dispoziţii legale au fost aplicate în speţă, pârâţii promovând atât apel, cât şi recurs în cauză. De altfel, dispoziţiile aceluiaşi articol cuprinse în teza a Il-a vin să confirme posibilitatea exercitării căilor de atac împotriva unor astfel de încheieri, având în vedere că, potrivit tezei a Il-a, „dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului odată cu hotărârea fondului procesului”.
în ce priveşte exercitarea căii de atac a recursului, textul art. 67312 C. proc. civ. statuează în alin. (1) că „după rămânerea irevocabilă a
închcicrii prin carc s-a dispus vânzarea bunului de cătrc executorul judecătoresc, acesta va proccda la efectuarca vânzării la licitaţie publică. Totodată, urmează a se complini aceste dispoziţii şi cu prevederile art. 255 alin. (2) C. proc. civ., conform căruia toate celelalte hotărâri date de instanţă în cursul judecăţii - exceptând sentinţele şi deciziile - se numesc „încheieri”; acestea la rândul lor sunt sau nu supuse căilor de atac după cum există dispoziţii legale imperative în acest sens, însă art. 67311 C. proc. civ. nu cuprinde o asemenea reglementare. Ca atare, excepţia inadmisibilităţii recursului va fi respinsă ca nefondată, având în vedere şi dispoziţiile art. 137 alin. (1) C. proc. civ.
In legătură cu recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 152A din 15 mai 2006 de către recurenţii-pârâţi, Curtea constată că, deşi nu s-a invocat vreun motiv de recurs prevăzut de art. 304 C. proc. civ., din dezvoltarea criticilor se reţine că acesta vizează nelegalitatea hotărârii recurate, urmând ca şi în raport de prevederile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., să se constate incidcnţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Intr-adevăr, componenţa imobilului, construcţie pe 3 nivele cu intrări separate, permite o partajare în natură prin atribuirea loturilor cătrc părţi. Or, din această perspectivă, expertiza tehnică construcţii cfectuată la instanţa de fond de cătrc expert T.C. a constatat că imobilul poate fi partajat conform celor 3 loturi propuse, carc însă nu reprezintă o partajare convenabilă pentru părţi, în contcxtul în carc
fiecarc lot cuprinde încăperi de la nivele diferite ale construcţiei. In toate variantele propuse de către expert, suprafaţă totală atribuită în proprietate individuală, reprezintă 41 %-45% din totalul suprafeţei utile a imobilului, restul rămânând în proprietate indiviză. Expertul precizează că o altă împărţire a imobilului ar presupune transformări costisitoare şi care ar schimba funcţiile actuale ale încăperilor, astfel că, în final, proprietarii se vor incomoda reciproc.
Pârâta D.I.I.R., prin întâmpinarea depusă la acţiunea iniţială, a solicitat odată cu ieşirea din indiviziune, atribuirea integrală a imobilului, cu obligarea la plata suinei către ceilalţi coproprietari, cerere reiterată la termenul din 11 octombrie 2004 şi consemnată în încheierea de dezbateri de la această dată, când tribunalul a luat act de declaraţia pârâţilor G.A. şi G.M., în sensul că locuiesc în prezent în imobil, unde pârâtul G.A. ocupă o cameră, o bucătărie, o cameră mai mică, holurile comune, ambii solicitând partajarea în natură a imobilului. Prin aceeaşi încheiere, s-a menţionat cercrca reclamantei T.I.R. privind încuviinţarea unei cerectări locale, susţinută şi de cealaltă reclamantă T.V.
Deşi instanţa a reţinut cauza pentru a se pronunţa asupra cercrii formulate de pârâta D.E.A., în baza art. 67310 C. proc. civ., asupra probei cu o nouă expertiză şi efectuarea unei cercetări locale, prin încheierea din 18 octombrie 2005 este respinsă cererea reclamantei privind efectuarea unei nou expertize tehnice imobiliare, iar cu privire la cealaltă cerere, instanţa nu se pronunţă.
Faptul că în imobil locuiesc pârâţii G.A. şi G.M. reprezintă un criteriu important relativ la ieşirea din indiviziune a părţilor şi partajarea în natură a imobilului teren şi construcţie şi exclude incidenţa art. 6731,,-67311 privind vânzarea bunului la licitaţie publică. Articolul 67310 alin. (1) C. proc. civ. dispune imperativ ipoteza atribuirii provizorii a întregului imobil către unul dintre coproprietari, şi anume „în cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă”, or această cerinţă, aşa cum s-a precizat anterior, nu este îndeplinită în cauză, imobilul fiind partajabil în natură. Nu sunt îndeplinite nici celelalte două ipoteze, respectiv scăderea importantă a valorii imobilului ori modificarea în mod păgubitor a destinaţiei economice, aspecte asupra cărora în expertiză s-au formulat considerente generale, iar obiecţiunile părţilor nu au fost încuviinţate în cauză. Prin urmare, este lipsit de relevanţă faptul că pârâta D.E.A. căreia i s-a atribuit provizoriu imobilul nu a achitat în termenul stabilit de instanţă suma reprezentând cotele-părţi ale celorlalţi coproprietari, astfel cum s-a reţinut prin încheierea apelată, în justificarea soluţiei de vânzare a imobilului la licitaţie publică.
Instanţa de apel a respins criticile pârâţilor G.M., G.A. şi E.A.M.C. (fostă G.), reţinând că soluţia adoptată la fond nu lezează în vreun mod dreptul de proprietate al acestora, dat fiind că au drepturi egale asupra cotei ideale ce le revine din bunul pe care-1 deţin în indiviziune. Ca atare, încheierea pronunţată de prima instanţă, prin care s-a dispus vânzarea bunului imobil prin licitaţie publică, potrivit art. 67311 C. proc. civ., a fost desfiinţată ca nelegală, iar cauza trimisă pentru continuarea judecăţii în primă instanţă.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., corelat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a fost admis recursul şi, casând decizia civilă recurată, a fost admis apelul declarat de pârâţi împotriva hotărârii de fond şi, în temeiul art. 297 alin. (1) C. proc. civ., desfiinţând încheierea din 27 iunie 2005 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a trimis cauza acestei instanţe în vederea continuării judecăţii.
Notă: Contrar soluţiei Curţii de Apel, argumentele tribunalului îşi păstrează valabilitatea. Reclamanta a solicitat, pe lângă ieşirea din indiviziune, şi atribuirea în deplină proprietate a două camere, cu acces la dependinţe comune. Pârâta D.I.I.A. a solicitat, la rândul său, să-i fie atribuite în natură două camere şi dependinţe împreună cu cota-parte de teren aferentă, cu obligarea sa la sultă către coproprietari, deoarece încăperile solicitate depăşesc cota de 1/2 din imobil. Pârâta a menţionat că este de acord şi să-i fie atribuit întregul imobil, cu consecinţa obligării sale la plata unei sulte corespunzătoare către ceilalţi coproprietari. De asemenea, pârâta D.I.I.A. a solicitat atribuirea provizorie a întregului imobil şi pronunţarea unei încheieri conform art. 67310 C. proc. civ.
Tribunalul a încuviinţat procedura atribuirii provizorii a întregului bun. S-a avut în vedere raportul de expertiză tehnică imobiliară potrivit căruia construcţia este dispusă pe mai multe nivele D+P+1E, având două camere de locuit la etaj şi două camere (transformate în trei printr-un zid) la parter. De asemenea, există o serie de dependinţe la demisol (un oficiu, o cameră de serviciu, bucătărie, spălătorie, un WC de serviciu şi o pivniţă), la parter (un WC) şi la etaj (o bucătărie improvizată şi o baie) între care există multe spaţii de circulaţie. Expertul a constatat la faţa locului că imobilul a fost proiectat pentru o singură unitate locativă în care dependinţele sunt grupate mai mult la demisol, împreună cu camera de serviciu, având două intrări, principală şi secundară.
Cu privire la modalitatea de partajare a spaţiilor din imobil în trei loturi, expertul arată că imobilul nu este comod partajabil în natură nici în privinţa construcţiei şi nici a terenului. Datorită modului în care a fost concepută construcţia la nivelul anului 1922, a modului de repartizare a spaţiilor de odihnă, de primire sau a dependinţelor, dar şi a faptului că există multe încăperi de trecere, imobilul nu poate fi împărţit în trei unităţi locative distincte şi fără spaţii comune. în variantele propuse de expert, ca de altfel şi în recunoaşterile făcute de părţi în faţa tribunalului asupra acestei stări de fapt, loturi s-ar putea forma numai în maniera atribuirii unei camere pe un nivel, cu dependinţe pe alt nivel şi cu spaţii de acces în imobil comune datorită cărora proprietarii se vor incomoda reciproc pentru toate activităţile lor.
Acceptarea soluţiei de partajare în natură de maniera prezentată
anterior ar fi de natură să scadă substantial valoarea de circulaţie a
fiecăreia din cele 3 părţi ce s-ar forma, acestea nemaiprezentând 1/3
din valoarea totală de circulaţie a imobilului.
Faţă de cele arătate, tribunalul a apreciat întemeiată cererea pârâtei D., fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 67310 C. proc. civ., şi a atribuit provizoriu bunul către aceasta şi a obligat la depunerea sumelor cuvenite către ceilalţi coproprietari într-un termen de 3 luni.
| ← Dependinţele unui imobil cu destinaţia de locuinţă.... | Bun imobil cumpărat în timpul căsătoriei. Act de... → |
|---|
